[1] 임차인이 특정한 날짜까지 임차부분에 입점하지 아니하면 임대차계약이 자동적으로 해지된다는 특약이 있는 경우 그 불이행 자체로써 계약이 자동적으로 해지되는지 여부(적극)

[2] 임대차계약의 당사자 사이에 자동해지 조항의 효력을 상실시키고 자동해지된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 본 사례

[3] 계약의 묵시적 합의해지를 인정하기 위한 요건

[4] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법

[5] 임대보증금반환채권에 관한 양도금지의 특약을 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도될 때까지만 유효한 것으로 제한적으로 해석하여야 하는지 여부(소극)

[6] 채권양도금지특약으로 대항할 수 있는 제3자의 범위(=악의 또는 중과실 있는 제3자) 및 제3자의 악의 또는 중과실에 대한 입증책임의 소재(=채권양도금지특약으로 채권양수인에게 대항하려는 자)

[7] 계약의 합의해지에 대하여 민법 제548조 제2항 이 적용되는지 여부(소극)

[1] 임대차계약을 체결하면서, '임대차계약은 임차인이 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 임차인이 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다.'고 약정하였는데, 그 후 임차인이 위 기한 내에 입점하지 않았다면 해지의 의사표시를 요하지 않고 그 불이행 자체로써 위 임대차계약은 그 일자에 자동적으로 해지된 것으로 보아야 한다.

[2] 임대차계약의 당사자 사이에 자동해지 조항의 효력을 상실시키고 자동해지된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 본 사례.

[3] 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다.

[4] 처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

[5] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 별다른 이견이 없고 임대차계약서에 기재되어 있는 문언의 내용상으로 임대보증금반환채권에 관한 양도금지 특약규정의 효력을 임대차계약의 종료시나 임대목적물의 명도시까지로 제한하고 있지 아니한 경우, 처분문서의 의사해석 법리에 비추어 그 객관적 문언과 다른 내용의 해석을 할 수는 없는 것이고, 더욱이 임대차계약 체결 당시 임차인은 임대보증금반환채권에 관한 양도금지 특약을 감수하고 이에 동의한 것이므로 양도금지특약이 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 때까지만 유효한 것으로 제한해석을 하지 않는다고 하여 임차인에게 가혹한 것이라고 볼 수 없고, 임대인으로서는 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후라도 보증금반환채권만이 양도되어 버림으로써 최초 법률관계의 당사자가 아닌 제3자와의 법률분쟁에 휩싸이거나 복잡한 권리관계가 형성되는 것을 미리 방지하기 위하여 양도금지의 특약을 할 수 있는 것이므로, 임대인에게 양도금지 특약의 실익이 없는 것은 아니라고 할 것이다.

[6] 채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고, 여기서 말하는 중과실이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에도 불구하고 그러한 주의조차 기울이지 아니하여 특약의 존재를 알지 못한 것을 말하며, 제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도 금지의 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·입증하여야 한다.

[7] 합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 그 효력은 그 합의의 내용에 의하여 결정되고 여기에는 해제, 해지에 관한 민법 제548조 제2항 의 규정은 적용되지 아니하므로, 당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해지로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 할 의무가 있는 것은 아니다.

[1] 민법 제543조 제1항 , 제544조 [2] 민법 제105조 , 제544조 [3] 민법 제543조 [4] 민법 제105조 [5] 민법 제105조 , 제449조 제2항 [6] 민법 제449조 제2항 [7] 민법 제548조 제2항

[1] 1988. 12. 20. 선고 88다카132 판결(공1989, 195) 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결(공1991, 2347) 대법원 1992. 8. 18. 선고 92다5928 판결(공1992, 2747)

원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 부천종합법률사무소 담당변호사 차형근 외 1인)

동양종합금융 주식회사 (소송대리인 법무법인 케이씨엘 담당변호사 김학세 외 7인)

서울고법 1999. 12. 22. 선고 99나51809, 51816 판결

원심판결 중 지연손해금에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 대한 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심은 제1심판결을 원용하여, 소외 주식회사 조이스에프엔에프(이하 '소외 회사'라고 한다)는 고급의류매장을 운영하기 위하여 1997. 8. 28. 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)로부터 서울 강남구 청담동 소재 지하 2층, 지상 7층 건물 중 지하 1층, 지상 1, 2층을 임차하는 계약을 체결하였는바(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다), 임대차기간은 1997. 10. 1.부터 1999. 9. 30.까지, 임차보증금은 15억 원, 차임은 월 6백만 원으로 약정한 사실, 소외 회사는 1997. 10. 1.까지 원고에게 임차보증금 15억 원을 모두 지급한 사실, 소외 회사는 1997. 10. 24. 위 건물에 관하여, 같은 해 8. 20.자 전세권설정계약을 원인으로 한(실제 등기원인은 이 사건 임대차계약이다.) 전세권설정등기를 마친 사실, 소외 회사는 임차한 부분을 의류매장의 운영에 적합하도록 하기 위하여, 원고에게 ① 매장에 출입하는 입구를 따로 설치하고, ② 2층의 창틀 일부를 제거하고, ③ 매장 내부에 1층과 2층을 연결하는 계단을 따로 설치하고, 이를 위하여 1, 2층 화장실의 위치를 변경하고, ④ 기존에 설치된 냉난방용 팬코일을 제거하고 천장에 닥트형으로 설치하는 공사를 할 수 있도록 허락해 달라고 요구하였으나, 원고는 ④ 공사 외에 다른 공사를 하는 것에 대한 허락을 거절한 사실, 이 사건 임대차계약서 제2조 제1항에 의하면, 이 사건 임대차계약은 소외 회사가 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 소외 회사가 이 사건 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다고 약정되어 있는데(이하 '자동해지조항'이라고 한다), 원고와 소외 회사는 자동해지조항에서 정한 입점 마감일인 1997. 11. 1.을 경과한 같은 달 18.경까지 위 공사의 실시 여부에 관하여 논의한 사실, 원고는 1997. 11. 중순까지 소외 회사가 입점하지 아니하자 같은 달 21. 소외 회사에 조속히 입점할 것을 촉구하면서 자동해지조항에서 정한 기간 이내에 입점하지 아니하면 이 사건 임대차계약이 해지될 수 있다는 내용의 통고서를 보낸 사실, 한편 소외 회사는 원고의 거절로 위 공사를 할 수 없게 되자 입점을 포기하고 같은 날 원고에게 자동해지조항에 의하여 이 사건 임대차계약이 해지되었음을 통지하고 임차보증금의 반환을 요구하였고, 이에 대하여 원고는 같은 달 29. 소외 회사에 '… 조속한 건물 재임대를 통하여 보증금의 반환이 될 수 있도록 노력하겠습니다.'라고 기재한 답변서를 보낸 사실, 소외 회사는 1997. 12. 24. 이 사건 임대차계약의 임차보증금 반환채권을 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)에게 양도하고 같은 달 30. 원고에게 그 사실을 통지하였으며 1998. 3. 19. 위 전세권에 관하여 피고 명의로 이전부기등기를 경료하여 준 사실, 원고는 원심 변론종결일까지 소외 회사에게 차임의 지급을 요구한 사실이 없는 사실을 인정하였는바, 원심판결 이유를 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 없다.

2. 가. 원심은, 원고와 소외 회사는 입점 마감일인 1997. 11. 1.을 경과한 같은 달 18.경까지 위 공사의 실시 여부에 관하여 논의한 점 및 원고가 같은 달 21. 소외 회사에 조속히 입점할 것을 촉구하는 통고서를 보낸 점에 의하면 원고와 소외 회사는 자동해지조항에서 정한 기한 내에 입점하지 않더라도 이 사건 임대차계약이 곧바로 해지되는 것은 아니라는 점에 관하여 묵시적으로 합의하였다고 봄이 상당하다고 판단하였다.

나. 임대차계약을 체결하면서, '임대차계약은 임차인이 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 임차인이 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다.'고 약정하였는데, 그 후 임차인이 위 기한 내에 입점하지 않았다면 해지의 의사표시를 요하지 않고 그 불이행 자체로써 위 임대차계약은 그 일자에 자동적으로 해지된 것으로 보아야 할 것이지만 ( 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결 , 1992. 8. 18. 선고 92다5928 판결 등 참조), 원심이 적법하게 인정하고 있는 바와 같이, 임대차계약이 자동해지된 후에도 계약당사자들이 계약이 유효함을 전제로 한 논의를 하였음은 물론 원고는 해지에 따른 법률효과를 주장하지 아니한 채 소외 회사에게 계약 내용에 따른 이행을 촉구하였다면, 계약당사자들 사이에 자동해지 조항의 효력을 상실시키고 자동해지된 계약을 다시 부활시키는 약정이 있었다고 해석할 수 있다.

원심의 판단은 그 표현에 있어서는 다소 미흡하기는 하나 결과적으로 정당하고 거기에 상고이유의 주장과 같은 자동해지조항의 효력 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

3. 계약이 합의해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다 ( 대법원 1998. 1. 20. 선고 97다43499 판결 참조).

원심이 적법하게 확정한 바와 같이, 소외 회사는 고급의류매장의 성격상 내부구조 변경공사가 필요함에도 사실상 원고의 거절로 위 공사를 진행할 수 없어 입점조차 할 수 없게 되자 계약을 더 이상 존속시킬 의사가 없었고, 이에 따라 1997. 11. 21. 계약의 해지에 따른 보증금의 반환을 요구한 점, 이에 대하여 원고는 같은 달 29. 조속한 건물의 재임대를 통하여 반환하겠다는 답변을 보인 점, 원고는 원심의 변론종결일까지 2년 가깝게 차임의 지급을 요구한 적이 없는 점 등에 비추어, 이 사건 임대차계약은 당사자 쌍방 모두 보증금을 반환하고 반환받음으로써 더 이상 계약을 실현 또는 유효하게 존속시키지 아니할 의사가 서로 일치되어, 위 계약은 묵시적으로 합의해지되었다고 해석함이 상당하다.

같은 취지로 이 사건 임대차계약이 1997. 11. 29. 묵시적으로 합의해지되었다는 원심법원의 판단은 위 법리에 비추어 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 합의해지에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 없다.

4. 가. 원심은, 이 사건 임대차계약서 제3조 제3항에 "전세권자는 임대보증금으로서 임대료의 지불에 대체할 수 없으며, 반환청구권을 타인에게 양도하거나 질권 기타 담보로 할 수 없다."고 기재된 사실을 인정할 수 있으므로 일응 이 사건 임대차계약상 임대보증금반환채권에 관하여 양도금지의 특약이 있다고 할 것인데, 위 조항의 취지는 임대기간 중 임대보증금반환채권을 타인에게 양도하는 경우 임대인에게 불이익이 발생할 가능성이 있어 이를 방지하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로, 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후까지 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 것으로 보기는 어려운바, 임대차계약이 종료되고 임대목적물까지 명도되었음에도 불구하고 임차인이 임대보증금반환채권을 양도하지 못하도록 하는 것은 임차인에게 너무나 가혹할 뿐 아니라 임대인에게 아무런 실익이 없기 때문이라고 판단하였다.

나. 그러나 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후까지 위 특약의 효력이 유지되는 것은 아니라는 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.

처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다 ( 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결 참조).

그렇다면 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 별다른 이견이 없는 이 사건에서 임대차계약서에 기재되어 있는 문언의 내용상으로 위 특약규정의 효력을 임대차계약의 종료시나 임대목적물의 명도시까지로 제한하고 있지 아니함이 명백하므로, 위 법리에 비추어 그 객관적 문언과 다른 내용의 해석을 할 수는 없는 것이다. 더욱이 임대차계약 체결 당시 임차인은 이러한 특약을 감수하고 이에 동의한 것이므로 위와 같은 제한해석을 하지 않는다고 하여 임차인에게 가혹한 것이라고 볼 수 없고, 임대인으로서는 임대차계약이 종료되고 임대목적물이 명도된 이후라도 보증금반환채권만이 양도되어 버림으로써 최초 법률관계의 당사자가 아닌 제3자와의 법률분쟁에 휩싸이거나 복잡한 권리관계가 형성되는 것을 미리 방지하기 위하여 양도금지의 특약을 할 수 있는 것이므로, 임대인에게 이러한 특약의 실익이 없는 것은 아니라고 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이, 양도금지조항의 효력을 위와 같이 제한적으로 본 것은 처분문서에 나타난 문언의 해석을 그르친 잘못을 저지른 것이다.

다. 그러나 한편, 채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고 ( 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다18281 판결 참조), 여기서 말하는 중과실이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에도 불구하고 그러한 주의조차 기울이지 아니하여 특약의 존재를 알지 못한 것을 말하며, 제3자의 악의 내지 중과실은 채권양도 금지의 특약으로 양수인에게 대항하려는 자가 이를 주장·입증하여야 한다 ( 대법원 1999. 12. 28. 선고 99다8834 판결 참조).

원심은, 가사 위 양도금지조항이 이 사건 임대차계약 해지 이후에도 임대보증금반환채권의 양도를 금지하는 내용이라고 하더라도, 피고가 위 채권 양수 당시 위 양도금지조항을 알았다거나 중대한 과실이 있다는 점을 인정할 증거가 없다 하여 원고의 이 부분 주장을 배척하였는바, 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면 원심의 그와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하는 등으로 사실을 오인한 위법이 없다.

라. 결국 원심이, 원고는 위 양도금지조항으로 피고에게 대항할 수 없다는 이유로 원고의 이 부분 주장을 받아들이지 아니한 조치는 결과적으로 정당하고, 앞에서 지적한 원심의 잘못은 판결 결과에 영향이 없다고 할 것이므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들이지 않는다.

5. 가. 원심은, 이 사건 임대차계약이 합의해지되었다는 전제 하에 피고의 임차보증금 원본의 반환을 구하는 청구 부분을 인용하면서, 보증금 지급의 지연에 따른 지연손해금으로 그 보증금에 대하여 위 임대차계약이 합의해지된 다음날인 1997. 11. 30.부터 이 사건 반소장이 원고에게 송달된 날인 1998. 7. 30.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚을 때까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 각 비율에 의한 금원의 지급을 구하는 부분도 함께 인용하였다.

나. 합의해지 또는 해지계약이라 함은 해지권의 유무에 불구하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계속적 계약의 효력을 해지시점 이후부터 장래를 향하여 소멸하게 하는 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 그 효력은 그 합의의 내용에 의하여 결정되고 여기에는 해제, 해지에 관한 민법 제548조 제2항 의 규정은 적용되지 아니하므로, 당사자 사이에 약정이 없는 이상 합의해지로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 할 의무가 있는 것은 아니다 ( 대법원 1996. 7. 30. 선고 95다16011 판결 등 참조).

그런데 원심이 적법하게 확정한 사실과 기록에 의하면, 임대차계약체결 후 임차인이 계약해지에 따른 보증금의 반환을 요구하였고, 이에 대하여 임대인은 "조속한 건물 재임대를 통하여 보증금의 반환이 될 수 있도록 노력하겠습니다."라고 하였을 뿐 별다른 의사표시나 월임료의 지급을 요구하지 않은 사실이 인정되는바, 이 경우 임대인이 임차인에게 한 "조속한 건물 재임대를 통하여 보증금의 반환이 될 수 있도록 노력하겠습니다."라는 말의 의미는 임대차계약의 존속을 바라지 아니하는 임차인의 요구를 받아들여 제3자와 새로운 임대차를 체결하는 등으로 상당한 기간 내에 보증금을 조속히 반환하되 전세권의 말소등기와 동시에 지급하겠다는 취지라고 해석함이 타당하고, 동시이행관계에 있는 전세권의 말소등기가 이루어지지 않았음에도 불구하고 보증금을 지급할 때까지 이에 대한 지연이자 또는 법정이자를 지급하겠다는 취지까지 포함한 것이라고 해석하기는 어렵다.

따라서, 원고의 전세금반환채무는 상당한 기간이 지난 후에는 기한의 정함이 없는 채무가 되므로 반소장 부본의 송달 등으로 이행청구를 받은 다음날부터 이행지체에 빠지는 것이지만( 대법원 1988. 11. 8. 선고 88다3253 판결 등), 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니므로, 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것인바( 대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결 참조), 피고가 전세권말소등기의무의 이행제공 또는 이행을 하여 원고를 이행지체에 빠지게 한 것이 아닌 한 원고가 반환할 전세금에 대하여 이행지체로 인한 지연손해금 또는 민법 제548조 제2항 의 규정에 따른 부당이득금의 성질을 가진 법정이자를 부가할 수는 없는 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은, 피고가 전세권말소등기의무의 이행제공 또는 이행을 하여 원고를 이행지체에 빠지게 하였는지에 관하여 따지어 보지 아니한 채 전세금의 반환을 명하면서 이행지체로 인한 지연손해금의 지급을 명하였으니, 거기에는 합의해지시 반환할 보증금의 이행지체에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이다.

이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하다.

6. 그러므로 원심판결 중 지연손해금에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하고, 나머지 상고는 이유 없어 이를 기각하며, 상고기각 부분에 대한 상고비용은 패소자인 원고가 부담하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.