[1] 매매계약의 당사자 중 일부가 특정되지 않은 경우, 이미 특정된 매도인 또는 매수인이 계약해제의 통지 수령권한 등 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임받았다고 볼 것인지 여부(적극)

[2] 계약의 묵시적 합의해제를 인정하기 위한 요건

[3] 매도인이 계약해제를 원인으로 공탁한 금원을 매수인이 이의 없이 수령한 경우, 매매계약이 합의해제되었다고 한 사례

[1] 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이고( 민법 제563조 ), 매매에 있어서는 늦어도 재산권의 이전과 대금의 지급이 완료되기 전까지 매매의 당사자와 매매의 목적물이 특정되어야 한다고 할 것이므로, 매매계약 체결 당시 수인의 매도인 또는 매수인 중 일부가 특정되지 않은 경우에는 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 전까지 당사자들 사이의 의사의 합치에 의하여 나머지 매도인 또는 매수인이 추가로 특정될 수 있고 그 때까지 특정이 이루어진 매수인 또는 매도인만이 당해 매매계약의 당사자로 된다고 할 것이며, 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 이전에 매매계약이 해제되는 경우에는 그 때까지 당사자 사이의 의사의 합치를 통해 매도인 또는 매수인으로 특정되지 않은 나머지 매도인 또는 매수인은 이미 특정된 매도인 또는 매수인에게 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 포함한 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임하였다고 봄이 상당하다.

[2] 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해제는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해제되었다고 해석함이 상당하다.

[3] 매도인이 잔대금 지급기일 경과 후 계약해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하였을 때, 매수인이 아무런 이의 없이 그 공탁금을 수령하였다면 위 매매계약은 특단의 사정이 없는 한 합의해제되었다고 한 사례.

[1] 민법 제547조 제1항 , 제568조 [2] 민법 제543조 [3] 민법 제487조 , 제543조

[1] 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결(공1993상, 1076)

강미자 외 1인 (소송대리인 변호사 이재술)

김지홍 (소송대리인 법무법인 신우 담당변호사 강동구)

2005. 8. 19.

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고는 원고 박창병에게 금 100,000,000원, 원고 강미자에게 금 25,000,000원 및 위 각 금원에 대한 2004. 7. 28.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고 박창병은 이광연, 이권재 등의 중개로 2004. 2. 23. 이광연, 이권재 입회하에 피고와 사이에 매수인을 '강미자 외 4인'으로 하여 피고로부터 충남 예산읍 발연리 산 28-1 임야 30,744㎡, 같은 리 산 28-3 임야 99㎡, 같은 리 31-3 과수원 3,431㎡, 같은 리 39 유지 628㎡, 같은 리 40 전 403㎡, 같은 리 40-1 과수원 1,342㎡ 등 6필지의 토지들(이하 '이 사건 토지들'이라 한다)을 매매대금 550,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약 당시에, 중도금 200,000,000원은 2004. 3. 23.에, 잔금 250,000,000원은 2004. 4. 20.에 각 지급하기로 하는 내용의 부동산매매계약서 2부를 작성하였는데{위 매매계약서에는 "매도자는 잔금을 받을 때 명의변경을 할 수 있는 모든 서류를 매수자에게 주기로 한다(제5조).", "중개료는 계약 당시에 쌍방에서 법정수수료를 중개인에게 지불하여야 함(제7조).", "본 계약을 매도자가 위반했을 때는 계약금의 2배를 매수자에게 배상하고 매수자가 위약했을 때는 본 계약금은 무효로 되고 반환청구할 수 없음(제8조).", "본 계약서의 매수인 정정은 이를 불허함."이라는 등의 계약조항이 기재되어 있다.}, 피고가 원고 박창병에게 원고 강미자가 참석하지 않은 채 '강미자 외 4인'이 매수인으로 기재된 것에 관한 문제점을 지적하면서 원고 박창병도 서명을 하라고 요구하자, 원고 박창병은 피고에게 "자신이 매수인들을 정당하게 대리하고 있어 계약에는 아무런 문제가 없다."는 취지로 말하면서 피고에게 교부된 부동산매매계약서(을 제1호증)의 '중개인'란에 '박선욱'이라는 이름과 휴대전화번호를 적어 주었고, 이광연, 이권재가 피고에게 위 매매계약의 중개수수료가 금 50,000,000원이라고 하여 피고는 같은 날 원고 박창병으로부터 금 50,000,000원을 수령하면서 "강미자 외 4인으로부터 금 100,000,000원을 영수하였다."는 내용의 영수증(갑 제2호증)을 작성하여 교부하였다(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다).

나. 원고 박창병은 2004. 3. 23. 송금자 명의를 박창병으로 하여 피고의 은행예금계좌로 금 200,000,000원을 송금하였고, 같은 날 피고는 사용용도를 '개발행위허가신청용'으로 한 인감증명서를 발급받아 원고 박창병에게 교부하였다.

다. 원고 강미자는 충남 예산군수에게 개발행위허가신청서를 제출하고, 이 사건 토지들 중 충남 예산읍 발연리 산 28-1 임야 30,744㎡를 같은 리 31-4 임야 30,420㎡로 등록전환한 뒤 같은 리 31-4 임야 3,233㎡, 같은 리 31-5 임야 4,564㎡, 같은 리 31-6 임야 4,581㎡, 같은 리 31-7 임야 1,044㎡, 같은 리 31-8 임야 4,081㎡, 같은 리 31-9 임야 5,096㎡, 같은 리 31-10 임야 5,878㎡, 같은 리 31-11 임야 1,943㎡로 각 분할하고, 이 사건 토지들 중 같은 리 31-3 과수원 3,431㎡와 같은 리 40-1 과수원 1,342㎡를 같은 리 31-3 과수원 4,773㎡로 합병한 후 2004. 6. 18. 각 그 표시변경등기를 경료하였다.

라. 피고는 2004. 6. 12. 원고 강미자와 박선욱(앞서 원고 박창병이 피고에게 알려준 원고 박창병의 다른 이름임) 앞으로 '최고서'라는 제목의 내용증명을 발송하였고, 그 무렵 위 내용증명이 원고들에게 각 송달되었는데(이하 '제1차 최고'라 한다), 그 내용은 이 사건 매매계약시 중개인들이 직접 계약서를 작성한 것도 아닌데 계약금 100,000,000원 중 금 50,000,000원이 부동산중개수수료로 책정됨으로써 피고가 금 50,000,000원만을 수령한 것은 부당하고, 잔금지급기일을 원고들의 요청에 따라 1주일 연기해 주었음에도 잔금지급을 하지 않고 있으므로 이 최고서 수령 후 1주일 내에 잔금 250,000,000원에 잔금기일부터 완불시까지 월 5%에 의한 지연이자를 가산하여 지급하지 않으면 매매계약은 자동으로 해약된다는 것이었다

마. 피고는 2004. 7. 2. 원고 강미자와 위 박선욱 앞으로 '매매계약해약통보서'라는 제목의 내용증명을 발송하였고, 그 무렵 위 내용증명이 원고들에게 각 송달되었는데(이하 '제2차 최고'라 한다), 그 내용은 원고들이 제1차 최고에서 정한 기한 내에 잔금지급을 하지 않았으므로 제2차 최고에 의해 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다는 것과 계약금으로 수령한 금 50,000,000원은 이 사건 매매계약 제8조에 의하여 반환할 수 없고, 중도금으로 수령한 금 200,000,000원 중 금 50,000,000원은 계약 위반에 대한 손해배상으로서 피고에게 귀속되어 반환할 수 없으므로, 원고들로부터 수령한 금 250,000,000원 중 나머지 금 150,000,000원을 직접 반환하거나 공탁함으로써 계약해제에 따른 정산절차를 밟을 예정이라는 것 등이었다.

바. 피고는 2004. 7. 28. 원고 강미자를 피공탁자로 하여 금 150,000,000원을 공탁하였는데, 공탁원인사실은 제1, 2차 최고에 의하여 이 사건 매매계약이 해제되어 원고 강미자로부터 매매대금으로 수령한 금 250,000,000원 중 계약금 100,000,000원을 공제한 나머지 금 150,000,000원을 원고 강미자에게 현실제공하려 하였으나 원고 강미자가 그 수령을 거부한다는 내용이었다.

사. 원고 강미자는 2004. 9. 9. 위와 같은 공탁금 150,000,000원을 변제금의 일부로서 수령한다는 취지로 이의를 유보한 채 출급하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6, 7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제11호증의 1 내지 5, 을 제1, 3, 4호증, 을 제5호증의 1 내지 6, 을 제9호증의 1 내지 5의 각 기재, 갑 제9호증의 1, 을 제10호증의 각 일부 기재, 증인 조간란의 일부 증언, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고들의 주장

원고들은 이 사건 청구원인으로 다음과 같이 주장한다.

(1) 원고 박창병이 원고들과 김종화, 박양순을 대리하여 2004. 2. 23. 이광연, 이권재 등의 중개로 피고와 사이에 강미자 외 4인 명의로 피고로부터 이 사건 토지들을 금 550,000,000원에 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하고, 피고에게 계약 당일 계약금 100,000,000원(원고들이 각 금 50,000,000원씩 부담)을, 2004. 3. 23. 중도금 200,000,000원(원고 강미자가 금 150,000,000원을, 원고 박창병이 금 50,000,000원을 각 부담)을 각 지급하였으며, 잔금 250,000,000원은 이 사건 토지들에 관한 분할절차 완료 후 타에 처분될 때까지 유예하기로 약정하였는데, 위 계약금 중 금 50,000,000원은 부동산중개수수료로 지급되었다.

(2) 그런데 원고들이 피고의 승낙을 얻어 이 사건 토지들에 관한 분할절차를 완료한 시점을 전후하여 피고가 위와 같은 잔금지급유예약정에 반하여 제1차 최고 및 제2차 최고를 하는 등으로 이 사건 매매계약에 관한 해제의 의사표시를 한 후 수령한 매매대금을 공탁하였고, 이후 원고 강미자가 피고가 공탁한 금원을 수령함으로써 이 사건 매매계약은 합의해제되었다.

(3) 따라서 피고는 해제에 따른 원상회복으로서 피고가 원고들로 수령한 매매대금 중 아직 반환하지 않은 원고 강미자에 대한 금 50,000,000원, 원고 박창병에 대한 금 100,000,000원을 각 반환할 의무가 있으나, 부동산중개수수료 금 50,000,000원 중 금 25,000,000원은 원고 강미자가 부담하기로 하였으므로, 피고는 원고 강미자에게 금 25,000,000원(= 금 50,000,000원 - 금 25,000,000원), 원고 박창병에게 위 금 100,000,000원 및 위 각 금원에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 판 단

(1) 살피건대, 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이고( 민법 제563조 ), 매매에 있어서는 늦어도 재산권의 이전과 대금의 지급이 완료되기 전까지 매매의 당사자와 매매의 목적물이 특정되어야 한다고 할 것이므로, 매매계약 체결 당시 수인의 매도인 또는 매수인 중 일부가 특정되지 않은 경우에는 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 전까지 당사자들 사이의 의사의 합치에 의하여 나머지 매도인 또는 매수인이 추가로 특정될 수 있고 그 때까지 특정이 이루어진 매수인 또는 매도인만이 당해 매매계약의 당사자로 된다고 할 것이며, 재산권의 이전과 대금의 지급이 모두 완료되기 이전에 매매계약이 해제되는 경우에는 그 때까지 당사자 사이의 의사의 합치를 통해 매도인 또는 매수인으로 특정되지 않은 나머지 매도인 또는 매수인은 이미 특정된 매도인 또는 매수인에게 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 포함한 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임하였다고 봄이 상당하다( 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결 참조).

또한, 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이지만, 계약의 합의해제는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해제되었다고 해석함이 상당하고( 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다63575 판결 참조), 매도인이 잔대금 지급기일 경과 후 계약해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하였을 때, 매수인이 아무런 이의 없이 그 공탁금을 수령하였다면 위 매매계약은 특단의 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 봄이 상당하다( 대법원 1979. 7. 24. 선고 79다643 판결 , 1979. 10. 10. 선고 79다1457 판결 , 1979. 10. 30. 선고 79다1455 판결 등 참조).

(2) 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 우선 원고들과 피고 사이에 이 사건 매매계약에 관한 명시적인 해제합의가 존재하지 않는다는 점은 원고들 스스로가 자인하고 있고, 위 인정 사실에 비추어 보면, 이 사건 매매계약 당시부터 피고가 제1, 2차 최고 후 공탁한 금원을 원고 강미자가 수령할 무렵까지 매수인인 '강미자 외 4인' 중 당사자 사이의 의사합치에 따라 매수인으로 특정된 자는 원고 강미자이고, 원고 강미자가 위 공탁금을 수령할 무렵 이 사건 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 보유하고 있었다는 점은 인정되나, 더 나아가서 원고들과 피고 사이에 이 사건 토지들에 관한 분할절차 완료 후 타에 처분될 때까지 유예하기로 약정하였다는 점, 매도인인 피고가 잔대금 지급기일 경과 후 계약해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하고, 당시까지 매수인으로 특정되었던 원고 강미자가 아무런 이의 없이 그 공탁금을 수령하였다는 점 등 원고들의 주장과 같이 이 사건 매매계약이 묵시적으로 합의해제되었다는 사정을 뒷받침하는 증거가 없으므로(위에서 본 바와 같이 피고가 원고들의 계약 위반을 주장하면서 제1, 2차 최고 후 이미 지급받은 계약금과 중도금 중 손해배상금 명목의 금원을 공제한 나머지 금원만을 공탁하자, 원고 강미자가 공탁금을 변제금의 일부로서 수령한다는 취지로 이의를 명시적으로 유보한 채 위 금원을 수령한 사실을 인정할 수 있을 뿐이다.), 이 사건 매매계약이 합의해제되었음을 전제로 하는 원고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.