공익사업용 토지의 양도차익 계산 특례를 적용받을 수 있는 주택건설사업의 범위

공익사업용 토지의 양도의 양도차익 계산의 특례 적용을 받을 수 있는 주택건설사업은, 공익 목적의 사업으로서 사업시행자에게 수용 권한이 인정되는, 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 · 한국토지공사 및 지방공사의 국민주택 건설사업의 경우로 한정됨

구 조세특례제한법 85조(지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례)

주택법 제16조(사업계획의 승인), 제18조(토지에의 출입 등)

1.원고의 항소를 기각한다.

2.항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2007. 4. 19. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 172,271,760원에 대한 감액경정청구 거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. ○○시 ○○동 ○○번지 과수원 1,138㎡(이하, ′이 사건 토지′라 한다.)는 소득세법 제104조의2 소정의 지정지역(이하, ′투기지정지역′이라 한다.) 내에 있는바, 원고는 이 사건 토지를 1987.4.18.상속받아 보유하다가 2006.12.14. ○○건설 주식회사(이하, ′소외 회사′라 한다.)에게 대금 1,309,229,623원에 양도하였고, 2006.12.27.소외회사로부터 잔금을 모두 지급받았다.

나. 소외 회사는 주택신축판매업 등을 하는 회사로서, 2006.10.31. ○○시장으로부터 이 사건 토지를 포함한 22필지 29,311㎡의 토지 위에 아파트 6동, 부속건축물 9동 총 436세대의 민영주택을 건설하는 주택건설 사업계획에 대한 승인을 받았다.

다. 원고는 2007.2.28. 소외 회사와의 실지거래가액을 기준으로 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세 과세표준신고를 하고 양도소득세 262,480,500원을 자진 납부하였다가, 2007.3.6. 이 사건 토지의 양도가 구 조세특례제한법(2006.12.30.법률 제8146호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제85조 소정의 ′지정지역 내 공익사업용 토지의 양도′에 해당한다는 이유로 기준시가를 기준으로 양도차액을 산정하여 계산한 양도소득세액을 초과하는 나머지 172,271,760원을 환급해달라는 취지의 경정청구를 하였다.

라. 피고는 2007. 4. 19. 이 사건 토지의 양수인인 소외 회사는 구 조세특례제한법 제85조(이하, ′이 사건 과세특례 규정′이라 한다.) 및 구 조세특례제한법 시행령(2007.2.28.대통령령 제19888호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제79조의2에 규정된 공익사업의 사업시행자에 해당하지 않는다는 이유로 원고의 경정신청을 거부하는 이 사건처분을 하였다.

마. 원고는 2007.5.1. 이 사건 처분에 불복하여 국세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2007. 6. 29. 국세심판원으로부터 기각결정을 받았다.

인정 근거다툼 없는 사실, 갑 제1내지 6호증의 각 기재(가지번호 붙은 증거포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고

구 조세특례제한법 시행령 별표 7의 15호에 의하면, 주택법 제16조에 의한 주택건설 사업계획 승인을 받은 소외 회사는 이 사건 과세특례 규정의 적용 대상이 되는 사업시행자에 해당한다.

따라서, 원고가 이 사건 토지를 소외 회사에게 양도한 데 따른 양도가액은 기준시가에 의하여 산정해야 하므로, 실지거래가액에 의하여 산출 · 신고한 양도소득세가 감액되어야 함에도 불구하고, 이를 거부한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고

이 사건 과세특례 규정의 적용 대상이 되는 사업은 공익 목적의 사업이어야 하므로, 구 조세특례제한법 시행령 별표 7의 제15호를 해석 · 적용함에 있어서, 주택법 제16조에 의한 사업계획 승인을 받았다 하더라도 공익목적을 가지지 아니한 민영주택건설사업의 사업시행자인 소외 회사와의 이 사건 토지의 양도 거래에 대하여는 위 과세특례 규정이 적용되지 아니한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 양도소득세 산출을 위한 양도가액 산정방법에 관한 소득세법의 규정 내용

종전의 소득세법 제96조 제1항은 원칙적으로 자산의 양도가액을 당해 자산의 양도 당시의 ′기준시가′에 의하도록 하고 있었는데, 2005.12.31.법률 제7837호로 개정되어 2006.1.1.부터 시행된 소득세법 제96조 제1항은 자산의 양도가액의 산정 원칙을 당해 자산의 ′실지거래가액′에 의하도록 바꾸었다. 다만, 위 개정 소득세법 제96조 제2항은, 투기지정지역 안의 부동산이 아닌 경우 등 일정한 경우에 토지 등의 자산을 2006.12.31.까지 양도하면 그 자산의 양도 당시의 ′기준시가′에 의하도록 예외를 규정하고 있으나, 이 사건 토지는 투기지정지역 안의 부동산이어서 위 개정 소득세법의 예외 규정을 적용받을 수는 없다.

(2) 지정지역 안의 부동산의 양도에 관한 구 조세특례제한법 상의 과세특례 규정

그런데, 이 사건 과세특례 규정(구 조세특례제한법 제85조)은 ′지정지역 내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례′라는 표제 아래, 지정지역 내의 부동산을 ′택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날′ 등 제1호 내지 제4호가 규정하고 있는 날 및 제5호가 규정하고 있는 ′제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 · 지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날′ 전에 취득하여 2006.12.31.이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다.)하는 경우에는 양도가액을 기준시가에 의할 수 있도록 하고 있고, 이 사건 과세특례 규정 제5호의 위임에 따라 구 조세특례제한법 시행령 제79조의2 제1항 별표 7은 ′그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날′을 거시하고 있는데, 그 중 제15호에 ′주택법 제146조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날′이 규정되어 있다.

(3) 주택법의 관련 규정

주택법의 관련 규정에 의하면, 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인을 얻어야 하는데(제16조 제1항), 사업계획 승인을 얻을 수 있는 사업시행자에는, 국가 · 지방자치단체, 대한주택공사 · 한국토지공사 외에도 등록한 주택건설사업자 등이나 주택법에 의하여 주택건설사업 등을 시행하는 자도 포함되므로(제2조 제5호), 주택법 상의 주택건설사업 시행자에는 국가 등 공공단체 뿐 만아니라 민간 건설업체도 포함되고, 주택법상의 주택건설사업에는 공익 목적을 가진 것 외에 민영 주택건설사업도 포함된다. 다만, 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 · 한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 국민주택을 건설하는 경우 등 공익 목적이 있는 사업의 경우에만 수용 · 사용 권한이 인정된다(제18조 제2항).

(4) 판단

(가) 위와 같이, 구 조세특례제한법 시행령 제79조의2 제1항 별표 7의 제15호가 사업의 주체 · 목적 · 종류 등을 한정하지 아니한 채 ′주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날′이라고만 규정하고 있는바, 주택법 제16조에 의한 사업계획 승인을 받기만 하면 그 사업의 주체 · 목적 · 종류를 불문하고 이 사건 과세특례 규정이 적용된다고 해석할 것인지, 아니면 주택법 제16조에 의한 사업계획 승인을 받았다 하더라도 일정한 요건을 갖춘 사업 또는 사업시행자와의 양도거래에 관하여만 이 사건 과세특례 규정이 적용된다고 한정적으로 해석할 것인지가 문제되므로, 이에 대하여 살펴본다.

(나) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 할 수 있다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007두13784 판결 참조).

그런데, 앞서 본 이 사건 과세특례 규정의 표제 및 내용, 이 사건 과세특례 규정 각 호 및 구 조세특례제한법 시행령 제79조의 2 제1항 별표 7의 각 호 소정의 법률들이 예정하고 있는 사업이 모두 공익적인 목적을 가지고 있고, 위 법률들이 그 사업시행자에게 공익사업을 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 근거하여 수용권한을 인정하고 있는 점, 그리하여 위 법률들이 예정하고 있는 사업에서는 설사 양도인이 협의에 의하여 부동산을 사업시행자에게 양도하더라도 그 양도가액에 관한 의사결정권한은 상당히 제한될 수 밖에 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 과세특례규정의 입법취지는, 투기지정지역 내의 부동산이라도 공익 목적을 위해 양도 또는 수용되는 경우에는 양도가액을 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의할 수 있도록 함으로써 납세자의 세부담을 완화함과 동시에 공익사업의 원활한 시행을 도모하는 데에 있다고 할 것이다(대법원 2007.12.27. 선고 2006두16779 판결 참조).

이러한 이 사건 과세특례 규정의 입법취지, 규정의 형식 · 내용, 관련 법 규정의 내용 등에 비추어볼 때, 구 조세특례제한법 시행령 제79조의2 제1항 별표 7의 제15호에 의하여 이 사건 과세특례규정의 적용을 받을 수 있는 주택건설사업은, 공익 목적의 사업으로서 사업시행자에게 수용 권한이 인정되는, 국가 · 지방자치단체 · 대한주택공사 · 한국토지공사 및 지방공사의 국민주택 건설사업의 경우로 한정되고, 이 사건의 경우와 같이 민간 건설업체의 민영주택 건설사업에 관하여는 그 과세특례가 인정되지 않는다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

(별지)

관계법령

○ 소득세법

○제96조 양도가액

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역안의 부동산인 경우

○제104조 의2지정지역의 운영

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

○구 조세특례제한법2006.12.30. 법률 제8146호로 개정되기 전의 것

○제85조지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례

거주자가 「소득세법」제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년12월31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」제104조의2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만 「소득세법」제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

2. 산업입지및개발에관한법률 제7조의3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날

3. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날

4. 주한미군(대한민국과미합중국간의상호방위조약에 의하여 대한민국에 주둔하는 미합중국 군대를 말한다)의 기지이전과 관련하여 공익사업을위한토지등의취득보상에관한법률 제15조의규정에 의하여 보상계획을 공고한 날

5. 제1호 내지 제4호외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

○ 구 조세특례제한법 시행령2007.2.28. 대통령령 제19888호로 개정되기 전의 것

○제79조의2지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례

① 법 제85조 제5호에서 ″그 밖에 이와 유사산 것으로서 대통령령이 정하는 날″이라 함은 별표 7의기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.

[별표 7] 기준시가 과세기준일 (제79조의2 관련)

1.「수도권신공항건설촉진법」제3조의 규정에 의하여 예정지역을 지정한 날

2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제91조의 규정에 의하여 실시계획을 인가한 날

3.「신항만건설촉진법」제5조의 규정에 의하여 예정지역을 지정한 날

4.「고속철도건설촉진법」제5조의 규정에 의하여 고속철도건설예정지역을 지정한 날

5.「공공철도건설촉진법」제2조의4의 규정에 의하여 공공철도건설사업 예정지역을 지정한 날

6.「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」제7조의 규정에 의하여 예정지구를 지정한 날

7.「소하천정비법」제4조의 규정에 의하여 소하천예정지를 지정한 날

8.「유통단지개발촉진법」제6조의 규정에 의하여 유통단지를 지정한 날

9.「도시 및 주거환경정비법」제4조의 규정에 의하여 정비구역을 지정한 날

10.「도시교통정비촉진법」제3조의 규정에 의하여 도시교통정비지역을 지정한 날

11.「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」제3조의 규정에 의하여 경제자유구역을 지정한 날

12.「온천법」제3조의 규정에 의하여 온천원보호지구를 지정한 날

13.「자연공원법」제6조의 규정에 의하여 자연공원을 지정한날

14.「도시개발법」제9조의 규정에 의하여 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립한 날

15.「주택법」제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날

16.「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제7조의 규정에 의하여 도시관리계획을 결정한 날

17.「자연환경보전법」제42조의 규정에 의하여 자연환경보전·이용시설 설치에 관한 계획을 수립한 날

18.「수도법」제4조의 규정에 의하여 수도정비기본계획을 수립한 날

19.「화물유통촉진법」제3조의 규정에 의하여 기본계획을 수립한 날

20.「사회간접자본시설에 대한 민간투자법」제7조의 규정에 의하여 민간투자 사업기본계획을 수립한 날

21.「중소기업진흥 및 제품구매촉진에 관한 법률」제20조의 규정에 의하여 실시계획을 승인한 날

22.「항만법」제10조의 규정에 의하여 실시계획을 수립한 날

23.「전원개발촉진법」제5조의 규정에 의하여 실시계획을 승인한 날

24.「농어촌도로정비법」제6조의 규정에 의하여 도로기본계획을 승인한 날

25.「하수도법」제6조의 규정에 의하여 하수종말처리시설 설치를 인가한 날

26.제1호 내지 제25호 외의 법률에 의한 경우에는 제1호 재지 제25호의 법률에서 규정한 날과 유사한 경우로서 예정지역 지정, 실시계획 인가, 기본계획 수립등을 한 날

○주택법

○제2조 정의

5. "사업주체"라 함은 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 다음 각목의 자를 말한다.

가. 국가·지방자치단체

나. 「대한주택공사법」에 의한 대한주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다)·「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(이하 "한국토지공사"라 한다)

다. 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자

라. 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자

○제16조 사업계획의 승인

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. (단서 생략)

○제18조 토지에의 출입 등

① 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 사업계획의 작성을 위한 조사 또는 측량을 하고자 하는 경우와 국민주택사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 타인의 토지에 출입하거나 특별한 용도로 이용되지 아니하고 있는 타인의 토지를 재료적치장 또는 임시도로로서 일시사용할 수 있으며, 특히 필요한 때에는 죽목·토석 그 밖의 장애물을 변경하거나 제거할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 사업주체가 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 경우에는 토지나 토지에 정착한 물건 및 그 토지나 물건에 관한 소유권외의 권리(이하 "토지등"이라 한다)를 수용 또는 사용할 수 있다.

③ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제130조제2항 내지 제9항 및 동법 제144조제1항제2호·제3호의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. 이 경우 "도시계획시설사업의 시행자"는 이를 "사업주체"로, "제130조제1항"은 이를 "이 법 제18조제1항"으로 본다.