별지 1. 원고들 목록 기재와 같다. (소송대리인 변호사 김병철)

한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 오늘 담당변호사 최종갑 외 9인)

2013. 01. 11.

1. 피고는 원고들에게 별지 2 계산표 ‘인용금액’란 기재 각 원고별 해당 금원 및 각 이에 대하여 2011. 2. 1.부터 2013. 1. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 1/5은 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고들에게 별지 2 계산표 ‘청구금액’란 기재 각 금원 및 이에 대하여 같은 목록 ‘최종분양대금 납입일’란 기재 각 다음날부터 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 3, 5, 6호증, 을 제1 내지 5, 8호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 양주덕정1지구 택지개발사업승인과 그 변경

대한주택공사(대한주택공사와 한국토지공사가 2009. 10. 1. 피고로 합병되었다. 이하 합병 전·후를 가리지 않고 ‘피고’라고만 한다)는 1995. 11. 6. 경기도지사로부터 경기도 양주군 회천읍 덕정리, 고암리(현 양주시 덕정동, 고암동) 일대 택지(이하 ‘이 사건 택지’라 한다)에 대한 양주덕정1지구 택지개발사업(이하 ‘이 사건 개발사업’이라 한다)의 택지개발계획 승인을, 1997. 5. 6. 택지개발계획 변경 및 실시계획 승인을 각 받았고, 이후 수차례에 걸쳐 위 택지개발사업에 대한 택지개발계획 변경승인 및 택지개발사업실시계획 변경 승인을 받았다. 이 사건 택지의 면적은 위와 같은 변경 승인 등을 통하여 2002. 6. 25. 최종적으로 563,831㎡가 되었다.

나. 주택건설사업계획승인 및 그 변경

1) 피고는 1997. 10. 31. 경기도지사로부터 이 사건 택지개발사업지구의 1블록에 공공분양분 792세대의 ○○○○1단지 아파트(△△마을, 이하 ‘이 사건 1단지 아파트’라 한다)를 건설하는 주택건설사업계획 승인을 받았다가, 2000. 6.경 이 사건 1단지 아파트를 공공임대분 792세대로 건설하는 주택건설사업계획 변경승인을 받았다.

2) 피고는 1997. 8. 26. 경기도지사로부터 이 사건 택지개발사업지구의 2블록에 공공분양분 368세대, 근로복지분 1,000세대, 공공임대분 567세대 등 총 1,935세대의 ○○○○2단지 아파트(□□마을, 이하 ‘이 사건 2단지 아파트’라 한다)를 건설하는 내용의 주택건설사업계획 승인을 받았다가, 2000. 2. 10. 이 사건 2단지 아파트를 공공분양분 1세대, 공공임대분 1,934세대 등 총 1,935세대로 건설하는 주택건설사업계획 변경승인을 받았다.

3) 피고는 1997. 12. 16. 경기도지사로부터 이 사건 택지개발사업지구의 3블록에 공공분양분 790세대, 근로복지분 500세대 등 총 1,290세대의 ○○○○3단지 아파트(◇◇마을, 이하 ‘이 사건 3단지 아파트’라 한다)를 건설하는 내용의 주택건설사업계획 승인을 받았다가, 2000. 10. 5.경 이 사건 3단지 아파트를 공공분양분 27세대, 공공임대분 1,263세대 등 총 1,290세대로 건설하는 주택건설사업계획 변경승인을 받았다.

다. 최초 입주자 모집공고

피고는 1999. 11. 2. 이 사건 2단지 아파트의 공공임대분 567세대에 관하여 최초입주자모집공고를 하였고, 이후 위 나.항 기재와 같이 주택건설사업계획이 변경됨에 따라 추가로 2000. 2. 22. 이 사건 2단지 아파트의 공공임대분 1,367세대에 관하여 최초입주자모집공고를 하였다. 그리고 피고는 2000. 6. 28.경 이 사건 1단지 아파트의 공공임대분 792세대 중 763세대에 관하여, 2000. 10. 18.경 이 사건 3단지 아파트의 공공임대분 1,263세대 중 1,201세대에 관하여(이하 위와 같이 각 공공임대한 아파트들을 모두 합쳐서 일컬을 때에는 ‘이 사건 각 아파트’라 한다) 각 최초입주자모집공고를 하였다. 한편, 위 각 최초입주자모집공고 당시 분양전환 조건에 관한 내용은 아래와 같다.

라. 이 사건 각 아파트의 임대 및 분양계약 체결

1) 피고는 그 무렵부터 원고들과 임대차계약을 각 체결하고 임대의무기간인 5년 동안 이 사건 각 아파트 중 별지2 계산표 ‘동, 호수’란 기재 각 해당 아파트를 임대하였다.

2) 피고는 2002. 6. 29. 이 사건 각 아파트를 준공하였고, 이 사건 각 아파트의 의무임대기간이 도과하여 분양전환시기가 도래하자, 원고들에게 분양계약을 체결하라는 안내문을 발송하였으며, 원고들은 2006년 ~ 2008년경 피고와 이 사건 각 아파트 중 별지2 계산표의 ‘동, 호수’란 기재 각 아파트를 같은 계산표의 ‘피고산정 전환가격’란 기재와 같은 분양대금으로 분양받는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 각 체결하였다.

3) 원고들은 별지2 계산표의 ‘최종분양대금 납입일’란 기재와 같은 일시에 피고에게 위 각 분양대금을 모두 납입하였고, 그 무렵 각 이 사건 각 아파트 중 해당 세대에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 관련 법령

[구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전면개정되기 전의 것, 이하 같다)]

제1조 (목적)

이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제15조 (건설임대주택의 우선분양전환)

① 임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 「주택법」 제16조 의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 「주택법」 제60조 의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선분양전환하여야 한다.(각호 생략)

③ 제1항 의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전면개정되기 전의 것, 이하 같다)]

제9조 (임대주택의 임대의무기간 등)

⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호 에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토해양부령으로 정한다.(각 호 생략)

제13조 (건설임대주택의 우선분양전환 등)

③ 법 제15조 제1항 및 제2항 의 규정에 의하여 공공건설임대주택( 제9조 제5항 각 호 의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항 의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 국토해양부령이 정하는 바에 의한다

[구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전면개정되기 전의 것, 이하 같다)]

제3조의 3 (분양전환가격의 산정 기준)

① 영 제9조 제5항 의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 별표 1과 같다.

[별표 1]

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준( 제3조의 3 관련)

1. 분양전환가격의 선정

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

2. 항목별 산출방법

가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비

(1) 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 : 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.

(2) 자기자금이자 = (최초 입주자 모집 당시의 주택가격 - 국민주택기금 융자금 - 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

(가) 이자율 : 해당 임대주택의 임대 시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금의 이자율을 산술평균한 이자율

(나) 임대기간 : 임대 시작일부터 분양전환개시일 전날까지의 기간

(3) 감가상각비 : 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」규정에 의한 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액 : 분양하기로 결정된 날을 기준으로 2의 감정평가법인이 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다.

다. 산정가격 = 분양전환 당시의 건축비 + 입주자 모집 공고 당시의 택지비 + 택지비 이자

택지비 이자 = 택지비 × 이자율 × 임대기간

※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 따른다.

라. 건축비 및 택지비 : 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

(1) 건축비

(가) 건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 당해 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

(2) 택지비

(가) 국가·지방자치단체나 한국토지공사·대한주택공사 등 공공기관이「택지개발촉진법」등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 "공공택지"라 한다)의 경우에는 그 공급가격

[택지개발촉진법]

제18조 (택지의 공급)

① 택지를 공급하고자 하는 자는 제9조 에 따른 실시계획에서 정한 바에 따라 택지를 공급하여야 한다.

② 제1항 의 규정에 의하여 공급하는 택지의 용도, 공급의 절차·방법 및 대상자 기타 공급조건에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 시행자는 주택법에 의한 국민주택의 건설용지로 사용할 택지의 공급에 있어서 그 가격을 택지조성원가 이하로 할 수 있다.

[택지개발촉진법 시행령]

제13조의2 (택지의 공급방법등)

⑦ 국토해양부장관은 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 국민주택의 공급을 촉진하는 등 국민의 주거생활의 안정을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 법 제18조 제2항 의 규정에 의하여 용도별·지역별·주택규모별로 택지의 공급방법 및 공급가격의 기준을 정하여 그 기준에 따라 택지의 가격을 정하게 할 수 있다.

[구 택지개발업무처리지침(1997. 1. 29. 개정된 것, 이하 같다)]

제13조(개발된 택지의 공급)

③ 택지개발사업으로 개발·공급된 택지에 주택건설사업계획승인 또는 건축허가를 할 때에는 택지개발계획에서 정한 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 하여야 하며, 상세 계획구역으로 지정된 구역은 상세계획에 따라 주택 등이 건설되도록 하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 주택건설사업계획승인권자 또는 건축허가권자가 도로, 상하수도 등 도시기반시설과 학교, 공원 등 실시계획을 고려하여 당초 계획된 용적율 및 택지공급가격을 변경하지 않는 범위 내에서 이를 허용할 수 있다.

5. 공급된 국민주택규모의 분양주택건설용지를 국민주택규모의 임대주택건설용지로 사용하고자 하는 경우(단서 생략).

제14조(택지의 공급가격 및 방법)

① 사업시행자가 개발된 택지를 공급하고자 할 경우에는 별표3에서 정하는 공급가격기준에 의한다.

[별표3]

- 조성원가 이하

° 임대주택건설용지 중 60㎡ 이하-수도 · 부산권-(조성원가의) 80%

60㎡ 초과 85㎡ 이하-수도 · 부산권-(조성원가의) 90%

° 국민주택규모의 용지 중 60㎡ 이하 주택용지-수도·부산권-(조성원가의) 90%

60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택용지-수도 · 부산권-(조성원가의) 100%

조성원가는 용지비 및 조성공사비와 이에 대한 일정 비율의 일반관리비 및 영업 외 수익비용 상계 손익을 포함한 가격임

부칙

① (시행일) 이 지침은 1997. 2. 1.부터 시행한다.

② (임대주택건설용지 우선공급 및 공급가격에 대한 적용례) 제13조 제2항 중 임대주택건설용지의 우선공급 및 별표 3, 별표 5 중 임대주택건설용지 공급가격조정의 개정 규정은 이 지침 시행일 이후 최초로 승인받는 택지공급분부터 적용한다.

[법인세법 시행령]

제26조 (상각범위액의 계산)

① 법 제23조 제1항 에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액"이라 함은 개별 감가상각자산별로 다음 각호의 구분에 의한 상각방법중 법인이 납세지 관할세무서장에게 신고한 방법에 의하여 계산한 금액(이하 "상각범위액"이라 한다)을 말한다.

1. 건축물과 무형고정자산( 제3호 및 제6호 내지 제8호 의 자산을 제외한다) : 정액법

제28조 (내용연수와 상각률)

① 감가상각자산의 내용연수와 당해 내용연수에 따른 상각률은 다음 각호의 규정에 의한다.

1. 기획재정부령이 정하는 시험연구용자산과 제24조 제1항 제2호 가목 내지 라목 의 규정에 의한 무형고정자산

기획재정부령이 정하는 내용연수와 그에 따른 기획재정부령이 정하는 상각방법별 상각률(이하 "상각률"이라 한다)

[법인세법 시행규칙]

제15조 (내용연수와 상각률)

③ 영 제28조 제1항 제2호 에서 "기획재정부령이 정하는 기준내용연수" 및 "기획재정부령이 정하는 내용연수범위"라 함은 각각 별표 5 및 별표 6에 규정된 기준내용연수 및 내용연수범위를 말한다.

[별표 5]

건축물 등의 기준내용연수 및 내용연수범위표( 제15조 제3항 관련)

철근콘크리트조 건물- 40년

3. 당사자들의 주장 요지

가. 원고들의 주장

1) 피고는 이 사건 각 아파트를 분양전환하면서 다음과 같이 임대주택법 관련 법령에서 정한 정당한 분양전환가격을 초과하는 금액으로 분양전환대금을 산정하였다.

① 이 사건 각 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어 택지비는 구 택지개발업무처리지침 제14조 제1항 별표 3의 수도권의 임대주택용지에 해당하는 택지공급가격기준에 따라 조성원가의 80 내지 90%로 산정하여야 함에도 피고는 조성원가의 100%로 택지비를 산정하였다.

② 피고가 택지비에 포함한 도시기반공사비 중 31,683,145,000원은 실제로 부담하지 않거나 집행되지 않은 금액이므로 이를 택지비 산정에서 제외하여야 하고, 위와 같은 미집행분담금을 제외한 실질 택지조성원가에 일정한 상관계수 비율을 적용하여 판매비 및 일반관리비를 재산정하여야 한다.

③ 건축비는 ‘실제 건축비’를 근거로 건설원가를 산정하여야 하는데, 피고는 상한가격을 제시한 것에 불과한 건설교통부장관 고시의 ‘표준건축비’를 기준으로 분양전환가격을 산정하였다.

2) 따라서 위 각 분양계약 중 정당한 분양전환가격을 초과한 부분은 무효이므로, 피고는 원고들에게 그 초과분인 피고 산정 분양전환대금과 정당하게 재산정된 분양전환대금의 차액 및 이에 대한 위 각 최종분양대금 납입일 다음날부터의 지연손해금을 부당이득으로 반환하여야 한다.

나. 피고의 주장

1) 건축비의 산정과 관련하여,

구 임대주택법 시행규칙 등에서 실제 건축비로 분양전환가격을 산정하도록 정하고 있지 아니하고 실제건축비를 적용하면 임대사업자들은 항상 손해를 볼 수밖에 없어 민간사업자들이 공공임대아파트사업에 참여하지 않게 되며, 임대사업자는 표준건축비를 초과하지 않는 범위에서 재량으로 건축비를 산정할 수 있으므로 건설교통부장관 고시의 표준건축비를 기준으로 하여 분양전환가격을 산정함이 타당하고, 실제건축비가 표준건축비에 미달하더라도 사후에 이를 정산할 수 없다. 설령 실제건축비를 기준으로 건축비를 산정한다고 하더라도, 표준건축비 산정 시 인정되는 간접비용인 자기자본비용(기회비용), 정상 이윤 등은 실제 건축비에도 포함되어야 한다.

2) 택지비의 산정과 관련하여,

가) 구 택지개발업무처리지침의 유추적용에 대하여,

피고는 제3자로부터 토지를 매수한 후 스스로 택지를 개발하였고, 그 택지 위에 직접 공공건설임대주택인 이 사건 각 아파트를 건설하여 임대·분양하였으므로 택지비 산정에 있어서 구 택지개발업무처리지침은 적용되지 아니한다. 더군다나 이 사건 각 아파트는 실시계획 승인 당시 공공분양아파트 건설을 위한 택지로 승인을 받았으므로 처음부터 공공임대아파트 건설을 위한 택지로 공급승인을 받은 경우와는 다르게 취급되어야 하고, 공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법(국토해양부고시 2008-523호)의 제3의 가항에 의하면 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업의 경우 택지조성원가는 사업실시계획 승인 당시의 추정조성원가를 기준으로 하여 용도별로 그 공급가격을 결정하도록 되어 있으므로 이후 변경된 택지의 용도에 따라 택지조성원가를 변경하여 정산할 수도 없다. 따라서 설령 원고들의 주장과 같이 구 택지개발업무처리지침의 유추적용을 통해 택지비를 산정한다고 하더라도 이 사건 각 아파트 건설실시계획 승인 당시 시행되던 택지개발업무처리지침 별표3의 수도권의 국민주택규모의 용지에 따른 공급가격 기준을 적용하여야 한다.

나) 미집행분담금에 대하여,

① 분양전환가격 산정기준에서 정한 건설원가의 중요부분인 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 피고가 산정할 수 있으므로 분양공고 당시에 제시한 건설원가가 임대차계약 당사자인 원고들에게 구속력을 가진다. 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다33605 판결 의 취지에 비추어 보더라도 임차인들의 우선분양권을 박탈하지 아니하는 한, 분양전환가격의 기초가 되는 택지비가 미집행 분담금을 고려하지 않고 다소 높게 책정되었더라도 분양전환가격 결정은 유효하다.

② 정부투자기관관리기본법, 정부투자기관회계규칙, 정부투자기관회계기준, 같은 시행세칙, 건설공사 집행규정 등에 의하면, 최종 준공검사일까지 집행되지 아니한 금액에 대하여는 원가통제계정을 설정하여 원가에 포함시키도록 하고 있고 피고는 위와 같은 관련 법령에 따라 정당하게 미집행분담금을 환입처리 하였으므로 미집행분담금으로 인한 부당이득은 존재하지 않는다.

③ 원고들의 이 사건 청구는 분양전환 계약서상에 사후정산에 관한 규정이 별도로 없음에도 실질적으로 확정조성원가에 의한 사후정산을 요구하는 것으로서 허용될 수 없다. 미집행분담금과 관련한 감사원의 지적사항은 제도개선 차원의 주의요구사항에 불과하다.

3) 판매비 및 일반관리비의 비율조정에 관하여,

판매비 및 일반관리비는 피고가 당해 사업연도에 추진 중인 전체 사업의 판매 및 일반관리 업무로 발생한 실제 지출 비용과 당해 사업연도 직접비로 지출된 금액의 비율을 정하여 이를 사업지구별로 배분한 비용이므로 당해 사업지구의 미집행분담금과는 무관하다.

4. 판 단

가. 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 관련 법령의 강행법규성

앞서 본 관련 법령에 의하면, 임대주택을 분양전환할 경우 그 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균하여 산정하여야 하는데, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건설원가 산정방법 및 그에 필요한 구체적인 내역은 다음과 같다.

건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비

최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 = 건축비 + 택지비

자기자금이자 = (최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 - 국민주택기금 융자금 - 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

임대기간 중 감가상각비 = 감가상각자산의 취득가액(건축비) × 내용연수에 따른 상각률(임대기간 5년 ÷ 철근콘크리트조 건물 내용연수 40년)

한편, 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다. 이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 구 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법, 구 임대주택법 시행령, 구 임대주택법 시행규칙 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조). 또한 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 최초 입주자모집이나 임대 개시 당시가 아닌 분양전환 당시의 법령이 적용되어야 함이 원칙이다( 위 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

나. 건축비

1) 건축비의 산정 방법

구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 중 제1항 (나)목, 제2항 (가)목 (1), (라)목 (1) (가) 전문의 각 규정에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 그렇다면 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석함이 상당하다(위 대법원 전원합의체 판결 참조). 더군다나 입주자모집공고 당시와는 달리 분양전환계약을 체결할 때에는 이미 건축공사가 완료된 후로서 공사원가를 산정하는 것이 가능하므로 실제로 정산된 건축비를 기준으로 분양전환가격을 산정함이 타당하다(피고가 들고있는 서울고등법원 2012. 5. 31. 선고 2011나62030 판결 은 표준임대보증금과 표준 임대료 산정의 전제가 되는 건설원가는 실제건축비가 아니라 표준건축비를 기준으로 산정한다는 취지의 판결로서 분양전환가격의 전제가 되는 건축비가 문제되는 이 사안과는 그 사정이 다르므로 이를 원용하기에 적절하지 못하다).

2) 이 사건 각 아파트의 실제 건축비

가) 갑 제14, 15, 22, 23, 28, 29호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 각 아파트의 유형별, 세대별 각 면적 및 세대수는 아래 [표 1]과 같은 사실이 인정되고, 이 사건 각 아파트의 아래 [표 2]의 내역에 대한 지출금액 등이 각 그 건축비란 기재와 같음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 이 사건 각 아파트의 실제 건축비는 이 사건 1단지 아파트의 경우 53,651,191,000원, 이 사건 2단지 아파트의 경우 103,229,585,000원, 이 사건 3단지 아파트의 경우 80,663,304,000원이다.

주1) 99,801.488

주2) 46.5631

주3) 194,637.6015

주4) 35.8922

주5) 135,878.0232

주6) 47.7052

주7) 53,651,191,000

나) 한편, 피고는 실제건축비를 기준으로 건축비를 산정하는 경우에는 재무회계상 준공원가계산서에 포함된 명시적 비용 외에도 간접비용인 자기자본비용(기회비용)과 정상이윤도 포함하여 건축비를 산정하여야 한다고 주장한다.

살피건대, 을 제14 내지 16, 19, 20호증의 각 기재에 의하면 간접비용인 자기자본비용은 택지개발촉진법 제18조의 2 제2항 및 같은 법 시행규칙 제11조 제2항 , 공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법 5의 자항의 규정에 따라 택지조성원가 산정기준 및 적용방법에서 명시화한 항목인 점, 정상이윤 역시 표준건축비에 포함되는 항목이고 공동주택의 분양가격 산정시 건축비 항목에 명시되어 있는 사항으로 보이는 점, 기업회계기준서 제7호 중 제8 내지 10조에서는 회계서류 작성시에는 차입금에 대한 금융비용만을 반영하도록 규정하고 있는 점, 피고의 내부규정인 용지규정 시행세칙(2000. 7. 22. 개정된 것) 제53조의 3에는 자본비용률은 자기자본비용률과 타인자본비용률을 합하여 산출하도록 규정되어 있는 점을 인정할 수는 있다. 그러나 ① 표준건축비에 정상이윤이 포함된다는 사정은 분양전환시 실제 건축비(시공사의 이윤은 실제 건축비에 이미 포함되어 있다고 볼 수 있다)에 이윤을 추가하여 건축비를 산정할 근거가 될 수 없고, ② 피고가 제출한 자료에 의하더라도 건설간접비와 건설자금이자, 판매비와 관리비 등의 간접비용 항목이 별도로 계상되어 있어 자기자본비용이나 정상이윤이 이미 위 항목에 포함되었을 가능성이 크며, 위에서 인정한 간접비 외에 다른 비용이 더 추가되었음을 인정할만한 자료가 없다. ③ 또한 피고가 든 각 규정에 의하더라도 자기자본비용은 건축비가 아니라 택지조성원가의 산정시에 감안되어야 할 비용에 불과하고, 임대아파트를 장기간 임대한 후 분양전환하는 제도는 경제적 능력이 충분하지 아니한 무주택 국민들이 일단 임대보증금을 납부하고 임대아파트에 입주하여 장기간 거주하면서 아파트를 구입할 수 있는 경제적 능력을 갖춘 다음 시세보다 저렴한 분양가격으로 거주하던 임대아파트를 분양받을 수 있도록 함으로써 무주택 서민들의 주거안정을 도모함에 있는 점, ④ 피고는 국가가 출연한 자본금, 장기 저리의 국민주택기금, 임차인들의 임대보증금을 재원으로 임대아파트를 건설하는 것으로 분양전환가격 산정기준에 의하더라도 분양 당시의 시세가 반영된 감정평가액과 건설원가의 차이, 즉 시세차익의 50%를 이익으로 보장하고 있어 임대아파트의 분양전환을 통하여 상당한 이익이 보장되는 점, ⑤ ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’은 주택법 제38조 제1항 , 제3항 및 제38조의 2 에 따라 분양가상한제 적용주택의 분양가격에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하고 있고 달리 이 사건 각 아파트의 분양전환의 근거법령인 임대주택법 관련 법령에서 위 규칙을 준용하는 규정을 찾아볼 수 없는 점 등을 종합하면, 피고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

3) 소결론

이 사건 각 아파트의 최초 입주자 모집 공고 당시의 표준건축비는 이 사건 1단지 아파트는 60,212,592,000원, 이 사건 2단지 아파트는 113,870,861,000원, 이 사건 3단지 아파트는 81,890,467,000원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제14 내지 16, 22 내지 24, 28 내지 30호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 각 아파트는 모두 실제건축비가 표준건축비에 미치지 못하는 액수임이 계산상 명백하므로 결국 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비인 이 사건 1단지 아파트는 53,651,191,000원, 이 사건 2단지 아파트는 103,229,585,000원, 이 사건 3단지 아파트는 80,663,304,000원이 분양전환가격 산정 기준이 된다.

다. 택지비

1) 분양전환가격 산정의 기초가 되는 택지비의 의미

가) 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표1]은 택지비와 관련하여 ‘국가, 지방자치단체나 피고 등 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발, 공급하는 택지, 즉 공공택지의 경우에는 그 공급가격’에 의하여 택지비를 산정한다고 규정하고 있을 뿐 피고 등 공공기관이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 택지비를 어떻게 산정하여 분양전환가격에 반영하여야 하는지에 관하여는 아무런 규정을 두지 않고 있다. 그러나 피고의 존립 목적과 업무 범위 등에 비추어 볼 때, 피고가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라, 피고의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법목적에도 반한다. 따라서 피고가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 그 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표1]과 구 택지개발업무처리지침 제18조 제1항 [별표3] 등 관련 법령을 유추 적용하여 임대주택건설용지의 조성원가를 일정비율로 할인한 택지공급가격이라고 보아야 한다( 위 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

나) 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 구 택지개발업무처리지침 부칙 제2항에 의하면 별표3의 개정규정은 이 지침 시행일인 1997. 2. 1. 이후 최초로 승인받는 택지공급분부터 적용한다고 규정되어 있고, 택지개발촉진법에서 택지개발실시계획과 택지공급의 승인 절차가 일원화되도록 개정(2007. 4. 20.)되기 전에는 택지개발사업실시계획 승인(제9조) 이후에 택지 공급 승인(제18조 제1항)절차가 별도로 이루어졌던 점, 구 택지개발업무처리지침 제13조 제3항 제5호는 택지개발사업으로 개발·공급된 택지에 주택건설사업계획승인을 할 때 택지개발계획에서 정한 주택에 관한 계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 하면서 다만 공급된 분양주택건설용지를 국민주택 규모의 임대주택건설용지로 사용하는 것은 택지공급가격을 변경하지 않는 조건으로 허용할 수 있도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 피고가 스스로 개발한 택지에 공공임대주택을 건설하여 별도의 택지공급 승인 절차가 존재하지 않는 이 사건의 경우 위 부칙에서 의미하는 ’최초로 승인받는 택지공급분’은 적어도 최초로 택지개발사업실시계획 승인을 받은 이후부터 주택건설사업계획승인이 이루어질 시점이라고 해석함이 상당하고, 위 택지개발업무처리지침이 시행된 1997. 2. 1. 이후에 이 사건 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 이루어지고 이 사건 각 아파트 주택건설사업계획승인이 이루어졌으므로 이 사안에는 구 택지개발업무처리지침(1997. 1. 29. 개정된 것)에 따라 이 사건 각 아파트 건설사업계획승인일 당시 공공분양 용도로 승인을 받은 택지의 경우에는 국민주택건설용지에 해당하는 기준을, 공공임대 목적으로 실시계획이 승인된 경우는 임대주택용지에 해당하는 기준을 적용하여야 한다. 따라서 이 사건 각 아파트 건설사업계획 승인일인 1997. 8. 26. 내지 1997. 12. 16.경 시행되던 구 택지개발업무처리지침 제14조 제1항 주8) 별표 3 에 의하면, 수도권에 해당하는 양주시에 소재한 이 사건 각 아파트의 분양전환가격 산정을 위한 택지공급가격은 각 다음 표의 기재와 같다.

다) 이에 대하여 원고들은, 이 사건 각 아파트 중 일부가 당초 공공분양으로 승인되었다고 하더라도 원고들은 피고로부터 공공임대아파트를 분양전환받은 것이어서 처음부터 공공임대를 목적으로 택지개발을 한 경우와 다르지 않으므로 이 사건 주택건설사업계획승인일 당시의 용도인 수도권의 임대주택건설용지에 해당하는 기준을 적용받아야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 구 택지개발업무처리지침 제13조 제3항 제5호는 분양주택건설용지를 임대주택건설용지로 사용하더라도 택지공급가격을 변경하지 못하도록 규정하고 있고, 택지의 용도가 변경된 경우 그 사정변경에 따라 공급가격을 변경할 수 있다는 법적 근거도 존재하지 않는 점 등에 비추어보면, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 분담금 등의 공제 여부

가) 갑 제10, 31, 32호증, 을 제1 내지 4, 9 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 ① 경기도지사는 1995. 11. 6. 이 사건 택지개발계획을 승인하면서 ‘쓰레기처리장 설치에 대하여 양주군과 구체적으로 재협의 할 것, 평화로 우회도로와 택지개발지구의 접속도로는 우회도로 기능향상을 위해 1개소만 접속하되 지방도 316호선의 폭원을 25m로 확장개설하여 연결하기 바람, 전철역 대상지 지정 및 전철설치 분담기관을 관련기관과 협의 시행바람’ 등의 승인조건을 부과한 사실, ② 쓰레기소각장 설치 분담금과 관련하여, 피고는 양주군과의 협의과정에서 이 사건 택지 내에 가연성 쓰레기를 자체 처리할 수 있는 소각기 설치 및 쓰레기적환장을 설치하고 소각장 설치비용을 피고가 부담하기로 협의하고 택지비 산정시 쓰레기소각장분담금으로 4,641,202,000원을 계상한 사실, 그러나 이후 이 사건 택지 내에 설치하기로 계획되어 있는 쓰레기적환장과 소각장에 대하여 주민정서 및 쓰레기 수거체계를 감안할 경우 이 사건 택지 내에 쓰레기소각장을 건립하는 것은 적절하지 못하다는 결론에 이르게 되어 결국 피고는 쓰레기적환장 부지를 단독주택지로 전환하기로 하는 등 쓰레기 소각장 건설계획이 사실상 취소된 사실, ③ 철도분담금과 관련하여, 철도청은 1996. 8. 7. 경원선 의정부-동두천간 복선전철 건설사업과 관련한 재원을 지방자치단체 또는 개발주체, 국가가 분담할 것을 요청하였고, 양주군은 1997. 12. 16. 피고에게 이 사건 택지개발사업 개발이익금 중 의정부-동두천간 전철공사비에 충당 가능한 금원을 제시해 달라는 요청을 한 사실, 이에 따라 피고는 인접지구 택지개발현황 등을 종합하여 21,000,000,000원을 철도분담금으로 택지비에 계상한 사실, 경기도에서 양주시에게 1998. 12. 16. 경원선복선전철화사업비 분담금으로 24,637,000,000원을 납부하도록 고지하였고 양주시는 이를 자체부담으로 모두 납부한 사실, ④ 시도6호선 분담금과 관련하여, 피고는 양주군과의 협의에 따라 이 사건 택지의 남측 경계와 국도3호선 고암IC를 연결하는 간선도로인 시도 6호선을 건설하기로 하고 건설공사비분담금 9,869,547,000원을 도시기반시설분담금에 계상한 사실, 그러나 피고는 2002. 6. 29. 이 사건 각 아파트의 준공당시까지도 시도 6호선의 개설 여부가 확정되지 않아 위 도로를 건설하지 못하게 되자 2002. 2. 5. 택지계발계획 승인을 받은 양주덕정 2지구 택지개발사업에서 시도 6호선 건설이 승인조건으로 제시되었다는 이유로 양주덕정 2지구 택지개발사업의 도시기반시설분담금 항목에 같은 시도 6호선 건설공사비 10,000,000,000원을 이중으로 계상하였고, 그 후 피고는 양주덕정2지구 택지개발사업으로 위 도로를 건설하고 있는 사실, ⑤ 결국 피고는 자신이 산정한 도시기반공사비 중 아래 표의 기재에 따라 정산된 31,683,145,000원(이하 ‘이 사건 미집행 분담금’이라 한다)을 실제로 집행하지 아니한 사실을 인정할 수 있다.

나) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 구 택지개발촉진법 시행규칙(2001. 8. 7. 건설교통부령 제292호로 개정되기 전의 것) 제11조 및 [별표] 택지조성원가산정표의 각 비목별 산정기준에 따르면 직접비 중 조성비 및 그 부대경비는 택지개발사업에 투입된 용지조성비 및 설계비를 계상하도록 되어 있으므로 용지조성을 위하여 실제 소요되는 비용을 택지조성원가로 하여야 하고 사업과 관련이 없는 시설분담금은 택지조성원가에 계상되어서는 아니 되는 점, 쓰레기소각장 분담금과 철도분담금은 실제로 집행된 바가 없으므로 용지조성을 위하여 소요된 비용이 아니라고 봄이 상당한 점, 더군다나 구 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(1999. 5. 24. 법률 제5982호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 , 제11조 제1항 , 부칙 제2항, 같은 법 시행령(1999. 6. 16. 대통령령 제16404호로 개정되기 전의 것) 제13조 의 규정에 의하면 광역전철의 건설 및 개량에 필요한 비용은 국가와 지방자치단체가 분담하되 이는 위 법률이 시행된 1997. 7. 10. 이후 최초로 개발계획 또는 사업계획의 승인을 받은 사업분부터 사업시행으로 이익을 얻는 택지개발사업의 시행자에게 사업비의 일부를 비용으로 부과·징수하도록 되어 있으므로 1997. 5. 6. 택지개발사업실시계획 승인을 받은 이 사건 택지개발사업의 경우는 광역교통시설부담금의 적용대상이 아닌 점, 택지개발사업에 특정도로건설을 위한 도시기반시설분담금이 계상되어 있는 경우 이미 계상된 도시기반시설분담금에서 그 비용을 집행하여야 하고 다른 택지개발사업에 같은 도로건설을 위한 명목으로 같은 분담금을 이중계상하는 것은 타당하지 않은 점 등에 비추어보면 이 사건 미집행분담금 31,683,145,000원은 정당한 택지비 산정 시 제외되어야 한다.

다) 피고의 주장에 대한 판단

(1) 피고는 미집행된 분담금은 시도6호선, 철도 경원선, 쓰레기 소각장 관련 분담금 합계 35,510,749,000원에서 추가로 집행한 기타부대시설비용 4,818,850,000원을 공제한 30,691,899,000원에 불과하다고 주장하나, 기타부대시설비용으로 추가 집행한 비용을 별도로 공제하면서, 대로 3-6호선이나 국지도 56호선 건설을 위해 실제 집행된 비용을 감안하지 않은 채 미집행분담금을 계산하는 것은 모순되어 타당하지 않으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 피고는, 택지비의 산정은 사업실시계획 승인시점에서의 추정조성원가를 적용하여야 하고, 택지조성사업이 완료된 후 추정조성원가 중 미집행 금액에 대한 감액을 구하는 것은 실질적으로 확정조성원가에 의한 사후정산에 해당하므로 원고들의 미집행분담금 공제 주장은 허용될 수 없다고 주장한다. 살피건대, 위에서 본 바와 같이 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정을 위반하여 산정된 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 법령에 따라 산정된 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이므로 설령 피고의 주장과 같이 위 각 분담금 액수를 추정하였을 당시에 이를 정당화할 사유가 있었다고 하여도 이후 그 사유가 소멸되었다면 그러한 분담금의 계상은 정당하다고 볼 수 없고, 추정조성원가 중 미집행 금액이 있음에도 이를 반영하지 않고 분양전환가격을 산정하는 것은 수분양자인 원고들에게 손해를 끼치면서 사업시행자인 피고 자신에게는 부당한 이익을 얻게 하여 허용되지 아니한다. 또한 피고가 그 근거로 들고 있는 대법원 2007. 5. 30. 선고 2007다17024 판결 은 택지개발사업 완료 전에 추정조성원가에 의하여 체결된 매매계약에 있어서는 택지 매매계약의 당사자가 이후 확정조성원가와의 차액의 반환을 구할 수 없다는 판결이고, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결 은 사업시행자가 다른 기관으로부터 개발·조성된 토지를 매수한 뒤 그 매매대금을 택지비로 삼은 사안으로서 모두 이 사건과는 사안이 다르므로 이를 원용하기에 적절하지 못하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 또한 피고는 정부투자기관관리기본법과 정부투자기관회계규칙 및 건설공사집행규정 등의 규정에 따라 이 사건 미집행분담금을 이미 환입처리하였으므로, 이득을 얻은 바가 없다고 주장하므로 살피건대, 갑 제32호증의 기재에 의하면 피고는 미집행된 철도분담금, 쓰레기소각장 분담금 및 시도 6호선 분담금 합계 35,510,749,000원을 2005. 12. 30. 도시기반시설분담금의 집행사유가 소멸되었다고 보아 기타 수익으로 환입한 사실을 인정할 수 있으나, 이는 피고의 내부적 회계처리절차에 따라 원가통제계정을 설정하여 환입처리한 것일 뿐이므로 위와 같은 사유만으로 미집행 분담금이 택지비로 계상될 수 있는 비용이라고 인정할 수 없고, 위 각 규정에 의하여 피고가 강행법규인 관련 법령에 위반하여 미집행분담금을 포함시켜 분양전환가격을 산정할 수 있는 권한을 가진다고도 할 수 없으며, 달리 위 각 규정을 분양전환가격 산정기준으로 삼을 만한 근거도 없으므로 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3) 정당한 택지비의 산정

가) 준공원가계산서상 이 사건 각 아파트의 택지비

(1) 을 제9 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 준공원가계산서상 이 사건 각 아파트의 택지비는 아래 표의 기재와 같이 이 사건 1단지 아파트는 13,994,715,263원, 이 사건 2단지 아파트는 25,275,042,046원, 이 사건 3단지 아파트는 20,209,748,502원인 사실이 인정된다.

(2) 한편 피고는, 정당한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 이 사건 각 아파트의 택지조성원가는 준공원가계산서를 기준으로 할 것이 아니라 최초 입주자 모집 당시의 추정 조성원가로 산정되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 택지개발사업이 완료되기 이전에 택지공급계약이 체결되어 그 추정조성원가를 바탕으로 택지의 공급대금을 산정하여야 하는 경우와 달리, 피고가 스스로 택지를 개발하여 그 택지 개발을 완료한 후에 이 사건 각 아파트를 신축한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 아파트의 분양전환 당시에는 이미 택지 조성과 관련하여 투입된 비용을 확정할 수 있으므로, 이 사건 각 아파트의 택지조성원가는 추정조성원가가 아닌 실제로 투입된 비용에 의하여 산정함이 타당하다.

따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

나) 이 사건 미집행분담금의 공제 방식

갑 제33호증, 을 제24, 25호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 당초 이 사건 각 아파트의 도시기반공사비를 이 사건 각 아파트의 유상면적비율에 따라 산정한 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 미집행분담금 역시 위와 같은 유상면적비율에 따라 산정하여야 한다(다만 아래에서 보는 바와 같이 피고는 당초 도로개설분담금의 경우 이주대책면적을 제외한 유상면적에 대한 이 사건 각 아파트의 유상면적비율에 따라 배분하기는 하였으나, 실질적으로 이 사건 미집행분담금에는 도로개설분담금뿐만 아니라 생활비기본공사비도 포함되어 있고, 기타 부대시설비용의 경우는 그 분배대상을 확정할 만한 자료가 없어 각 비용을 개별적으로 나누어 계산하는 것은 곤란하므로 전체 유상면적비율을 기준으로 미집행분담금을 배분하기로 주9) 한다 ).

한편 원고들은, 피고가 추정조성원가에 의하여 도시기반공사비를 분배한 자료(갑 제33호증)를 토대로 이 사건 택지개발사업지구 전체의 도시기반공사비 79,598,837,000원에 대한 이 사건 각 아파트의 단지별 도시기반공사비 비율을 계산한 다음, 이 사건 미집행분담금 31,683,145,000원에 위 비율을 곱하여 이 사건 각 아파트의 택지비에서 공제될 미집행분담금을 주10) 산정 하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제10, 31, 33호증, 을 제24, 25호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 택지개발사업지구 전체의 추정조성원가에 의한 도시기반공사비는 철도분담금을 포함한 주변도로개설분담금인 생활기본공사비 40,965,096,000원(이하 ‘도로개설분담금’이라 한다)과 쓰레기소각장분담금 4,641,202,000원을 포함한 생활비기본공사비 38,633,741,000원(이하 ‘생활비기본공사비’라 한다)의 합계인 79,598,837,000원이고, 여기에는 이 사건 미집행분담금도 포함되어 있는 점, ② 이 사건 택지개발사업지구의 유상면적은 총 368,016.6㎡이고, 그 중 16,089.7㎡는 이주대책면적인데, 피고는 도시기반공사비 중 생활비기본공사비는 이 사건 택지개발사업지구 전체의 유상면적 비율에 따라 배분하여 이주대책면적에도 1,689,066,000 주11) 원을 배분하였으나, 도로개설분담금은 이 사건 택지개발사업지구 전체의 유상면적에서 이주대책면적을 공제한 나머지 유상면적의 비율{즉, 351,926.9㎡(= 368,016.6 ㎡ - 16,089.7㎡)}를 기준으로 그 비율에 따라 배분한 것으로 보이는 점, ③ 갑 제33호증에 기재된 추정조성원가에 의한 도시기반공사비는 이 사건 각 아파트의 주택 대지 면적만을 기준으로 한 것이 아니라 상가나 유치원을 포함한 이 사건 각 아파트 전체의 대지 면적을 기준으로 배분되어 있는 점, ④ 이 사건 미집행분담금에는 도로개설분담금과 생활비기본공사비의 미집행금액이 혼재되어 있을 뿐만 아니라 이후 추가로 집행된 기타 부대시설비용도 포함되어 있는데 위 기타 부대시설비용의 분배 대상을 확정할만한 자료는 없는 점 등에 비추어보면, 이 사건 택지개발사업지구 전체의 도시기반공사비에 대한 이 사건 각 아파트의 도시기반공사비의 비율에 따라 이 사건 미집행분담금을 분배하는 것은 원고들에게 부과되지 않은 도시기반공사비에 대한 미집행금액까지 원고들에게 반환하는 결과를 초래하여 타당하지 않으므로 원고들의 위 주장은 이유 없다.

다) 판매비 및 일반관리비의 재산정 방식

갑 제10호증, 을 제9 내지 11, 14, 23호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 그 밖에 판매활동에 소요된 비용이고, 일반관리비는 인건비, 임차료, 연구개발비, 훈련비, 그 밖의 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용으로서 건축비와 택지비에 포함되어야 하는 사실, 피고는 이 사건 각 아파트의 준공 원가계산 주12) 당시 연말 결산서에 따라 아래 [표 1] 기재와 같이 연도별로 당기 총 제조비용 중 총 판매비와 관리비가 차지하는 판관비율을 산출한 다음, [표 2] 기재와 같이 각 단지별로 이 사건 개발사업이 시행된 1996년부터 2001년까지 연도별 원가투입액에 해당 연도별 판관비율을 곱하여 판매비 및 일반관리비를 산정한 사실을 인정할 수 있다.

이러한 판매비 및 일반관리비의 산정방식에 따르면 피고의 주장과 같이 전체 사업장의 총 판매비 및 일반관리비 합계액이 고정되어 있기는 하나, 각 사업장별로 배분되는 판매비 및 일반관리비는 각 사업장별 원가투입액에 판관비율을 곱하는 방식으로 산정되므로, 이 사건 각 아파트의 택지비에서 이 사건 미집행분담금을 공제하여 원가투입액이 줄어들게 되는 경우 판매비 및 일반관리비 역시 줄어들 수밖에 없다. 다만, 이 사건 각 아파트의 준공원가계산 당시 이 사건 미집행분담금이 각 연도별로 어느 정도 포함되어 있었는지 확인할 수 없으므로 이 사건 미집행분담금은 각 연도마다 앞서 본 연도별 투입원가의 투입비율에 해당하는 금원만큼 투입된 것으로 봄이 상당하다. 그리고 이 사건 미집행분담금이 공제되는 경우 당기 총 제조비용이 줄어들어 판관비율이 그만큼 늘어날 수 있겠으나, 1996년부터 2001년까지 총 제조비용의 합계액에서 이 사건 미집행분담금이 차지하는 비율에 비추어 보면, 이 사건 미집행분담금이 판관비율에 미치는 영향이 극히 미미할 것으로 보이므로, 계산의 편의상 이 사건 미집행분담금의 공제에 따른 판관비율의 변동은 따로 고려하지 않기로 한다.

라) 정당한 택지비의 계산

(1) 이 사건 미집행분담금의 단지별 배분액 계산

주13) 66,075.11㎡

주14) 53,146.6515㎡

주15) 미집행분담금

(2) 판매 및 일반관리비의 계산

(가) 투입원가(판매 및 일반관리비 합산 전 택지비)

(나) 계산

(4) 정당한 택지비

주16) 택지비

주17) 4,001,580,199

주18) 12,969,649,023

주19) 4,220,684,525

주20) 10,858,928,921

(5) 이에 대하여 원고들은 피고가 산정한 택지조성원가는 순수하게 원고들에게 공급된 주택의 면적만을 기준으로 한 것이 아니라 상가나 유치원의 대지면적을 포함하여 산정되었으므로 전체 대지 면적에서 상가와 유치원 면적을 제외한 순수한 공급면적의 비율에 따라 택지조성원가를 재산정하여야 한다고 주장한다.

살피건대, 갑 제10 내지 13호증, 17 내지 21호증, 25 내지 27호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 각 아파트에 대한 양주덕정지구 유형별조성원가표, 건축개요서, 건축물대장 등에는 각 대지면적란에 이 사건 1단지 아파트는 37,424㎡, 이 사건 2단지 아파트는 67,960.7㎡, 이 사건 3단지 아파트는 55,191.00㎡로 각 기재되어 있는 사실, 건축물대장의 건축물현황란에는 이 사건 각 아파트의 상가동과 유치원건물도 포함되어 있고, 사건 1단지 아파트의 상가동은 대지면적이 547㎡, 이 사건 2단지 아파트의 상가동은 각 838㎡, 189㎡, 유치원은 772.1㎡, 이 사건 3단지 아파트의 상가동은 750.76㎡인 사실, 이 사건 2단지 아파트의 택지조성원가 배분표는 상가와 유치원 면적을 모두 포함한 전체 대지면적 67,960.7㎡를 기준으로 작성된 사실을 인정할 수 있다.

그러나 갑 제11, 14, 17, 18, 22, 28호증, 을 제9 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 정당한 택지비 산정의 기초가 된 이 사건 각 아파트의 준공원가계산서에는 이 사건 1단지 아파트의 대지면적은 36,877㎡, 이 사건 2단지 아파트의 대지면적은 66,125.7800㎡, 이 사건 3단지 아파트의 대지면적은 53,300.700㎡으로 각 기재되어 있는 점, ② 위 준공원가계산서에 기재된 대지면적은 앞서 본 이 사건 각 아파트의 각 전체 대지면적에서 상가동과 유치원의 대지면적을 제외한 면적과 동일하거나 유사하고, 준공원가계산서에 나타나는 용지비는 갑 제10호증의 유형별조성원가표상의 용지비보다 금액이 줄어들어 있는 점, ③ 이 사건 각 아파트의 분양전환가격 산정내역에도 대지면적이 이 사건 1단지 아파트는 36,886.8㎡, 이 사건 2단지 아파트는 66,111㎡, 이 사건 3단지 아파트는 54,434.7㎡로 기재되어 있어 분양전환가격 산정시에도 유치원과 상가면적을 제외하고 분양가격을 계산하였다고 보이는 점 등에 비추어보면, 앞서 인정한 사실만으로는 이 사건 각 아파트의 준공원가계산서에 따른 택지조성원가가 이 사건 각 아파트의 주택 대지면적만을 기준으로 한 것이 아니라 상가와 유치원 면적을 포함하여 산정되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.

따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

라. 정당한 분양전환가격의 산정

1) 건설원가의 산정

앞서 본 바에 의하여 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표1]에서 규정한 바에 따라 이 사건 각 아파트의 정당한 건설원가를 산정하면 아래와 같다(원 미만 버림, 이하 같다).

가) 최초 입주자 모집 당시의 주택가격

① 최초 입주자 모집당시의 주택가격 및 이 사건 각 아파트의 ㎡당 최초 입주자 모집 당시의 주택가격

주21) 644,989

주22) 617,562

주23) 704,624

② 이 사건 각 아파트의 유형별 최초 입주자 모집 당시의 주택가격

나) 자기자금이자

① 이 사건 각 아파트 전체의 자기자금이자

주24) 3.60%

주25) 0

② 이 사건 각 아파트의 유형별 자기자금이자

다) 감가상각비(법인세법 시행령에 따른 정액법 적용)

① 이 사건 각 아파트의 감가상각비

이 사건 1단지 아파트 : 6,706,398,875원(= 건축비 53,651,191,000원 ÷ 기준내용연수 40년 × 임대기간 5년)

이 사건 2단지 아파트 : 12,903,698,125원(= 건축비 103,229,585,000원 ÷ 기준내용연수 40년 × 임대기간 5년)

이 사건 3단지 아파트 : 10,082,913,000원 (= 건축비 80,663,304,000 ÷ 기준내용연수 40년 × 임대기간 5년)

② 이 사건 각 아파트의 유형별 감가상각비

라) 이 사건 각 아파트의 유형별 건설원가

2) 원고들별 분양전환 당시 감정평가금액 : 주식회사 정일감정평가법인 및 주식회사 대한감정평가법인이 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액은 별지2 계산표 ‘감정평가 평균액’ 해당란 기재와 같음은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재에 의하여 인정된다.

3) 원고들별 정당한 분양전환가격 : 세대별 건설원가와 세대별 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 별지 2 계산표 ‘정당한 분양전환가격’란 기재와 같다.

4) 이에 대하여 피고는, 피고가 임의로 산정한 이 사건 각 아파트의 각 층, 향별의 등가율을 기준으로 하여 이 사건 각 아파트의 정당한 분양전환대금을 산정해야 한다고 주장하나, 피고가 임의로 산정한 등가율을 기초로 하여 분양전환대금을 산정해야 한다고 할 수는 없고, 을 제30 내지 33호증의 각 기재만으로는 피고의 위 주장을 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할만한 증거도 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

마. 법정이자 등의 범위

원고들은, 피고가 임대주택법 등의 관련 규정을 위반하여 부당하게 높은 금액으로 분양전환가격을 산정하여 법률상 원인이 없음을 알면서도 정당한 분양전환가격을 초과하는 금원을 지급받았으므로, 피고는 원고들에게 그 초과 부분 상당의 금액에 관하여 같은 표 중 ‘분양대금 최종 납입일’란 각 기재일부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

부당이득반환의무를 지는 수익자가 부당한 이익을 얻었다는 점에 관하여 선의이면, 그 받은 이익이 현존한 한도에서 이를 반환할 책임을 지고, 악의라면 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 한다( 민법 제748조 참조). 또한 수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인 없음을 안 때에는 그때부터 악의의 수익자로서 이익을 반환할 책임을 진다( 민법 제749조 제1항 참조).

그런데 대법원이 2004. 12. 10.에 선고한 2004다33605 판결 에서 “임대주택을 분양전환하는 경우 임대주택법 관련 법령에서 정한 기준을 위반하여 산정한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 그 사법상의 효력까지 부인된다고 할 수는 없고, 그 분양전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 임대주택법시행규칙 제3조의3 에 위배되어 허용될 수 없다고 보아야 한다.”고 판시하였다가, 2011. 4. 21.에 선고한 2009다97079 전원합의체 판결 에서 위 견해를 변경하여 “임대주택의 분양전환시 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다.”라는 취지로 판시한 사실은 이 법원에 현저하다.

따라서 비록 피고가 임대주택법 관련 법령에서 정한 기준을 위반하여 그 기준에서 정한 금액을 초과하는 액수로 분양전환계약을 체결하고 그들로부터 위 기준을 초과한 분양전환금액을 수령했어도, 그 초과한 정도가 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하지는 않는 것으로 보이는 이 사건에서는, 피고가 그 수령당시 그 초과부분에 대하여 법률상 원인 없이 이를 보유하게 된 것이라는 점을 인식하였다고 볼 수 없다.

나아가 보건대, 위 대법원 전원합의체 판결이 선고된 직후에 바로 피고가 위와 같은 사정을 인식하였다는 점에 관한 주장·입증이 없는 이 사건에서 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 볼 것이므로( 민법 제749조 제2항 ), 피고는 이 사건 소가 제기된 2011. 2. 1.부터 악의의 수익자로서 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

따라서 원고들의 지연손해금에 관한 주장은 위 인정범위 내에서만 이유 있다.

바. 소결론

원고들은 위 라.항과 같이 산정한 정당한 분양전환가격을 초과한 금액으로 이 사건 각 분양계약을 체결하였으므로 그 초과부분은 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정에 반하여 무효이고, 피고가 취득한 각 초과부분은 부당이득에 해당한다.

따라서 피고는 원고들에게 위 ‘인용금액’란 기재 각 금원 및 각 이에 대하여 이 사건 소 제기일인 2011. 2. 1.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2012. 10. 31.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 결 론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 이용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 원고들 목록 등 생략]

주1) = (125.9820㎡ × 686세대) + (126.2060㎡ × 106세대)

주2) 1세대는 46.111㎡임.

주3) = (88.4505㎡ × 567세대) + (105.3540㎡ × 117세대) + (105.7278㎡ × 1,250세대)

주4) 1세대는 35.9576㎡임.

주5) = (85.3856㎡ × 39세대) + (85.9703㎡ × 442세대) + (120.9401㎡ × 657세대) + (120.9545㎡ × 125세대)

주6) 1세대는 47.7472㎡임.

주7) 피고는 위 각 금원의 합계가 52,032,209,000원이라고 주장하나 이는 오기이거나 계산상 착오로 봄이 상당하다.

주8) 1997. 1. 29. 개정된 구 택지개발업무처리지침은 이후 이 사건 각 아파트의 각 건설사업계획 승인일을 전후로 1997. 10. 13.까지 3차례 개정이 이루어지긴 하였으나 이 사안에서 문제되는 [별표 3]의 택지 공급가격의 상한 기준 등 규정에는 변동이 없으므로 각 개정된 규칙을 별도로 설시하지 아니하고 구 택지개발업무처리지침의 기준을 그대로 적용하기로 한다.

주9) 피고는, 이 사건 미집행분담금을 이 사건 택지개발사업지구 전체의 유상면적에서 이주대책 면적을 제외한 나머지 유상면적 비율에 따라 산정하여야 한다는 취지로 주장하고 있으나, 피고가 당초 도시기반시설공사비 중 생활비기본공사비는 이주대책 면적을 포함한 전체 유상면적 비율을 기준으로 배분하였으므로 이 사건 미집행분담금 전부에 대하여 이주대책 면적을 제외한 유상면적비율에 따라 배분하는 것은 원고들이 입은 손해를 초과하여 이득의 반환을 인정하는 결과가 되어 타당하지 않다.

주10) 예를들면, 이 사건 1단지 아파트의 경우 ‘추정조성원가에 따른 도시기반공사비 8,284,945,737원/이 사건 택지개발사업지구 전체의 도시기반공사비 79,598,837,000원 × 100 = 10.4%’라는 방식으로 전체 도시기반공사비에서 이 사건 1단지 아파트의 도시기반공사비가 차지하는 비율을 계산하고, ‘이 사건 미집행분담금 31,683,145,000원 × 위 비율 10.4% = 3,295,047,080원’의 방식으로 이 사건 1단지 아파트의 택지비에서 공제될 미집행분담금은 3,295,047,080원이라고 산정하는 방식이다.

주11) =38,633,741,000원 × 이주대책면적 16,090㎡㎡/이 사건 택지개발사업지구 전체의 유상면적 368,017㎡

주12) 2006. 8. 2. 건설교통부 고시 제2006-288호로 공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법이 제정되었는데, 이에 의하면, 판매비와 일반관리비는 ‘해당 택지개발지구의 직접비(용지비 + 조성비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 용지부담금 + 기반시설설치비) × 판매비율 또는 일반관리비율‘에 의하여 산정하고, 판매비율과 일반관리비율은 ’최근 3년간 판매비나 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비의 연평균액‘에 의하여 산정하도록 규정되어 있다.

주13) 이 사건 2단지 아파트 전체의 대지면적은 66,111㎡이나, 여기에는 공공분양 1세대 35.8922㎡의 면적이 포함되어 있고, 공공분양 세대에 배분되었던 미집행분담금까지 원고들의 도시기반공사비에서 공제하는 것은 타당하지 않으므로 전체 대지 면적이 아닌 공공임대아파트의 대지면적 합계를 기준으로 미집행분담금을 공제한다.

주14) 이 사건 3단지 아파트 전체의 대지면적은 54,434.7㎡이나, 여기에는 공공분양 27세대 1,018.0485㎡의 면적이 포함되어 있고, 공공분양 세대에 배분되었던 미집행분담금까지 원고들의 도시기반공사비에서 공제하는 것은 타당하지 않으므로 전체 대지면적이 아닌 공공임대아파트의 대지 면적 합계를 기준으로 미집행분담금을 공제한다.

주15) = 미집행분담금 31,683,145,000원 × 이 사건 각 아파트의 단지별 각 유상면적(= 대지면적)/이 사건 택지개발사업지구 전체의 유상면적 368,016.60㎡

주16) 단지별 투입원가(판매 및 일반관리비 합산전 토지비)에 판매 및 일반관리비를 합산한 금액이다.

주17) 이 사건 2단지 아파트의 경우 유형에 따라 택지비의 상한가격이 달라지므로 ‘택지비 19,412,697,032 × (21평형의 대지공유면적 또는 25평형의 대지공유면적)/(이 사건 2단지 아파트 대지 공유면적 합계 66,075.11㎡) × 각 할인율 80% 또는 90%’의 방식으로 산정함.

주18) 위 3)과 같다.

주19) 이 사건 3단지 아파트의 경우 유형에 따라 택지비의 상한가격이 달라지므로 ‘택지비 15,469,986,493원 × (21평형의 대지공유면적 또는 31평형의 대지공유면적)/(이 사건 3단지 아파트 대지 공유면적 합계 53,146.6515㎡) × 각 할인율 90% 또는 100%’의 방식으로 산정함.

주20) 위 5)와 같다.

주21) = 이 사건 1단지 아파트 최초 입주자 모집당시 주택가격 64,370,895,176원 / 이 사건 1단지 아파트 총 분양면적 99,801.488㎡

주22) = 이 사건 2단지 아파트 최초 입주자 모집당시 주택가격 120,220,814,222원 / 이 사건 2단지 아파트 총 분양면적 194,637.6015㎡

주23) = 이 사건 3단지 아파트 최초 입주자 모집당시 주택가격 95,742,917,446원 / 이 사건 3단지 아파트 총 분양면적 135,878.0232㎡

주24) 원고들은 3단지 아파트의 경우도 이자율을 연 3.45%를 적용하여 계산하고 있으나 피고는 최초 입주자 모집공고 당시 3단지 아파트는 이자율이 연 3.60%인 것으로 보아 자기자금이자를 계산하였고, 달리 3단지 아파트의 이자율이 3.45%임을 인정할만한 증거가 없으므로 3단지는 이자율을 연 3.60%로 계산함이 타당하다.

주25) 계산 결과 -가 나오는 경우는 ‘0’으로 표시한다(이하 같다). 원고들은 1년차부터 5년차까지의 자기자금이자 중 일부가 - 금액이 나오더라도 전체 자기자금이자의 합계가 +가 되면, 그 + 금액을 최종적인 자기자금이자로 계산하고, 자기자금이자 중 일부가 + 금액이 나오더라도 전체 자기자금이자의 합계가 -가 되면 자기자금이자를 ‘0원’으로 계산하고 있으나, 일단 국민주택기금과 해당 연차별 임대보증금의 합계액이 최초 주택가격을 상회하는 경우 피고가 이자수익을 얻을 가능성이 있다고 하더라도 그 초과수익 상당을 공제할 근거가 없을 뿐만 아니라, 피고가 실제로 이자수익을 얻었음을 인정할만한 자료도 없으므로 그 해당연차의 자기자금이자는 0원이 된다고 봄이 상당하다.