구 임대주택법시행규칙 제3조의3 [별표 2]에서 규정하는 '공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준'에 위반하여 산정된 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=한정 무효)

구 임대주택법시행규칙(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 [별표 2]

강창희 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 김문수)

우신종합건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 김태우 외 2인)

부산고법 2004. 6. 2. 선고 2003나4334 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

1. 원심이 적법하게 확정한 사실에 의하면, 부산 사상구 모라동 1362 지상 모라우신임대아파트 1,620세대(이하 '이 사건 임대아파트'라 한다)의 임차인들은 1999. 5. 11. "최종가격 결정 전에 동대표 및 인감증명을 제출한 세대의 과반수 이상의 동의를 받아야 한다."는 제한하에 동대표들에게 이 사건 임대아파트의 분양전환에 관한 일체의 권한을 위임하였고, 동대표들에 의하여 협상대표로 선임된 주민자치협의회 회장 최명득 등 5인은 1999. 6. 9. 임대인인 피고와 "분양전환가격 산정은 건설원가와 감정평가가격의 산술평균으로 하며 건설교통부 민간임대주택 중재기준에 따르고, 건설원가에 대한 자료 및 산출방법에 대해서는 별도 협의한다."는 내용의 합의(이하 '이 사건 1차 합의'라 한다)를 한 사실, 일부 임차인들의 한국감정원 방문 및 청와대 탄원 등 감정평가에 관한 관여로 피고가 감정평가를 유보하자, 동대표들은 2000. 3. 24. 주민자치협의회 회장인 송형호 등 5인을 새로운 협상대표로 선임하였고, 협상대표들은 2000. 8. 11. 피고와 "분양전환가격 협상은 건설교통부 중재안( 임대주택법시행규칙 제3조의3 [별표 2] )에 따라 분양하기로 하고, 분양전환가격 산정에 있어서 건설원가 부분을 우선적으로 합의 결정토록 한다."는 내용의 합의(이하 '이 사건 2차 합의'라 한다)를 한 사실, 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정된 것) 제17조의2 로 임차인대표회의의 구성에 관한 규정이 신설되자 임차인들은 2000. 10.경 주민자치협의회의 명칭을 임차인대표회의로 개칭하면서 임차인대표회의 정관을 제정하였고, 2001. 6. 15. 임차인대표회의 정기총회를 개최하여 기존의 건설원가산정특별위원을 협상대표로 변경하여 협상대표를 새로 선출하고 협상대표는 건설원가산정은 물론 분양가격협상까지 논의할 수 있도록 하되 최종가격 결정 전에 동대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 결의한 사실, 이에 따라 2001. 6. 22. 개최된 동대표회의에서 임차인대표회의 회장 송형호 등 6인이 협상대표로 선출되었고, 협상대표들의 권한 범위에 관한 이의를 제기하며 참여하지 않은 김병곤을 제외한 나머지 협상대표 5인은 피고와 협상절차를 재개하여 2001. 9. 20. 건설원가를 평당 1,638,684원, 감정가격을 평당 250만 원으로 각 산정하여 이를 산술평균한 평당 2,069,342원을 분양전환가격으로 결정하기로 잠정 합의를 한 후, 2001. 10. 20. "공급가격을 공급면적을 기준으로 한 평당 평균 1,977,000원 대로 결정한다."는 내용의 합의(이하 '이 사건 3차 합의'라 한다)를 한 사실, 그 후 협상대표 5인과 피고는 2001. 10. 26. "이 사건 임대아파트 중 공공건설임대아파트(19평형, 24평형)의 분양전환가격은 평당 1,937,460원, 민간건설임대아파트(30평형, 31평형)의 분양전환가격은 평당 2,016,540원을 각 적용하여, 19평형은 36,993,000원, 24(A), (B)평형은 46,593,000원, 24(C)평형은 46,857,000원, 30평형은 60,896,000원, 31평형은 64,086,000원으로 한다."는 내용의 최종 합의(이하 '이 사건 4차 합의'라 한다)를 한 사실, 피고는 2002. 1. 10. 이 사건 임대아파트 중 공공건설임대아파트 945세대 중 643세대(68%)의 분양신청서를 첨부하여 관할 사상구청장에게 임대주택매각계획서를 제출하였고, 사상구청장은 2002. 1. 17. 이 사건 3, 4차 합의에 따른 분양전환가격이 적정하다는 이유로 임대주택매각계획서를 수리한 사실, 피고는 임차인들에게 "4차 합의에서 정한 분양전환가격에 의하여 분양받고자 하면 2001. 11. 7.까지 분양신청서를 제출할 것을 촉구하면서 그 때까지 분양신청서를 제출하지 아니하면 분양의사가 없는 것으로 간주한다."는 취지의 공고문을 게시한 후 분양신청서를 접수하기 시작하여 현재 임차인들 중 70% 이상이 이 사건 4차 합의에서 결정된 분양전환가격에 따라 피고와 분양계약을 체결한 사실을 알 수 있고, 한편 구 임대주택법시행규칙(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것) 제3조의3 [별표 2] 공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준(이하 '건설교통부 중재기준'이라 한다)은 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없고, 건설원가는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에 자기자금이자를 더한 후 감가상각비를 공제하여 산정하며, 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정하고, 감정평가금액은 분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균액으로 한다고 규정하고 있다.

위와 같은 사실관계 및 건설교통부 중재기준의 내용에 비추어 보면, 이 사건 1, 2차 합의는 이 사건 임대아파트의 분양전환에 따른 분양전환가격의 결정을 객관적으로 공정성이 있다고 보여지는 건설교통부 중재기준에 따라 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 산정하되, 건설교통부 중재기준을 적용하기 위하여 확정되어야 하는 건축비, 택지비, 자기자금이자, 감가상각비 등 건설원가 산정을 위한 제반 요소들은 당사자의 별도 협의에 의하여 결정한다는 취지의 합의라고 보아야 하고, 한편 기록에 의하면, 이 사건 임대아파트의 건설원가에 관하여 협상대표가 평당 1,263,130원을, 피고가 평당 1,732,457원을 각 제시한 후 그 산정 요소인 택지비, 건축비, 자기자금이자, 감가상각비 등에 관한 협의를 통하여 택지 매수대금 및 취득세, 등록세 부분은 협상대표의 안을, 그 이외의 공과금 부분은 피고의 안을 각 채택하고, 자기자금이자는 피고의 안을, 감가상각비는 협상대표의 안을 각 채택하는 등의 과정을 거쳐 건설원가를 평당 1,638,684원으로 산정한 다음, 협상대표와 피고가 주장하는 감정평가금액의 산술평균인 평당 250만 원을 감정평가금액으로 확정한 후 분양전환가격에 관한 잠정합의를 거쳐 이 사건 3, 4차 합의에 이른 것임을 알 수 있으므로, 이 사건 3, 4차 합의는 1, 2차 합의에서 분양전환가격의 산정기준으로 합의한 건설교통부 중재기준, 즉 최초 입주자모집 당시의 주택가격에 자기자금이자를 더하고 감가상각비를 공제하는 방식에 의한 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 산정한다는 기준에 따라 분양전환가격을 산정한 것이어서 이 사건 1, 2차 합의의 내용을 변경한 것이라고 볼 수 없고, 따라서 이 사건 3, 4차 합의에 의하여 결정한 분양전환가격은 임차인들의 위임 취지에 부합하여 유효하다고 할 것인바, 같은 취지에서 이 사건 3, 4차 합의에 의하여 최종 결정된 분양전환가격이 유효하다고 한 원심의 판단은 옳고, 거기에 계약의 해석에 관한 법리를 오해하거나, 이유모순 또는 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 나아가 기록에 의하면, 이 사건 1차 합의 이전 임차인들이 동대표들에게 위임한 권한은 최종가격 결정 전에 동대표 및 주민동의절차를 거쳐야 한다는 제한 이외에는 일체의 제한이 없고, 동대표들이 협상대표들에게 권한을 위임하면서 작성해 준 위임장에도 그 권한을 제한하는 취지의 기재는 전혀 없으며, 2001. 6. 15. 동대표로 구성된 임차인대표회의에서 건설원가 산정은 물론 분양전환가격 협상에 관한 권한까지 협상대표에게 부여하기로 결의한 사실을 알 수 있으므로, 이 사건 3, 4차 합의 당시의 협상대표들에게 부여된 권한이 건설원가 산정에 관한 협의권한만으로 제한된다거나 건설교통부 중재기준에 의하여 산정한 가격 범위 내에서만 분양전환가격을 협의하여야 하는 권한으로 제한된다고 볼 수 없는 것인바, 같은 취지에서 이 사건 3, 4차 합의에서 결정된 분양전환가격이 건설교통부 중재기준에 따라 산정한 분양전환가격을 초과한다고 하여 그 합의의 효력을 부정할 수 없다고 한 원심의 판단은 옳고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 협상권한의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 한편, 이 사건 1차 합의 이전에 임차인들이 동대표들에게 분양전환에 관한 일체의 권한을 위임하면서 "최종가격 결정 전에 동대표 및 인감증명 제출 세대의 과반수 이상의 동의를 받아야 한다."고 제한함으로써 최종 분양전환가격의 결정에 대한 동의권한을 임차인들에게 유보해 둔 이상, 그 후 동대표로 구성된 임차인대표회의에서 최종 분양전환가격의 결정을 임차인들 전체의 의사에 묻는 것이 아니라 동대표회의의 의결을 거치는 것으로 의결하였다고 하더라도, 임차인대표회의의 위와 같은 결의가 임차인들에게 효력이 있다고 볼 만한 법령상의 근거를 찾아볼 수 없고, 또 임차인대표회의를 임차인들의 위임을 받은 동대표들의 회의체로 본다고 하더라도 위와 같은 결의는 임차인들의 위임 취지에 반하는 것이므로, 임차인대표회의의 결의에도 불구하고 이 사건 최종 분양전환가격의 결정에 있어서는 임차인들의 과반수 이상의 동의를 받는 절차가 여전히 필요하다고 할 것이며, 나아가 임차인들의 동의를 받는 방법에 관한 특별한 정함이 없으므로 동대표 또는 임차인대표회의가 주관하여 찬반투표를 실시하거나 동의서를 받는 것이 통상적인 방법이라고 하겠으나, 임차인들의 동의권한이 침해되지 않았다고 인정되는 한 반드시 위와 같은 방법으로만 한정할 것은 아니라고 할 것이다.

그런데 기록에 의하면, 피고는 협상대표와 사이에서 2001. 10. 26. 이 사건 4차 합의가 이루어지자 그 합의에서 정한 분양전환가격을 명시한 공고문을 게시하면서 위 분양전환가격에 의하여 분양받고자 하는 임차인들은 같은 해 11. 7.까지 분양신청서를 제출할 것을 촉구한 사실, 그 후 단기간 내에 70%에 가까운 임차인들이 위 분양전환가격으로 분양을 받겠다는 분양신청서를 제출하자 피고는 2002. 1. 10. 사상구청장에게 임대주택매각계획서를 제출하여 같은 달 17. 수리된 사실을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면, 동대표 등이 주관하는 대신 분양의무자인 피고가 임차인들의 동의 여부를 확인하는 절차를 거쳤다고 하여 임차인들의 동의권한이 침해되었다고 보기는 어려우므로, 이로써 임차인들 과반수 이상의 동의를 요구한 위임의 본지는 충족되었다고 볼 것이다.

이 부분에 관한 원심의 판단에 적절치 않은 점은 있으나, 임차인들 중 70% 이상이 이 사건 4차 합의에서 결정된 분양전환가격을 수용하여 분양계약을 체결하였으므로 이 사건 4차 합의에서 결정된 분양전환가격이 유효하다는 원심의 결론은 정당하고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 합의의 효력발생 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 그리고 이 사건 임대아파트 임차인들 중 70% 이상이 이 사건 3, 4차 합의에 의한 분양전환가격에 따라 피고와 분양계약을 체결함으로써 동대표 및 임차인 과반수 동의 요건을 갖추지 못한 흠결은 치유되었다는 원심의 판단은 가정적 판단에 불과할 뿐만 아니라, 이 사건 3, 4차 합의에서 최종 결정한 분양전환가격에 대하여 동대표들의 동의 및 임차인 과반수 동의라는 요건을 모두 충족하였다고 볼 수 있으므로, 70%를 넘은 임차인들의 분양계약체결 사실만으로 임차인 과반수 동의 요건 누락의 하자가 치유될 수 없다는 상고이유 주장은 받아들일 수 없고, 또한 임차인들 중 상당수가 이 사건 4차 합의의 무효를 주장하는 내용증명을 발송하였다고 하더라도 이를 전후하여 임차인들 중 70% 이상이 최종 분양전환가격에 따라 분양계약을 체결함으로써 이 사건 4차 합의에 동의하는 의사를 표시한 이상, 위와 같은 내용증명을 발송한 사정만으로 이 사건 4차 합의의 효력을 부정할 수는 없으므로, 원심이 원고의 이 부분 주장에 대하여 명시적인 판단을 하지 않았다고 하여 판결의 결과에 영향을 미친 판단누락의 위법이 있다고 할 수도 없다.

5. 임대주택법 제15조 등 관계 법령은, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택 세대주인 임차인 등에게 우선 분양전환하여야 하고, 분양전환의 방법·절차 및 가격 등은 임대주택법시행령 및 동시행규칙이 정하는 방법·절차 및 가격산정기준에 따라야 한다고 규정하고 있으나, 이 경우 구 임대주택법시행규칙 제3조의3 [별표 2] 건설교통부 중재기준에 위반하여 산정한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 그 사법상의 효력까지 부인된다고 할 수는 없고, 그 분양전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 구 임대주택법시행규칙 제3조의3 에 위배되어 허용될 수 없다고 보아야 한다 .

이 사건 3, 4차 합의에서 결정한 분양전환가격이 건설교통부 중재기준에 의하여 산정한 분양전환가격을 다소 초과하기는 하였으나 그 가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르렀다고 할 수 없으므로 위 합의의 사법적 효력을 부인할 수는 없는 것인바, 2002. 9. 11. 개정된 임대주택법시행령 부칙이 임대주택법시행규칙 제3조의3 규정의 적용에 관한 시행령 제9조 제5항 의 개정규정은 시행령 시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다고 규정하고 있으므로 1998. 11. 13. 개정된 임대주택법시행령도 그 시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택에만 적용된다고 보아야 한다는 이유로 이 사건 임대아파트에는 구 임대주택법시행규칙 제3조의3 [별표 2] 건설교통부 중재기준이 적용될 여지가 없다고 한 원심의 판단은 적절치 않으나, 건설교통부 중재기준을 초과한 가격으로 분양전환가격을 결정한 이 사건 4차 합의의 사법적 효력이 부인될 수 없는 이상 건설교통부 중재기준이 이 사건 임대아파트의 분양전환에 적용된다고 하더라도 판결 결과에는 아무런 영향을 미치지 않는다.

이 부분 상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다.

6. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.