조심 2015서1310 (2016.4.15)

임대인에 대한 부당행위계산부인에 있어 특수관계가 없으면 전대인이 받은 전대 임차보증금과 차임이 시가임

aaa와 이동통신사들은 국세기본법 제2조 제20호, 국세기본법 시행령 제1조의2 등에 규정된 특수관계인에 해당하지 아니하므로, 이동통신사들이 aaa에 지급한 임대차보증금과 차임을 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 이 사건 건물의 시가로 보아야 한다.

소득세법 제41조 부당행위계산

2016구합74187 종합소득세 등 부과처분취소

김AA

BB세무서장

2017. 8. 18.

2017. 9. 1.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 1. 2. 원고에게 한 별지 1 목록 기재 각 부가가치세(각 가산세 포함)와

종합소득세(각 가산세 포함) 부과처분 중 '부당행위 관련세액란' 기재 각 금원에 관한

부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 0000.00.00.부터 '○○물산'이라는 상호로 원고가 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○○로○○길 00 (○○동, 이하 '○○빌딩'이라 한다)을 사업장소재지로 하여 부동산임대업 등을 영위하고 있는 자이다.

나. 원고는 0000.00.00. 원고가 지분 과반수 이상을 보유하고 있는 원고의 특수관계인인 주식회사 aaa(이하 'aaa'라 한다)와 ○○빌딩 1층 관리실과 102호 및 옥상・옥탑공간(이하 '이 사건 건물'이라 하고, 옥상・옥탑공간만을 별도로 지칭할 때는 '이 사건 옥상・옥탑공간'이라 한다)에 관하여 전세금 00,000,000원, 전세기간 5년으로 각 정한 전세계약(이하 '이 사건 전세계약'이라 한다)을 체결하였다. 이후 위 전세계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다.

"다. aaa는 0000.00.00. △△△ 주식회사(이하△△△'이라 한다),2002. 6.경 주식회사 □□□(0000.00.00. '주식회사 □□□'을 흡수합병하였다, 이하 '□□□'라 한다), 0000.00.00. 주식회사 ◇◇◇(변경 전 상호 '주식회사 ◇◇◇', 이하 '◇◇◇'라 한다)와 이 사건 건물 일부분에 관하여 각 임대차계약)을 체결하였다(이하 위 각 회사들을 통틀어 '이동통신사들'이라 한다). 이후 수차례의 갱신계약을 통하여 △△△은 0000.00.00.경까지, □□□는 0000년 하반기까지, ◇◇◇는 0000.00.00.경까지 이 사건 건물 일부분을 각 임차하였다.라. aaa는 0000년 상반기부터 0000년 상반기까지 이동통신사들로부터 아래 [표 1]기재와 같은 임대차보증금과 차임(관리비 제외)을 지급받았다.",기간

간주임대료

임대료(관리비 포함)

합계

임대보증금

이자율

간주임대료

□□□

△△△

◇◇◇

계

마. 피고는 0000.00.00.부터 0000.00.00.까지 원고에 대한 세무조사를 실시한 후,① 원고가 0000년 상반기부터 0000년 상반기까지 특수관계인인 aaa에 이 사건 건물을 저가 임대하여 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 보고 'aaa가 이동통신사들로부터 지급받은 임대차보증금와 관리비를 포함한 차임'을 이 사건 건물의 적정 임대차보증금과 차임으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하고, ② 원고가 aaa 이외의 다른 임차인들로부터 지급받은 임대수입을 과소신고한 부분 등을 부가가치세 과세표준과 사업소득금액에 가산하고, ③ 원고가 상하수도요금을 수도광열비로 부당계상하고 업무무관비용을 세금과공과로 부당계상한 부분은 필요경비불산입하여, 0000.00.00. 원고에게 별지 1 목록 '당초 고지세액란' 기재와 같이 0000년 0기분 내지 0000년 0기분 각 부가가치세(각 가산세 포함)와 0000년 내지 0000년 귀속 각 종합소득세(각 가산세 포함)를 각 경정・고지하였다(이하 '이 사건 당초 처분'이라 한다).

바. 원고는 위 처분에 불복하여 0000.00.00. 조세심판원에 심판청구를 하였다. 조세심

판원은 aaa가 이동통신사들로부터 지급받은 차임 중 관리비를 제외한 부분만을 이

사건 건물의 적정 차임으로 보아야 한다는 이유로, 0000.00.00. 'aaa가 이동통신사들로부터 지급받은 관리비를 재조사한 후 그 관리비를 제외한 차임만을 이 사건 건물의 적정 차임으로 하여 각 과세표준과 세액을 재경정하라'는 취지의 일부인용 결정을 하였다.

사. 피고는 조세심판원의 결정에 따라 위 [표 1] 기재와 같이 관리비를 제외한 차임만을 이 사건 건물의 적정 차임으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 0000.00.00. 0000년 0기분 내지 0000년 0기분 각 부가가치세(각 가산세 포함)와 2009년 내지 2013년 귀속 각 종합소득세(각 가산세 포함)를 각 감액경정하였다.

아. 이후 피고는 '원고가 aaa로부터 전세금 00,000,000원을 지급받고도 그에 관한간주임대료를 신고・납부하지 않은 부분'과 '부당행위계산부인 규정 적용 부분'을 구별하여 처분을 하였어야 함에도, 이를 구별하지 않고 모두 부당행위계산부인 규정 적용대상으로 보아 이 사건 당초 처분을 하였음을 인지하였다. 이에 피고는 '원고가 aaa로부터 전세금 00,000,000원을 지급받고도 그에 관한 간주임대료를 신고・납부하지 않은 부분'을 처분사유로 추가하였고, 그에 맞추어 부당행위계산부인액을 수정하였다. 또한 피고는 당초 처분시 기납부세액 공제를 누락한 부분 등을 보완하여, 최종적으로 별지 1 목록 '실제 고지세액란' 기재와 같이 0000년 0기분 내지 0000년 0기분 각 부가가치세(각 가산세 포함)와 0000년 내지 0000년 귀속 각 종합소득세(각 가산세 포함)를각 감액경정하였다(이하 이 사건 당초 처분 중 위와 같이 최종적으로 감액경정되고 남은 부분을 '이 사건 처분'이라 한다. 이 사건 처분 중 부당행위계산부인 규정 적용과

관련된 부분은 별지 1 목록 '부당행위 관련세액란' 기재 부분이다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 13, 19, 20호증, 을 제1 내지 11, 14, 19호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분 중 부당행위계산부인 규정 적용 부분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.

1) ○○빌딩 인근 지역은 난청지역이므로 이동통신사들 입장에서는 위 지역에 이동통신기지국 안테나를 필수적으로 설치하였어야 했다. 그런데 원고가 ○○빌딩 9층을 증축한 0000. 0.경부터 이동통신기술의 발전으로 더 이상 옥상・옥탑 중개소가 필요없게 된 0000.00.00.경까지는 이 사건 옥상・옥탑공간이 위 안테나를 설치할 최적의 장소였으므로, 이동통신사들은 주변 건물 시세보다 과다하게 높은 임대료를 주고 이사건 건물을 임차할 수밖에 없었다. 이동통신사들이 aaa에 지급한 임대차보증금과 차임은 위와 같은 사정으로 일시적으로 형성된 시세에 불과하므로, 이를 기준으로 삼아 원고가 aaa에 이 사건 건물을 저가 임대하였다고 보아서는 아니된다.

또한 이동통신사들이 aaa에 지급한 임대차보증금과 차임에는 aaa의 이동통신사 유치 노력에 대한 대가가 포함되어 있다.

따라서 원고가 aaa에 이 사건 건물을 저가로 임대하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 볼 수도 없다.

2) 설령 원고가 aaa에 이 사건 건물을 저가 임대하여 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 가정하더라도, 이 사건 건물의 적정 임대차보증금과 차임은 이 사건 건물과 같이 ○○빌딩에 위치한 ○○빌딩 101호를 기준으로 산정하여야 하므로, aaa가 이동통신사들로부터 지급받은 임대차보증금과 차임을 곧바로 이 사건 건물의 적정 임대차보증금과 차임이라고 보아서는 아니된다.

나. 관계 법령

별지 2 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) ○○빌딩은 신축 당시 지하 1층, 지상 4층의 건물이었다. 원고는 0000. 00.경 위 빌딩을 지상 8층으로 증축하였고, 0000. 00.경 위 빌딩을 지상 9층으로 증축하였다. ○○빌딩 인근 지역은 난청지역이고, ○○빌딩 인근 건물은 대부분 저층 건물이다.

2) aaa는 0000.00.00.경부터 ○○빌딩 1층 102호를 임차하여 사무실과 창고 등으로 사용하고 있었다. 그런데 0000. 00.경 ○○빌딩 증축으로 이 사건 옥상・옥탑 공간에 이동통신기지국 안테나를 설치할 수 있게 되자, aaa는 앞서 제1의 나.항에서 본 바와 같이 0000.00.00. 원고와 이 사건 전세계약을 체결하였다.

3) 이후 aaa는 0000.00.00. △△△과 이 사건 건물 일부분에 관하여 임대차보증금 00,000,000원, 임대차기간 0000.00.00.부터 0000.00.00.까지, 차임 월0,000,000원, 관리비 월 840,000원으로 각 정한 임대차계약을 체결하였다. 또한 원고는 0000. 00.경 주식회사 □□□와 이 사건 건물 일부분에 관하여 임대차기간 0000.00.00.부터 0000.00.00.까지, 옥상추가 사용료 000,000원으로 각 정한 임대차계약을 체결하였다. aaa는 0000.00.00. 주식회사 ◇◇◇와 이 사건 건물 일부분에 관하여 임대차계약을 체결하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8, 10 내지 12호증의 각 기재, 갑 제23호증의 일부 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 이 사건 전세계약이 소득세법과 부가가치세법에 규정된 부당행위계산에 해당하는지 여부

소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효・적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도 그 행위나 계산이 특수관계인 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세함으로써 실질과세원칙을 보충하여 공평과세를 실현하고자함에 그 취지가 있다. 따라서 특수관계인 사이의 거래가 사회통념이나 관습에 비추어볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88누5273 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두7462 판결 등 참조). 위와 같은 법리는 부가가치세법 제29조 제4항에 규정된 부당행위계산부인 규정을 적용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

앞서 본 인정사실과 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고가 2009년 상반기부터 2014년 상반기까지 aaa로부터 시가보다 현저하게 낮은 전세금만을 받고 aaa에 이 사건 건물에 관하여 전세권을 설정하여 준것은 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이라면 취할 수 없는 비정상적인 거래로서 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 위 행위는 소득세법과 부가가치세법에 규정된 부당행위계산에 해당한다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

가) 원고는 스스로 '원고가 ○○빌딩 9층을 증축한 0000. 00.경부터 이동통신기술의 발전으로 더 이상 옥상・옥탑 중개소가 필요 없게 된 0000.00.00.경까지는 이 사건 옥상・옥탑공간이 이동통신기지국 안테나를 설치할 최적의 장소였으므로, 이동통신사들은 aaa에게 주변 건물 시세보다 과다하게 높은 임대료를 주고 이 사건 건물을 임차할 수밖에 없었다'고 자인하고 있다.

당해 거래가 정상적인 거래인지 여부는 거래 당시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88누5273 판결, 대법원 1999. 1. 29. 선고 97누15821 판결 등 참조). 따라서 0000. 00.경 이전이나 0000.00.00.경 이후에 이 사건 건물의 시세가 얼마인지 여부와 상관없이, 0000. 00.경부터 0000.00.00.경까지의 이 사건 건물의 적정시세는 주변 건물 시세보다 높게 형성된 시세, 즉 aaa가 이동통신사들로부터 지급받은 임대차보증금과 차임 상당액이라고 할 것이다.

나) 원고는 0000년 상반기부터 0000년 상반기까지 aaa에 이 사건 건물에 관한 전세권을 설정해주고 전세금 00,000,000원 이외에는 다른 금원을 지급받지 못하였다. 그런데 aaa는 같은 기간 이동통신사들에게 이 사건 건물을 임대하고 임대차보증금으로 00,000,000원 또는 00,000,000원을 지급받았을 뿐만 아니라, 차임으로 최대 연000,000,000원(0000년의 경우)을 지급받았다. 원고가 지급받은 위 전세금과 aaa가 지급받은 위 임대차보증금 및 차임의 차이가 지나치게 크다.

다) 이 사건 옥상・옥탑 공간이 이동통신기지국 안테나를 설치할 최적의 장소가 된 것은 원고가 ○○빌딩을 9층으로 증축한 0000. 00.경부터이다. 그런데 aaa가 이 사건 전세계약을 통하여 이 사건 옥상・옥탑 공간에 관한 전세권을 취득한 것은 그 이후인 0000.00.00.인바, 원고는 aaa를 거치지 아니하고 이동통신사들에게 이 사건 옥상・옥탑 공간을 직접 임대할 수 있었을 뿐만 아니라, aaa를 거쳐 전대하더라도 aaa로부터 이 사건 옥상・옥탑 공간의 시세에 부합하는 적정 차임을 지급받을 수 있었다. 그럼에도 원고는 aaa로부터 전세금 00,000,000원만을 지급받고 이 사건 옥상・옥탑 공간에 관하여 aaa에게 전세권을 설정해 주었다.

라) 이동통신사들은 이 사건 건물을 무려 약 00년 내지 00년 동안 임차하였는바, 00년 내지 00년의 기간을 두고 일시적인 기간에 불과한 것이라고 평가할 수도 없다.

마) 원고 스스로 자인하고 있는 바와 같이, 이 사건 옥상・옥탑공간은 이동통신기지국 안테나를 설치할 최적의 장소였으므로 이동통신사들은 주변 건물 시세보다 과다하게 높은 임대료를 주고 이 사건 건물을 임차할 수밖에 없었던 점, 이동통신사 3개사가 경쟁적으로 이 사건 건물을 일부분씩 임차하였던 점 등에 비추어 볼 때, aaa가 이동통신사들을 유치하는데 특별한 공헌을 하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 이동통신사들이 거래상대방인 aaa에게 그와 같은 공헌의 대가로 추가적인 차임을 지급하였을 것이라고 보이지도 아니한다.

바) 한편 원고는, 원고가 aaa와의 관계에서 어떠한 이득도 취하지 않은 점, aaa가 이동통신사들로부터 지급받은 차임에 관한 국세를 모두 성실히 신고・납부하였으므로 원고에게 부당행위계산부인 규정을 적용하여 다시 세금을 부과하는 것은 이중과세에 해당하는 점 등을 고려하면, 원고에게 부당행위계산부인 규정을 적용하여서는 아니된다고 주장한다.

그러나 앞서 언급한 바와 같이, 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 특수관계인 사이의 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니므로, 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 받아들일 수 없다.

2) 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 이 사건 건물의 시가

소득세법 제41조 제2항, 소득세법 시행령 제98조 제4항, 구 법인세법 시행령(2016. 2. 12. 대통령령 제26981호로 개정되기 전의 것) 제89조 제4항, 제1항은 해당거래와 유사한 상황에서 해당 소득자가 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자인 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격을 우선적으로 시가로 본다고 규정하고 있다. 마찬가지로 부가가치세법 제29조 제4항, 부가가치세법 시행령 제62조 제1호도 사업자가 특수관계인이 아닌 자와해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있을 경우 그 가격을 우선적으로 시가로 본다고 규정하고 있다. 위 각 규정에 의하면, 소득세법과 부가가치세법의 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 특수관계인 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 우선적으로 그 가격을 시가로 보아야 한다. aaa와 이동통신사들은 국세기본법 제2조 제20호, 국세기본법 시행령 제1조의2 등에 규정된 특수관계인에 해당하지 아니하므로, 이동통신사들이 0000년 상반기부터 0000년 상반기까지 특수관계인이 아닌 aaa에 지급한 임대차보증금과 차임을 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 이 사건 건물의 시가로 보아야 한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.