가. 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 채무인수의 법적 성질 및 효과

나. 매수인이 매매목적물과 관련하여 인수한 채무를 현실적으로 변제하지 않았다는 사정만으로, 매도인이 매매계약을 해제할 수 있는지 여부

다.‘나’항의 경우, 매도인의 매매계약 해제의 효력을 부인한 사례

가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 한다.

나.‘가’항의 경우, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니고, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없고, 매수인이 인수채무를 이행하지 않음으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때 계약해제권이 발생한다.

다. 부동산 매수인이 매도인의 임차보증금 반환채무를 인수한 사안에서, 매도인이 매수인에게 먼저 인수채무의 이행을 요구해 보지도 않은 채 자신의 출연이 아니라 매매목적물을 제3자에게 다시 임대하여 받은 돈으로 종전 임차인의 임차보증금을 반환하고 매수인에게 그 임차보증금 상당액의 반환을 요구하였으나 매수인이 이에 응하지 않자 매매계약을 해제한 경우, 매수인이 그 전세보증금 상당액을 지급하지 않은 사실만으로는 매수인이 매매대금 지급의무를 불이행하였다고 평가할 수 없을 뿐 아니라, 매도인이 자기의 의무에 관한이행의 제공 없이 한 매매계약 해제권의 행사는 그 효력이 없다고 한 사례.

가. 민법 제454조 나. 제544조

가. 대법원 1990.1.25. 선고 88다카29467 판결(공1990,520) 1993.2.12. 선고 92다23193 판결(공1993상,962) 1994.5.13. 선고 94다2190 판결(공1994상,1682) 나. 대법원 1993.6.29. 선고 93다19108 판결(공1993하,2141)

원고 1 외 2인 원고들 소송대리인 변호사 박용길

피고 소송대리인 변호사 김태현

대구지방법원 1994.10.26. 선고 93나15326 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 상고이유 제1점을 본다.

소론이 지적하는 점(원고 3의 피고에 대한 채권이 이 사건 매매계약으로 인한 피고의 위 원고에 대한 매매대금 채권과 대등액에서 상계되어 소멸한 점)에 관한 원심의 인정판단은 원심판결이 설시한 증거 관계에 비추어 옳은 것으로 여겨지고, 그 과정에 소론과 같이 이유모순이나 상계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 위 원고의 피고에 대한 채권을 피담보채권으로 하는 근저당권설정등기가 그대로 존속하고 있다는 사정만으로 원심의 조치를 탓할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 상고이유 제2, 3, 4점을 본다.

원심판결 이유에 의하면 원심은 거시 증거에 의하여, 원고들과 소외 1 등 4인(이하 “원고 등”이라 한다)이 1984.7.3. 피고로부터 “이 사건 대지” 위에 건립되어 있는 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 4층 영업소 건물(이하 “이 사건 건물”이라 한다)의 3층 258.25㎡ 중 ○○다방 31평 및 이 사건 대지 중 위 다방건물에 상응하는 144.8분의 11.71 지분(이하 “이 사건 매매목적물”이라 한다)을 금 52,000,000원에 매수하고, 그 대금지급방법으로서 피고의 원고 등에 대한 채무 원리금 합계 금 29,770,000원을 매매대금에서 상계하고, 피고의 소외 2에 대한 임차보증금 반환채무 금 18,000,000원을 위 소외 2의 승낙 아래 매수인이 면책적으로 인수하여, 원고 등은 같은 날 피고에게 나머지 잔금 4,230,000원(52,000,000원 - 29,770,000원 - 18,000,000원)을 지급함으로써 위 매매대금이 모두 지급된 사실을 인정한 다음, 원고 등이 위 소외 2에 대한 임차보증금 반환채무를 이행하지 않아 피고가 1993.5.8. 이를 직접 지급하고 원고 등에게 그 상환을 구하였음에도 불구하고 이를 이행하지 않으므로 이 사건 매매계약을 해제한다는 피고의 주장에 대하여, 원고 등이 피고의 위 채무를 면책적으로 인수하였으므로 피고가 위 소외 2에게 위 임차보증금을 직접 반환하였다 하더라도 위 매매계약의 효력에 아무런 영향이 없다는 취지로 판시하였다.

그런데 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고 (대법원 1990.1.25. 선고 88다카29467 판결; 1993.2.12. 선고 92다23193 판결; 1994.5.13. 선고 94다2190 판결 각 참조), 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 할 것 인데, 원심이 면책적 채무인수임을 인정하기 위하여 채용한 증거인 갑 제4호증(소외 3 진술조서)의 기재에 의하면 위 소외 3이 위 매매계약을 “소개할 때 채권자들을 전부 만나보고 (원고들의 채무인수에 관한)동의를 얻었다”(기록 252쪽)는 내용의 기재가 있으나, 그가 만난 채권자 중 위 소외 2가 포함되어 있었는지 여부가 불분명하고, 한편 위 소외 3의 원심에서의 증언에 의하면 위 소외 2는 계약 당시 참석하지 않았고, 그로부터 승락을 받은 사실이 없다는 취지로 진술하고 있어(기록 1102쪽), 위 증거만으로는 면책적 채무인수의 요건인 채권자의 승낙이 있었음을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 뚜렷한 증거가 없는 반면, 오히려 을 제26호증의 2(기록 1010쪽)의 기재 및 원심 증인 소외 4의 증언(기록 1124쪽)에 의하면, 위 소외 2는 이 사건 매매계약 당시 원고 등이 전세보증금반환채무를 인수하였다는 사실을 모르고 있다가, 계약 며칠 후 원고 3이 위 소외 2를 찾아와 그가 임차한 건물 부분인 다방을 매수하였다고 하며 계속 임차할지 여부를 묻자, 위 소외 2는 원래의 임대인인 피고하고만 이야기하겠다고 말하며 위 원고와 대화하지 않으려 한 사실, 그 후 위 소외 2는 1984.7.18. 피고를 찾아가 전세보증금 반환을 위한 담보를 요구하여 이 사건 건물 중 피고 지분에 관하여 한도액 금 18,000,000원의 근저당권설정등기를 경료한 사실이 인정되는 바, 위 인정사실에 의하면 원고들의 위 소외 2에 대한 전세보증금 반환채무의 인수는 이를 단순한 이행인수로 볼 수밖에 없을 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 합리적인 이유의 설시 없이 원고들의 위 소외 2에 대한 임차보증금 반환채무의 인수를 면책적 채무인수로 본 것은 증거판단을 잘못하였거나 면책적 채무인수에 관한 법리를 오해하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다.

그러나 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니고, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없고 (대법원 1993.6.29. 선고 93다19108 판결 참조), 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때 계약해제권이 발생한다 할 것이다.

기록(특히 을 제21호증의 1, 2의 기재)에 의하면, 피고는 1993.5.8. 위 소외 2에게 위 전세보증금을 반환한 후 원고 등에게 그 반환을 요구하였으나 위 돈을 지급받지 못하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 과연 위 사실이 원고 등이 매매대금의 지급의무를 이행하지 아니한 것으로 평가할 수 있는 특별한 사정으로 볼 수 있는지 여부에 관하여 살피건대, 기록(특히 갑 제32호증의 기재, 1심증인 소외 1, 원심 증인 소외 4의 각 증언)에 의하면, 피고는 이 사건 소송 계속중에 원고 등에게 먼저 위 전세보증금의 반환을 요구해 보지도 않은 채, 자신의 출연이 아니라 이 사건 매매목적물인 다방을 다른 사람에게 임대하여 받은 돈으로 위 소외 2의 전세보증금을 반환한 사실을 인정할 수 있는바, 사실이 위와 같다면 원고 등이 피고에 대하여 위 소외 2에 대한 채무 인수에 따른 의무를 게을리 하였다고 볼 수 없고, 위와 같은 피고의 행위는 이 사건 매매목적물 중 건물부분을 원고 등에게 명도할 매도인으로서의 의무 이행을 사실상 곤란케 하는 행위로 볼 수 있어, 달리 피고가 위 건물의 명도를 보장하고 있다는 아무런 자료가 없는 이 사건에서 원고 등이 피고에 대하여 위 전세보증금에 상당하는 돈을 지급하지 아니하였다 하여, 매매대금의 지급의무를 이행하지 아니한 것으로 평가할 수는 없을 것이다. 나아가 기록상 피고가 계약 해제 당시 그의 쌍무계약상의 의무인 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 원고 등에게 제공하였다는 아무런 자료도 없다. 따라서 원고 등이 피고에게 위 전세보증금 상당액을 지급하지 않은 사실만으로는 매매대금 지급의무를 불이행하였다고 평가할 수 없을 뿐 아니라, 피고가 자기의 의무에 관한 이행의 제공 없이 한 해제권의 행사는 효력이 없다 할 것이므로, 원심이 피고의 해제주장을 배척한 결론은 옳고, 따라서 원심의 위와 같은 잘못은 판결에 영향을 미치지 아니하였다 할 것이므로 논지도 결국 이유 없다.

3. 이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.