부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약 시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다. 그리고 위와 같은 ‘특별한 사정’이 있는지의 여부는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다.

부동산 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수의 법적 성질 및 매수인이 인수 채무를 이행하지 아니하였을 때 계약해제권이 발생하기 위한 요건과 그 판단 기준

민법 제454조 , 제543조

대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 (공1993상, 962) 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결 (공1995하, 3124) 대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479, 69486 판결 (공2007하, 1653)

원고 (소송대리인 법무법인 가율 담당변호사 김상수)

명진개발 주식회사

서울중앙지법 2011. 12. 21. 선고 2010나46212 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약 시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다 ( 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 , 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결 등 참조). 그리고 위와 같은 ‘특별한 사정’이 있는지의 여부는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다 ( 대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479, 69486 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 피고가 이 사건 부동산에 관한 채무를 일응 235,000,000원으로 계산하여 승계함과 동시에 원고 측에게 15,000,000원을 지급함으로써 위 매매계약에 따른 매매대금 지급의무를 다하였다고 할 것이고, 피고가 인수채무를 변제하지 아니하여 이 사건 부동산이 임의경매절차에서 제3자에게 매각되었다는 사정만으로는 피고가 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있다고 보기 어렵다고 판단하였다.

앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하여 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 인수채무 불이행으로 인한 해제권의 발생 여부 또는 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유의 존재 여부에 관한 법리를 오해한 위법은 없다.

한편 원고는 이행인수에 관한 대법원판례들 사이에 모순이 존재하거나 그 대법원판례들이 설시한 법리가 부당하다는 취지의 주장을 하나, 이러한 주장은 이행인수에 관한 대법원의 확립된 견해에 반하는 것이므로 받아들이기 어렵다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이상훈(재판장) 신영철 김용덕 김소영(주심)