beta
판시사항
가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 채무인수의 성질(=이행인수)및 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것인지 여부(한정적극)와 채권자의 승낙이 없어도 위 채무인수가 유효하게 성립할 것인지 여부(적극)
나. 위 “가”항의 채무인수인이 인수채무의 변제를 게을리 함으로써 매매목적물에 관하여 경매절차가 개시되어 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 채무를 변제하였다면 매도인은 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)
다. 동시이행의 항변권이 인정되는 이행상 견련관계의 범위
라. 위 “가”항과 같이 부동산매매계약과 이행인수계약이 함께 이루어진 경우 매수인의 인수채무불이행 또는 매도인의 임의변제로 인한 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부(적극)
판결요지
가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이고, 또한 위 약정의 내용은 매도인과 매수인의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치므로 채권자의 승낙이 없으면 그에게 대항하지 못할 뿐 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다.
나. 채무인수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있다.
다. 동시이행의 항변권은 당사자 쌍방이 부담하는 각 채무가 고유의 대가관계에 서는 쌍무계약상 채무가 아니라 하더라도 구체적 계약 관계에서 당사자 쌍방이 부담하는 채무 사이에 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 이를 인정하여야 할 것이다.
라. 위 “가”항과 같이 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다.
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 심훈종 외 4인
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유에 대하여
1. 상고이유 제1점, 제2점을 본다.
가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고는 1989.6.26. 원고에게 피고 소유의 이 사건 부동산 및 그 1층에 있는 음식점 ‘○○가든’의 비품과 시설물일체를 대금 320,000,000원에 매도하는 계약을 체결한 사실, 양인은 (1) 위 매매대금 중 ① 계약금 33,500,000원은 계약 당일에, 중도금 50,000,000원 중 금 30,000,000원은 1989.7.20.에 각 지급하고, ② 나머지 중도금 20,000,000원은, 원고가 이 사건 부동산의 실질적 소유자(명의신탁자)인 소외 1로 하여금 위 음식점을 계속 운영할 수 있도록 건물 1층을 임대하고 그 임대차보증금 20,000,000원과 상계하며, ③ 잔금은 같은 해 8.13.까지 지급하되, 원고가 이 사건 부동산에 관하여 경료된 근저당권설정등기의 피담보채무와 가압류채무 및 피고가 이 사건 부동산의 임차인들에 대하여 부담하는 임대보증금반환채무를 인수하는 반면 위 채무액을 공제한 나머지만을 지급하고, (2) 피고는 원고에게 위 잔금지급과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기 소요서류를 교부하고 위 부동산을 인도하며, (3) 피고는 잔금지급기일까지 원고에게 위 채무의 범위를 기재한 채무명세서를 제시하고, (4) 만일 원고가 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우에는 3개월의 유예기간을 두되, 미지급 잔금에 대하여는 월 2푼의 비율에 의한 이자를 가산하여 지급할 것을 약정한 사실, 이에 따라 원고는 ① 계약금 전액 및 중도금 중 금 30,000,000원을 각 약정일에 지급하였고, ② 같은 해 6.30. 위 소외 1의 요청에 따라 그의 딸인 소외 2와 임대보증금을 금 20,000,000원으로 하여 위 ‘○○가든’에 대한 임대차계약을 체결하고 위 임대보증금반환채무와 위 중도금 중 20,000,000원의 지급채무를 상계하였으며, ③ 잔금으로서 같은 해 9.12.부터 11.15.까지 합계 금 90,000,000원을 지급한 사실, 피고는 1989.8.12. 원고에게 위에서 약정한 채무명세서를 제시하였는데, 동일 현재의 채무 내역은 근저당채무가 합계 금 129,400,000원, 가압류채무가 금 5,600,000원, 임대보증금반환채무가 합계 금 24,500,000원으로 기재되어 있었던 사실을 인정한 다음, 피고의 항변 즉, “위 매매계약에서 ‘잔금은 원고가 이 사건 부동산이 타인에게 부담하고 있는 채무를 부담하고 나머지를 지급한다.’고 약정한 뜻은, 이 사건 잔금지급기일 또는 늦어도 그 유예기간까지 원고가 피고를 대신하여 그 채권자들에게 현실로 변제하든가, 적어도 원고가 피고의 채무를 면책적으로 인수한다는 것이었는데, 원고가 이를 이행하지 아니하여 1989.11.15. 근저당권자인 소외 흥국생명보험주식회사의 경매신청에 따라 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시결정이 내려졌으므로, 피고는 부득이 그 채무를 변제하고 같은 해 12.3.과 12.18. 원고의 계약불이행을 이유로 하여 이 사건 매매계약의 해제통고를 함으로써 이는 적법하게 해제되었으므로, 위 매매계약의 존재를 전제로 한 원고의 이 사건 소유권이전등기절차이행의 청구는 이유 없다.”는 주장에 대하여, 일반적으로 부동산에 딸린 근저당채무, 가압류채무 또는 임대보증금반환채무를 매수인이 인수(부담)하기로 하고 부동산을 매매하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매매대금에서 그 인수채무금을 공제한 잔액을 매도인에게 지급함으로써 매매대금지급의무를 다하였다 할 것이고, 설사 매수인이 그 인수채무금을 채권자에게 지급하지 않아서 채권자가 그 부동산에 대하여 강제집행을 하더라도 이는 매매계약의 이행과 아무런 관계가 없다고 할 것인바(원래 채무인수는 채권자의 승낙이 있어야 하나, 이는 채권자에 대한 대항요건에 불과하고 당사자 사이에서는 채권자의 승낙이 없어도 채무인수의 효력이 있다고 못 볼 바 아니다), 이와 달리 피고의 주장대로 위 약정의 뜻이 채무의 현실적 변제 또는 면책적 채무인수라고 해석할 특별한 사정이 없는 이 사건에서, 원고가 피고에게 이 사건 매매대금에서 위 채무 합계 금 159,500,000원을 공제한 잔액 금 140,500,000원을 훨씬 상회하는 금 153,500,000원을 피고가 주장하는 매매계약해제 통고일 이전에 지급함으로써 원고의 대금지급의무는 지급유예된 잔금의 이자까지 포함하여 모두 이행되었으므로, 원고가 위 매매잔대금지급의무를 불이행하였음을 이유로 한 피고의 계약해제 주장은 이유 없다고 판단하였다.
나. 이 사건과 같이 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수는 없으며 ( 당원 1990.1.25. 선고 88다카29467 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 위 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이고 ( 당원 1957.6.29. 선고 4290민상18 판결 참조), 또한 위 약정의 내용은 매도인과 매수인의 계약으로 매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것으로서 매수인은 제3자의 지위에서 매도인에 대하여만 그의 채무를 변제할 의무를 부담함에 그치므로, 채권자의 승낙이 없으면 그에게 대항하지 못할 뿐 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다 할 것이다 (위 당원 1957.6.29. 선고 4290민상18 판결 참조).
그러므로 원심의 판단은 위와 같은 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 소론과 같은 위법은 없으므로 이 부분 논지는 이유 없다.
다. 그러나 만약 피고의 주장과 같이 원고가 이 사건 인수채무의 일부인 위 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 이 사건 매매목적물에 관하여 위 근저당권의 실행으로서 임의경매절차가 개시되고 피고가 위 경매절차의 진행을 막기 위하여 부득이 위 근저당권의 피담보채무를 변제하였다면, 피고는 원고에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에, 이 사유를 들어 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다고 하겠다 ( 당원 1992.7.24. 선고 91다38341 판결 참조).
왜냐하면 (1) 원고가 이 사건 인수채무를 이행하지 아니함으로써 피고가 이를 변제하였다는 것은, 아래에서 보는 바와 같이 원고가 이 사건 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 데다가, (2) 원래 원고는 이행을 인수한 채무의 내용에 따라 이행할 의무가 있으므로, 위에서 ‘원고는 이 사건 매매대금에서 그 인수채무액을 공제한 잔액을 피고에게 지급함으로써 매매대금지급의무를 다한 것’이라고 한 취지는, 원고가 위 인수채무를 그 내용에 따라 성실하게 이행함을(즉, 원고의 인수채무불이행이라는 특별한 사정이 발생하지 아니함을) 당연히 그 전제로 삼은 것인바, 만약 원고가 이를 이행하지 아니함으로써 이 사건 매매목적물에 관하여 근저당권이 실행되어 피고가 부득이 그 피담보채무를 변제하였다면, 원고가 아직 자기의 매매대금지급의무를 전부 이행하지 아니한 것으로 평가할 수 있는 특별한 사정이 있다고 보아야 하기 때문이다.
그러므로 원심이, 설사 매수인이 그 인수채무금을 채권자에게 지급하지 않아서 채권자가 그 부동산에 대하여 강제집행을 하더라도, 이는 매매계약의 이행과 아무런 관계가 없고, 또한 원고가 피고에게 이 사건 매매대금을 훨씬 상회하는 금액을 피고가 주장하는 매매계약해제통고일 이전에 지급함으로써 원고의 대금지급의무는 지급유예된 잔금에 대한 이자까지 포함하여 모두 이행되었다고 판시한 데에는, 위에서 설시한 법리를 오해한 잘못이 있을 뿐 아니라, 그러한 경우는 원심이 설시한 ‘특별한 사정’에 해당한다고 해석되므로 원심판결에는 이유모순의 위법도 있다고 하겠다.
라. 그러나 이와 같이 피고에게 이 사건 매매계약의 해제권이 있다 하더라도, 피고가 그 주장과 같은 해제통고를 할 때 자기의 반대의무인 소유권이전등기의무의 이행 또는 그 이행의 제공을 하였다는 자료를 전혀 찾아볼 수 없으니, 원심이 피고의 해제주장을 배척한 결론은 옳고, 따라서 원심의 이러한 잘못은 판결에 영향을 미치지 아니하였다 할 것이므로, 논지는 결국 이유 없다.
2. 상고이유 제3점을 본다.
가. 원심은 이어서 피고의 다음과 같은 항변 즉, “원고가 잔대금의 지급을 지체하여 근저당권자인 소외 흥국생명보험주식회사가 1989.11.15. 이 사건 부동산에 대한 임의경매를 신청하였으므로, 피고는 그 무렵 부득이 위 피담보채무를 변제하였고, 1989.11.25. 소외 3에 대한 근저당채무도 변제하였으며, 임대차보증금채무도 피고가 일부 변제하였는바, 이들은 모두 원고가 인수하기로 약정한 채무이므로, 원고로부터 위 금액을 변제받기 전에는 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다.”는 주장에 대하여, 피고의 주장 자체에 의하더라도 피고가 위 각 채무를 변제한 것은 원고가 그 대금지급채무를 모두 이행한 후일 뿐만 아니라, 원래 원고가 부담하기로 되어 있었던 위 각 채무를 피고가 임의로 대위변제하였다 하여, 피고의 위 매매계약에 기한 소유권이전등기의무와 원고의 대위변제자인 피고에 대한 구상의무가 동시이행관계에 있다고 할 수 없다는 이유로 피고의 위 주장도 받아들이지 아니하였다.
나. 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여, 쌍무계약의 당사자들이 부담하는 각각의 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있는 경우 그 내용의 실행인 이행에 견련관계를 인정함으로써, 당사자 중 일방이 자기 채무의 이행 또는 그 이행의 제공을 아니한 채 상대방 채무의 이행을 청구할 때 상대방으로 하여금 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도인바, 이러한 제도의 취지에서 볼 때, 당사자 쌍방이 부담하는 각 채무가 고유의 대가관계에 서는 쌍무계약상 채무가 아니라 하더라도, 구체적 계약 관계에서 당사자 쌍방이 부담하는 채무 사이에 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정하여야 할 것이다 ( 당원 1992.8.18. 선고 91다30927 판결 참조).
다. 부동산매매계약과 함께 이 사건과 같은 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서, 피고가 원고의 이 사건 인수채무불이행으로 말미암아(소외 흥국생명보험주식회사에 대한 관계에서) 또는 임의로 원고를 대신하여(소외 3 및 임차인에 대한 관계에서) 위 인수채무를 변제하였다면, 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 위 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 원고의 위 손해배상채무 또는 구상채무와 피고의 이 사건 소유권이전등기의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다고 하겠다.
그렇다면 원심으로서는 피고의 위 항변이 이유 있는지 여부를 더 나아가 심리하였어야 했는데도 위와 같은 이유만으로 이를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 동시이행의 항변에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이다.
라. 그러나 한편 기록에 의하면, 피고는 자기의 출연으로 원고가 인수한 채무를 변제한 게 아니라, 이 사건 부동산에 관하여 소외 주식회사 동해상호신용금고 앞으로 근저당권을 설정하고서 위 소외 회사로부터 차용한 금원으로 이를 변제하였을 뿐더러 그 피담보채무액이 위 변제액보다 훨씬 많음을 알 수 있고, 이 사건 부동산에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된다면 위 피담보채무액은 원고의 부담으로 귀착될 수 밖에 없는바, 그렇다면 원고는 자기가 인수하기로 한 채무를 아직 그대로 부담하고 있는 반면에, 피고는 원고의 인수채무를 전혀 변제하지 아니한 결과로 되므로, 결국 피고로서는 위 변제로 인한 구상채권이 있음을 내세워 동시이행의 항변을 할 수는 없다고 하겠다.
따라서 원심이 피고의 동시이행 주장을 배척하였음은 결과적으로 옳고, 원심의 위와 같은 잘못은 판결에 전혀 영향이 없다 할 것이어서, 논지 역시 이유 없다.
3. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.