대전지방법원 논산지원 2017.5.24. 선고 2017가합2045 판결

가. 피고는 2014. 12. 19. 원고와 사이에 주문 제1항 기재 각 부동산(이하 '이 사건 부동산')에 관하여 매매대금을 20억 5,000만 원으로 하되, 계약금 2억 원은 계약당일에 지급하고, 중도금 10억 원은 2015. 1. 1.까지 피고의 아래 나항의 근저당권 피담보채무(이하 '이 사건 채무')를 승계하는 방식으로 지급하며, 잔금 8억 5,000만 원은 2015. 2. 25. 소유권이전등기 서류의 교부와 동시에 지급하기로 하는 매매계약(이하 '이 사건 계약')을 체결하였다. 그 날 원고는 피고에게 계약금 2억 원을 지급하였다.

나. 이 사건 계약 당시 이 사건 부동산에는 채무자 피고, 채권최고액 13억 원, 근저당권자 서대전농업협동조합으로 된 2009. 9. 9.자 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권)가 마쳐져 있었다.

다. 원고는 이 사건 근저당권의 채무자를 피고에서 원고로 변경하는 방식으로 이 사건 채무를 승계하려고 하였으나 2015. 1. 1.까지 채무자 변경은 이뤄지지 않았고, 피고는 잔금 지급기일을 2015. 3. 31.까지 유예해주었다.

라. 원고는 이 사건 부동산을 담보로 다른 금융기관에서 대출을 받아 매매대금을 지급하려고 하였으나, 대출이 이뤄지지 않아 잔금을 지급하지 못한 채 이 사건 소송에 이르게 되었다.

마. 한편 이 사건 근저당권은 2016. 9. 23. 말소되었고, 같은 날 채무자 피고, 채권최고액 13억 원, 근저당권자 여주농업협동조합으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌다.

[근거] 다툼 없는 사실

2. 청구원인에 관한 판단

가. 관련법리

1) 매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금 지급일이 도래하여 그때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기 소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다577 판결 참고).

2) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약 시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다20703 판결 참조).

나. 판단

1) 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 계약시 원고가 이 사건 채무를 인수하면서 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정은 이행인수로 봄이 타당하다. 원고로서는 남은 매매대금 18억 5,000만 원에서 인수채무액 10억 원을 공제한 나머지 8억 5,000만 원을 지급하면 매매잔금 지급의무는 다하는 셈이 된다.

2) 또한 원고의 매매잔금 지급의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 8억 5,000만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 피고의 항변 등에 관한 판단

가. 이행지체로 계약이 해제되었다는 주장에 관하여

1) 주장 요지

원고가 이 사건 채무를 인수하고도 2015. 1. 1.까지 변제하지 않은 사정 내지 이 사건 근저당권의 채무자 변경 절차를 이행하지 않은 사정은 중도금을 지급하지 않은 것과 같고, 피고가 2015. 3. 17.과 같은 달 23. 원고에게 중도금 및 잔금 지급 불이행을 이유로 계약해제를 통보하였으므로, 이 사건 계약은 적법하게 해제되었다.

2) 관련법리

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정이 이행인수로 보이는 경우, 매수인이 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다. 그리고 위와 같은 '특별한 사정'이 있는지의 여부는 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 '매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우'에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다20703 판결 참조).

3) 판단

앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 보면 원고가 인수한 채무를 2015. 1. 1.까지 변제하지 않은 사정만으로는 계약해제사유가 될 수 없고, 달리 원고가 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하게 볼 만한 특별한 사유가 있다고 보기도 어렵다(설령 계약해제사유가 된다고 하더라도 을 제1호증의 각 기재만으로는 이 사건 계약 해제통보가 원고에게 도달하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 계약이 해제되었다고 볼 수도 없다). 위 주장은 이유 없다.

나. 신의칙위반 주장에 관하여

1) 주장 요지

원고는 인수채무를 변제하지 않았고, 잔금지급기일로부터 이 사건 소제기일까지 약 2년 동안 잔금도 지급하지 않는 등 계약을 이행하려는 모습을 보이지 않았는바, 이는 묵시적으로 이행거절의 의사를 표시한 경우에 해당한다. 그럼에도 이 사건 계약이 유효하다는 원고의 주장은 신의칙에 반한다.

2) 판단

피고가 주장하는 위와 같은 사정만으로는 이 사건 계약의 유효 주장이 신의칙에 반한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 위 주장도 이유 없다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.