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판시사항
가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 매도인은 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다는 사정만으로 매매계약을 해제할 수 있는지 여부
나. 매수인이 매도인의 대출금채무를 인수함과 아울러 매도인이 부담할 양도소득세와 제세공과금을 부담함으로써 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 이는 매매계약에 부수하는 약정이라기보다는 내용을 이루는 중요한 요소라고 보아 매수인의 의무지체를 이유로 한 매도인의 계약해제가 적법하다고 한 사례
다. 위 “나”항의 약정에 따라 매수인이 이행하여야 할 의무의 내용
판결요지
가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 변제한다는 뜻이므로 매수인이 위 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담하는 것이 아니고, 채무의 이행인수의 약정에 의하여 매수인은 그의 매매대금지급의무를 다하였다 할 것이므로 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없다.
나. 매수인이 매도인의 대출금채무를 인수함과 아울러 매도인이 부담할 양도소득세와 제세공과금을 부담함으로써 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 이는 매매계약에 부수하는 약정이라기보다는 내용을 이루는 중요한 요소라고 보아 매수인의 의무지체를 이유로 한 매도인의 계약해제가 적법하다고 한 사례.
다. 위 “나”항의 약정에서 양도소득세부담의무의 이행기에 관하여는 특별한 약정을 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매도인의 이름으로 자산양도차익예정신고자진납부 또는 과세표준확정신고자진납부를 하거나 그에 상당하는 금액을 매도인에게 교부하여야 한다.
원고, 상고인
원고
피고, 피상고인
피고 1 외 3인
주문
원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다.
원고의 피고 2, 피고 3, 피고 4에 대한 상고를 각 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 판단한다.
기록에 의하면 원심이 이 사건 부동산에 관한 피고 1 명의의 소유권이전등기가 원고의 의사에 기하지 않은 것이어서 애초부터 무효이고 이에 터잡은 피고 2, 피고 3, 피고 4 명의의 근저당권설정등기도 원인무효의 등기라는 원고의 주장을 판시와 같은 이유로 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배의 위법이 있다 할 수 없다.
논지는 이유없다.
그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거에 의하여 원고가 1989.6.17. 피고 1에게 이 사건 부동산을 금 1억 원에 매도하면서 그 대금의 지급에 갈음하여 소외인이 위 부동산 중 대지를 담보로 소외 주식회사 한신상호신용금고로부터 대출받은 금 1억 원의 채무를 위 피고가 인수하기로 하고, 그 밖에 위 매매로 인한 양도소득세와 제세공과금을 위 피고가 부담하기로 약정한 후, 같은날 원고가 위 피고에게 미리 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 넘겨준 사실을 인정하고 나서, 위 피고가 위 약정에 위반하여 그가 인수한 위 대출금채무를 전혀 변제하지 아니하고 양도소득세 등도 부담하지 아니하여 원고가 이 사건 매매계약을 해제하였으므로 위 피고는 원상회복으로서 그의 명의의 소유권이전등기를 말소할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여 판단하기를, 피고 1은 매매대금의 지급에 갈음하여 대출금 채무를 인수하기로 약정함으로써 그의 매매대금지급의무를 이행하였다 할 것이므로 설사 그 후 위 피고가 대출금 채무를 변제하지 아니하였다 하더라도 원고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 없고, 양도소득세 등은 이 사건 매매대금에 포함된 것이 아니라 그와 별도의 약정에 의하여 매수자인 위 피고가 특별히 부담하기로 한 것이고, 원고로서는 양도소득세 등이 부과되면 위 약정에 기하여 위 피고에 대하여 양도소득세 등 상당 금원의 지급을 구하면 되는 것이므로 위 피고가 양도소득세 등을 부담하지 아니하였다 하더라도 원고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하고 있다.
그러므로 살피건대 이 사건에서와 같이 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 변제한다는 뜻이므로 매수인이 위 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담하는 것이 아니고, 채무의 이행인수의 약정에 의하여 매수인은 그의 매매대금 지급의무를 다하였다 할 것이므로 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이니 ( 당원 1993.2.12.선고 92다23193 판결 등 참조), 이 점에 관한 원심판결은 같은 견해에 입각한 것으로서 옳고, 이 점을 탓하는 논지는 이유없다.
그러나 원심이 원고와 피고 1이 이 사건 매매계약을 체결하면서 그 매매에 따른 양도소득세와 제세공과금을 위 피고가 부담하기로 약정하였음을 인정하면서도 위 양도소득세 등이 매매대금에 포함되는 것은 아니고 위 약정은 매매계약과 별도의 특약이라는 이유로 매수인인 피고 1이 위 약정에 따른 양도소득세 등의 부담의무를 이행하지 않더라도 매도인인 원고로서는 위 매매계약을 해제할 수 없다고 판단하였음은 얼른 수긍할 수 없다.
원심이 채택한 을 1호증(등기필증) 중의 매매계약서를 보면 이는 원고와 피고 1 사이의 이 사건 부동산 매매에 관하여 작성된 매매계약서인데, 이에 의하면 위 부동산의 매매대금을 금 1억 원으로 하되, 이를 대출금 채무로 대체한다는 취지의 기재와 함께 그 옆 괄호 안에 “양도소득세 및 이에 수반되는 모든 공과금은 매수인이 부담하기로 함”이라고 기재되어 있음을 알 수 있는바, 이와 같은 매매계약서의 기재내용에 비추어 보면 위 양도소득세 등 부담약정은 이 사건 매매계약과 별도의 특약이라고는 도저히 볼 수 없고, 오히려 위 매매계약의 한 내용을 이루는 약정으로 보는 것이 옳을 것이다.
그런데 원심이 인정한 바에 의하면 피고 1은 판시 대출금 채무의 이행인수로써 매매대금 1억 원의 지급에 갈음하기로 약정하고, 미리 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 넘겨받았다는 것이므로 이와 같이 피고 1이 원고에게 실질적으로 아무런 대금을 지급함이 없이 단지 대출금 채무의 인수와 양도소득세 등의 부담을 조건으로 매매대금이 1억 원이나 되는 이 사건 부동산을 넘겨받은 점 등에 비추어 보면 위 양도소득세 등 상당액은 실질적으로는 매매대금의 일부에 해당하는 것으로서 경우에 따라서는 위 양도소득세 등 부담 약정은 단지 매매계약에 부수하는 약정이라기 보다는 매매계약의 중요한 요소를 이루는 약정에 해당할 수도 있을 것이다 ( 당원 1992.8.18. 선고 91다30927 판결 ; 1991.5.28.선고 90다카27471판결 ; 1987.5.26.선고 85다카914,915 판결 등 참조).
뿐만 아니라 갑 제16호증의 1,2(재산압류통지서)를 보면 이는 원고가 이 사건 부동산의 양도로 인한 양도소득세 및 그 방위세의 체납을 이유로 원고소유 부동산이 압류되었음을 입증하기 위하여 제출한 문서로 보이는데, 이에 의하면 원고에게 금 1억 원에 가까운 양도소득세 및 그 방위세 등이 부과되었으나 이의 체납으로 원고 소유 부동산이 압류되어 있음을 알 수 있는 바, 만일 위 양도소득세 등이 이 사건 부동산의 양도로 인하여 부과된 것이라면 그 액수에 비추어 볼 때 위 양도소득세 등 부담약정은 이 사건 매매계약에 부수하는 약정이 아니라 매매계약의 중요한 요소를 이루는 것으로 보아야 할 것임에도 불구하고 이 점에 대하여 심리한 흔적이 전혀 없다.
그리고 이 사건에서와 같이 매수인이 대출금 채무의 이행인수로써 매매대금의 지급에 갈음하고 그 소유권이전등기를 미리 넘겨주되 그에 따른 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 약정하면서 양도소득세 부담의무의 이행기에 관하여 특별한 약정을 아니한 경우에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매도인의 이름으로 자산양도차익예정신고자진납부 또는 과세표준확정신고자진납부를 하거나 그에 상당하는 금액을 매도인에게 교부하여야 한다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 당원 1991.5.28.선고 90다카27471판결 참조), 기록에 의하면 매수인인 피고 1은 원심변론종결일까지도 이와 같은 조치를 취하지 아니하였음을 엿볼 수 있다.
이와 같이 이 사건 부동산 매매에 따른 양도소득세 부담약정이 매매계약에 부수하는 것이 아니라 그 중요한 요소를 이루는 것이고, 매수인인 피고 1이 위 약정에 따른 의무를 지체하였다면 원고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다고 보는 것이 옳을 것이다.
뿐만 아니라 갑 제11,12호증(각 확약서)을 보면 이는 피고 1이 이 사건 매매계약 후인 1990.2월경 원고에게 작성 교부한 것으로 되어 있는 문서인데, 이에 의하면 피고 1은 이 사건 부동산 지분의 양도에 따른 양도소득세 및 지방세를 같은 달 28.까지 해결하기로 하되, 그 때까지 해결하지 못할 경우에는 원고에게 이 사건 부동산 지분을 원상회복하여 줄 뿐더러, 원고가 원상회복을 구하는 소를 제기하는 경우에는 청구를 인낙하겠다고 확약하고 있음을 알 수 있고, 기록에 의하면 피고 1이 위 기한까지 양도소득세 등을 해결하지 못하였음을 엿볼 수 있는바, 만일 이와 같이 원고와 피고 1 사이에 위와 같은 내용의 특약이 이루어졌다면 원고는 위 특약위반을 내세워서도 이 사건 매매계약을 해제할 수 있음은 당연하다 할 것임에도 불구하고, 이 점에 대하여서도 아무런 심리를 한 흔적이 없다.
원심판결에는 계약해제에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.
그러므로 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 나머지 피고들에 대한 상고를 기각하고 이부분 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.