조심2008전0512 (2008.12.31)

특수관계자에게 토지 저가양도에 따른 부당행위계산부인

특수관계에 있는 법인에게 토지를 적정한 시가에 의하지 아니하고 개별공시지가로 양도한 거래가액은 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래로 부당행위에 해당하므로 감정기관 2곳의 산술평균 감정가액을 적정한 시가로 봄은 정당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.원고의 청구를 기각한다.

2.소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 1. 4. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 871,713,388원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고는 2002. 8. 14 주식회사 □□□드로부터 1,305,000,000원에 취득한 ○○ ○○구 ○○동 553-4 대 2,373.3㎡(이하 이 사건 토지 라고 한다)를 2006. 9. 8. 원고가 대표이사로 있는 주식회사 ◇◇건설(이하 ◇◇건설 이라고 한다)에 개별공시지가를 기준으로 산정한 양도가액 5,150,000,000원에 양도하고, 2006. 11. 30. 피고에게 2006년 귀속 양도소득세 1,082,714,040원을 예정신고하고 이를 납부하였다.

나. ○○지방국세청장은 2007. 11.경 원고에 대한 양도소득세 조사결과 2006. 8. 22 원고가 ◆◆보험 주식회사로부터 대출을 받은 과정에서 설시한 AA평가 법인 주식회사(이하 AA 이라고 한다)의 감정가액 9,018,540,000원을 시가로 보아 이 사건 토지의 양도는 ◇◇건설에 대한 저가양도에 해당한다고 판단하여 구 소득세법(2008. 12. 26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제101조 소정의 양도소득의 부당행위계산부인 규정을 적용하여 피고에게 과세자료로 통보하였고, 이에 피고는 2008.1.4. 원고에 대하여 2006년 귀속 양도소득세 1,403,825,100원을 경정 ・ 고지하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 2008. 1. 30. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세 심판원에서는2008. 12. 31. 피고가 시가로 본 AA의 위 감정가액은 비교표준지 선정에 잘못이 있어 감정평가금액이 과다하게 평가되었다는 등의 이유로 피고는 비교 표준지와 평가요인별 가중치에 대한 객관적이고 합리적인 방법에 의해 감정한 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하라는 결정이 내려졌다.

라. 이에 피고는 ◁◁원, 주식회사 ▷▷감정평가법인(이하 ▷▷감정 이라고 한 다)에 대하여 이 사건 토지에 대한 시가감정을 의뢰하여 산정된 각 감정가액을 산술평 균한 가액 7,570,827,000원을 시가로 보아 2006년 귀속 양도소득세를 당초 위 부과처 분액에서 532,111,710원을 감액한 871, 713,390원으로 경정 ・ 고지하였다(이하 이 사건 처분 이라고 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제6호증, 을 제l호증 내지 을 제3호증, 을 제6호증 내지 을 제11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의주장

원고는다음과같은이유로이사건처분이위법하다고주장한다.

(1), 원고가 이 사건 토지를 ◇◇건설에 양도한 것은 건축법상 법인 명의로만 신축분양이 가능하여 법인인 ◇◇건설을 설립하고 부득이 양도한 것으로 조세의 부담을 부당히 감소시킬 목적으로 양도한 것이 아니며, 피고가 조세심판결정 이후 산정한 이 사건 토지의 시가는 소급감정에 해당할 뿐만 아니라 비교표준지 선정 및 가중치 산정 등에 잘못이 있어 소득세법, 상속세 및 증여세법에 기한 시가로 볼 수 없고 그 시가가 불분명한 경우에 해당하므로 개별공시지가를 시가로 보아 부당행위계산에 해당하는지 판단하여야 할 것인데, 원고는 이마 개별공시지가를 적용한 가액을 양도가액으로 하여 이 사건 토지를 양도하였으므로 부당행위계산에 해당하지 아니한다.

(2) 이 사건 토지에 인접한 ○○ ○○구 ○○동 553-2 외 2필지 지상에 건물을 신축하고 있던 건축주가 법원에 가처분신청을 하여 ◇◇건설은 이 사건 토지 지상에 건축할 예정이던 지하 5층 지상 27층 규모의 주상복합아파트를 건축할 수 없게 되었고, 그 결과 이 사건 토지의 업체이용저해율은 55%에 이르게 되었음에도, 이 사건 처분의 기초가 된 피고 측의 감정가액은 이러한 사정을 감안하지 않아 적절한 시가를 반영하고 있지 아니하다.

(3) 소득세법 시행령 제167조 제6항의 규정에 의하면 개인과 법인간의 거래에 있어서 그 거래가액이 법인세법 시행령 제89조에서 정한 시가 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도소득의 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 없는 바, 이 사건 토지의 양도가액 5,150,000,000원은 법인세법 시행령 제89조에서 정한 시가 중 하나에 해당하고 ◇◇건설의 입장에서 보면 부당한 조세의 감소가 없으므로 피고는 이 사건 토지의 거래와 관련하여 부당행위계산부인을 할 수 없다.

(4) 이 사건 토지 위에 존재하던 건물은 이 사건 토지가 ◇◇건설로 양도된 이후 멸실되었는바, 이 사건 토지 및 그 지상 건물의 매입가액 1,600,000,000원 및 취득세 ・ 등록세 등 92,800,000원 합계 1,692,800,000원은 이 사건 토지의 취득원가 또는 필요경비로 산입되어야 함에도 피고는 이 사건 처분을 함에 있어 공제되어야 할 취득원가 또는 필요경비에 이 사건 건물 부분의 매입가격 및 취득세 등록세 등을 산입하지 아니 하였다.

(5) 앞서 주장한 내용이 모두 받아들여지지 않는다고 하더라도 법원 감정인이 산정한 6,953,769,000원을 이 사건 토지의 사가로 보아야 하고 이를 기초로 산정한 양도 소득세를 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다인정사실

(1) 원고는 2002. 8. 14. 주식회사 □□□드로부터 이 사건 토지 및 그 지상 철근콘크리트 평스라브지붕 지하 1층 위락시설 211.2㎡' 1층 근린생활시설 648.51㎡, 107.19㎡' 2층 일반음식점 744㎡ 건물(이하 이 사건 건물 이라고 한다)을 매매대금 1,600,000,000원(원고는 양도소득세 예정신고시에는 이 사건 건물 가액을 제외한 이 사건 토지 가액을 1,305,000,000원으로 신고하였다)에 양수하였고, 이와 관련하여 원고는 ○○ ○○구청장에게 취득세 32,000,000원, 농어촌특별세 3,200,000원, 등록세 48,000,000원, 지방교육세 9,600,000 합계 92,800,000원을 납부하였다.

한편 원고는 2002. 8. 20. 이 사건 건물에서 '☆☆빌딩'이라는 상호로 부동산임대업을 개시하여 2006. 6. 1.까지 이 사건 건물의 임대업 수입금액에 대한 부가가치세와 종합소득세를 신고 ・ 납부하였는데, 원고는 위 건물이 부동산임대사업을 영위하기 위한 고정자산에 해당함을 전제로 재무제표에 위 건물의 가액을 고정자산 항목에 포함한 후, 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것)제55조 제1항 제14호의 규정에 따라 이 사건 건물의 감가상각비를 필요경비에 산입하여 종합소득세를 신고 ・ 납부해왔다.

(2) ◇◇건설은 2006. 1. 19 주택건설업, 부동산컨설팅업, 부동산 임대분양 및 매매업을 사업목적으로 하여 설립된 법인인데, 원고는 위 법인의 대표이사로서 25%의 주식지분을 보유하고 있었다.

(3) 원고는 2006. 9. 8 특수관계인인 위 ◇◇건설에 이 사건 토지를 개별공시지가에 따라 산정한 양도가액 5,150,000,000원에 양도하기로 하면서 이 사건 건물은 원고가 철거하기로 약정하였다.

이후 이 사건 건물은 철거되었고, ◇◇건설은 2006. 3. 7 ○○광역시장으로부터 이 사건 토지 지상에 지하 5층 지상 27층 공동주택 및 판매시설 연면적 32,205,22㎡의 주상복합아파트를 건축하는 내용의 건축허가를 받았으나, 이 사건 토지의 북쪽 인접지인 ○○ ○○구 ○○동 553-2 외 2필지 지상에서 2005. 5 경 이미 건축허가를 받아 27층 규모의 건물을 건축 중이던 주식회사 △△ 측이 2006. 11. 22. ○○▷▷지방법원에 2006차합3818호로 소유권에 기한 방해배제청구권을 원인으로 하여 ◇◇건설의 위 주상복합아파트 공사의 중지를 구하는 가처분신청을 하였고, ◇◇건설은 2007. 1. 18. 위 주상복합아파트 건설을 착공하였으나, 결국 2008. 7. 29. ◇◇건설의 위 주상복합아파트에 대한 건축허가는 지하 4층 지상 5층 연면적 16,468.18 ㎡의 판매시설, 근린생활시설로 변경되었다

(4) 원고가 당초 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하자 그 심리과정에서 원고와 피고는 이 사건 토지에 대한 다음과 같은 각 감정평가 결과를 제출하였으나, 모두 사가로 볼 수 없다는 이유로 배척되었다.

그 결과 조세심판원에서는 피고에 대하여 객관적이고 합리적인 방법에 의해 감정한 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하라는 취지의 결정이 내려졌고, 이에 따라 피고는 ◁◁원과 ▷▷감정으로 하여금 이 사건 토지에 대한 감정평가를 하도록 의뢰하여 다음과 같이 산정된 감정가액을 산술평균한 금액 7,570,827,000원을 시가로 보아 이 사건 처분을 하였다.

한편, 이 법원이 감정인으로 선정한 ♤♤평가사무소(이하 ♤♤ 이라고 한다)는 피고가 의뢰한 감정평가결과와 이 사건 토지에 대한 다른 여러 감정평가결과를 재검토하여 다음과 같이 감정평가하였는바, 그 감정평가결과는 비교표준지 선정, 가격시점 수정, 개별요인은 피고가 의뢰한 위 ◁◁원 및 ▷▷감정의 감정평가결과와 거의 유사하고 다만 기타 요인 비교에서 다소 차이가 있을 뿐이다.

(5) ▽▽보험 주식회사는 2008. 8. ◇◇건설에 대한 대출 여부를 판단하기 위한 담보설정 용도로 주식회사 ■■평가법인(이하 ■■ 이라고 한다)으로 하여금 이 사건 토지에 대한 감정평가를 하게 하였는데, 가람통국은 2008. 8. 27.을 가격 시점으로 하여 최대 이용상태를 상정할 경우 그 가액은 9,967,860,000원인데 주변 건물의 일조권 문제로 인해 그 이용이 저해되었으므로 저해율 55%를 적용하면 이 사건 토지의 가액은 4,485,537,000원이라고 감정하였다.

한편 농협▷▷회 ○○지점은 2009. 2. 담보설정 용도로 주식회사 ♠♠평가 법인(이하 ♠♠ 이라고 한다)으로 하여금 감정평가하게 하였는데, ♠♠은 다음과 같이 이 사건 토지의 시가를 6,645,240,000원으로 감정하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 앞서 거시한 각 증거, 갑 제7호증 내지 갑 제10호증, 갑 제12호증 내지 갑 제25호증, 갑 제28호증 내지 갑 제39호증, 을 제14호증 내지 을 제22호증의 각 기재(각 가지변호 포함), 증인 홍석만의 일부 증언, 이 법원의 감정결과 및 사실조회결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

① 이 사건 토지의 적정한 시가

구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제167조 소정의 시가 라고 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 말하는 것이지만, 그와 같은 시가를 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 시가로 볼 수 있는 것인바(대법원 1991. 11. 26. 선고 91누2731 판결 등 참조), 객관적인 가격의 형성이 없는 이상 비록 이 사건 토지의 양도시점인 2006. 9. 8. 이후에 감정된 것이라고 하더라도 그 가격시점을 양도시점으로 보정하여 객관적이고 합리적으로 평가한 가액한 것이라면 이를 시가로 볼 수 있다.

그런데 앞서 본 바와 같이 ▽▽감정, ◁◁원, ▷▷감정, ♤♤, ■■ 등은 모두 이 사건 토지의 비교표준지를 ○○ ○○구 ○○동 447-6이라고 보고 있어 서 이 사건 토지의 비교표준지는 위 ○○동 447-6이라고 봄이 상당하고, 조세심판 당시의 ♠♠과 대한감정의 시가감정 결과는 이 사건 토지의 비교표준지를 ○○동 551-10으로 보고 있으나 위 감정평가결과는 이 사건 처분과 관련하여 세무조사가 개시되자 원고와 특수관계에 있는 ◇◇건설 측에서 개인적으로 의뢰한 것으로 객관적으로 평가된 것으로 보기 어렵고, 위 ▽▽감정, ■■과 2009. 2. 13자 ♠♠의 평가액은 가격시점이 2006. 1. 18., 2008. 8. 27 과 2009. 2. 13.로서 양도일인 2006. 9. 8. 전후 3개월 이내의 가액이 아닐 뿐만 아니라 평가의 목적도 금융기관이 담보설정을 위하여 보수적으로 평가한 것으로 보여 이를 적법한 시가감정 가액으로 보기는 어렵다.

한편 피고가 감정의뢰한 ◁◁원과 ▷▷감정의 감정가액은 구 소득세법 시행령 제167조 제5항, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것)제49조 제1항 제2호의 규정에 따라 2개 이상의 공신력 있는 감정기관에 감정의뢰한 결과로서, 위 각 감정결과는 비교표준지 선정, 개별요인 평가방식 및 그 결과가 상호 유사할 뿐만 아니라, 이는 이 법원이 감정의뢰한 ♤♤의 감정 결과와도 유사하여 피고 측의 감정가액은 그 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보이고 산정과정에 어떠한 잘못이 있다고 보이지도 않는다(한편 가격시점이 적절하지는 않지 만, 이 사건 토지에 대한 위 AA의 감정가액은 9,018,540,000원이고, ■■의 감정평가결과 중 업체이용저해율을 감안하지 아니한 최유효 이용평가금액은 9,967,860,000원인바, 이러한 사정에 비추어 보아도 위 ◁◁원의 평가액 7,523,361.000원 및 ▷▷감정의 평가액 7,618,293,000원이 불합리하게 고가로 평가되었다고 보이지 않는다)

이에 대하여 원고는 이 법원의 감정결과를 토대로 이 사건 처분이 일부 취소되어야 한다는 취지의 주장을 하고 있으나, 피고 측의 감정결과에 어떠한 잘못이 있다고 볼 수 없음은 위에서 본 바와 같고, 법원감정인인 ♤♤의 감정결과는 독자적으로 감정평가를 실시한 것이라기보다 여러 감정결과를 선례로 종합하여 재감정한 것이며, 위 법령에서는 2개 이상의 감정기관의 감정결과에 의하도록 규정하고 있으므로 1개의 법원감정결과에 따라 시가를 사정하는 것보다는 피고 측의 감정결과를 존중하는 것이 보다 적절하다고 판단된다.

(2) 감정가액산정시업체이용저해율을감안하여야하는지여부

살피건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지의 거래가 있기 전언 2005. 5 경 인근의 ○○동 553-2 외 2필지 지상에 건물에 대한 건축허가가 있었고, 그 건물의 건축으로 인해 이 사건 토지 지상에 건축이 예정되어 있던 주상복합아파트의 건축공사가 중지된 사실을 인정할 수 있으나, 한편 ① 이 사건 토지의 양도시점 당시에 시가 산정에 영향을 마철 요인이 내재하고 있다고 하더라도 시가를 감정함에 있어서는 객관적 ・ 현실적으로 인정되는 상황을 기준으로 하여야 하고 미래의 불확실한 사정까지 감안할 것은 아니라고 보이며, 인접 토지 지상의 건축에도 불구하고 이 사건 토지의 양도시점 이후인 2007. 1. 18 ◇◇건설은 이 사건 토지 지상에 주상복합아파트의 건축을 착공하는 등 시가평가 시점인 양도일 이후에도 상당한 기간 동안 이 사건 토지의 이용 상 장애가 현실화되지 않은 점,② 이 사건 토지의 가격시점을 양도일로부터 2년 정도 가 경과한 2008. 8. 27.을 기준으로 산정한 ■■의 감정평가 이외에는 의뢰인이 누 구인지를 불문하고 감정평가기관 모두 업체이용저해율을 감안하지 않고 있는 점,③ 원고 스스로도 ◇◇건설 측에 이 사건 토지를 양도함에 있어서 그 양도가액을 개별공시지가를 기준으로 산정하였을 뿐 이러한 업체이용저해율을 감안하여 감액하여 양도가액을 산정한 것은 아닌 점 등을 종합하여 보면, 피고가 감정의뢰하여 산정된 감정가액이 업체이용저해율을 감안하지 않았다고 하여 위법하다고 볼 수는 없다.

(3) 이사건토지의양도가부당행위계산에해당하는지여부

(가) 부당행위계산의 부인이란 거주자가 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 소득세법시행령 제98조 제2항 각 호에 열거된 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보여지는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 당해 거래행위의 대가관계만을 따로 떼내어 단순히 특수관계자가 아닌 자와의 거래 행태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당되는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 1996. 7. 26. 선고 95누8751 판결, 대법원 2001. 11. 27. 선 고 99두10131 판결 등 참조).

따라서 이 사건 토지의 양도가 앞서 살펴 본 사가에 비추어 볼 때 저가양도로서 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지 여부에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 부동산 거래에 있어 특수관계자가 아닌 제3자와의 거래에 있어서의 시가는 통상적으로 개별공시지가를 훨씬 상회하는 수준에서 형성되는 것은 일반적이라고 할 것인 점,② 이 사건 토지의 양도시점인 2006. 9. 8 이전인 2006. 8. 22 원고가 금융기관으로부터 대출을 받은 과정에서 이 사건 토지에 관하여 감정평가한 AA은 이 사건 토지의 가액을 9,018,540,000원으로 산정하였음에도 불구하고 그 절반 가깝게 개별공시지가로 양도가액을 산정한다는 것은 납득하기 어려운 점,③ 양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제한 양도 차익에 대하여 부담하는 세금인데, 고액의 부동산에 대한 양도거래를 하면서 공제대상인 취득가액은 실지거래가액으로 하면서 이에 대응되는 양도가액은 적정한 시가를 확인하려는 노력 없이 개별공시지가로 양도가액을 삼는다는 것은 이례적으로 보이는 점, ④ 가사 원고가 건축사업을 할 목적으로 부득이하게 ◇◇건설을 설립하였고 그 지분을 25% 보유한 채 대표이사로 재직하고 있더라도 원고와 ◇◇건설의 이해관계가 일치한다고 볼 수도 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 토지의 거래행위는 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것으로 봄이 상당하다.

(나) 한편, 원고는 이 사건 토지의 양도가액은 개별공시지가에 의한 것으로 법인세법 시행령 제89조에서 정한 시가 중 하나에 해당하는바, 소득세법 시행령 제167조 제6항의 규정에 의하면 양도소득의 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 없고, ◇◇건설의 입장에서 보면 부당한 조세의 감소가 없다고 주장한다.

그러나 구 소득세법 시행령(2007, 2, 28, 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제167조 제6항은 '개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 소득세법 제101조 제1항 소정의 부당행위계산부인 규정을 적용하지 아니한다'라고 규정하고 있으나, 이는 특수관계에 있는 개인과 법인간 거래에 있어서 법인과 개인의 시가 산정방법 등이 달라 생기는 납세혼란을 제거하기 위한 것으로 양도가액이 소득세법상 시가에 해당되지 않더라도 거래상대방인 법인의 입장에서 구 법인세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제 19891호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조의 규정에 의한 가액에 해당된다면 개인에게 양도소득의 부당행위계산부인을 하지 않겠다는 취지로 보이고, 한편 구 법인세법시행령 제89조 제1항, 제2항, 구 상속세법(2008. 12. 26. 법률 제9269호로 개정되기 전의 것) 제61조 제1항 제1호의 규정을 종합하면 제3자간 일반적인 거래가액을 시가로 보고, 토지의 시가가 불분명한 경우 감정가액, 개별공시지가의 순서에 따라 시가로 보도록 하고 있으므로, 이러한 순서와 관계없이 양도가액이 제3자 거래가액, 감정가액, 개별공시지가 중 어느 하나의 가액에 해당된다는 것만으로 원고에게 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 없다는 취지로는 보이지 않는다.

또한 부당행위계산의 부당성에 관한 판단에 있어, 법인세법 제52조가 '그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 ・ 감소시키는 ... 경우'를 부당행위계산 부인의 요건으로 규정하고 있는 만큼 조세부담 감소의 판정은 당해 법인을 기준으로 할 수밖에 없는 것이고, 납세의무자의 주관적인 조세회피의 의도가 별도의 요건으로 요구되지 아니하므로 특수관계인 전체의 조세부담이 감소된 바 없어 조세회피의 의도가 없었다는 점이 부당성의 판단에 영향을 미칠 수 없다는 법리(대법원 2000. 2. 11. 선고 97누13184 판결 참조)에 비추어, 원고를 기준으로 볼 때 앞서 본 바와 같이 경제적 합리성 없이 이 사건 토지가 저가양도 되어 양도소득세의 부담이 감소된 이상 설령 ◇◇건설과 원고의 전체적인 세금부담이 증가되지 않았다고 하더라도 달리 볼 것은 아니므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(4) 이사건건물의가액등을필요경비로공제하여야하는지여부

살피건대, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산업하기 위하여는, 취득 후 단시일내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다고 할 것인데(대법원 1990. 1. 25. 선고 89누53 판결 참조), 앞서 본 사실관계에 따르면, 원고는 이 사건 토지와 이 사건 건물을 일괄 취득하여 보유기간 내내 부동산임대업을 영위하면서 이 사건 건물에 대한 감가상각비를 필요경비에 산입하여 온 사실, 원고가 건축업을 하기 위해 설립한 ◇◇건설이 설립된 것은 2006. 1.19.인 사실을 인정할 수 있는바, 원고는 이 사건 토지와 이 사건 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백하다고 보기 어렵고, 한편 원고는 갑 제40호증(임대차계약서)의 기재에 의하면, 원고와 임차인 사이에 임대인인 원고가 원할 경우 언제든지 임대차계약을 해지한다는 내용의 임대차계약이 체결된 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 건물을 철거할 계획임을 알 수 있다고 주장하나, 위 임대차계약서의 작성일자는 원고가 이 사건 토지 및 건물을 매입한 때로부터 4년가량이 경과한 2006. 5. 31.이므로 갑 제40호증의 기재만으로는 원고가 2002. 9. 8. 당시부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었음을 인정하기에 부족하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

(5) 소결론

원고와 ◇◇건설 사이의 2006. 9. 8.자 이 사건 토지에 대한 양도거래는 양도가액을 적정한 시가에 의하지 아니하고 개별공시지가로 산정한 가액을 양도가액으로 함으로써 원고는 특수관계자인 ◇◇건설에게 이 사건 토지를 저가양도 하였고, 이는 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것이라 할 것이므로, 피고가 이 사건 토지의 거래를 부당행위계산에 해당한다고 보아 감정기관 2곳 에서 산정한 가액을 산술평균한 가액을 양도가액으로 보아 부당행위계산부인한 이 사건 처분은 적법하다

3.결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.