2012서2927(2013.11.28)

건물소유자인 원고들만 임대차계약을 했으므로 제3자가 지급한 임대료는 전체 환산한 후 토지,건물로 안분계산 하여야 함

건물소유자인 원고들만 임대차계약을 했으므로 제3자가 지급한 임대료는 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 전체 환산한 후 기준시가(토지,건물)로 안분계산 하여야 함

상속세법 제60조

서울행정법원 2014구합50798 증여세부과처분취소

김00외1

00세무서

2014.07.17

2014.09.18

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고 00세무서장이 2012. 5. 30. 원고 000 대하여 한 2010. 10. 7.자 증여에 대한 OOOO원의 증여세부과처분 및 피고 000세무서장이 2013. 2. 13. 원고 000에 대하여 한 2010. 10. 7.자 증여에 대한 OOOO원의증여세부과처분을 각 취소한다.

1. 기초 사실

가. 원고들은 아버지 김00 소유의 OO시 OO구 OO동 000-0 대 000㎡ 및 같은 동 000-0 대 000㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 지상에 원고들의 비용으로 건물을 신축하기로 하여, 2007. 7. 1. 및 2009. 7. 1. 김00와 사이에 이 사건 토지에 관하여 아래와 같은 내용으로 임대차계약을 체결하였다.

나. 원고들은 이 사건 토지를 임차한 후 그 지상에 지하1층, 지상6층의 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 신축하여 2007. 6. 21. 소유권보존등기를 마쳤고, 2009. 6. 21. 주식회사 0000(이하 '소외회사'라 한다)에게 아래와 같이 이 사건 토지 및 건물을 임대하였다.

다. 원고들은 2010. 10. 7. 김00로부터 이 사건 토지의 각 1/2 지분을 증여받았고, 2011. 1. 31. 증여재산가액을 이 사건 토지 1/2지분의 개별공시지가로 평가하여 OOOO원으로 보고 증여세 OOOO원을 관할 과세관청인 피고들에게 각 자진신고・납부하였다.

라. 피고들은 이 사건 토지 소유자(김00)와 건물 소유자(원고들)가 서로 다르고, 건물 소유자가 제3자와 임대차계약을 체결한 경우이므로 상속세 및 증여세법(이하 '상속세및증여세법'이라 한다) 제61조 제5항 및 상속세및증여세법 시행령(2011. 7. 25, 대통령령 제23040호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제50조 제8항 제2호 나목의 규정에 따라 이 사건 토지와 건물의 합산 평가액을 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율(0.12)로 나눈 금액에 임대보증금을 합한 금액으로 계산하여 OOOO원(=OOOO원 × 12개월) ÷0.12 + OOOO원으로 산정하고, 이를 다시 토지 기준시가(OOOO원)와 건물 기준시가(OOOO원) 비율로 나누어 이 사건 토지 1/2지분의 가액을 OOOO원[={OOOO원 × (OOOO원 ÷ OOOO원)} × 1/2]으로 산정한 후, 피고 00세무서장은 2012. 5. 30. 원고 김00에게 2010. 10. 7.자 증여에 대한 증여세 OOOO원(이 사건 토지 외에 다른 부동산에 대한 취득자금 증여추정 부분을 포함한 증여세이다)을, 피고 000세무서장은 2012. 5. 30. 원고 김00에게 2010. 10. 7.자 증여에 대한 증여세 OOOO원을 각 결정・고지하였다(이하 '이사건 처분'이라 한다).

마. 이에 불복하여, 원고 김00은 2012. 6. 29., 원고 김00은 2013. 5. 1. 각 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2013. 11. 28. 각 기각결정을 받았다.

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

⑴ 원고들의 주장요지

① 이 사건 토지의 경우 토지 자체에 대하여 원고들과 김영서 사이에 임대차계약이 체결되어 있으므로(아래 주장 ②의 논의와 관계없이), 이 사건 토지에 관한 임대료 등 환산가액은 토지에 관한 1년간 임대료와 임대보증금을 기준으로 상속세및증여세법 시행령 제50조 제7항에 따라 산정하여야 하고, 이 경우 임대료 등 환산가액보다 토지의 개별공시지가가 더 크므로 상속세및증여세법 제61조 제5항, 제1항에 따라 토지의 개별공시지가를 증여재산가액으로 삼아야 한다.

② 피고들이 적용한 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항 규정에 대하여는 상위법의 근거가 없는 새로운 평가방법을 창설한 것이라는 점에 대한 대법원의 판단(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007두10884 판결)이 있었는바, 위 규정은 상위법에 위반한 무효인 규정이고, 내용적으로도 위 규정은 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가가 동일한 비율로 시가를 반영하고 있지 않아 합리성을 갖지 못할 뿐만 아니라 토지가액을 과대평가하게 됨으로써 증여세액이 많아지는 결과를 초래하는 위법한 내용인바, 상위법에 위반한 무효인 규정이다.

③ 설사 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항을 적용할 수 있다 하더라도 이 사건의 경우 원고들이 김ZZ와 이 사건 토지 임대차계약을 체결한 후, 소외회사와 임대차계약을 체결하면서 토지 임대차계약 내용을 소외회사가 그대로 승계하도록 한 것이 그 실질이므로, 실질과세 원칙상 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항 2호 가목이 적용되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 '관계 법령' 기재와 같다.

다. 판단

⑴ 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항 효력 유무에 관한 판단

우선 피고들이 이 사건 처분을 함에 있어서 적용한 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항이 상위법에 위반한 무효인 규정인지에 관하여 보건대, 상속세및증여세법 제61조 제5항은 '임대차계약이 체결된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다'고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 상속세및증여세법 시행령 제50조 제7항은 '법 제61조 제5항에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액 이란 1년간 임대료를 기획재정부령으로 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액(이하 '임대료 등의 환산가액'이라 한다)을 말한다'고 규정하고 있으며, 같은 조 제8항은 '제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우와 다른 경우로 구분하고, 후자인 경우 토지 소유자와 건물 소유자가 각각 제3자와 사이에 임대차계약을 체결한 경우와 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와 사이에 임대차계약을 체결한 경우를 나누어 규정하고 있는바, 상속세및증여세법 제61조 제5항은 임대차계약이 체결된 재산에 대하여 임대료 등을 기준으로 한 보충적 평가의 구체적 방법을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고, 그 위임규정에 따라 상속세및증여세법 시행령 제50조 제7항은 임대료 등 환산가액 산정의 기초적 방법을, 제8항은 토지와 건물의 소유현황에 따라 임대료와 임대보증금이 하나 이상일 수 있는바, 이러한 경우의 임대료 등 환산가액 산정방법을 구체적으로 정하고 있다. 그렇다면 임대료 등 환산가액 산정의 구체적 방법을 정하고 있는 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항이 상위법의 위임 범위를 벗어 난 무효인 규정이라고 보기는 어렵다(원고들이 제시하는 대법원 2009. 4. 23. 선고 2007두10884 판결은 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항 규정이 신설되기 전의 판결로서, 위 규정과 같은 취지의 국세청 기본통칙이 합리성을 결여하여 상속세및증여세법 제61조 제7항 규정의 '해석방법'으로 받아들일 수 없다는 원심의 판단을 인정한 것일 뿐, 앞서 본 바와 같이 상속세및증여세법의 위임을 받아 이미 법규 명령으로 된 규정에 대하여 그대로 적용할 수 있는 판결이 아니다).

내용적 측면에서 원고는, 토지의 개별공시지가와 건물 기준시가가 동일한 비율로 시가를 반영하고 있지 않아 합리성을 갖지 못할 뿐만 아니라 토지가액을 과대평가하게 됨으로써 증여세액이 많아지는 결과를 초래한다고 주장하나, 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물 부분으로 안분함에 있어서 안분의 기준이 되는 토지와 건물의 '기준시가'(상속세및증여세법 제61조 제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액)는 법에서 규정한 토지와 건물에 대한 시가 대용의 보충적 평가방법에 따른 것으로서 토지와 건물의 시가를 동일한 비율로 반영하고 있지 않다고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 앞서 본 바와 같이 위 규정이 상위 법률의 위임 범위를 벗어나지 않은 이상 합리성 여부만으로 그 규정의 효력을 부정할 수는 없다고 할 것이므로(즉, 원고들이 적시한 위 대법원 판결이 과거 국세청의 기본통칙이 합리성을 결하여 법률의 해석기준으로 삼을 수 없다고 본 것과는 다른 차원의 문제이다), 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

⑵ 임대료 등 환산가액 평가에 적용할 규정원고들은 이 사건 토지의 경우 토지 자체에 대하여 원고들과 김00 사이에 임대차계약이 체결되어 있으므로 이 사건 토지에 대한 임대료 등 환산가액은 상속세및증여세법 시행령 제50조 제7항에 따라 산정하여야 하고, 그렇지 않더라도 이 사건의 경우 원고들이김00와 이 사건 토지 임대차계약을 체결한 후, 소외회사와 임대차계약을 체결하면서토지 임대차계약 내용을 소외회사가 그대로 승계하도록 한 것이 그 실질이므로, 실질과세 원칙상 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항 2호 가목이 적용되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 사실에 의하면, ① 이 사건 토지와 건물은 소유자를 달리하고 있고, ② 건물 소유자인 원고들이 제3자인 소외회사와 사이에 토지 및 건물 전체에 대한 임대차계약을 체결하였으며, ③ 원고들과 소외회사 사이에 임대차계약을 체결한 2009. 6. 21. 당시원고들과 김00 사이의 이 사건 토지에 대한 임대차보증금은 OOOO원, 월 임대료는 OOOO원인 반면, 원고들과 소외회사 사이의 이 사건 토지에 대한 임대보증금은 특정되지 않고(다만 전체 보증금이 OOOO원으로 정해져 있다), 월임대료는 OOOO원이었는바, 그 내용이 일치한다고 보기 어렵고, 김00와 소외회사 사이에 이 사건 토지에 대한 임대차계약을 승계한다는 합의가 있었다는 증거도 없으므로, 결국 이 사건은 토지와 건물 소유자가 다르고, 그 중 어느 한 사람만이 제3자와 사이에 임대차계약의당사자인 경우로서, 토지 소유자(김00)와 건물 소유자(원고들) 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항 2호 나목을 적용하여 임대료 등 환산가액을 산정하여야 한다. 따라서 이 사건 토지를 평가함에 있어서 상속세및증여세법 시행령 제50조 제8항 2호 나목을 적용한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.