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판시사항
가. 국토이용관리법상 거래허가를 받기 전에 매매계약의 불이행을 이유로한 손해배상청구의 가부
나. 토지거래규제구역 내의 토지와 지상건물을 일괄하여 매매한 경우 토지에 대한 매매거래허가 전에 건물에 대한 이전등기청구의 가부
판결요지
가. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 매매계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효이므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없는 것이고, 따라서 채무불이행으로 인한 손해배상청구도 할 수 없다.
나. 일반적으로 토지와 그 지상의 건물은 법률적인 운명을 같이 하게 하는 것이 거래의 관행이고 당사자의 의사나 경제의 관념에도 합치되므로 토지거래규제구역 내의 토지와 지상건물을 일괄하여 매매한 경우 매수인이 토지에 관한 당국의 거래허가가 없으면 건물만이라도 매수하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우를 제외하고는 토지에 대한 매매거래허가를 받기 전의 상태에서는 지상건물에 대하여도 그 거래계약 내용에 따른 이행청구 내지 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 할 수 없다.
참조조문
가.나. 국토이용관리법 제21조의3 나. 민법 제137조
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 김 훈 외 1인
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 최휴섭
주문
원심판결의 피고 패소부분 중 금 30,000,000원 및 이에 대한 지연손해금에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
피고의 나머지 상고를 기각한다.
상고기각 부분의 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면 1심은 그 거시증거에 의하여, 원고가 1990.2.28. 피고로부터 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 내에 있는 원판시 이 사건 부동산을 금 243,000,000원에 매수함에 있어 그날 계약금 24,300,000원을, 그 해 4.3. 중도금 100,000,000원을, 그 해 5.30. 잔금 118,700,000원을 각 지급하기로 하되 피고의 소외 1 등 6인에 대한 위 건물임차보증금 반환채무 금 16,500,000원을 인수하고, 그 차액 금 102,200,000원(그 후 반환채무 인수금액을 금 2,000,000원 추가하기로 약정하여 지급할 금액이 금 100,200,000원으로 감액되었다)을 지급하기로 약정한 다음 계약금과 중도금을 지급한 사실, 원고는 그 해 4.25. 소외 2(이하, 소외인이라 한다)에게 이 사건 부동산을 금 305,000,000원에 전매함에 있어 그날 계약금 30,000,000원을 그 해 4.30. 중도금 100,000,000원을, 그 해 5.31. 잔금 175,000,000원을 각 지급받기로 하되, 원고가 잔금지급일까지 피고로부터 소유권이전등기를 받지 못하면 원고가 피고로부터 소유권이전등기를 받은 다음 관할관청으로부터 토지거래허가를 받는 대로 이전등기에 필요한 서류와 상환으로 잔금을 지급받으며, 만일 매도인이 위약하는 경우에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약하는 경우에는 계약금을 포기하기로 약정한 다음 계약금과 중도금을 각 지급받은 사실, 원고는 그 해 5.30. 피고에게 잔대금 100,200,000원을 지급하려 하였던바, 피고는 원고가 이를 타에 전매하였다는 이유로 그 수령 및 토지거래 허가신청절차의 이행을 거절하자, 그 해 6.7. 인천지방법원에 90년금 제4340호로 이를 공탁한 다음 피고를 상대로 소유권이전등기절차 이행소송을 제기한 결과 토지부분에 대하여는 토지거래허가가 없다는 이유로 기각되고 건물 부분은 승소판결을 받아 1992.4.4. 소유권이전등기를 경료한 사실, 한편 피고가 토지거래허가 및 소유권이전등기 절차를 지체함에 따라 원고로부터 이전등기에 필요한 서류를 받지 못하게 된 소외인은 원고에게 위 잔금을 지급하지 않다가 1990.11.9. 전매계약 전부를 해제함과 아울러 위약금을 청구하였으므로 원고는 소외인에게 위 전매계약상의 위약금 30,000,000원을 지급한 사실 등을 인정하고 나서, 피고는 위 전매계약이 체결된 것을 알면서 이유없이 원고에게 토지거래허가 및 소유권이전등기절차 이행을 지체하여 원고의 소외인에 대한 전매계약의 이행을 할 수 없게 함으로써 원고가 입게 된 손해를 배상할 의무가 있으므로, 피고는 원고에게 원고가 지출한 위 위약금 30,000,000원 상당을 배상하여야 한다고 판시하였다.
국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 매매계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효이므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없는 것이다 ( 당원 1991.12.24. 선고 90다12243 판결 참조). 따라서 관할관청의 허가를 받기 전에는 원·피고 사이의 이 사건 매매계약 중 토지에 관한 부분은 무효라 할 것이므로 그 거래계약 내용에 따른 이행청구 내지 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 할 수 없다 할 것이다.
또한 일반적으로 토지와 그 지상의 건물은 법률적인 운명을 같이 하게 하는 것이 거래의 관행이고 당사자의 의사나 경제의 관념에도 합치되므로 ( 당원 1992.10.13. 선고 92나16836 판결 참조) 소외인이 이 사건 토지에 관한 당국의 거래허가가 없으면 건물만이라도 매수하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우를 제외하고는 토지에 대한 매매거래허가를 받기 전의 상태에서는 그 거래계약 내용에 따른 이행청구 내지 채무불이행으로 인한 손해배상청구를 할 수 없다 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심이 원고와 피고 사이의 토지 부분 계약 및 원고와 소외인 사이의 전매계약 전부가 유효한 것임을 전제로 각 채무불이행이 있다고 하여 피고에게 원고의 소외인에 대한 위약금 상당 손해의 배상을 명하였음은 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 아니한 계약의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
2. 임료상당 손해와 토지거래허가절차에 관한 부분에 관하여는 상고이유를 개진하고 있지 않으므로 이 부분 상고는 이유가 없다 할 것이다.
3. 그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 피고 패소부분 중 위약금 상당 손해에 관한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하며, 상고기각 부분의 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.