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판시사항
가. 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효상태에 있음을 이유로 매수인은 지급한 계약금의 반환을 부당이득으로 청구할 수 있는지 여부(소극)
나. 위 "가"항의 유동적 무효상태하에서 당사자 일방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우의 계약관계
판결요지
가. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 “토지 등의 거래계약”은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있으므로 허가받기 전의 매매계약이 유동적 무효라고 하여 매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로 계약금의 반환을 구할 수 있다고 할 수는 없을 것이다.
나. 위 “가”항의 유동적 무효상태하에서 당사자 일방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 하여야 할 것이다.
참조조문
가.나. 국토이용관리법 제21조의3 가. 민법 제741조
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
피고
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 제1, 3점에 대하여
원심판결 이유를 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심이, 원고가 1989. 11. 3. 피고와의 사이에 이 사건 토지와 그 지상건물 일체를 대금을 금 110,000,000원으로 정하여 매수하기로 하는 계약을 체결하고 위 계약당일 피고에게 위 계약금 11,000,000원을 지급한 사실, 위 매매계약 당시 이미 이 사건 토지는 국토이용관리법상의 토지거래 등 규제구역으로 지정되어 있었는데도 위 매매계약에 관하여 위 법 제21조의3 소정의 거래허가를 받지 아니한 사실을 각 다툼없는 사실로 정리한 것은 이를 수긍할 수 있고 거기에 소론과 같이 이 사건 토지가 허가지역인지 신고지역인지 또 계약서상 매수인으로 기재된 원고 외 1인이 누구인지에 대하여 심리를 다하지 아니하였거나 판단을 유탈한 위법이 있다고는 인정되지 아니한다. 논지는 모두 이유없다.
2. 제2점에 대하여
국토이용관리법상의 규제구역 내의 “토지 등의 거래계약”은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있다 고 할 것이고( 당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결 참조) 따라서 허가받기 전의 매매계약이 유동적 무효라고 하여 매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로써 계약금의 반환을 구할 수 있다고 할 수는 없을 것이다.
그러나 기록에 의하면 이 사건의 경우 원고와 피고 모두 위 매매계약 당시 이 사건 토지가 위 법 소정의 규제지역에 속하여 있는 사실을 모르고 계약을 체결하였다가 매수인인 원고가 뒤늦게 이를 알고서 매도인인 피고에게 허가신청절차에 협력할 것을 요구하였으나 피고는 그 협력을 거부하고 오히려 원고의 잔대금미지급을 이유로 위 매매계약의 해제 및 계약금 몰수를 주장하고 있는 사실을 엿볼 수 있어 당사자 일방이 허가신청협력 의무의 이행거절의사를 명백히 표시하였다고 할 것이고 이러한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 하여 야 할 것이므로 원심이 이 사건 계약이 위 법 소정의 거래허가를 받지 아니하고 체결하였다는 이유만으로 바로 그 무효를 주장할 수 있다고 판시한 것은 적절치 못하나 결국 위 매매계약을 무효로 보고 부당이득으로써 위 계약금의 반환을 구할 수 있다고 한 원심의 결론은 타당한 것으로 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 결국 이유 없음에 돌아간다.
3. 제4점에 대하여
원심은, 피고가 이 사건 토지에 대한 위 매매계약으로 인하여 소론 주장과 같은 손해를 입었다는 점을 인정할 증거도 없을 뿐더러 소론 주장 사유만으로는 위 계약금의 반환을 거절할 정당한 사유가 되지 못한다고 판단하고 있는바, 원심의 위와 같은 조치는 수긍이 되고 거기에 위 손해주장을 상계주장으로 보지 아니함으로써 소론과 같은 판단유탈의 위법을 범하였거나 소송촉진등에관한특례법을 위배한 잘못이 있다고도 보이지 아니한다. 논지는 이유없다.
4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.