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대법원 1993. 6. 22. 선고 91다21435 판결
[계약금반환][공1993.9.1.(951),2091]
판시사항

가. 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 아니하여 매매계약이 유동적 무효상태에 있음을 이유로 매수인은 지급한 계약금의 반환을 부당이득으로 청구할 수 있는지 여부(소극)

나. 위 "가"항의 유동적 무효상태하에서 당사자 일방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우의 계약관계

판결요지

가. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 “토지 등의 거래계약”은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있으므로 허가받기 전의 매매계약이 유동적 무효라고 하여 매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로 계약금의 반환을 구할 수 있다고 할 수는 없을 것이다.

나. 위 “가”항의 유동적 무효상태하에서 당사자 일방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 하여야 할 것이다.

원고, 피상고인

원고

피고, 상고인

피고

주문

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

이유

상고이유를 본다.

1. 제1, 3점에 대하여

원심판결 이유를 기록에 대조 검토하여 볼 때 원심이, 원고가 1989. 11. 3. 피고와의 사이에 이 사건 토지와 그 지상건물 일체를 대금을 금 110,000,000원으로 정하여 매수하기로 하는 계약을 체결하고 위 계약당일 피고에게 위 계약금 11,000,000원을 지급한 사실, 위 매매계약 당시 이미 이 사건 토지는 국토이용관리법상의 토지거래 등 규제구역으로 지정되어 있었는데도 위 매매계약에 관하여 위 법 제21조의3 소정의 거래허가를 받지 아니한 사실을 각 다툼없는 사실로 정리한 것은 이를 수긍할 수 있고 거기에 소론과 같이 이 사건 토지가 허가지역인지 신고지역인지 또 계약서상 매수인으로 기재된 원고 외 1인이 누구인지에 대하여 심리를 다하지 아니하였거나 판단을 유탈한 위법이 있다고는 인정되지 아니한다. 논지는 모두 이유없다.

2. 제2점에 대하여

국토이용관리법상의 규제구역 내의 “토지 등의 거래계약”은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있다 고 할 것이고( 당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결 참조) 따라서 허가받기 전의 매매계약이 유동적 무효라고 하여 매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로써 계약금의 반환을 구할 수 있다고 할 수는 없을 것이다.

그러나 기록에 의하면 이 사건의 경우 원고와 피고 모두 위 매매계약 당시 이 사건 토지가 위 법 소정의 규제지역에 속하여 있는 사실을 모르고 계약을 체결하였다가 매수인인 원고가 뒤늦게 이를 알고서 매도인인 피고에게 허가신청절차에 협력할 것을 요구하였으나 피고는 그 협력을 거부하고 오히려 원고의 잔대금미지급을 이유로 위 매매계약의 해제 및 계약금 몰수를 주장하고 있는 사실을 엿볼 수 있어 당사자 일방이 허가신청협력 의무의 이행거절의사를 명백히 표시하였다고 할 것이고 이러한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속한다고 볼 수는 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이르렀다고 하여 야 할 것이므로 원심이 이 사건 계약이 위 법 소정의 거래허가를 받지 아니하고 체결하였다는 이유만으로 바로 그 무효를 주장할 수 있다고 판시한 것은 적절치 못하나 결국 위 매매계약을 무효로 보고 부당이득으로써 위 계약금의 반환을 구할 수 있다고 한 원심의 결론은 타당한 것으로 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 결국 이유 없음에 돌아간다.

3. 제4점에 대하여

원심은, 피고가 이 사건 토지에 대한 위 매매계약으로 인하여 소론 주장과 같은 손해를 입었다는 점을 인정할 증거도 없을 뿐더러 소론 주장 사유만으로는 위 계약금의 반환을 거절할 정당한 사유가 되지 못한다고 판단하고 있는바, 원심의 위와 같은 조치는 수긍이 되고 거기에 위 손해주장을 상계주장으로 보지 아니함으로써 소론과 같은 판단유탈의 위법을 범하였거나 소송촉진등에관한특례법을 위배한 잘못이 있다고도 보이지 아니한다. 논지는 이유없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   천경송(재판장) 윤관 김주한(주심) 김용준

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심급 사건
-서울고등법원 1991.5.28.선고 91나8823

따름판례

- 대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결 [공1995.5.15.(992),1808]

- 대법원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결 [공1993.11.1.(955),2740]

- 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319 판결 [공1994.2.15.(962),505]

- 대법원 1994. 4. 15. 선고 93다39782 판결 [공1994.6.1.(969),1436]

- 대법원 1994. 6. 28. 선고 94도1279 판결 [집42(2)형,483;공1994.8.1.(973),2153]

- 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결 [집43(1)민,218;공1995.6.1.(993),1950]

- 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다2487 판결 [공1995.7.15(996),2381]

- 대법원 1996. 7. 26. 선고 96다7762 판결 [집44(2)민,39;공1996.9.15.(18),2600]

평석

- 「유동적 무효」에 관한 판례이론 김준호 韓國司法行政學會

관련문헌

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- 장수길 인ㆍ허가를 요하는 법률행위의 실체법적 고찰 민사재판의 제문제 8권 / 한국사법행정학회 1994

- 제철웅 유동적 무효인 매매계약이 확정적 무효로 된 경우의 부당이득반환의무 판례월보 320호 / 판례월보사 1997

- 양창수 비채변제 : 민법 제742조의 입법취지에 따른 재조명 민법연구 . 제7권 / 박영사 2005

- 이주흥 토지거래허가에 있어서 이른바 유동적 무효에 기한 법률관계 민사재판의 제문제 8권 / 한국사법행정학회 1994

- 김정도 토지거래허가를 받지 아니한 토지매매계약의 법률관계 재판과판례 4집 / 대구판례연구회 1995

- 오창수 토지거래허가구역 지정해제와 토지거래계약의 효력 판례연구 13집 / 서울지방변호사회 2000

- 정상현 허가 없는 토지거래계약의 효력과 대상청구권의 인정여부 판례연구 24집(2010.09) / 서울지방변호사회 2010

- 양창수 최근중요민사판례동향 , : 토지거래를 중심으로 . 민법연구 . 제4권 / 박영사 2007

- 윤철홍 토지거래의 규제에 관한 사법적 고찰 토지법학 27-1호 / 한국토지법학회 2011

- 소재선 거래허가구역내 토지의 허가구역지정해제와 유동적 무효 계약해제의 가부 판례월보 348호 / 판례월보사 1999

- 이광범 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효인 계약의 법률관계 대법원판례해설 29호 (98.06) / 법원도서관 1998

- 선정원 인가론의 재검토 행정법연구 10호 (2003.10) / 행정법이론실무학회 2003

- 김상용 토지거래허가제에 관한 유동적 무효의 법리 법과 정의 : 경사 이회창선생화갑기념논문집 / 박영사 1995

- 김상용 우리나라에서의 토지거래에 대한 제한 사법연구 3집 / 한학문화 1995

- 윤철홍 토지거래허가구역지정의 해제와 유동적 무효 법률신문 2812호 / 법률신문사 1999

- 강인상 토지거래허가구역 내에서의 중간생략등기의 효력 : 대법원 1996. 6.28.선고, 96다3982 판결을 중심으로, 국토이용관리법상 허가 없이 체결된 매매계약 및 중간생략등기에 관한 판례정리 판례연구 1998 / 전주지방법원 1999

- 공순진 토지거래허가제 토지법학 12호 / 한국토지법학회 1997

- 서울중앙지방법원 민사재판 참여관 업무편람 . Ⅱ : 사례형 요건사실 서울중앙지방법원 2009

- 소재선 유동적 무효와 계약해제의 가부 Jurist 409호 : 2006년1호(민법총칙)(v.2006-1) / 청림출판 2006

- 김현석 토지거래 허가와 과세문제 조세법연구 (10-2) (2004.11) / 세경사 2004

- 정진명 토지거래허가구역 지정해제가 허가없는 거래계약에 미치는 영향 민사법학 18호 / 한국사법행정학회 2000

- 박해성 국토이용관리법상 규제구역내에 있는 토지에 대하여 거래허가를 받지 아니하고 체결한 매매계약에 기하여 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부 대법원판례해설 19-1호 (93.12) / 법원도서관 1993

- 김준호 유동적 무효 고시계 39권 6호 (94.05) / 국가고시학회 1994

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- 김상채 토지거래허가지역 내의 토지매매계약상의 지위의 양도 가부 재판실무연구 1996 / 광주지방법원 1997

- 박해성 국토이용관리법상의 허가 없이 체결한 매매계약과 부당이득 민사판례연구 16권 / 박영사 1994

- 정상현 토지거래계약의 특별요건으로서 허가의 취득 판례연구 22집(2008.08) / 서울지방변호사회 2008

- 윤진수 법률행위의 무효 : Pawlowski의 무효개념을 중심으로 . 법률행위론의 사적전개와 과제 : 이호정교수화갑기념논문집 이호정 교수 화갑기념논문집 / 박영사 2002

- 김상용 비채변제의 제유형 민사법연구 . 3 (2000.04) / 법원사 2000

- 정상현 허가없는 토지거래계약의 효력에 관한 판례 재검토 비교사법 12권 2호 (2005.06) / 한국비교사법학회 2005

- 선정원 허가와 인가의구별 행정판례평선 / 박영사 2011

- 정상현 법률행위의 요건체계와 토지거래허가 비교사법 15권 2호 (2008.06) / 한국비교사법학회 2008

- 임명순 토지거래의 허가취득을 위한 협력의무 위반과 계약해제 성균관법학 22권 2호 / 성균관대학교 비교법연구소 2010

- 양창수 1993년 민법 판례 개관 민법연구 . 제3권 / 박영사 2006

- 김홍엽 토지거래허가구역내의 토지매매계약체결시 협력의무불이행 내지 허가신청이전 매매계약의 철회에 대한 배상액예정의 효력 대법원판례해설 21호 (94.11) / 법원도서관 1994

- 정상현 거래허가 대상토지의 투기적 이중매매행위 방지대책 성균관법학 16권 2호 / 성균관대학교 비교법연구소 2004

- 김민중 유동적 무효 법조 49권 4호 (2000.04) / 법조협회 2000

- 김홍엽 토지거래허가구역내의 토지매매계약체결시 협력의무불이행등에 대한 배상액예정의 효력 법조 44권 4호 (95.04) / 법조협회 1995

- 김세진 토지거래규제 위반행위의 사법적 효력에 관한 판례의 변천 연구 토지법학 26-1호 / 한국토지법학회 2010

- 박종두 유동적 무효인 계약의 법률관계 중앙법학 9집 3호 / 중앙법학회 2007

- 강신웅 부동산 이중양도에 관한 판례의 법리적 검토 인권과 정의 367호 / 대한변호사협회 2007

- 오창수 토지거래허가를 받지 아니한 거래당사자간의 법률관계 판례연구 9집 / 서울지방변호사회 1996

- 김상채 토지거래허가구역지정이 해제된 경우 그 토지거래계약의 효력 재판실무연구 1999 / 광주지방법원 2000

- 정상현 허가 없는 토지거래계약의 효력에 관한 법리 소고 성균관법학 16권 1호 / 성균관대학교 비교법연구소 2004

- 박해성 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 토지에 대하여 거래허가를 받지 아니하고 체결한 매매계약에 기하여 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 구할 수 있는 여부 및 유동적 무효상태가 확정적으로 무효로 되는 21세기사법의 전개 : 송민최종영대법원장재임기념 (2005.09) / 박영사 2005

- 최영규 토지거래허가제ㆍ신고제에 관한 판례 경남법학 10집 / 경남대학교 법학연구소 1995

- 심병연 1. 토지거래허가를 받지 아니하고 체결된 매매계약이 무효로 확정되는 시기, 2. 강행법규인 국토이용관리법을 위반한 자 스스로 그 위반을 주장하는 것이 신의칙 위반인지 여부 사법행정 35권 5호 / 한국사법행정학회 1994

- 김준호 「유동적 무효」에 관한 판례이론 사법행정 35권 2호 / 한국사법행정학회 1994

- 김민중 허가를 받지 아니한 토지매매계약의 효력 : 유동적 무효 . 민사법의실천적과제 : 한도 정환담교수 화갑기념 (00.02) / 법문사 2000

- 조영선 특허의 무효를 둘러싼 민사상의 법률관계 법조 55권 3호 (2006.03) / 법조협회 2006

참조판례

- 대법원 1991.12.24.선고 90다12243 전원합의체판결(공1992,642)

- 1993.1.12. 선고 92다36830 판결(공1993,691)

- 1993.3.9. 선고 92다56575 판결(공1993.1159)

참조조문

- 국토이용관리법 제21조의3 (위헌조문)

- 민법 제741조

본문참조판례

당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결

본문참조조문

- 국토이용관리법 제21조의3

원심판결

- 서울고등법원 1991.5.28. 선고 91나8823 판결