토지거래허가구역 안에 있는 대지에 대하여 매매계약을 체결함에 있어 계약 당사자 사이에 토지거래허가를 받지 못할 경우 매매계약을 무효로 하기로 하는 약정을 한 경우 위 매매계약의 효력 유무(소극)

국토이용관리법 제21조의2 제1항 , 제21조의3 제1항 , 제7항 , 같은법시행령 제23조 , 같은법 제31조의2 의 각 규정을 종합해 보면, 위 법의 취지는 관할 도지사의 거래허가 전에 당사자 사이에 채권적 구속력을 가지는 계약의 체결을 금지하여 투기억제, 지가폭등의 진정 등의 목적을 달성하기 위한 것으로서 관할 도지사의 허가를 받기 전의 매매계약은 위 법 제21조의3 제7항 에 의하여, 또는 위 법 제31조의2 에 위배된 범법행위로서 그 효력이 없다고 보는 것이 상당하므로 토지거래허가구역 안에 있는 대지에 대하여 매매계약을 체결함에 있어 계약당사자 사이에 대지에 대한 토지거래허가를 받지 못할 경우 매매계약을 무효로 하기로 하는 약정을 하였다면 이는 토지거래 불허가를 해제조건으로 하는 매매계약으로서 위 법 제21조의3 제7항 또는 같은 법 제31조의2 에 위배되어 무효이다.

민법 제151조 , 국토이용관리법 제21조의2 제1항 , 제21조의3 제1항 , 제21조의3 제7항 , 제31조의2

대법원 1990.12.11. 선고 90다8121 판결(공1991, 462)

원고 소송대리인 변호사 박용길

피고 소송대리인 변호사 김종대

대구지방법원 1991.1.18. 선고 90나7508 판결

원심판결을 파기하고 사건을 대구지방법원 합의부에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 원·피고 사이에 1989.3.23. 원고가 피고로부터 피고 소유의 이 사건 대지 및 그 지상건물을 금 93,000,000원에 매수하고, 계약금 10,000,000원은 계약 당일, 중도금 30,000,000원은 같은 해 4.10. 잔대금 53,000,000원은 같은 해 5.10.에 각 지급하되, 매도인인 피고가 계약을 위반할 경우에는 계약금의 2배를 원고에게 지급하고, 매수인인 원고가 계약을 위반할 경우에는 계약금의 반환을 청구하지 아니하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 계약 당일 원고가 피고에게 위 계약금 10,000,000원을 지급한 사실, 그런데 피고는 1989.3.30. 원고에게 위 매매계약을 해제한다는 내용의 통지를 하고, 위 계약금을 반환한다는 구실로 같은 날 대구지방법원에 원고를 위하여 금 10,000,000원을 공탁하자 원고는 같은 해 4.11. 피고의 채무불이행을 들어 위 계약금의 배액의 지급을 독촉하는 내용의 통지를 하고, 같은 해 4.28. 위 공탁된 계약금을 수령한 사실을 인정한 다음, 위 계약금 약정은 채무불이행의 경우 그로 인한 손해배상액을 위 계약금 상당액으로 예정한 것이라 볼 것인데, 피고가 1989.3.30. 원고에게 위 매매계약의 해제의 의사표시를 함으로써 위 매매계약은 적법하게 해제된 것이라 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이미 공탁한 금 10,000,000원 이외에도 피고의 채무불이행에 따른 책임으로서 위 예정된 손해배상액10,000,000원을 더 지급할 의무가 있다고판시하고, 나아가 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산 중 대지에 대한 토지거래허가를 받지 못할 경우에는 이 사건 매매계약을 무효로 하기로 약정하였고, 그후 이 사건 대지에 대한 토지거래허가가 불허되었으므로 피고의 채무불이행책임은 없다는 피고의 주장에 대하여 이 사건 대지는 토지거래허가구역 내에 위치하고 있고 이 사건 매매계약시 이 사건 대지에 대한 토지거래허가를 받지 못할 경우 이 사건 매매계약을 무효로 하기로 하는 약정이 있었던 사실은 인정할 수 있으나, 이 사건 대지에 대한 토지거래가 불허되었다는 점에 관한 입증이 없고, 오히려 피고가 관할청에 토지거래허가신청서조차 제출하지 않았다는 등의 이유로 피고의 위 주장을 배척하였다.

2. 국토이용관리법 제21조의2 제1항 에 의하면, 건설부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 구역을 5년 내의 기간을 정하여 규제구역으로 정할 수 있고, 위 법 제21조의3 제1항 , 위 법 시행령 제23조 에 의하면 규제구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등을 이전 또는 설정하는 계약 내지는 예약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할도지사의 허가를 받아야 하며, 같은조 제7항 에서는 그 허가를 받지 아니하고 체결한 토지 등의 거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고, 또 위 법 제31조의2 는 제21조의3 제1항 의 규정에 위반하여 허가없이 토지 등의 거래계약을 체결하거나 사위기타 부정한 방법으로 토지 등의 거래계약허가를 받은 자를 형사처벌하도록 규정하고 있는바, 위 규정들을 종합해 보면 위 법의 취지는 관할도지사의 거래허가 전에 당사자 사이에 채권적 구속력을 가지는 계약의 체결을 금지하여 투기억제, 지가폭등의 진정 등의 목적을 달성하기 위한 것이라 할 것이므로 관할도지사의 허가를 받기 전의 매매계약은 위 법 제21조의3 제7항 에 의하여, 또는 위 법 제31조의2 에 위배된 범법행위로서 그 효력이 없다고 보는 것이 상당하다 할 것이다 ( 당원 1990.12.11. 선고 90다8121 판결 참조)

원심이 적법하게 확정한 바에 의하면, 이 사건 대지는 토지거래허가구역 내에 있으며, 이 사건 매매계약시 원·피고 사이에 이 사건 대지에 대한 토지거래허가를 받지 못할 경우 이 사건 매매계약을 무효로 하기로 하는 약정을 하였다는 것인바, 이와 같이 토지거래 불허가를 해제조건으로 하는 이 사건 매매계약은 위 법 제21조의3 제7항 에 의하여, 또는 위 법 제31조의2 에 위배된 범법행위로서 무효라고 할 것이다.

그런데 원심이 원·피고간의 이 사건 매매계약이 적법 유효함을 전제로 하여 그 약정내용에 따라 피고에게 예정된 손해배상액으로서 금 10,000,000원의 지급을 명하였음은 국토이용관리법 위반의 계약의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다 할 것이므로 이 점을 지적하는 논지는이유있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결을 파기하여 사건을 대구지방법원 합의부로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.