토지거래허가구역 내의 토지매매계약에 있어 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정의 효력

국토이용관리법상의 규제지역 내의 토지에 대하여 관할관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지는 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무가 있으므로 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다.

국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제398조

대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결(공1992,642) 1993.6.22. 선고 91다21435 판결(공1993하,2091) 1993.9.14. 선고 91다41316 판결(공1993하,2740)

한국자동차부품종합기술연구소 소송대리인 변호사 김찬진 외 1인

피고 1 외 2인 피고들 소송대리인 변호사 문형식

서울고등법원 1993.6.29. 선고 93나4207 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

국토이용관리법상의 규제지역 내의 토지에 대하여 관할관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지는 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무가 있다고 할 것이므로 (당원 1991.12.24. 선고 90다 12243 판결 참조), 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 연구소(국토이용관리법 제20조 소정의 공공시설에 해당한다)의 부지마련을 위해 피고들로부터 이 사건 토지를 매수함에 있어 원.피고들 사이에 특약사항으로 원고가 이 사건 토지에 대해 토지거래허가 취득 또는 국토이용관리법 및 관련 법규에 의한 토지사용승인 취득이 불가능하다고 판단할 때에는 매매계약을 해제할 수 있고, 이 경우 은행에 예치한 매매대금(계약금은 원·피고들의 공동구좌에, 중도금, 잔대금은 원고의 독립구좌에 각 예치하기로 하였다.)의 원금은 원고가 회수하고 해제사유 발생시까지의 이자는 매도인인 피고들에게 귀속시키기로 한 약정을 하였는데, 원고는 위 매매계약체결 후 관할시장으로부터 공공시설입지승인신청이 반려되자 이 사건 매매계약의 해제를 피고들에게 통지한 사실, 원고가 위 약정에 따라 예치한 매매대금 중 중도금과 잔대금을 인출한 후 피고들 및 계약금이 예치된 은행을 상대로 이 사건 소송을 제기하자 위 은행이 계약금 상당의 원금과 이에 대한 이자를 합한 금원을 권리자를 알 수 없다는 이유로 피공탁자를 원고 또는 피고 1로 하여 공탁한 사실을 인정한 다음, 원·피고들 사이의 이러한 특약이 유효하다는 전제에서 위 공탁금 중 피고들의 귀속분의 이자 합계액을 공제한 나머지 금액에 대하여만 원고가 공탁금출급청구권을 가진다고 판단하고 있는바, 원심의 이러한 판단은 그 이유설시에 있어 다소 미흡하기는 하나 정당하고, 거기에 소론과 같은 국토이용관리법상의 토지거래허가에 관한 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.