서울중앙지방법원2010가합122822 (2012.01.20)

명의신탁자와 부동산 매매계약을 체결한 자는 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 않음

부동산실명법 제4조 제3항의 제3자라 함은 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말하는 것으로, 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 경우에는 위 법률조항의 제3자에 해당하지 않음

2012나17211 소유권보존등기말소 등

대한민국

김AA 외2명

서울중앙지방법원 2012. 1. 20. 선고 2010가합122822 판결

2013. 4. 3.

2013. 4. 19.

1. 제1심 판결 중 다음에서 이행을 명하는 부분을 초과하여 이행을 명한 피고들 패소 부분을 취소하고， 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 나BB에게，피고 김AA은 별지 제2목록 제1 내지 17항 기재 각 부동산에 관하여， 피고 홍CC은 별지 제2목록 제18 내지 40항 기재 각 부동산에 관하여，피고 문 DD는 별지 제2목록 제41 내지 54항 기재 각 부동산에 관하여 각 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 원고의 피고들에 대한 별지 제1목록 기재 각 부동산 중 대지권의 목적인 토지에 관 한 제2 예비적 청구 및 피고들의 나머지 항소를 모두 기각한다.

3. 소송총비용 중 1/3은 원고가， 나머지는 피고들이 각 부담한다.

1. 청구취지

가. 주위적 청구취지 나BB에게，

1) 피고 김AA은，

가) 별지 제1목록 제1 내지 7항 기재 각 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로 등기소 2009. 6. 1. 접수 제37528호로 마친 각 소유권이전등기의，

나) 별지 제1목록 제8항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2009. 10. 20. 접수 제76853호로 마친 소유권이전등기의，

다) 별지 제1목록 제9항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22842호로 마친 소유권이전등기의，

라) 별지 제1목록 제10항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22844호로 마친 소유권이전등기의，

마) 별지 제1목록 제11항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22486호로 마친 소유권이전등기의，

바) 별지 제1목록 제12항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22848호로 마친 소유권이전등기의，

사) 별지 제1목록 제13항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22850호로 마친 소유권이전등기의，

아) 별지 제1목록 제14항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22854호로 마친 소유권이전등기의，

자) 별지 제1목록 제15항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22856호로 마친 소유권이전등기의，

차) 별지 제1목록 제16항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22858호로 마친 소유권이전등기의，

카) 별지 제1목록 제17항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 8. 접수 제22860호로 마친 소유권이전등기의，

2) 피고 홍CC은，

가) 별지 제1목록 제18 내지 22항 기재 각 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2009. 6. 1. 접수 제37527호로 마친 각 소유권이전등기의，

나) 별지 제1목록 제23항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2009. 11. 17. 접수 제85514호로 마친 소유권이전등기의，

다) 별지 제1목록 제24항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26282로 마친 소유권이전등기의，

라) 별지 제1목록 제25항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26283호로 마친 소유권이전등기의，

마) 별지 제1목록 제26항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26284호로 마친 소유권이전등기의，

바) 별지 제1목록 제27항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26285호로 마친 소유권이전등기의，

사) 별지 제1목록 제28항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26286호로 마친 소유권이전등기의，

아) 별지 제1목록 제29항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26287호로 마친 소유권이전등기의，

자) 별지 제1목록 제30항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26288호로 마친 소유권이전등기의，

차) 별지 제1목록 제31항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26289호로 마친 소유권이전등기의，

카) 별지 제1목록 제32항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26290호로 마친 소유권이천등기의，

타) 별지 제1목록 제33항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26291호로 마친 소유권이전등기의，

파) 별지 제1목록 제34항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26292호로 마친 소유권이전등기의，

하) 별지 제1목록 제35항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26293호로 마친 소유권이전등기의，

거) 별지 제1목록 제36항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26294호로 마친 소유권이전등기의，

너) 별지 제1목록 제37항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26295호로 마친 소유권이전등기의，

더) 별지 제1목록 제38항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26296호로 마친 소유권이전등기의，

러) 별지 제1목록 제39항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26297호로 마친 소유권이전등기의，

머) 별지 제l목록 제40항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26298호로 마친 소유권이전등기의，

3) 피고 문DD는，

가) 별지 제1목록 제41항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26265호로 마친 소유권이전등기의，

나) 별지 제1목록 제42항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26266호로 마친 소유권이전등기의，

다) 별지 제1목록 제43항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26267호로 마친 소유권이전등기의，

라) 별지 제1목록 제44항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26268호로 마친 소유권이전등기의，

마) 별지 제1목록 제45항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26269호로 마친 소유권이전등기의，

바) 별지 제1목록 제46항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26270호로 마친 소유권이전등기의，

사) 별지 제1목록 제47항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26271호로 마친 소유권이전등기의，

아) 별지 제1목록 제48항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26272호로 마친 소유권이전등기의，

자) 별지 제1목록 제49항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26273호로 마친 소유권이전등기의，

차) 별지 제1목록 제50항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26274호로 마친 소유권이전등기의，

카) 별지 제1목록 제51항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26275호로 마친 소유권이전등기의，

타) 별지 제1목록 제52항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26276호로 마친 소유권이전등기의，

파) 별지 제1목록 제53항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26277호로 마친 소유권이전등기의，

하) 별지 제1목록 제54항 기재 부동산에 관하여 서울남부지방법원 구로등기소 2010. 4. 21. 접수 제26278호로 마친 소유권이전등기의， 각 말소등기절차를 이행하고，

나. 제1 예비적 청구취지

나BB에게， 피고 김AA은 별지 제1목록 제1 내지 17항 기재 각 부동산에 관하여， 피고 홍CC은 별지 제1목록 제18 내지 40항 기재 각 부동산에 관하여， 피고 문DD는 별지 제1목록 제41 내지 54항 기재 각 부동산에 관하여 각 진정명의 회복을 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하라.

다. 제2 예비적 청구취지

1) 나BB과 피고 김AA 사이에，

가) 별지 제1목록 제1 내지 7항 기재 각 부동산에 관하여 2009. 5. 22. 체결된 명의신탁약정을，

나) 별지 제1목록 제8항 기재 부동산에 관하여 2009. 10. 14. 체결된 명의신탁약정을， 다) 별지 제1목록 제9 내지 17항 기재 각 부동산에 관하여 2010. 3. 26. 체결된 명의신탁약정을 각 취소한다.

2) 나BB과 피고 홍CC 사이에，

가) 별지 제1목록 제18 내지 22항 기재 각 부동산에 관하여 2009. 5. 22. 체결된 명의신탁약정을，

나) 별지 제1목록 제23항 기재 부동산에 관하여 2009. 11. 16. 체결된 명의신탁약정을

다) 별지 제1목록 제24 내지 40항 기재 각 부동산에 관하여 2010. 4. 9. 체결된 명의신탁약정을 각 취소한다.

3) 나BB과 피고 문DD 사이에 별지 제l목록 제41 내지 54항 기재 각 부동산에 관하여 2010. 4. 9. 체결된 명의신탁약정을 취소한다.

4) 원고에게， 피고 김AA은 000원， 피고 홍CC은 000원， 피고 문DD는 000원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 판결확정일 다음날 부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고，위 취소부분에 해당하는 원고의 피고들 에 대한 청구를 모두 기각한다.

1. 심판의 범위

제1심 법원은 원고의 피고들에 대한 주위척 청구를 기각하고， 제1 예비적 청구를 인용하였는데， 이에 대하여 피고들만이 불복하여 항소를 제기하였으므로， 이 법원의 심판 대상은 원고의 피고들에 대한 제1 예비적 청구와 제2 예비적 청구 부분에 한정된다.

2. 기초사실

가. 원고의 나BB에 대한 조세채권

원고는 전 EE그룹(1998. 5. 12. 부도)의 회장이었던 나BB에 대하여 조세채권을 가지고 있는데， 그 금액은 2004. 11. 말 기준으로 000원 가량이고， 2010. 10. 21. 기준으로 000원에 이른다(이하 '이 사건 조세채권'이라 한다).

나. 나FF， 변GG 명의의 각 소유권보존등기

1) 서울지방국세청 관할 세무서(사업장 이전에 따라 강남세무서에서 구로세무서로 변경)에는 2001. 6. 20. 사업장 주소 서울 강남구 OO동 0000 EE빌딩(2001. 12. 8. 서울 구로구 OOO 0000으로 사업장 이전)， 상호 HH건설， 사업자등록번호 00000로 하고， 사업자 명의를 나BB의 딸 나FF와 EE그룹의 임직원이었던 변GG으로 하는 내용의 사업자등록이 마쳐져 있다(이하 위 개인사업체를 'HH건설'이라 한다).

2) HH건설은 2001. 6. 18. 나FF 변GG 명의로 김II으로부터 서울 구로구 OOOO 대 8，021㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 매매대금 0000원에 매수 하는 내용의 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결한 후 2001. 6. 20. 이 사건 토지에 관하여 나FF 지분 10분의 9， 변GG 지분 10분의 1로 된 소유권이전등기를 마쳤고， 2001. 12. 15. JJ산업개발 주식회사(이하 'JJ산업개발'이라 한다)와 사이 에 공사대금 000원의 공사도급계약(이하 '이 사건 공사도급계약'이라 한다) 을 체결하여 위 지상에 지하 4층， 지상 12층 집합건물인 'KKKK'(이하 '이 사건 집합건물'이라 한다)를 신축， 분양하는 사업(이하 '이 사건 신축분양사업'이라 한다)을 하였는데， 자금대출， 건축허가 등 이 사건 신축분양사업을 위한 모든 절차는 HH건설의 사업자로 등록되어 있던 나FF， 변GG의 명의로 이루어졌다.

"3) 이 사건 집 합건물이 완공된 뒤 2004. 10. 7. 그 각 구분소유 부분에 관하여 나 FF 지분 10분의 9， 변GG 지분 10분의 1로 된 소유권보존등기(이하 '이 사건 각 소유권보존등기'라 한다)가 마쳐졌는데， 당시 이 사건 토지는 이 사건 각 세대의 대지권 의 목적인 토지로 편입되었다. 그 이후 이 사건 집합건물의 일부의 분양이 완료되었으나， 나머지 별지 제1목록 기재 각 부동산(이하이 사건 각 부동산'이라 하고， 각 대지권을 제외할 때에는 '이 사건 각 세대'라고 한다)은 분양이 되지 않았다.",다. 피고들 명의의 각 소유권이전등기

피고 김AA은 변GG의 아내이고， 피고 홍CC은 나FF의 남편이며， 피고 문DD는 피고 홍CC의 자형인데， 주위적 청구취지 1) 내지 3)항 기재와 같이 2009. 6. 1.부터 2010. 4. 21.까지， 이 사건 각 부동산 중 별지 제1목록 순번 l 내지 17 기재 각 부 동산에 관하여는 피고 김AA 명의의， 순번 18 내지 40 기재 각 부동산에 관하여는 피고 홍CC 명의의，순번 41 내지 54 기재 각 부동산에 관하여는 피고 문DD 명의의 각 소유권이전등기가 마쳐졌다(이하 '이 사건 각 소유권이전등기'라 한다).

라. 관련 소송 등

1) 서울지방국세청장은 2004. 4. 21.부터 같은 해 10. 26.까지 HH건설에 대한 세무 조사를 실시한 결과， 이 사건 신축분양사업을 수행한 HH건설의 실제 사업자는 나BB 이고 나FF， 변GG은 나BB에게 명의만을 대여한 위장 사업자들인 것으로 판단하여 2004. 12. 10. 구로세무서장에게 "부가가치세법 시행령 제7조 제4항에 의거 나BB을 HH건설의 사업자등록명의자로 직권등록할 것"을 요청하였고， 이에 따라 구로세무서장은 2004. 12. 13. HH건설의 사업자등록상 사업자 명의를 나BB로 직권으로 변경하고，나BB에 대하여 2005. 1. 3. 2001년 2기부터 2003년 1기까지의 부가가치세 합계 000원의， 2005. 3. 2. 2004년 1기 부가가치세 000원의 각 부과처분을 하였으며， 한편 나FF，변LL은 2005년 1기， 2기 각 부가가치세 확정신고를 하면서 환급세액이 발생한 것으로 환급신고를 하였으나， 구로세무서장은 2006. 2. 24. 일부 환급세액을 감액하는 부가가치세 경정결정을 하면서 m건설의 실제 사업자를 나OO로 보아 이를 나BB의 종전 체납세액에 각 충당하였다.

2) 나FF， 변GG 등이 대한민국을 상대로 제기한 민사소송(서울중앙지방법원 2006가합47399)에서， 나FF， 변GG은 자신들이 HH건설의 실제 사업자로서 부가가치세를 납부하였으므로 자신들에게 부가가치세를 환급해 달라고 주장하였으나，위 법원은 2007. 4. 4. 나BB이 나FF， 변GG의 명의를 차용하여 건설을 운영하여 왔다 고 보아 실제 사업자인 나BB이 부가가치세의 납부의무자 및 환급청구권자이고， 명의만을 대여한 나FF， 변GG에게는 부가가치세 환급청구권이 없다는 등의 이유로 기 각 판결을 선고하였고， 위 판결은 2009. 7. 23. 항소기각(서울고등법원 2007나41272)， 2011. 1. 27. 상고기 각(대 법 원 2009다72636)으로 확정 되었다.

3) 나BB 등이 구로세무서장 등을 상대로 제기한 행정소송(서울행정법원 2007구합18543)에서， 나BB은 HH건설이 자신과는 전혀 무관한 사업체라고 주장하며 위 부가가치세 부과처분 등의 위법성을 주장하였으나， 위 법원 역시 2008. 7. 2. 나BB이 HH건설의 사업자라고 보아 나BB의 주장을 모두 배척하여 일부 각하， 일부 기각 취지의 판결을 선고하였고， 위 판결은 2009. 3. 25. 항소기각(서울고등법원 2008누21449)， 2011. 1. 27. 상고기각(대법원 2009두5886)으로 확정되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1 내지 12호증(가지변호 있는 것은 가지번호 포 함)，을가 제1 내지 8호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

3. 피고들에 대한 제1 예비적 청구에 관한 판단

가. 이 사건 각 소유권보존등기 의 효력

앞서 든 증거 및 당심 증인 나FF의 증언에 의하면， 나BB이 1998. 5. 12. 전 OOO그룹의 부도 이후 거액의 국세를 체납하고 있었던 사실， 나FF가 나BB의 딸이고，변GG은 전 EE그룹의 임직원이었으며， HH건설의 이 사건 신축분양사업의 규모가 수백억 원에 달하였던 사실， 나FF는 1975. 12. 10.생으로 HH건설의 이 사건 신축분양사업 당시 결혼과 연이은 출산 등으로 인하여 사업에 관여하기 어려운 상황이었고，실제로 HH건설의 결재서류상으로도 나FF가 업무에 관여하였다는 흔적이 전혀 발견 되지 아니한 사실，나FF는 HH건설의 90% 지분을 취득하는 것으로 동업계약서에 기재되어 있으나，서울지방국세청의 세무조사를 받는 과정에서 위와 같은 지분비율을 산정한 근거를 명확하게 밝히지 못한 사실， 나FF는 김II과 사이의 이 사건 매매계약 및 JJ산업개발과 사이의 이 사건 공사도급계약과 관련하여서도 계약서에 날인한 것 외에는 실질적으로 관여한 바 없어 보이는 사실， 변OOO은 '사장'이라는 직함을 사용하였으나 2001. 1경부터 같은 해 12.경까지 HH건설로부터 300만 원가량의 고정 급여를 지급받은 사실， 나FF， 변LL은 이 사건 신축분양사업과 관련하여 금전 기타의 재산을 현실적으로 출연하거나 이익배당을 받은 바 없는 사실， 나BB은 관련 민사， 행정소송에서 나BB이 제3자로부터 명의를 차용하여 운영하여 온 것으로 밝혀진 MM건설，MM상업개발， 만성건설 등을 하나의 기업처럼 운영하면서 각 기업별 관리자금에 대한 기초금액，경상수입， 지출내역， 잔액 등의 현환을 '각 사별 일반 자금현황'으로 함께 보고받고 업무지시를 하였으며 구치소에 수감된 중에도 HH건설의 임직원들을 돌아가면서 수명씩 접견하여 HH건설의 업무현황을 보고받으면서 구체적으로 업무에 관한 지시를 내렸던 반면， 나FF를 접견하면서는 주로 건강 등 일상적인 안부를 묻고 답하였을 뿐 사업의 내용과 관련한 구체적인 논의가 없었던 사실 등을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 앞서 본 사실관계를 더하여 보면， 나BB은 신용불량 상태인데다가 거액의 국세를 체납하고 있어 자신의 명의로 사업을 할 수 없게 되자 나FF， 변GG 명의로 HH건설을 운영하면서 토지의 매입， 자금대출， 공사발주， 건축허가 등 이 사건 신축분양사업을 위한 모든 절차에서 나FF， 변GG의 명의를 빌리기로 하는 내용의 명의신탁약정을 체결한 것으로 봄이 타당하므로， 이 사건 집합건물은 HH건설을 실질 적으로 소유 ・ 운영하면서 이 사건 신축분양사업을 주도한 나BB이 실질적 건축주로서 이를 원시취득하였고， 나FF， 변GG 명의의 마쳐진 이 사건 각 소유권보존등기는 명 의신탁약정에 따라 마쳐진 것으로서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동 산실명법'이라 한다) 제4조 제2항 본문에 따라 무효라고 할 것이다. 이에 대하여 피고들은， 이 사건 공사도급계약의 당사자인 JJ산업개발은 그 상대방인 나FF， 변GG이 나BB과 사이에 이 사건 각 세대에 관한 명의신탁약정을 체결 하였음을 알지 못하였으므로 부동산실명법 제4조 제2항 단서가 따라 이 사건 각 소유 권보존등기는 유효하다고 주장한다. 그러나 위 조항에서 규정하고 있는 '부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약'이란 부동산취득의 원인행위인 채권계약을 가리키는 것인 데， 이 사건 공사도급계약은 건물의 신축을 목적으로 하는 계약일 뿐 '부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약'에 해당하지 아니하므로 설사 이 사건 각 세대에 관한 공사도급계약의 당사자인 JJ산업개발이 그 상대방인 나FF， 변GG이 명의수탁자인 사실을 몰랐다고 하더라도 그로써 이 사건 각 소유권보존등기로 이루어진 물권변동에 관하여 부동산실명법 제4조 제2항 단서가 적용된다고 할 수 없다. 이와 다른 전제에 선 피고들의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 것 없이 이유 없다.

나. 이 사건 각 소유권이전등기 중 이 사건 각 세대에 관한 부분의 효력

위에서 본 바와 같이 나FF， 변GG 명의의 이 사건 각 소유권보존등기가 무효인 이상 이 사건 각 소유권이전등기 중 이 사건 각 세대에 관한 부분(이하 '이 사건 각 세대에 관한 소유권이전등기'라 한다)은 무효인 이 사건 각 소유권보존등기에 터잡은 것으로서 역시 무효라고 할 것이다. 이에 대하여 피고들은， 이 사건 나FF， 변GG으로부터 이 사건 각 세대를 적법하게 분양받았으므로，① 피고들은 부동산실명법 제4조 제3항에서 말하는 제3자에 해당 하고，따라서 원고는 이 사건 각 소유권보존등기의 무효로써 피고들에게 대항할 수 없으며，② 설사 그렇지 않더라도 이 사건 각 세대에 관한 소유권이전등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기라는 취지로 주장한다. 부동산실명법 제4조 제3항의 입법 취지 등을 고려해 볼 때， 여기에서 말하는 제3자 라 함은 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람 을 말한다고 할 것이고， 이와 달리 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 위 법률조항의 제3자에 해당되지 아니하므로 부동산실명법 제4조 제3항의 규정을 들어 무효인 명의신탁등기에 터잡아 경료된 자신의 등기의 유효를 주장할 수 는 없다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2002다48771 판결 참조). 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정， 즉 나FF， 변GG으로부터 피고들이 이 사건 각 그 소유권이전등기를 마친 시점은 대부분 관련 행정소송의 항소심 에서도 HH건설의 사업자가 나BB이라는 판결이 나온 이후인 점， 피고 김AA은 피고 변OO의 아내이고 피고 홍CC은 나FF의 남편이며， 피고 문DD는 피고 홍CC의 자형이어서， 피고들 모두 이 사건 각 부동산에 관하여 나FF， 변GG 명의의 이 사건 각 소유권보존등기가 마쳐진 경위에 관하여 잘 알고 있었을 것으로 보이는 점， 피고들은 HH건설이 이 사건 각 부동산을 원래의 분양가보다 낮은 가격으로 처분하려 한다는 것을 알게 되어 임대수익 및 시세차익을 노리고 투자목적으로 이 사건 각 부동산을 매수한 것이라고 주장하나， 부부와 같은 매우 가까운 가족들 사이에서 투자 목적으로 다량의 부동산을 매매한다는 것이 매우 이례적인 점， 피고인들이 이 사건 각 부동산을 분양받을 당시 부동산경기가 침체된 상태였고， 이 사건 집합건물의 당시 분양률도 약 55%가량에 불과하였으며， 이 사건 조세채무 등 과다한 채무를 부담하고 있는 나BB이 이 사건 건물의 실질적인 소유자로 밝혀지면서 이 사건 각 세대가 국세체납처분 등의 목적이 될 수 있었던 상황에서 오히려 위와 같은 위험성을 잘 파악할 수 있는 지위에 있는 피고들이 노후대책 등의 일환으로 투자수익을 노리고 이 사건 각 부동산을 분양 받았다는 주장은 상식적으로 납득하기 어려운 점 등의 여러 정황을 참작하면， 피고들 명의의 이 사건 각 소유권이전등기 역시 나BB이 이 사건 각 부동산에 대한 강제집행 을 면탈할 목적으로 피고들과 사이에 새로운 명의신탁약정을 체결하고 나FF， 변GG 명의로 마쳐진 이 사건 소유권보존등기에 이어 피고들 명의로 순차 경료한 등기라는 사실을 능히 인정할 수 있고， 피고들이 이 사건 각 세대에 관한 소유권이전등기를 마치기 위하여 나융주， 변GG과 사이에 분양계약을 체결하고 그 과정에서 피고들 자신 의 명의로 대출을 받은 사실이 있다거나， 분양계약상의 금액이 시세에 비추어 적정한 수준이었다거나， 또는 피고들이 이 사건 각 세대를 분양받은 이후 관련 세금을 납부하고 위 각 세대를 타에 임대하는 등으로 사용， 수익하였다는 등의 사정만으로는 위 인 정을 뒤집기에 부족하다. 위 인정사실에 의하면， 피고들은 명의신탁자인 나BB과 사이에 이 사건 각 세대에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 그 등기명의만을 명의수탁자인 나FF，변GG으로부터 경료받은 것이므로 부동산설명법 제4조 제3항에서 말하는 제3자에 해당하지 않는다(그뿐만 아니라 피고들 명의의 이 사건 각 소유권이전등기는 강제집행의 면탈 목적에 의한 것이라고 인정되는 이상 그 점에서도 무효라고 할 것이다). 또한， 부동산등기의 공신력을 인정하지 않는 우리 법제에서는 무효인 등기에 기초 하여 새로운 법률원인으로 이해관계를 맺은 자가 다시 등기를 이어받았다면 그 명의의 등기 역시 특별한 사정이 없는 한 무효임을 면할 수 없으므로， 위와 같이 나FF， 변강 섭 명의의 이 사건 각 소유권보존등기가 무효인 이상 피고들 명의의 이 사건 각 세대 에 관한 소유권이전등기 역시 무효로 되는 것이고， 설사 피고들이 나FF， 변GG과 분 양계약을 체결하고 이 사건 각 세대에 관한 소유권이전등기를 마쳤다고 하여 그 등기 가 실체적 법률관계에 부합하여 유효로 되는 것은 아니다. 따라서 피고들의 위 주장은 모두 이유 없다.

다. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기의 효력

부동산설명법 제4조 제1항， 제2항에 의하면， 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계 약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알 지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따 라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의 수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완 전한 소유권을 취득하게 되고， 다만 명의신탁자에 대하여 그로부터 제공받은 매수자금 상당액의 부당이득반환의무를 부담하게 된다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 등 참조). HH건설을 실질적으로 소유， 운영하면서 이 사건 신축분양사업을 추진하던 나BB 이 나FF， 변GG의 명의를 빌려 위 사업의 부지에 해당하는 이 사건 토지를 매입하고， 나FF， 변GG의 명의로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 사실은 위에서 인정한 바와 같으나， 이 사건 매매계약은 김II과 명의수탁자인 나FF， 변OOO 사이에 체결된 것으로서 이른바 계약명의신탁에 해당한다. 이에 대하여 원고는， 이 사건 매매계약은 그로 인한 법률효과를 명의신탁자인 나OOO렬에게 직접 귀속시킬 의도로 체결된 것으로서 그 계약당사자는 나BB이라 할 것이므로 계약명의신탁이 아니라 3자간 등기명의신탁에 해당한다거나， 위 매매계약의 당사자 인 김II이 그 상대방인 나FF， 변OOO이 명의수탁자라는 사실을 알았다고 주장한다. 그러나 앞서 든 여러 사정만으로는 이 사건 매매계약의 당사자가 나BB이라거나， 계약당사자인 김II이 그 상대방인 나FF， 변GG이 명의수탁자라는 사실을 알았다 고 인정하기에 부족하고， 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(오히려， 을가 제34호증의 기재에 의하면 김II은 나BB과 나FF， 변OOO 사이의 명의신탁관계를 알지 못한 채 나FF，변OO과 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 사실이 인정될 뿐이다). 그렇다면， 나BB과 나FF， 변OOO 사이의 이 사건 토지에 관한 명의신탁약정이 무효임에도 불구하고 나FF， 변OO은 부동산설명법 제4조 제2항 단서에 따라 이 사건 토지에 관한 소유권을 취득하게 되고， 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 이 사건 각 부동산의 대지권의 목적인 토지에 해당하므로， 원고의 피고들에 대한 제1 예비적 청구 중 나FF， 변GG 명의의 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기가 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 따라 무효임을 전제로 이 사건 각 부동산 중 대지권의 목적인 토지 부분 에 관하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기의 이행을 구하는 부분은 더 나아가 살펴볼 것 없이 이유 없다.

라. 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구

진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 자가 진정한 등기 명의를 회복하기 위한 방법으로 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 것에 갈음하여 허용된다(대법원 2001. 9. 20. 선고 99다37894 전원합의체 판결 등 참 조). 위에서 본 바와 같이 나BB은 이 사건 집합건물을 신축함으로써 이를 원시취득하 였으므로， 나BB은 현재의 등기명의인인 피고들을 상대로 이 사건 각 부동산 중 대지 권의 목적인 토지 부분을 제외한 건물의 전유부분에 관한 소유권이전등기의 말소를 구 할 수 있을 것이나(대법원 2008. 2. 15. 선고 2007다68565 판결 참조)， 이에 갈음하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수도 있다.

마. 소유권이전등기청구권의 대위행사

원고는 나BB에 대한 이 사건 조세채권을 보전하기 위하여 나BB의 피고들에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있다.

바. 소결론

그렇다면， 나BB에게， 피고 김AA은 별지 제2목록 제1 내지 17항 기재 각 부동산에 관하여， 피고 홍CC은 별지 제2목록 제18 내지 40항 기재 각 부동산에 관하여，피고 문DD는 별지 제2목록 제41 내지 54항 기재 각 부동산에 관하여 각 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

4. 피고들에 대한 이 사건 각 부동산 중 대지권의 목적인 토지에 관한 제2 예비적 청구에 관한 판단

원고는， 나BB과 피고들 사이의 이 사건 각 부동산 중 대지권에 관한 명의신탁약정은 채무초과 상태에 있는 나BB의 무자력을 심화시키는 재산처분행위에 해당하므로 나BB에 대한 채권자인 원고에 대하여 사해행위가 된다고 주장한다(원고의 피고들에 대한 제2 예비적 청구 중 이 사건 각 세대에 관한 부분은 위와 같이 그 부분에 관한 제1 예비적 청구를 받아들이므로 별도로 판단하지 아니한다). 그러나 앞서 본 바와 같이 나FF， 변GG은 나BB과 사이의 이 사건 토지에 관한 명의신탁약정이 무효임에도 불구하고 이 사건 토지의 소유권을 취득하고， 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 이 사건 각 부동산의 대지권의 목적인 토지에 해당하므로，이 사건 각 부동산 중 대지권 부분은 일반 채권자들에 대한 관계에서 나BB의 책임재산 이라고 할 수 없다. 따라서 나BB이 피고들과 사이에 이 이 사건 각 부동산 중 대지권 부분에 관한 명의신탁약정을 체결한 것이 원고에 대하여 사해행위가 된다는 점을 전제로 하여 그 사해행위의 취소 및 원상회복을 구하는 원고의 피고들에 대한 제2 예비적 청구는 더 나 아가 살펴볼 것 없이 이유 없다.

5. 결론

그렇다면，원고의 피고들에 대한 제1 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고，나머지 제1 예비적 청구는 이유 없어 기각할 것인바， 제1심 판결은 이와 결 론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 위에서 이행을 명하는 부분을 초과하 여 이행을 명한 피고들 패소부분을 취소하고， 위 패소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며，원고의 피고들에 대한 별지 제1목록 기재 각 부동산 중 대지권의 목적인 토지에 관한 제2 예비적 청구와 피고들의 나머지 항소는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여， 주문과 같이 판결한다.