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판시사항
가. 토지거래허가를 전제로 매매계약을 체결하고 그 후 허가를 받은 경우 매매계약의 효력 유무(적극) 및 허가신청서에 기재된 거래가격이 실거래가격보다 낮다는 사정
나. 토지거래허가를 전제로 체결한 매매계약에서 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건
다. 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려고 할 때 해제통고만으로 계약해제의 효력이 발생하는지 여부(소극)
판결요지
가. 매매계약을 체결할 때에는 토지거래허가를 받지 아니하였지만 위 허가를 전제로 하여 계약이 체결되고 또한 그 후 허가를 받은 이상 유효한 계약이라 할 것이며 허가신청서에 기재된 거래가격이 실거래가격보다 낮다 하더라도 이것만으로 허가 자체를 당연무효라고 볼 수는 없으므로 위 매매계약은 유효하다.
나. 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급의무가 없는 것이므로 설사 그전에 매도인이 소유권이전등기 소요서류의 이행제공을 하였다 하더라도 매수인이 이행지체에 빠지는 것이 아니고 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로소 이행지체에 빠져 매도인이 계약을 해제할 수 있는 것이다.
다. 매수인이 계약의 이행에 착수하기 전에는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으나, 이 해제는 통고로써 즉시 효력을 발생하고 나중에 계약금 배액의 상환의무만 지는 것이 아니라 매도인이 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다.
참조조문
가.나. 국토이용관리법 제21조의3 제1항 , 제7항 /나. 민법 제544조 /다. 민법 제565조
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 임윤성
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 이주성 외 1인
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 거시증거에 의하여, 원고와 피고 사이에 1990.7.20. 피고의 소유인 이 사건 각 부동산에 관하여 토지거래허가가 날 것을 전제로 하여 원고가 이를 대금 38,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 그 날 계약금으로 금 4,500,000원을 지급하되 토지거래허가가 나면 잔금 33,500,000원을 그 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환으로 지급하기로 약정하고 대충 1990.8.7.까지는 토지거래허가가 나올 것으로 짐작하여 편의상 잔금지급기일을 그날로 정한 사실과 이에 따라 원고는 피고에게 그날 계약금으로 금 4,500,000원을 지급한 다음 경산군수에게 위 부동산에 관한 토지거래허가를 신청하였던 바(기록에 의하면 위 허가시 거래예정가격은 원·피고가 합의하여 금 19,826,000원으로 기재하였다), 마침 잔금지급기일로 정한 그 해 8.7. 오후가 되어서야 위 허가가 나자 그 다음 날인 8.8.에 잔금을 준비하여 피고에게 지급하려 하였으나 피고는 잔금기일이 하루 지났다는 이유로 받기를 거절하고 원고가 위약했다 하여 그 날자로 해약통보를 하므로 원고는 그 다음 날인 8.9. 대구지방법원에 위 잔금 33,500,000원을 변제공탁한 사실을 확정하였다.
2. 원심이 확정한 사실에 의하면, 위 계약을 체결할 때는 허가를 받지 아니하였지만 위 허가를 전제로 하여 계약이 체결되었던 것이고 또한 그 후 허가를 받은 이상 유효한 계약이라 할 것이며 허가신청서에 기재된 거래가격이 실거래가격보다 낮다 하더라도 이것만으로 허가 자체를 당연무효라고 볼 수는 없으므로 위 매매계약은 유효하다 고 할 것이다. 같은 취지의 원심판단은 정당하고 논지는 이유 없다.
3. 원심은, 위 매매계약을 할 때 상대방의 이행지체가 있을 경우에는 최고 없이도 바로 해제할 수 있도록 약정하였는데 원고는 위 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하였으므로 그 다음 날인 8.8.에 피고가 계약해제를 통보하여 적법하게 해제되었다는 피고 주장에 대하여 위와 같은 약정이 있었음을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척하였는 바, 기록에 대조하여 살펴볼 때 위 조처는 정당한 것으로 수긍할 수 있으며, 허가를 전제로 하는 매매계약의 경우에는 허가가 있기 전에는 매수인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급의무가 없는 것이므로 ( 당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결 참조) 설사 그전에 매도인이 소유권이전등기 소요서류의 이행제공을 하였다 하더라도 매수인이 이행지체에 빠지는 것이 아니고 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로서 이행지체에 빠져 매도인이 계약을 해제할 수 있는 것이라 할 것이므로 논지는 어느 모로 보나 이유 없다.
4. 매수인이 계약의 이행에 착수하기 전에는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음은 소론과 같으나 이 해제는 통고로써 즉시 효력을 발생하고 나중에 계약금배액 상환의무만 지는 것이 아니라 매도인이 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다 고 할 것이므로 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고 거기에 아무런 법리오해의 위법이 없으므로 논지도 이유 없다.
5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.