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판시사항
[1] 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인이 민법 제565조 제1항 에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)
[2] 민법 제565조 제1항 의 규정 취지 및 '이행에 착수할 때까지'의 의미
[3] 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약의 매도인이 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제하려고 하는 경우, 매수인이 대금 지급기일 전에 매도인의 의사에 반하여 대금지급의 이행을 할 수 있는지 여부(소극)
[4] 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매수인이 토지거래허가 협력의무 이행의 소를 제기한 것만으로 민법 제565조 제1항 소정의 이행에 착수한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)
판결요지
[1] 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.
[2] 민법 제565조 가 해제권 행사의 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있다 할 것이고, 여기서 '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.
[3] 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인이나 매도인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급이나 소유권이전등기 소요서류의 이행제공의 의무가 있다고 할 수 없을 뿐 아니라, 매도인이 민법 제565조 에 의하여 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제하고자 하는 경우에 이 해약금의 제공이 적법하지 못하였다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면, 중도금 등 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다.
[4] [1]의 경우, 매수인이 매도인의 의무이행을 촉구하였거나 매도인이 그 의무 이행을 거절함에 대하여 의무이행을 구하는 소송을 제기하여 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는 매수인이 그 계약의 이행에 착수하였다고 할 수 없고, 또한 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제하는 것을 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없다.
참조조문
[1] 민법 제565조 제1항 , 국토이용관리법 제21조의3 제7항 [2] 민법 제153조 , 제565조 제1항 [3] 민법 제565조 제1항 , 국토이용관리법 제21조의3 제7항 [4] 민법 제2조 , 제565조 제1항
원고,상고인
원고 (소송대리인 변호사 김상원)
피고,피상고인
피고 (소송대리인 변호사 박태영)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
상고이유 제1, 2점을 함께 판단한다.
1. 원심은 그 내세운 증거에 의하여, 원고는 1994. 10. 11. 피고와 사이에 피고 소유인 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 금 605,000,000원으로 하고, 같은 날 계약금 220,000,000원을 지급하며, 잔금 385,000,000원은 토지거래허가 후 쌍방 합의하에 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결한 사실, 원고와 피고는 이 사건 토지가 국토이용관리법에 의한 토지거래허가지역으로 지정·고시되어 있었기 때문에 위와 같이 계약금 220,000,000원은 계약 당일 지급하지만, 잔금 385,000,000원은 토지거래허가 후 지급하기로 하는 한편, 토지거래허가는 피고가 책임지기로 하되 토지거래허가가 불가능하여 소유권이전이 불가능할 경우에는 피고에게 책임이 있는 것으로 보아 피고는 원고에게 그 손해배상금으로 금 60,500,000원을 배상하고, 원고가 위 계약금 및 손해배상금 채무의 담보를 위하여 이 사건 토지에 설정된 근저당권을 실행하여도 이의를 제기하지 않기로 약정한 사실, 그러나 피고는 위 매매계약을 체결한지 불과 한달 후인 1994. 11. 10. 내용증명우편으로 원고에게 피고측 사정으로 토지거래허가를 받을 수 없게 되어 계약을 해제하겠으니 위 계약금과 약정 위약금의 합계 금 280,500,000원을 수령하여 가라고 통지하였고, 원고는 그 즉시 위 계약 해제 요구를 거절하는 한편 1995. 6. 26.자로 위 매매계약상의 잔금 385,000,000원을 변제공탁하고, 이어서 피고에 대하여 국토이용관리법상의 토지거래허가신청절차의 이행을 구하는 이 사건 소송을 제기하였으며, 그 이후 지금까지 원고와 피고는 위 매매계약과 관련하여 관할 관청으로부터 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않은 사실을 각 인정한 후, 원고와 피고 사이의 이 사건 토지에 관한 위 매매계약은 관할 관청의 토지거래허가를 받지 아니하여 무효라고 할 것이지만, 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결한 것이라고 볼 만한 자료가 없는 이 사건 매매계약에 있어서 위 계약은 나중에 토지거래허가를 받게 되면 소급적으로 그 계약이 유효한 것으로 되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 할 것이고, 이러한 경우 원고와 피고 사이에는 위 계약이 유효한 계약으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 피고는 이에 따라 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 서울 도봉구청장에 대하여 1994. 10. 11.자 약정을 원인으로 한 토지거래허가 신청절차를 이행할 의무가 있다고 전제한 다음, 피고는 원고에게 민법 제565조 제1항 의 규정에 따라 이 사건 매매계약금의 배액을 상환하고 위 매매계약을 해제하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다는 피고의 항변에 대하여, 을 제9호증(공탁서)의 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 1996. 7. 12. 원고에게 위 매매계약의 계약금 220,000,000원의 배액인 금 440,000,000원을 제공하고 계약해제를 요구하였으나(피고는 1996. 7. 12. 원고에게 교부된 같은 달 11.자 준비서면에서 위 계약해제의 의사표시를 하였다) 원고가 위 금원의 수령을 거절하여 1996. 8. 27. 서울지방법원 북부지원에 위 금원을 변제공탁한 사실을 인정할 수 있는데, 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상 특별한 사정이 없는 한 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약은 피고가 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제되었다 고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 민법 제565조 가 해제권 행사의 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수'할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있다 할 것이고 ( 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 참조), 여기서 '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다 ( 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결 참조).
그리고 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우 허가가 있기 전에는 매수인이나 매도인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급이나 소유권이전등기 소요서류의 이행제공의 의무가 있다고 할 수 없을 뿐 아니라 ( 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 , 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결 등 참조), 매도인이 민법 제565조 에 의하여 계약금의 배액을 제공하고 계약을 해제하고자 하는 경우에 이 해약금의 제공이 적법하지 못하였다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 매도인이 매수인에게 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하였다면, 중도금 등 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다 할 것이다( 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 참조).
원심이, 원고의 주장, 즉 피고가 계약금의 배액을 상환하고 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 피고는 원고에 대하여 토지거래허가를 받을 수 있도록 협력할 의무가 있고, 피고가 그 의무를 이행하지 아니하여 원고가 그 의무 이행을 구하는 이 사건 소송을 제기하여 1심에서 승소판결까지 받았으므로 원고나 피고는 이미 위 계약의 이행에 착수하였다고 할 것이어서 피고의 계약해제는 부적법하거나 신의칙에 반하여 효력이 없다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 피고의 의무이행을 촉구하였거나 피고가 그 의무 이행을 거절함에 대하여 의무이행을 구하는 소송을 제기하여 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는 원고가 그 계약의 이행에 착수하였다고 할 수 없고, 또한 피고가 계약금의 배액을 상환하고 위 매매계약을 해제하는 것을 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없다 {갑 제6호증(공탁서)의 기재에 의하면 원고는 피고가 계약해제를 요구하자 위 매매대금의 잔금 385,000,000원을 서울지방법원 북부지원에 변제공탁한 점은 인정되나 위 갑 제1호증의 기재에 의하면 매매계약상 중도금 지급은 토지거래 허가 후 쌍방 합의하에 지급하기로 되어 있는데, 원고가 피고의 계약해제를 거절하기 위하여 서둘러 잔금을 공탁한 것은 적법한 계약이행의 착수라고 할 수 없고, 또한 유동적 무효 상태에 있는 위 매매계약은 토지거래허가가 있을 때까지는 계약내용에 따른 중도금이나 잔금의 지급의무가 발생하지 아니하므로 당초 약정에 위반하여 중도금이나 잔금을 지급하지 아니하였다고 하더라도 계약의 위반이 되지 아니하는 반면 그 지급기일 이전에 이를 지급하였다고 하더라도 이를 계약의 이행으로 볼 수는 없다}고 하여 원고의 위 주장을 모두 배척하였는바, 기록과 앞서 본 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.