실지거래가액이란 실지의 거래대금 그 자체 또는 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미함

실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미함

소득세법 제97조

양도소득세부과처분취소

이○○

성동세무서장

2016. 10. 12.

2016. 12. 28.

1. 피고가 2014. 2. 1. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 137,021,840원의 부과처분 중 132,509,378원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2014. 2. 1. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 137,021,840원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 조AA에 대하여 2억 5,000만 원 상당의 물품대금채권이 있었는데 조AA으로부터 이를 변제받지 못하자 2005. 11. 10. 서울 서초구 ○○동 849-7 대지 및 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)의 소유자이자 조AA의 언니인 조BB과 사이에 다음과 같은 사항을 주요 내용으로 하는 합의(이하 '이 사건 합의'라 한다)를 하였다.

○ 조BB은 원고에게 채무상환을 위하여 이 사건 부동산을 양도한다.

○ 이 사건 부동산을 양도함과 동시에 원고는 조BB의 채무 전액 삭감 및 이 사건 부동산으로 은행으로부터 차용한 금액 전부를 상환한다.

조BB 채무 : 2억 5,000만 원, 은행차용금액 : 4억 1,100만 원(주식회사 우리은행 3억 원, 중소기업은행 1억 1,100만 원)

○ 위 내용은 채무상환을 위한 것이므로 이 사건 부동산을 양도한 후 1차로 3년 이내에 조BB이 원고에게 채무를 변제하면 원고는 조BB에게 이 사건 부동산에 관한 소유권을 이전해 주고, 3년이 경과한 후에는 원고와 조BB의 합의에 따라 재조정한다.

○ 원고와 조BB이 합의한 채무 보증 이행기간(3년)은 소유권을 조BB에게서 원고로 이전한 날짜를 기준으로 한다.

○ 원고는 조BB이 현재 사용 중인 이 사건 부동산을 소유권 이전 후 3년(2005.11. 10.~2008. 11. 9.) 동안 조BB의 법회장소로 사용하는데 합의한다.

○ 합의한 3년 이내에 조BB이 채무를 변제할 때에는 원고는 조BB에게 이 사건 부동산에 대한 소유권을 이전하되 이전하는 시점의 부동산 시가로 정산한다.

나. 원고는 이 사건 합의에 따라 2005. 11. 16. 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고, 주식회사 우리은행에 대한 대출금 3억 원, 중소기업은행에 대한 대출금 118,288,985원을 변제함으로써 2005. 11. 24. 이 사건 부동산에 설정되어 있던 근저당권자 주식회사 우리은행, 중소기업은행의 각 근저당권설정등기를 말소하였다.

다. 원고는 이 사건 부동산에 관하여 2005. 11. 24. 중소기업은행에게 채권최고액 6억 원, 2006. 5. 17. 중소기업은행에게 채권최고액 2억 4,000만 원, 2006. 12. 12. 주식회사 우리은행에게 채권최고액 1억 2,000만 원, 2007. 8. 17. 주식회사 우리은행에게 채권최고액 5억 2,800만 원, 채권최고액 1억 8,000만 원과 채권최고액 1억 3,200만 원,2007. 12. 18. 주식회사 유니원인더스에게 채권최고액 1억 원, 2008. 6. 13. 주식회사 우리은행에게 채권최고액 1억 8,000만 원, 2008. 7. 3. 이CC에게 채권최고액 2억 5,500만 원, 2008. 8. 27. 안DD에게 채권최고액 3억 원, 2008. 11. 7. 최EE에게 채권최고액 100,305,615원의 근저당권을 설정해 주었고, 이 중 2005. 11. 24.자 근저당권 설정등기와 2006. 5. 17.자 근저당권설정등기는 2007. 8. 17. 말소하였고, 2007. 8. 17.자 채권최고액 1억 8,000만 원의 근저당권설정등기는 2008. 6. 25. 말소하였으며, 2007. 12. 18.자 근저당권설정등기는 2008. 6. 30. 말소하였다.

라. 원고는 2008. 11. 12. 조BB, 조AA을 상대로 서울중앙지방법원 2008가단○○호로 이 사건 부동산의 인도와 차임 상당의 부당이득을 구하는 소송을 제기하여 2010. 1. 26. 원고 승소 판결을 선고받았고, 이에 조BB, 조AA이 서울중앙지방법원 2010나○○호로 항소하여 2010. 7. 8. 조BB, 조AA은 원고에게 2010. 8. 31.까지 이 사건 부동산을 인도하고 원고는 조BB, 조AA에게 2010. 8. 31.까지 4,000만 원을 지급하되 동시에 이행하는 것으로 임의조정이 성립되었다.

마. 원고는 2010. 9. 20. 유FF에게 이 사건 부동산을 9억 4,000만 원에 양도한 뒤 양도소득세를 신고하지 아니하였는데, 피고는 원고의 이 사건 부동산의 취득일을 2008. 11. 10.로 보고 피담보채무액 6억 6,100만 원과 법원의 조정에 따라 추가 부담한 4,000만 원을 합한 7억 100만 원을 취득가액으로 산정하여 2014. 2. 1. 원고에 대하여 2010년 귀속 양도소득세 137,021,840원(신고불성실 가산세 17,706,512원, 납부불성실가산세 30,756,211원 포함)을 결정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

바. 원고는 전심절차를 거쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 9호증, 을 1, 2호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 주장

1) 원고의 주장

피고는 이 사건 부동산의 취득가액을 원고와 조BB 간의 이 사건 합의에 따라 작성된 합의각서에 표시된 채무액을 기준으로 산정하였으나 이 사건 합의는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 양도담보로 채권자인 원고에게 소유권이 귀속되는 것은 정산을 한 시점이며 이 정산은 시가로 이루어지는 것으로 원고는 조BB과의 소송을 통해 위 정산을 하였고 그 재판과정에서 이 사건 부동산의 시가는 965,997,910원으로 감정되었으며 이에 따라 법원은 원고가 받아야 할 채권액을 9억 2,000만 원으로 평가하여 이 사건 부동산의 시가인 965,997,910원에서 채권액 9억 2,000만 원을 차감한 4,000만 원을 조BB에게 지급하고 소유권을 이전하는 것으로 조정하였으므로 원고는 2010. 8. 31. 소유권을 확정적으로 이전받은 것이며 그 취득가액은 시가로 감정한965,997, 910원이고 이후 원고는 이 사건 부동산을 9억 4,000만 원에 양도하였으므로 양도소득은 발생하지 않았다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

2) 피고의 주장

이 사건 합의 당시 이 사건 부동산의 소유권은 원고에게 확정적으로 귀속되었고 조BB은 환매권만을 부여받은 것으로 이 사건 합의는 매매계약으로 보아야 한다. 양도담보 약정으로 보더라도 원고의 채권은 의류부자재대금채권이고 이 사건 합의 당시의 이 사건 부동산의 시가가 차용액과 이자를 합산한 액수를 초과하지 않았으므로 가등기담보 등에 관한 법률의 규율 대상이 아니다. 설사 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다고 하더라도 취득가액은 시가가 아닌 원고가 부동산을 취득하는데 든 실지거래가액인데 이자 약정이 없었던 점에서 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위해 965,997,910원이 들었다는 점이 입증된 바가 없다. 또한 원고는 민사소송이나 형사절차에서 이 사건 부동산이 양도담보가 아니라 확정적으로 이전받았다는 전제로 주장하였는데 이제 와서 다른 주장을 하는 것은 신의성실원칙에 반한다.

나. 판단

1) 우선 이 사건 합의의 성격에 대하여 본다.

가) 앞에서 본 인정사실들 및 갑 2호증의 기재에 의하여 나타나는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 조AA에 대하여 2억 5,000만 원 상당의 물품대금채권이 있었는데 조AA으로부터 이를 변제받지 못하자 조AA의 언니인 조BB과 사이에 조AA의 2억 5,000만 원 상당의 채무를 면제하고 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 원고가 대신 변제하는 조건으로 이 사건 부동산을 양도받되 조BB이 3년 이내에 원고에게 위 채무를 변제하면 원고는 조BB에게 소유권을 이전하는 내용으로 이 사건합의를 한 점, 이 사건 합의에서 조BB은 3년 동안 이 사건 부동산을 그대로 사용하기로 하였고 조BB은 이 사건 부동산이 3년 내에 제3자에게 매도되는지를 수시로 점검하기로 한 점, 이 사건 합의에 따라 원고는 2005. 11. 16. 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료한 점 등을 종합하면, 이 사건 합의는 양도담보 약정이라고 할 것이다.

나) 피고는 원고가 이 사건 부동산을 양도담보가 아니라 확정적으로 이전받았다는 전제로 주장하다가 이 사건 합의가 양도담보 약정이라고 주장하는 것이 신의성실원칙에 반한다고 주장하므로 살피건대, 조세법률주의에 의하여 합법성의 원칙이 강하게 작용하는 조세실체법과 관련한 신의성실의 원칙의 적용은 합법성을 희생해서라도 구체적 신뢰를 보호할 필요성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 비로소 적용된다고 할 것이고, 특히 납세의무자가 과세관청에 대하여 자기의 과거의 언동에 반하는 행위를 하였을 경우에는 세법상 조세감면 등 혜택의 박탈, 각종 가산세에 의한 제재, 세법상의 벌칙 등 불이익처분을 받게 될 것이며, 과세관청은 납세자에 대한 우월적 지위에서 실지조사권 등을 가지고 있고, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다는 점 등을 고려한다면, 납세의무자에 대한 신의성실의 원칙의 적용은 극히 제한적으로 인정하여야 하고 이를 확대해석하여서는 안되며(대법원 1997. 3. 20. 선고 95누18383 판결 등 참조), 납세의무자에게 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는 객관적으로 모순되는 행태가 존재하고, 그 행태가 납세의무자의 심한 배신행위에 기인하였으며, 그에 기하여 야기된 과세관청의 신뢰가 보호받을 가치가 있는 것이어야 할 것이다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2005두2087 판결 등 참조).

이 사건의 경우 이전에 원고가 이 사건 부동산이 양도담보가 아니라 확정적으로 이전받았다는 전제로 주장한 것은 이 사건 합의를 법률적으로 해석하는데 있어 달리 해석한 것에 따른 것이므로 이후 원고가 이 사건 합의가 양도담보 약정이라고 주장하는 것을 이전 행위와 객관적으로 모순되는 행태라고 보기 어렵고 따라서 신의성실의 원칙에 어긋난다고 보기 어려우므로 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 이 사건 부동산의 취득가액에 관하여 본다.

구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호는 양도소득을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 들고 있고 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 규정하고 있다. 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).

살피건대, 앞에서 본 인정사실들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고는 이 사건 합의에 따라 조AA의 2억 5,000만 원 상당의 채무를 면제하고 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 원고가 대신 변제하는 조건으로 이 사건 부동산을 양도받기로 하여 조AA의 2억 5,000만 원 상당의 채무를 면제하고 주식회사 우리은행에 대한 대출금 3억 원, 중소기업은행에 대한 대출금 118,288,985원을 변제한 점, 원고와 조BB은 이 사건 합의를 할 때 별다른 이자 약정을 하지 않았던 점, 원고와 조BB, 조AA 사이의 민사소송에서 원고는 조BB, 조AA에게 4,000만 원을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받기로 하는 내용으로 임의조정이 성립하였고 이에 따라 원고는 4,000만 원을 지급함으로써 조BB, 조AA과의 사이에 이 사건 부동산에 관한 소유권분쟁을 종료한 점, 조정은 양 당사자의 상호 이해와 양보를 바탕으로 분쟁이 해결되는 것을 도모하는 것으로 조정에서 이 사건 부동산의 시가에서 원고가 이 사건 부동산의 취득에 든 비용을 제외한 나머지 돈을 원고가 조BB, 조AA에게 지급하는 것으로 합의하였다고 단정할 수 없는 점, 설령 원고가 이 사건 합의에 따라 은행에 대한 대출금을 변제함으로써 이자 상당의 손해를 입었다고 하더라도 원고는 이 사건 합의 이후 이 사건 부동산을 담보로 수차례 대출을 받아 사용하였던 것을 고려할 때 이자 상당의 손해를 입었다고 단정할 수도 없는 점 등을 종합하면, 원고가 이 사건 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 708,288,985원(=조AA의 채무 2억 5,000만 원+주식회사 우리은행 대출금 3억 원+ 중소기업은행 대출금 118,288,985원+조정에 따라 지급한4,000만 원)이라 할 것이고 달리 708,288,985원을 초과한다고 볼 증거가 없으므로 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다(원고는 이 사건 합의가 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 양도담보이고 피고는 양도담보 약정이라도 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않는다고 주장하여 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는지에 대해 다툼이 있으나, 설사 원고 주장대로 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다고 하더라도 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액을 의미한다고 할 것인데 이 사건 합의에서 이자 약정이 없는 점, 조정에서 4,000만 원을 지급하기로 결정한 것이 가등기담보 등에 관한 법률에서 정한 청산절차를 거쳐 나온 결과라고 단정할 수 없는 점 등을 고려하면 취득에 든 실지거래가액이 708,288,985원을 초과한다고 볼 수 없다).

3) 정당한 양도소득세의 계산

위 인정사실을 기초로 하여 원고가 납부해야 할 양도소득세를 계산하면 별지 기재와 같으므로, 결국 이 사건 처분 중 132,509,378원원을 초과하는 부분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.