수원지방법원2013구단1274 (2013.05.15)

토지와 주택을 합하여 양도차익을 계산한 처분은 위법함

토지와 주택을 함께 취득하였다가 양도한 후 양도가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하는 경우 이를 각각 구분하여 양도차익을 계산하여야 하고 토지와 주택 가액구분이 불분명할 때에는 기준시가 등을 고려하여 안분계산 하여야 함

[ 관련법령 ] 별지 관계 법령 기재와 같다.

2013누15349 양도소득세부과처분취소

공AA

수원세무서장

수원지방법원 2013. 5. 15. 선고 2013구단1274 판결

2014. 4. 24.

2014. 5. 15.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2011. 8. 1. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 제1심 판결의 인용 부분

이 법원의 판결 이유 중 1. 처분의 경위 부터 2. 이 사건 처분의 적법 여부, 가. 원고의 주장, 나. 관계 법령 까지는 제1심 판결의 이유 중에서, 그 일부를 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰는 이외에는 위 각 해당 부분(제1심 판결문 제2쪽 제1행~제3쪽 제3행, 제5~8쪽) 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 고쳐 쓰는 부분

" 가. 제1심 판결문 제2쪽 제17행부터 제3쪽 제1행('가. 원고의 주장') 부분을 다음과 같이 고쳐 쓴다.",가. 당사자들의 주장

(1) 원고의 주장 요지

이 사건에서와 같이 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 소득세법 제100조 제2항 등에 따라 이를 각각 구분하여 양도차익을 계산하여야 함에도 불구하고, 피고는 이를 위반한 채 아무런 법적 근거 없이 이 사건 토지와 이 사건 주택을 합하여 양도차익을 계산하여 이 사건 처분을 하였다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장 요지

" 이 사건 부동산과 같이 그 취득 당시의 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 그 양도와 관련한 양도소득세 과세가액을 산정함에 있어서는 항소심 법원의 시가감정촉탁 결과에 따라 이루어진 이 사건 부동산에 관한(주)BBB감정평가법인'과(주) CCC감정평가법인'의 감정가액 평균액(이하,이 사건 감정가'라고 한다)이 환산가액에 우선하여 취득가액으로 적용된다 할 것인데, 이 사건 감정가를 이 사건 부동산에 관한 원고의 취득가액으로 인정하여 원고에게 부과할 위 부동산의 양도에 따른 양도소득세액을 계산하면, 피고가 이 사건 처분 당시 부과한 OOOO원을 초과한다. 나아가, 원고가 이 사건에서 주장하는 이 사건 부동산에 관한 환산 취득가액 산정 방식도 정당하다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분은 위법하지 않다.", 나. 제1심 판결문 제5쪽 제14행부터 제23행까지 부분을 다음과 같이 고쳐 쓴다.

제99조(기준시가의 산정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도・면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정・고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 저11항 단서에 따라 국세청장이 결정・고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 뮤사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

3. 제1심 판결과 달라지는 부분

다. 판단

(1) 이 사건 감정가를 실지취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

(가) 과세처분 취소소송의 소송물은 정당한 세액의 객관적 존부이므로 과세관청으로서는 사실심 변론종결 시까지는 당해 처분에서 인정한 과세표준 또는 세액의 정당성을 뒷받침할 수 있는 새로운 자료를 제출하거나 처분의 동일성이유지되는 범위 내에서 그 사유를 추가 ・ 변경할 수 있다 할 것이므로, 피고가 원고에 대한 동일한 양도소득세 세목 아래에서 그 처분사유를 추가 ・ 변경하는 것은 특별한 사정이 없는 한 처분의 통일성이 인정되는 범위 내로서 허용된다고 볼 수 있다(대법원 2001. 8. 24. 선고 2000두4873 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선고 2001두1994 판결 등 참조).

따라서 위와 같은 법리에 비추어 볼 때, 피고가 항소심에 이르러 새로운 처분사유로 이 사건 감정가를 기초로 양도소득세액을 산정하면 이 사건 처분 당시 부과액(OOOO원)을 초과하게 되어 결과적으로 이 사건 처분이 위법하지 않다는 취지로 주장하는 것은 처분의 동일성이유지되는 범위 내의 것이라 할 것이므로, 그러한 사유를 포함하여 이 사건 처분의 적법 여부를 판단할 수 있다 할 것이다(결국, 그와 달리 피고가 이 사건 감정가를 기초로 이 사건 부동산의 양도소득세액을 산정하는 방법으로 이 사건 처분의 적법성을 주장할 수 없다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다).

" (나) 그러므로 살피건대, 이 사건 처분에 적용되는 구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것, 이하,소득세법'이라 한다) 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2010. 9. 20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것, 이하,시행령'이라 한다) 제176조의2 제3항의 규정 내용에 따르면, 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는, ① 양도일 또는 취득일 전 후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, ② 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 명가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, ③ 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액, ④ 기준시가의 순서대로 적용하여 산정한 가액에 의하여 양도소득세를 추계결정 하여야 한다.", " (다) 그런데 항소심에서 피고는, 위 ② 항의 감정가액에는 이 사건 감정가가 당연히 포함된다는 취지로 주장하나, 위 시행령 제176조의2 제3항 각 호는 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 적용되는 가액에 관하여 한정적인 열거 형식으로 규정하고 있을 뿐만 아니라, 피고가 주장하는 바와 같이 과세처분 취소소송 과정에서 나온 소급감정 결과를 양도소득세 산정의 기초로 하는 것을 제한 없이 허용하면 감정가액이 과세관청이 당초 인정한 양도가액 내지 취득가액과 일치하지 않는 이상 과세관청이 원하면 언제든지 감정결과에 따라 양도소득세를 경정할 수 있어 법적 안정성을 현저히 해치는 결과가 되는 점 및 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다고 할 것인 점(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 참조) 등을 모두 종합해 보면, 위 시행령 규정에서 추계결정의 근거가 될 수 있는 감정가액은양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것'에 한정된다고 할 것이다(대법원 2013. 10. 17.자 2013두12133 판결, 대법원 2013. 11. 28.자 2013두16685 판결 참조). 결국, 그와 다른 전제로 이 사건 처분이 적법하다는 피고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 받아들일 수 없다.", (2) 이 사건 토지 ・ 주택을 합하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분의 위법 여부

비록, 위 (1)항 에서 살핀 바와 같이 이 사건 감정가는 소급감정가액에 해당되어 피고의 주장과 같이 이 사건 부동산에 관한 적법한 실지취득가액으로 인정할 수 없다고 하더라도, 아래와 같은 여러 사정을 종합해 보면, 원고가 주장한 사정과 그 제출의 증거들을 모두 고려한다고 하더라도, 피고가 이 사건 처분 당시에 이 사건 토지와 이 사건 주택을 합하여 한꺼번에 양도차익을 산정한 다음, 이 사건 부동산의 양도소득세액을 결정한 것은 위법하지 않다고 판단된다(대법원 2013. 9. 12.자 2013두11673 판결 참조). 결국, 그와 다른 전제로 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

" ① 이 사건 부동산과 같이 그 실지양도가액은 확인되나, 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 시행령 제176조의2 제2항 제2호(이하,환산가액규정'이라 한다)가 정한 환산가액으로 그 취득가액을 적용하는 경우(= 실지양도가액 × 취득당시기준시가/양도당시 기준시가), 위 환산가액 산정의 기초가 되는취득당시 기준시가'를 결정함에 필요한 기준시가에 대하여 규정한 소득세법 제99조 제1항 제1호가 2005. 7. 13. 법률 제7579호로 개정되기 전에는 공동주택이 아닌 나머지 개별주택은 그 토지 부분과 건물 부분을 따로 구분하여 기준시가를 산정하다가, 위 법률 제7579호로 개정되면서 토지(가.목) , 건물(나.목), 오피스텔・상업용 건물(다.목) 및 주택(라.목) 으로 구분함과 아울러 공동주택과 개별주택이 모두 포함된 주택 의 기준시가는 토지 가격을 제외하고 기준시가를 산정하는 건물 과는 달리 토지 가격이 포함된 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하,부동산 가격공시법'이라 한다)에 따라 지방자치단체가 결정 ・ 공시하는 개별주택가격을 기준시가로 정하고 있다. 위와 같이 소득세법이 주택의 양도소득세 과세표준 계산에 필요한 기준시가 산정방법을 개정한 이유는 부동산 보유세제를 개편하기 위하여 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」이 부동산 가격공시법으로 개정(2005. 1. 14. 법률 제7335호)되면서 토지와 건물을 통합하여 평가하는 제도가 도입되고, 이에 따라 2005. 4. 30. 주택의 가격이 공시됨에 따라 그 공시되는 주택 가격을 기준시가로 사용하도록 함으로써 주택에 대한 평가기준을 일원화시키기 위한 것으로 이해된다. 따라서 위 법률 제7579호로 개정된 소득세법이 적용되는 이 사건에서는 이 사건 토지와 이 사건 주택은 이를 구분하지 않고 합하여 1개의 환산 취득가액을 산정하는 것이 관련 규정들의 개정 경위, 그 문언 내용 ・ 체계 등에 좀 더 부합하는 것으로 판단된다.", " ② 또한, 이 사건에 적용되는 시행령 제164조 제7항(이하,관련규정'이라 한다)은 이 사건 부동산과 같이 부동산 가격공시법에 의한 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택에 대하여, 환산가액규정 적용에 필요한 주택의취득당시 기준시가'를 산정하기 위한 계산식에 관하여 구체적으로 규정하고 있는데, 관련규정은 소득세법이 적용되는 주택의 양도에 대하여 환산가액규정을 적용하는 경우에 있어서는 주택의 토지 부분과 건물 부분을 따로 평가하지 않고 통합하여 평가하여 산정한 가액이취득당시 기준시가'에 해당된다는 것을 당연히 전제하고 있는 것으로 이해된다(만일, 이 사건 부동산과 같이 부동산 가격공시법에 의한 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 양도에 대하여는 2005. 7. 13. 법률 제7579호로 개정되기 전 소득세법이 정한 주택의 기준시가 산정방법처럼 토지 부분의 기준시가와 건물 부분의 기준시가를 각각 구분하여 산정하여야 한다면 관련규정이 별도로 존재할 이유는 없어 보인다).", " ③ 앞서 인용한 증거 등에 의하면, 원고의 주장과 같이 이 사건 토지와 이 사건 주택을 구분하여 환산가액규정에 따라 취득가액을 산정할 경우에 이 사건 주택의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 기간의 경과에 따라 발생하는 가치의 소모에 해당되는 감가상각의 반영 등으로 인하여 그 취득 당시 기준시가에 비하여 양도 당시의 기준시가는 낮게 평가될 수밖에 없게 되고(원고는 제1심 제2회 변론기일에 진술한2012. 11. 1.자' 준비서면에서 이 사건 주택의 취득 당시 기준시가는 OOOO원 임에 반하여, 위 주택의 양도 당시 기준시가는 OOOO원 에 불과하다고 주장하고 있다), 그에 따라 이 사건 주택의 환산취득가액은 앞서 본 환산가액 규정의 산식(= 실지양도가액 x 취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)에 따라 실지 양도가액보다 크게 산정될 수밖에 없게 되어, 일반적으로는 양도차익이 아니라 양도차손이 발생하게 되므로 실제 거래사실과 부합하지 아니한 결과가 발생할 가능성이 있다.", " ④ 한편 원고가 이 사건 처분이 위법하다는 근거로 들고 있는대법원 1997. 12. 26. 선고 97누11829 판결'은 하나의 매매계약으로 체결된 토지와 건물에 대하여 각각 별개의 방법에 의하여 그 양도차익을 산정할 수 있다고 보았지만, 이는 부동산 가격공시법의 시행에 따라 주택에 대하여 토지 가격이 포함된 개별주택가격 이 공시되면서 위와 같이 소득세법이 법률 제7579호로 개정되기 전의 사안에 불과하여, 개정된 소득세법이 적용되는 이 사건에 그대로 원용할 수는 없다 할 것이다.", ⑤ 나아가, 원고는 과세관청도 부동산 가격공시법에 따른 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택에 관하여 환산가액규정에 따른 환산 취득가액을 산정함에 있어서는 이 사건 처분과 같이 이 사건 토지와 이 사건 주택을 합하여 양도차익을 산정한 것이 아니라, 주택의 토지 부분과 건물 부분을 구분하여 양도차익을 산정하여 왔다는 취지로 주장하지만, 원고가 제출한 갑 제7, 8호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 생략)의 각 기재 등만으로는 이를 단정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 객관적 증거도 발견할 수 없다[오히려, 이 사건 처분 무렵의 과세실무는 주택의 경우에 환산가액규정을 적용함에 있어서 원고의 주장과 같이 토지 부분과 건물 부분의 기준시가를 구별하여 각각의 환산 취득가액을 산정하는 것이 아니라, 토지 부분이 포함된 개별주택가격 을 기준으로 환산 취득가액을 산정하는 것이 적법하다는 입장으로 이해된다(2011. 5. 9.자 조심2010부3604 결정, 2011. 12. 27.자 조심2011중3378 결정 참조)].

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.