토지거래허가지역내에서 미등기 양도한 경우 양도소득세 과세대상이 아님

토지거래허가지역 내에서 매매계약은 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.피고가 2008. 1. 4. 원고에게 한 양도소득세 2004년 귀속 579,780,790원, 2000년 귀속 78,336,000원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

2.소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1999. 10. 23. 김AA로부터 아래의 내용과 같이 부동산을 매수하는 계약 (이하 '이 사건 매수계약'이라 한다)을 체결하였다.

나. 원고는 계약금 및 중도금 중 100,000,000원을 김AA에게 교부하였고, 나머지 중도금은 이 사건 매수계약에 따라 2000. 1. 6. 이 사건 아파트에 관하여 김AA 명의로 소유권이전등기를 마쳐주는 방식으로 지급하였다.

다. 원고와 김AA는 이 사건 토지의 불하가 늦어짐에 따라 김AA가 원고로부터 지급 받은 중도금 중 일부인 200,000,000원을 대출을 통하여 원고에게 지급하기로 하되 그 대출 이자는 원고가 부담하고 이 사건 토지에 대한 불하절차가 완료될 경우 원고가 위와 같이 지급받은 중도금 및 잔금을 김AA에게 다시 지급하기로 하는 내용의 약정을 하였다.

라. 원고와 김AA는 2002. 3. 15. 이 사건 매수계약의 매매대금을 450,000,000원으로 감액하고, 원고가 대납한 대출금 이자 약 30,000,000원을 위 매매대금에 합산하기로 하며, 원고가 김AA로부터 받은 위 200,000,000원 중 50,000,000원을 원고가 김AA에게 반환하고, 이 사건 매수계약의 목적물에 포함되었던 ○○시 ○○읍 ○○리 95-9 토지의 소유권을 원고에게 이전해주기로 하는 내용의 약정을 하였고, 김AA는 2002. 4. 8. 위 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 김AA는 2004. 8. 27. ○○시로부터 이 사건 토지 중 ○○리 소재 토지를 불하 받아 1,686,843,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 같은 달 30. 매매대금을 모두 지급하였다.

바. 원고와 김AA는 2004. 8. 30. 원고가 이 사건 토지를 제3자에게 처분할 경우 김 AA에게 매매잔금에서 380.000.000원을 지급하고 이 사건 토지의 대부료를 원고가 부담하기로 하는 약정을 하였고, 같은 날 원고와 김AA가 공동매도인이 되어 BB인에게 이 사건 토지를 3,120,000,000원(계약금 1,886,843,000원, 잔금 1,233,157,000원)에 매도하는 계약(이하 '이 사건 매도계약'이라 한다)을 체결하였다.

사. 김AA는 2004. 11. 11. ○○시로부터 이 사건 토지 중 ○○리 소재 토지를 불하 받아 294,517,500원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 매매대금을 완납하였다.

아. 김AA는 2004. 10. 6.부터 같은 해 11. 15.경까지 사이에 BB인에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

자. 피고는 2008. 1. 4. 원고에게,① 원고가 이 사건 토지를 김AA로부터 매수하여 미등기 상태로 양도하였다고 판단하여 2004년 귀속 양도소득세 579,780,790원을 경정 고지(이하 '이 사건 토지에 대한 부과처분'이라 한다)하였고,② 원고가 이 사건 아파트를 조CC로부터 매수하여 미등기 상태로 2000. 1. 6. 김AA에게 양도한 것으로 판단하여 2000년 귀속 양도소득세 78,336,000원을 경정고지(이하 '이 사건 아파트에 대한 부과처분'이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4, 을 1, 2, 5, 9, 10호증, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 부과처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 이 사건 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정하는 토지거래허가 구역에 해당하는데, 이 사건 매도계약 및 이 사건 매수계약은 모두 토지거래허가를 받지 못하여 위 각 매매계약은 무효이고, 따라서 양도소득세의 부과대상이 되지 아니하므로, 이 사건 각 부과처분은 위법하다.

2) 피고는 원고의 이 사건 토지의 취득가액을 2,523,680,250원으로 산정하였으나, 원고가 대납한 김AA의 대출금 이자 226,4 77,000원, ○○시 ○○읍 ○○리 95-9 토지의 가액인 300,000,000원에서 개별공시지가에 따른 가액 51,976,000원을 공제한 248,024,000원은 이 사건 토지의 취득가액으로 인정되어야 한다.

3) 피고는 원고의 이 사건 아파트의 취득가액을 215,000,000원으로 산정하였는데, 원고는 이 사건 아파트를 취득한 사실이 없고, 설령 원고가 이를 취득하였다 하더라도 이는 조CC에 대한 300,0,00,000원의 대여금 반환을 담보하기 위하여 이 사건 아파트를 취득한 것이므로, 위 아파트의 양도로 발생한 차액이 없다 할 것이어서, 이 사건 아 파트에 대한 부과처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 토지거래허가지역이므로 양도소득세의 부과대상이 아니라는 주장에 관하여

가) 국토이용관리법상의 토지거래규제구역 내의 토지에 관하여 매매계약을 체결 하였더라도 그 매매계약에 관하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하였거나 당사자 사이에 토지거래허가를 받기 위한 노력이 없이 장기간에 걸쳐 방치된 상태에 이르렀다면, 토지에 관한 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 할 것이며, 매매계약이 무효인 이상 그 매매대금이 양도인에게 지급되었다 하여도 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다 할 수 없다(대법원 1997. 3. 20. 선고 95누18383 전원합의체 판결 참조). 특히 국토이용관리법상의 토지거래허가지역 내에서 의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수는 없는 것이며, 구 소득세법 제4조 제1항 제3호 및 관련규정에 의하면 양도소득에 있어 자산의 양도 라 함은 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 의미함을 알 수 있는바, 경제적인 측면에서만 양도소득을 파악하여 이득의 지배관리나 향수를 하고 있는 지위에 있는 것만 으로 양도소득이 있다고 판단하여서는 안 되는 것이다(대법원 1993. 1. 15. 선고 92누8361 판결, 대법원 2000. 6. 13. 선고 98두5811 판결, 대법원 2000. 10. 27. 선고 98 두13492 판결 등 참조).

다만, 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 매매계약이 체결되어 매매대금이 지급되고 그에 따라 소유권이전등기가 경료 되었으나 당해 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우에도, 무효가 되는 당해 매매계약에 따라 이행된 소유권이전등기의 말소 및 매매대금의 반환 등 원상회복 없이 상당기간이 경과되고, 매수인이 매도인에 대한 매매대금반환청구권을 포기함으로써 매도인의 매매대금반환채무를 면제하였다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 과세당국으로서는 그 채무변제시점을 포착하여 그 시점에 그와 같이 법률상 원인 없이 무상으로 매도인에게 귀속된 수증이익에 대하여 증여세를 과세할 수 있을 것이다.

나) 이 사건 매도계약의 효력

을 4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2002. 11. 20. 이 사건 토지가 토지거래허가지역으로 지정된 사실, 김AA와 BB인은 이 사건 토지 중 ○○리 토지의 매도와 관련하여 2004. 9. 13. 토지거래허가신청을 하였으나, 같은 달 16. 반려처분을 받았고, 이후 이 사건 토지 중 ○○리 토지의 매도와 관련하여서는 현재까지 토지거래허가신청을 하지 않은 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 토지에 대한 원고, 김AA 및 BB인 사이의 이 사건 매도계약은 확정적으로 무효가 되었고, 따라서 BB인 명의로 이전된 소유권이전등기 또한 무효라 할 것이다.

다) 이 사건 매수계약의 효력

1999. 10. 23. 김AA와 원고 사이에 이 사건 매수계약이 체결된 사실, 이 사건 토지가 2002. 11. 20. 토지거래허가지역으로 지정된 사실은 앞서 본 바와 같다. 한편, 토지거래허가 규제지역 내의 토지에 관한 매매계약체결일이 같은 법상의 규제지역으로 지정고시되기 전인 때에는 그 매매계약에 관하여 관할관청의 허가를 받을 필요가 없다 할 것이므로(대법원 1993. 11. 23. 선고 92다49119 판결 등 참조), 원고가 김AA로부터 이 사건 토지를 매수하기로 하는 내용의 이 사건 매수계약은 확정적으로 유효하다.

2) 이 사건 토지에 대한 부과처분의 적법 여부

이 사건 토지에 대한 매수계약이유효하다 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 대한 이 사건 매도계약 및 이에 기한 소유권이전등기가 모두 무효인 이상 그 매매대금이 원고에게 지급되었다 하여도 이 사건 매도계약에 따른 양도를 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 원고에게 양도소득세 과세대상으로 삼을 수 있는 양도소득이 발생하였다고 볼 수 없으므로, 결국 이 사건 토지에 대한 양도소득세 부과처분은 위법하다.

3) 이 사건 아파트에 대한 부과처분의 적법 여부

갑 8호증의 1(차용증)의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 1999. 3. 20. 조CC에게 300,000,000원을 대여하고, 조CC가 신축한 이 사건 아파트를 조CC의 동의하에 원고가 직접 매매하여 차용금을 회수할 수 있다는 약정을 하여 이 사건 아파트에 관한 처분권한을 위임받은 사실을 인정할 수 있고, 한편, 원고가 1999. 10. 23. 김AA와 사이에 이 사건 매수계약을 체결하고, 중도금 중 일부인 300,000,000원을 이 사건 아파트에 관한 소유권을 이전하여 주는 것으로 갈음하기로 하고, 이 사건 아파트에 관하여 김AA 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 사실은 앞서 본 바와 같다.

위 인정사실에 의하면, 원고는 조CC와 사이에서 이 사건 아파트의 처분에 관한 위임을 받아 대여금 회수를 목적으로 이를 김AA에게 처분한 것으로, 조CC가 이 사건 아파트에 관한 소유 명의를 김AA에게 이전하여 준 것일 뿐, 원고가 이 사건 아파트를 사실상 취득하였다가 김AA에게 이를 미등기 전매하였다고 할 수는 없으므로, 원고가 이 사건 아파트를 사실상 취득하였음을 전제로 한 이 사건 아파트에 대한 부과 처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용한다.