대전지방법원2012구합1480 (2013.06.28)

감정평가법인의 감정가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

자산가액 변동과 관련한 특별한 사정이 없음에도 동일한 감정평가법인이 10개월의 기간을 두고 동일 자산에 대하여 실시한 감정가액의 차이가 클 경우 이는 시가에 부합한다고 볼 수 없음

2013누1117 법인세부과처분취소

의료법인 AA의료재단

대전세무서장

대전지방법원 2013. 6. 28. 선고 2012구합1480 판결

2013. 9. 12.

2013. 10. 10.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2010. 12. 6. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 법인세 OOOO원의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지 기재의 'OOOO원'은 오기로 보인다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 처분의 경위

가. 원고의 지위

원고는 2000. 7. 25.부터 OO시 OO구 OO동 OO-OO에서 노인전문 요양병원을 운영하고 있는 비영리법인이다.

나. 부동산의 출연 등

원고는 2008. 12.경 그 소유의 OO시 OO면 OO리 OOO-O 대 5,726㎡ 및 그 지상건물 2동(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 출자하여 의료법인 BB의료재단(이하 '소외 재단'이라 한다)을 설립하고, 2008. 12. 24. 소외 재단에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

한편, 주식회사 CCC 감정평가법인(이하 'CCC'이라 한다)은 2008. 10. 24. 이 사건 부동산과 이 사건 부동산 내의 의료장비 및 조경수목 등에 대한 시가를 합계 OOOO원으로 감정평가한 바 있었다.

다. 피고의 법인세 부과 처분

피고는 CCC의 위 감정평가액 OOOO원을 출자 당시 이 사건 부동산의 시가로 취급하고, 위 감정평가액과 그 출자 당시 원고의 장부에 기재된 이 사건 부동산의 장부가액 합계 OOOO원의 차액 OOOO원을 고정자산 처분이익으로 보아 익금산입 하는 등으로 원고의 2008년 귀속 법인세액을 재산정한 후, 2010. 12. 6. 원고에게 2008년 귀속 법인세 OOOO원을 추가로 부과하였다(이하 '이 사건 처분' 이라 한다).

라. 전심절차의 경유

원고는 이 사건 처분에 불복하여 2011. 3. 3. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2011. 12. 30. 심판청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 3호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 당사자들의 주장

(1) 원고 주장의 요지

피고는 CCC이 이 사건 부동산을 평가한 감정가액 OOOO원을 이 사건 부동산의 시가로 인정하고 법인세를 산정하여 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 그러나 위와 같은 CCC의 감정가액은 소외 재단의 설립 허가요건을 맞추기 위하여 그 감정가액을 임의로 증액한 것에 불과하므로, CCC의 이 사건 부동산에 대한 감정가액 OOOO원은 이 사건 부동산의 정당한 시가로 볼 수 없다.

오히려 감정평가사 신DD은 2009. 8. 24. 이 사건 부동산의 감정가액을 OOOO원으로 평가하였고, 감정평가사 안EE은 제1심 법원의 감정촉탁에 따라 실시한 시가감정에서 이 사건 부동산의 감정가액을 OOOO원으로 평가하는 등 CCC의 감정가액이 적정하게 객관적 교환가치를 반영하지 못하였음을 보여주고 있다.

결국 피고가 CCC의 위 감정가액이 이 사건 부동산의 객관적 교환가격을 적정하게 반영하였는지 여부를 심사하지 아니한 채 이를 그대로 시가로 인정하고, 이에 근거하여 법인세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고 주장의 요지

제1심 법원의 촉탁에 따라 이 사건 부동산을 평가한 감정평가사 안EE의 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 볼 수 없고, 오히려 CCC 의 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로 어떠한 하자도 없는 감정 가액이므로, 이에 기초한 이 사건 처분은 적법하다.

설령 원고의 주장과 같이 제1심 법원의 촉탁에 따라 이 사건 부동산을 평가한 감정평가사 안EE의 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로 인정할 수 있다고 하더라도, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상속세및증여세법 시행령'이라 한다) 제49조 제1항 제2호에 의하여 CCC의 감정가액과 안EE의 감정가액의 평균액인 OOOO원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 관련 법리

구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상속세및증여세법'이라 한다) 제60조 제1항 본문은 "이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다"라고 규정하고 있고, 제60조 제2항은 "제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용・공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다"고 규정하고 있다.

한편, 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항은 "법 제60조 제2항에서 '수용・공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것'이라 함은 평가기준일 전 6월부터 상속세 과세표준 신고 또는 증여세 과세표준 신고의 기간 중 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다"라고 규정하면서, 제1호 본문에서 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을, 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을, 제3호에서 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액을 들고 있다.

위와 같은 구 상속세및증여세법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용・공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니므로, 위 규정의 위임에 의한 구 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다(대법원 2001. 8. 21.선고 2000두5098 판결 참조).

또한 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로, 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005. 9. 30.선고 2004두2356 판결 참조). 다만, 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다(대법원 2003. 5. 30.선고 2001두6029 판결 참조).

그러므로 이 사건 부동산에 대한 감정가액들이 객관적으로 합리적인 방법에 의하여 평가된 가액인지에 관하여 살펴본다.

(2) 인정사실

(가) 이 사건 부동산의 시가에 대하여는 CCC이 2008. 10. 24.에, FF감정평가사사무소(이하 'FF감정'이라 한다)가 2009. 8. 24.에 각 감정평가를 시행한 바 있고, CCC과 FF감정의 위 각 감정평가는 모두 동일한 감정평가사인 신DD에 의해 이루어졌다. 한편 제1심 법원의 촉탁에 따라 GG감정평가사무소(이하 'GG감정'이라 한다)의 감정평가사 안EE도 2013. 1. 10. 이 사건 부동산에 대한 감정평가를 시행하였다.

(나) 위 세 건의 감정평가 내용을 요약・종합하면 다음 표의 기재와 같다.

CCC(신DD)

FF감정(신DD)

GG감정(안EE)

평가서 작성일

2008. 10. 24.

2009. 8. 24.

2013. 1. 10.

평가 기준일

2008. 10. 16.

2009. 8. 21.

2008. 12. 12.

평가 목적

자산 실사 목적

담보 목적

제1심 법원 감정 촉탁

평가 방법

토지

비준평가 방법 적용

- 비교표준지 : OO시 OO면 OO리 OOO-O 대 1,379㎡

- 평가선례 : OO시 OO면 OO리 OOO-O 대, OOO-O 대

- CCC와 동일

비준평가 방법 적용

- 비교표준지 : OO시 OO면 OO리 OOO-O 대 1,379㎡

- 평가선례 : OO시 OO면 OO리 OOO-O 대, OOO-O 대, OOO-O 대, OOO-O 대, OOO-O 대, 및 이 사건 토지에 대한 4개의 기존 감정평가 중 이 사건 토지에 대한 대전지법 천안지원 2004타경16968, 대전지법 천안지원 2007타경6962 경매감정을 평가선례로 채택

건물 및 인테리어 설비

- 복성식 평가 방법 적용

- 건물의 재조달원가를 산정하고, 경제적 내용년수(50년)와 경과년수(10년)에 따른 잔존가치율(80%)을 적용하여 건물의 단가를 결정하였음

- 인테리어 설비는 규모에 따르는 비용을 감안하고 현재까지 진척되어 지급된 비용을 감안하여 평가(건물가액과 별도로 평가)

- 복성식 평가 방법 적용

- 인테리어(건물용도 : 병원)를 감안하여, 한국감정원의 건물신축 단가표상 표준단가(2008년)를 적용하여 재조달원가 산정

- 경제적 내용년수(50년)와 경과년수(11년)에 따른 잔존가치율(78%)을 적용하여 건물의 단가를 결정하였음

- 원가법으로 평가하되, 관찰감가법을 병용

- 한국감정원의 건물신축단가표상 표준단가(2008년)를 적용하여 건물의 재조달원가를 산정하고, 경제적 내용년수(50년)와 경과년수(10년)에 따른 잔존가치율(80%)을 적용하여 건물의 단가를 결정하였음

- 인테리어 설비는 노인요양병원으로의 용도변경을 의미하는 것이므로, 재조달원가 산정시 병원 용도로 반영하면 되는 것이므로 별도로 구분하여 평가하는 것은 불필요(건물에 포함하여 평가)

수목

- 수종, 수령, 관리상태, 상품화 가능여부 기타 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 수목의 가격을 산정

- 당해 토지에 존재하는 조경 이외에 자생하는 나무 및 잔디 등도 평가에 포함

- 미평가

- 수목의 수종, 수량, 규격, 수형, 제반 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 평가

- 자생수목을 평가에서 제외

의료장비

- 장비구입에 따라 실제 소요된 경비를 적용하여 평가

- 미평가

- CCC 감정가액 인용

감정가액

토지

OOOO

OOOO

OOOO

건물(인테리어 포함)

OOOO

-

OOOO

수목

OOOO

-

OOOO

의료장비

OOOO

OOOO

OOOO

합계

OOOO

OOOO

OOOO

[인정근거] 갑 16호증, 을 2, 3호증의 각 기재, 제1심 증인 신DD의 일부 증언, 제1심 법원의 안EE에 대한 시가감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

(3) 이 사건 부동산에 대한 각 감정가액의 적정성에 대하여

(가) 먼저, CCC(신DD)의 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있는지에 관하여 본다.

위 인정사실과 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① CCC과 FF감정의 감정평가가 모두 통일한 감정평가사인 신DD에 의해 시행되었고, 시간적으로도 10개월 밖에 차이가 나지 않으며, 그 사이 특별한 사정 변경이 없음에도, 그 평가결과에 큰 차이를 보이고 있는 점, ② 특히 토지의 감정가액의 경우 비교표준지 및 평가 선례 등이 모두 동일함에도 불구하고 특별한 설명 없이 기타 요인에 따른 보정률을 달리한 결과 토지가액이 최초 감정가액인 OOOO원에서 OOOO원(최초 감정가액 대비 20%)이 감액된 OOOO원으로 평가한 점, ③ 감정평가사 신DD은 제1심 법원에서 증인으로 출석하여 담보 목적으로 감정하는 경우 자산 실사 목적의 감정보다 보수적으로 감정하기 때문에 감정 가액의 차이가 발생하였다는 취지로 증언하였으나, 그러한 사정만으로 위와 같은 감정 가액에 큰 차이가 발생한 것을 합리적으로 설명하기는 어렵다고 보이는 점, ④ 또한 건물에 대한 감정평가를 하면서 건물의 용도(병원)를 고려하지 아니한 채 재조달원가를 산정한 것으로 보이고, 더욱이 병원으로 용도변경하기 위하여 진행된 인테리어 공사와 관련하여 표준단가에 의하지 아니한 채 감정을 의뢰한 원고측이 산정한 인테리어 공사비용을 참작한 것으로 보이는 점, ⑤ 수목에 대한 감정평가액을 OOOO으로 산정하였는데, 위 수목에 대한 감정평가내역에는 자생수목 등에 대한 감정가액도 포함 되어 있었으며, 자생수목 중 특히 참나무에 대한 평가액만도 OOOO원에 이르는 점 등을 종합하여 보면, CCC의 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법에 의하여 평가된 가액으로 보기는 어렵다.

(나) 다음으로, FF감정(신DD)과 GG감정(안EE)의 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있는지에 관하여 본다.

복수의 감정기관의 감정평가가 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정 결과에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 취신하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 참조).

한편, 위 인정사실과 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉 ① 토지의 감정가액을 산출함에 있어, FF감정(신DD)의 감정평가에 비하여 GG감정(안EE)의 감정평가는 개별요인 관련 조건을 가로조건, 접근조건, 환경조건 획지조건 행정적 조건 기타조건으로 세분하고 항목별로 비교표준 지와의 관계를 자세히 분석하여 그 격차율을 산정하고 있고, 평가선례를 이용한 격차율과 거래가능가격 수준을 이용한 격차율 등을 고려하여 기타 요인에 따른 보정률을 산정하는 등 그 산출된 감정평가액이 보다 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것으로 보이는 점, ② 건물의 감정가액을 산출함에 있어, GG감정(안EE)의 감정평가는 한국감정원의 건물신축단가표상 표준단가 중 건물의 용도 및 규모(5층 이하)를 고려하여 재조달 원가를 적용하고, 지하층의 경우 위생설비와 급배수설비 등 부대설비와 주요 사용자재 및 실내마감 등을 고려하여 보정단가를 적용하였으며, 건물신축단가표의 산정기준일과 가격시점의 시간적 불일치로 인한 시점 수정치를 적용하는 등 FF감정(신DD)보다 적정한 재조달원가를 산정하여 적용한 것으로 보이는 점, ③ FF감정(신DD)의 감정평가는 그 평가목적이 단지 이 사건 부동산의 담보물로서의 가치평가를 위한 것인데 비하여, GG감정(안EE)의 감정평가는 제1심 법원의 감정촉탁에 의하여 이 사건 부동산의 출연 당시의 객관적인 시가를 산출하기 위한 목적에서 이루어진 것인 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정을 종합하여 고려하면, 이 사건 부동산에 대 한 위 각 감정기관의 감정평가액 중 GG감정(안EE)의 감정가액인 OOOO원은 보다 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 산출된 가액으로서 이 사건 부동산의 출연 당시 시가에 가장 근접한 감정평가액으로 봄이 상당하다.

(4) 소결

따라서 이 사건 부동산의 시가는 위와 같이 GG감정의 감정평가사 안EE에 의하여 평가된 감정가액 OOOO원으로 봄이 상당한바, 이와 반대의 견지에서 CCC(신DD)의 감정가액 OOOO원을 이 사건 부동산의 출연 당시 시가로 보고 원고에게 법인세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나아가 GG감정(안EE)의 감정가액이 이 사건 부동산의 시가로 인정되는 이상, GG감정(안EE)의 감정가액과 CCC(신DD)의 감정가액의 평균액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수는 없으므로, 피고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 피고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.