국세청 심사양도2010-0322 (2011.02.25)

단순교환에 불과하여 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익 산정은 적법함

교환계약 체결의 경위와 내용에 비추어 단순교환에 불과하여 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 양도가액은 기준시가에 의할 수 밖에 없고 이 같은 경우 취득가액도 기준시가에 의하여야 할 것임

소득세법 제114조

2011구합5903 양도소득세부과처분취소

최AA

성남세무서장

2012. 7. 19.

2012. 8. 16.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 8. 10.(소장에 기재된 2009. 9. 30.은 오기임이 명백하다) 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2009. 5. 8. 김BB과 사이에， 원고 소유의 동두천시 OO동 000 대 1，628㎡ 및 그 지상 'AAA궁전' 모텔 건물(이하 '이 사건 1 부동산'이라고 한다)과 김BB 소유의 남양주시 진접읍 OO리 000 답 383㎡， 같은 리 000 답 998㎡， 같은 리 000 답 1，002㎡， 같은 리 산000 임야 2，312㎡(이하 '이 사건 2 부동산'이라고 한 다)를 교환하기로 하는 계약을 체결하였는데(이하 '이 사건 교환계약'이라고 한다)， 그 교환계약서의 특약사항에는 '세무신고 및 등기는 매매로 한다(원고의 물건은 000원， 김BB의 물건은 000원으로 신고한다)'라고 기재되어 있다.

나. 원고와 김BB은 2009. 5. 15. 위 교환계약에 따라 이 사건 1 부동산에 관한 사업장포괄양도양수계약을 체결하였는데， 그 계약서에는 원고가 김BB에게 이 사건 1부동산을 000원에 매도하되， 그 대금지급과 관련하여 '매도대금 중 000원 은 김BB이 이 사건 1 부동산에 관한 대출금 000원을 승계하고， 나머지 금액은 지급한다'고 기재되어 있다.

다. 원고는 2009. 5. 14. 이 사건 1 부동산에 관하여 김BB에게 소유권이전등기를 해 주었으나， 이 사건 2 부동산에 관한 소유권이전등기의 이행과 관련하여 김BB과 분쟁이 생기는 바람에 김BB을 상대로 의정부지방법원 2010가합5196호로 그 소유권 이전등기를 청구하는 소송을 제기하였고， 2010. 11. 26. 위 법원으로부터 승소판결을 받아 2011. 7. 7. 위 판결에 기하여 이 사건 2 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤 다.

라. 원고는 2009. 7. 말경 피고에게 이 사건 1 부동산의 양도가액을 000원，취득가액을 000원，과세표준을 0000원으로 신고하고，그에 따른 양도소득세 000원을 납부하였다.

마. 이에 대하여 피고는， 이 사건 1 부동산의 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제114조 제7항，같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제4호의 규정에 의하여 기준시가에 따라 양도가액을 000원， 취득가액을 000원으로 보고 양도차익을 산정하여 2010. 8. 10. 원고에게 2009년도 귀속 양도소득세 000원을 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

바. 원고는 이에 불복하여 2010. 1l. 5. 국세청에 이 사건 처분에 대한 심사청구를 하였으나，국세청장은 201l. 2. 25. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제4， 5， 12호증，을 제1 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지변호 포함， 이하 같다)， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

① 이 사건 교환계약 체결 당시 이 사건 1 부동산에 채무액 000원의 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 이 사건 1 부동산의 가액을 000원으로 하고， 위 근저당권 채무는 김BB이 인수하되 이 사건 2 부동산을 000원으로 평가하여 교환계약을 체결하였으므로，이 사건 1 부동산에 대한 양도소득세는 실지거래가액에 따라 취득가액 000원， 양도가액 000원으로 보고 산정하여야 한다.

② 이 사건의 경우 소득세법 시행령 제176조의2 제1항의 추계결정요건에 해당하지 않으며， 이에 해당한다고 하더라도 이 사건 소송절차에서 공신력 있는 감정기관에 의뢰하여 감정한 양도당시의 시가인 000원을 양도가액으로，취득가액은 실지취득가액인 000원으로 보고 양도소득세를 산정하여야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 교환계약에서 정한 매매대금이 실지거래가액인지 여부

(가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로，거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만， 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결，1997. 2. 11. 선고 96누860 판결， 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결， 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결 등 참조).

(나) 이 사건으로 돌아와 살피건대， 앞서 본 사실에 의하면， 원고와 김BB은 이 사건 각 부동산을 교환하면서 그 시가를 감정하는 등의 절차를 거친 바 없고， 단지 당사자 사이에 임의로 이 사건 1 부동산의 가액을 000원으로， 이 사건 2 부동산의 가액을 000원으로 정하고， 그 차액은 김BB이 이 사건 1 부동산에 관한 근저 당권의 피담보채무를 인수하는 방법으로 정산하기로 한다는 내용의 사업장포괄양도양수계약서를 작성하였음을 알 수 있는바， 이와 같은 교환계약 체결의 경위와 내용에 비추어 이 사건 교환은 단순한 교환에 불과하여 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없고， 따라서 이 사건 교환계약서나 사업장포괄양도양수계약서에 기재된 000원을 실지양도가액으로 볼 수 없으며，달리 실지양도가액을 확인할 만한 자료도 없으므로， 이 사건 1 부동산에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액은 소득세법 제114조 제7항， 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하여 추계결정함이 상당하다.

(2) 이 사건 1 부동산에 관한 양도소득세액의 추계결정방법

(가) 소득세법 제114조 제7항， 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정내용에 따르면， 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는，① 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액，② 양도일 또는 취득일 전 후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙 성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3 월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액，③ 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액，④ 기준시가의 순서대로 적용하여 산정한 가액에 의하여 양도소득세를 추계결정 하여야 한다.

(나) 원고는 위 ② 항의 감정가액에는 이 사건 1 부동산에 관한 이 법원의 감정인 이FF의 시가감정결과도 포함된다는 취지로 주장하나， 소득세법 제176조의2 제3항 각 호는 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 적용되는 가액에 관하여 한정적인 열거 형식으로 규정하고 있을 뿐만 아니라，원고가 주장하는 바와 같이 과세처분 취소소송 과정에서 나온 소급감정 결과를 양도소득세 산정의 기초로 하는 것을 제한 없이 허용하면 감정가액이 과세관청이 인정 한 양도가액과 일치하지 않는 이상 과세관청으로서는 감정결과에 따라 양도소득세를 경정해야 하므로 법적안정성을 현저히 해치는 결과가 되는 점까지 고려하면， 위 시행 령 규정에서 추계결정의 근거가 될 수 있는 감정가액은 '양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것'에 한정된다고 할 것이므로， 이에 반하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

(다) 따라서， 이 사건 1 부동산에 관한 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 양도가액은 기준시가에 의할 수밖에 없고， 이와 같이 양도가액을 기준시가를 적용하여 산정하는 경우 취득가액도 기준시가에 의하여야 할 것인바，이와 같은 방법으로 계산된 양도가액 및 취득가액을 기초로 양도소득세액을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면， 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이

판결한다.