조심2011부2644 (2011.11.21)

교환거래에 있어 실지양도가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익 산정한 것은 적법함

교환 당시 시가감정을 거치지 아니하였을 뿐만 아니라 매매계약서와 메모에 기재된 교환부동산의 가액이 일관되지 아니하고 부과처분 후 이루어진 소급감정평가에 의하더라도 실지양도가액이라고 주장하는 가액과 큰 차이가 있는바 교환대상인 각 부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함

2012구합199 양도소득세부과처분취소

이AA

제주세무서장

2012. 9. 26.

2012. 10. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 5. 1. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 별지1 제1의 가 내지 라 바항 기재 각 부동산을 매수하여 1997. 3. 28.

그 소유권이전등기를 마쳤고， 별지1 제1의 마항 기재 건물을 신축하여 2001. 10. 9. 그 소유권보존등기를 마쳤다(이하 별지1 제1항 기재 각 부동산을 '이 사건 각 부동산'이라고 한다).

나. 원고는 2008. 8.경 김BBB와 사이에， 이 사건 각 부동산과 김BBB 소유의 별지1 제2의 가， 나항 기재 각 부동산 및 김BBB의 처인 우CC 소유의 별지1 제2의 다， 라항 기재 각 부동산(이하 별지1 제2항 기재 각 부동산을 '교환부동산'이라고 한다)을 교환하였으며， 김BBB 또는 우CC으로부터 000원을 지급받았다.

다. 원고는 2008. 10. 31. 피고에게 이 사건 각 부동산의 취득가액을 000원， 양도가액을 000원으로 산정하여 양도차익이 존재하지 아니하므로 납부할 양도소득세가 없다는 취지로 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

라. 피고는 2011. 5. 1. 원고에게 '실지조사 결과 원고가 신고한 위 양도가액 및 취득 가액을 설지거래가액으로 보기 어렵다'는 이유로 이 사건 각 부동산의 기준시가를 기 초로 양도차익(양도가액 000원， 취득가액 000원)을 산정하여 2008년 귀속 양도소득세 000원을 경정 ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

마. 원고는 이에 불복하여 2011. 7. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였으나， 2011.

11. 21. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1 내지 4， 6， 7， 9호증， 을 제1 내지 4호증(각 가지번 호 붙은 서증 포함)의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 김BBB와 최종적으로 이 사건 각 부동산의 가액을 합계 000원으로， 교환부동산의 가액을 합계 000원으로 평가하여 교환하였고， 김BBB로부터 그 차액인 000원을 지급받았는바 비록 원고와 김BBB가 2008. 8. 10.자 부동산매매계약서에 이 사건 각 부동산의 가액을 합계 000원(2008. 8. 10.자 부동산매매 계약서에 기재된 '000원'은 '000원'의 오기이다)으로， 교환부동산의 가액을 합계 000원으로 기재하였으며， 이 사건 각 부동산 및 교환부동산에 관하여 시가감정을 거치지 아니하였다고 하더라도， 소득세법에 교환할 때에 반드시 시가감정을 하도록 규정되어 있지 아니하고， 원고가 제3자에게 교환부동산을 그 취득가액 상당액으로 매도하였음에 비추어 이 사건 각 부동산의 실지양도가액은 000원이라고 볼 수 있다. 그런데도 위 실지거래가액이 아닌 기준시가를 기준으로 이 사건 각 부동산에 대한 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지2 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고와 김BBB， 우KK 명의의 2008. 8. 10.자 부동산매매계약서(을 제4호증)에 '원고는 김BBB， 우CC에게 이 사건 각 부동산(별첨 부동산 목록에 별지1 제1의 마항 기재 건물은 기재되어 있지 않으나， 이는 착오로 누락된 것으로 보인다)을 이전하고， 김BBB， 우CC은 원고에게 교환부동산을 이전함과 아울러 현금 000원을 지불 한다'고 기재되어 있으며， 그 특약사항란에는 '원고의 부동산은 000원， 김BBB，우CC의 부동산은 서귀포 건물 및 제주시 건물 각 000원으로 신고하여 등기 하되， 변동시 협의금액으로 한다'고 기재되어 있다.

(2) 그 후 원고와 김BBB는 이 사건 각 부동산 및 교환부동산에 대한 부동산매매계약서를 작성하면서 그 각 부동산매매계약서(갑 제4호증의 l 내지 4)에 이 사건 각 부동산 중 별지l 제1의 가， 나， 라， 마항 기재 각 부동산의 매매대금을 000원으 로， 별지l 제1의 다， 바항 기재 각 부동산의 매매대금을 000원으로， 교환부동산 중 별지1 제2의 가， 나항 기재 각 부동산의 매매대금을 000원으로， 별지1 제2 의 다， 라항 기재 각 부동산의 매매대금을 000원으로 각 기재하였다.

(3) 세무조사 과정에서 발견된 원고측 작성의 메모(을 제7호증)에는 이 사건 각 부동산 의 양도가액이 000원으로， 교환부동산의 양도가액이 서귀포 부동산 000 원， 제주시 부동산 000원 합계 000원으로 각 기재되어 있다.

(4) 원고와 김BBB가 위와 같이 교환계약을 체결할 당시 이 사건 각 부동산 및 교환부동산에 관하여 시가감정을 하지는 아니하였다. 또한 원고 및 김BBB가 작성한 각 확인서(을 제5， 6호증)에는 '원고가 조카인 임LL에게 이 사건 각 부동산을 매도하기로 하고 매매계약서를 작성하기 위하여 공인중개사인 김BBB와 함께 원고의 집에 갔다가 임통철과의 매매계약이 이루어지지 아니하여 김BBB와 사이에 즉흥적으로 이 사건 각 부동산과 교환부동산을 교환하기로 하면서 부동산매매계약서를 작성하였다'고 기재 되어 있다.

(5) 원고와 김MM 명의의 2009. 10. 5.자 별지1 제2의 다， 라항 기재 각 부동산에 대한 부동산매매계약서(갑 제5호증의 1)에는 그 매매대금이 000원으로 기재되어 있고， 원고와 박NN 명의의 2010. 11. 16.별지1 제2의 가， 나항 기재 각 부동산에 대한 부동산매매계약서(갑 제5호증의 2)에는 그 매매대금이 000원으로 기재되어 있다.

(6) 주식회사 OO감정평가법인 경기북부지사가 원고로부터 소급 감정을 의뢰받아 2011. 5. 19. 작성한 감정평가서에는 2008. 9. 24. 당시 이 사건 각 부동산의 평가가액이 000원으로 기재되어 있다.

[인정근거] 갑 제3 내지 5， 7， 8호증， 을 제2 내지 7호증(각 가지번호 붙은 서증 포함) 의 각 기재， 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의마하는데(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판 결 참조)， 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만， 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다 (대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결， 대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조)

(2) 위와 같은 법리에 비추어 살피건대， 앞서 본 바와 같이 원고와 김BBB가 교환 당시 시가감정을 거치지 아니하였을 뿐만 아니라， 각 매매계약서와 메모에 기재되어 있는 이 사건 각 부동산 및 교환부동산의 가액이 일관되지도 아니하고， 이 사건 처분 후 원고의 의뢰로 이루어진 소급 감정평가에 의하더라도 교환 무렵인 2008. 9.경 이 사건 각 부동산의 가액은 000원으로서 원고가 이 사건 각 부동산의 설지양도가액이라고 주장하는 000원과 큰 차이가 있는바， 이 사건 각 부동산의 실지양도가액은 확인할 수 없다고 보아야 한다.

(3) 이러한 경우 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제114조 제7항， 소득세법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전 의 것) 제176조의2 제1항， 제3항에 따라 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액， 위 기간 내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 신빙성 있는 감정가액의 평균액， 또는 기준시가를 순차로 적용하여 양도가액을 산정하여야 하는데， 원고가 김MM， 박NN에게 교환부동산을 매도하면서 그 각 계약서에 매매대금을 합계 000원 으로 기재하였다고 하더라도， 이를 이 사건 각 부동산과 통일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례에 해당한다고 보기에 부족하고， 달리 이 사건 각 부동산의 양도일 전 후 3개월 이내에 이 사건 각 부동산과 통일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있다거나， 양도일 전후 3개월 이내에 이 사건 각 부동산에 대하여 2 이상의 감정평가 법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있다고 볼 아무런 증거가 없다.

(4) 나아가 소득세법 제100조 제1항은 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래 가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고， 양도가액을 기준시가에 의 하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있으므로， 결국 이 사건 각 부 동산에 대한 양도소득세를 산정할 때에 양도가액 및 취득가액은 모두 기준시가에 의하여 산정하여야 한다.

(5) 따라서 이 사건 각 부동산의 기준시가에 의하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.