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대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결
[토지수용재결처분취소등][공1994.3.15.(964),838]
판시사항

가. 수용대상토지의 보상액 산정에 있어서 인근유사토지의 정상거래가격을참작할 수 있는 경우

나. 인근유사토지의 정상거래가격의 의미 및 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다는 점에 대한 입증책임

다. 재개발사업을 사업시행지구별로 분할 시행하는 경우 각 지구별사업이 별개의 사업인지 여부

라. 수용보상액 감정평가서의 가격산정요인 설시 정도

판결요지

가. 구 토지수용법(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조제2항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙(1989.12.31.자 건설부령 제460호) 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.

나. 인근유사토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상토지의 인근에 있는 지목 등급 지적 형태 이용상황 용도지역 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 하고, 그와 같은 인근유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다.

다. 인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있다.

라. 토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다.

원고, 상고인 겸 피상고인

원고 소송대리인 변호사 신만중

피고,피상고인 겸 상고인

중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 민경택

주문

상고를 각 기각한다.

상고비용은 상고인 각자의 부담으로 한다.

이유

1. 원고의 상고이유를 본다.

가. 표준지의 선정에 관하여

원심판결은 그 이유설시에서, 이 사건 토지에 대한 적절한 표준지는 (주소 1 생략) 대지로서 이 표준지에 대하여 건설부장관이 1991.1.1.을 기준일로 하여 공시한 공시지가는 평방미터당 금 14,500,000원이라고 하면서도, 지역요인 및 개별요인의 품등비교를 함에 있어서는 또 다른 표준지인 (주소 2 생략) 대지와 비교를 한 원심감정인의 품등비교를 그대로 채용하고 이 사건 토지의 평방미터당 적정가격을 산출함에 있어서 평방미터당 공시지가도 (주소 1 생략) 대지의 공시지가가 아닌 (주소 2 생략) 대지의 공시지가인 평방미터당 금 14,700,000원을 기준으로 시점수정치와 품등비교치를 차례로 적용하는 방식으로 하였는바, 기록에 대조하여 살펴볼 때 이는 원심이 표준지를 (주소 2 생략) 대지로 선정하면서도 다만 그 표시를 (주소 1 생략) 대지로 잘못하였음이 명백하다 할 것이어서 이는 판결경정사유가 된다 할 것이고, 이와 같은 경우에는 판결경정절차를 통하여 시정할 수 있을 뿐 상고로 다툴 성질의 것은 아니라 할 것이므로(당원 1993.7.13.선고 92누15222 판결 참조), 논지는 결국 이유없음에 돌아간다.

나. 인근유사토지의 정상거래사례 참작에 관하여

구토지수용법 제46조 제2항(1991.12.31.법률 제4483호로 개정되기 전의 것), 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제9조, 제10조, 감정평가에 관한 규칙(1989.12.31.자 건설부령 제460호) 제17조 제1항 제6항등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다고 할 것이고(당원 1992.10.27.선고 91누8562 판결 참조), 한편 "인근유사토지의 정상거래가격"이라고 하기 위해서는 대상토지의 인근에 있는 지목 등급 지적 형태 이용상황 용도지역 법령상의 제한등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 한다 할 것이며(당원 1992.2.25.선고 91누2397 판결 참조), 나아가 그와 같은 인근유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 그 입증책임이 있다고 할 것이다.

그런데 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 수용대상토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 원심감정인이 인근유사토지의 거래사례로 보아 기타사항으로 참작한 (주소 3 생략) 대지의 매매사례는 이 사건 사업으로 인한 개발이익이 포함되지 아니하였다고 단정하기 어렵고, 이 사건 토지와 지적, 형태, 위치등에 있어서 차이가 있어 인근유사토지의 정상거래사례로 보기 어렵다 하여 동인의 감정평가 중 그 부분의 감정결과를 채용하지 아니하고 나머지 감정결과만을 믿어 보상액을 산정하였다.

기록에 비추어 볼 때 우선 위 거래사례토지와 이 사건 토지 사이에 지적, 형태, 위치등에 있어 별다른 차이가 있는 것으로 보여지지 아니하므로 원심이 그러한 차이점이 있음을 들어 인근유사토지의 정상거래사례로 볼 수 없다고 설시한 점은 잘못이라 하겠다.

그러나, 한편 기록에 의하면 이 사건 토지와 위 거래사례토지는 모두 1973.9.6.서린재개발구역으로 지정되었다가 1976.4.7. 그 사업계획결정에 의하여 이 사건 토지는 서린구역 제6재개발지구로, 거래사례토지는 서린구역 제12재개발지구로 각 지구지정을 받았으며, 위 서린구역 제6재개발지구에 대해서는 피고 스타다스터산업주식회사가 1988.11.28. 재개발사업시행인가를 받아 그 사업시행에 착수하였고, 위 서린구역 제12재개발지구에 대해서는 소외 주식회사 영풍이 1983.1.3. 재개발사업시행인가를 받아 사업시행에 착수하였음을 알 수 있는바, 위 거래사례는 이 사건 토지가 속한 서린 제6재개발지구에 대한 사업시행이 인가된 1988.11.28. 이후에 이루어진 인근에 있는 토지에 관한 것이어서 여기에는 위 사업에 따른 개발이익이 포함되지 아니하였다고 단정하기 어렵다 할 것이니, 그 점만으로도 위 거래사례는 인근유사토지의 정상거래사례로 삼기에 부적절한 것으로 인정하기에 충분하다 할 것이므로, 결국 원심이 위 거래사례를 배척하고 보상액을 산정한 조치는 정당한 것이라 할 것이고, 원심판결 중 위에서 본 것과 같은 일부 설시상의 잘못은 판결결과에 영향이 없는 것이라 할 것인즉, 원심판결에 소론이 지적하는 바와 같은 법리오해나 심리미진 또는 채증법칙위배등의 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 특히 이 사건에 있어서 위 거래사례토지는 서린구역 제12재개발지구에 속하는 것으로서 수용대상토지에 대한 개발사업인 서린구역 제6지구 재개발사업과는 전혀 별개의 사업이므로 그 거래사례가격에 제12지구 재개발사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있다 하더라도 이를 이유로 그 가격의 참작을 배제할 것은 아니라는 취지의 주장을 하고 있는바, 인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우에 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있음 은 소론이 지적하는 바와 같다 할 것이나, 한편 원심판결 이유를 기록에 대조하여 살펴볼 때 원심판결의 이유설시에는 다소 미흡한 점이 있기는 하지만, 요컨대, 원심은 서린구역 제12지구 재개발사업을 이 사건의 당해 사업인 서린구역 제6지구 재개발사업과 동일한 사업으로 보았거나 또는 그와 다른 사업으로 보면서도 그 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례도 배제되어야 한다는 취지의 판단을 한 것이 아니라, 당해 사업인 서린구역 제6지구 재개발사업으로 인한 개발이익이 인근에 있는 위 거래사례토지에 반영된 것으로 보아 이를 배제한다는 취지의 판단을 한 것으로 볼 수 있다 할 것이고, 원심의 그러한 조치는 위 법리에 배치되지 아니한다 할 것이어서 결국 위 논지 역시 이유없음에 귀착된다 할 것이다.

논지는 또 원심이 위 서린구역 재개발지구지정 및 사업시행인가경위등에 관한 원심판시와 같은 피고의 주장에 대해 원고가 이를 자백한 것으로 인정한 조치를 탓하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 기록에 나타난 증거들에 의해 그러한 사실들이 모두 그대로 인정되므로 설사 원심의 그와 같은 판시에 소론이 지적하는 바와 같은 잘못이 있다 할지라도 그로 인해 판결에 영향을 미친 것이라고 할 수는 없을 것이다. 논지 역시 이유 없다.

다. 기타 보정요인의 참작에 관하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이의재결의 기초가 된 감정의 하나인 대한감정평가법인의 감정평가에서는 1990년도의 이 사건 토지 일대의 지가변동율이 종로구 상업지역의 지가변동율에 비하여 상대적으로 높은 점을 감안하여 기타요인으로 8%의 보정율을 적용하였으나 위와 같은 1990년도의 이 사건 토지 일대의 지가변동율의 상대적 우세는 당해 사업의 영향으로 인한 것으로 볼 것이어서 이를 기타요인으로 보정하는 것이 적절치 않다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 채증법칙위배나 석명권불행사의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 피고들의 상고이유를 본다.

가. 품등비교에 관하여

토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다 (당원 1993.9.14. 선고 93누3318 판결 및 1992.9.14. 선고 91누8722 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가는 지역요인 및 개별요인등의 품등비교를 함에 있어서 그 각 요인들이 구체적으로 어떠하고 가격형성에 어떠한 영향을 미치는지를 명시하지 아니하여 위법하고, 원심이 보상액 산정의 기초로 삼은 원심감정인 소외인의 감정평가는 지역요인 및 개별요인을 비교함에 있어 가격산정요인을 구체적으로 특정, 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 충분히 알 수 있게 되어 적법한 것이라고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 인정과 판단은 위 법리에 따른 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같이 보상액 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그리고 이의재결의 기초가 된 감정기관의 감정평가에 위와 같은 품등비교 방법상의 잘못이 있는 한 그 품등비교율에 있어서 원심감정인의 감정평가와 근소한 차이가 있는데 불과하다 하여 그것이 잘못이 아니라고 할 수 없고, 나아가 설사 그러한 비교율의 차이를 소론과 같이 평가자의 주관적인 평가관의 차이에서 생기는데 불과한 것으로 본다 하더라도 그 각 감정평가 중 어느 것을 취신하는가 하는 것은 사실심법원의 재량에 속한다고 할 것이므로(당원 1993.6.29.선고 92누14779 판결 및 1993.8.27.선고 93누5987 판결등 참조), 같은 취지에서 원심이 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가를 배척하고 원심감정인의 감정평가를 채택한 조치에 소론이 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

나. 표준지의 선정에 관하여

논지는, 원심판결이 이 사건 토지에 대한 표준지로는 (주소 1 생략) 대지가 적절하고 그 공시지가는 평방미터당 금 1,450만원이라고 하면서도 그 구체적인 지가계산 근거에서는 이와 다른 표준지의 공시지가 및 품등비교치를 적용한 것은 잘못이라는 취지이나, 원심판결에 표준지의 표시에 오류가 있음이 명백하여 그러한 잘못은 판결경정절차를 통하여 시정할 수 있을 뿐 상고로 다툴 성질의 것이 아니라는 점은 앞서 원고의 상고이유에 대한 판단에서 본 바와 같으므로 논지는 이유 없다.

3. 그러므로 원고와 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 각 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김주한(재판장) 배만운 김석수 정귀호(주심)

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심급 사건
-서울고등법원 1993.4.14.선고 91구27350