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판시사항
[1] 토지에 대한 적정한 수용보상액의 산정방법 및 감정평가서의 가격산정요인 설시 정도
[2] 수용대상 토지의 보상액 산정에 있어서 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우
[3] 토지수용의 손실보상액 산정시 참작할 수 있는 "인근 유사토지의 정상거래가격"의 의미
[4] 토지수용 보상액을 산정함에 있어 인근 유사토지의 정상거래가격으로 볼 수 없는 매매대금을 참작하였다 하여 원심을 파기한 사례
판결요지
[1] 토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다.
[2] 토지수용법 제46조 제2항, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.
[3] 토지수용의 손실보상액을 산정함에 있어서 참작할 수 있는 "인근 유사토지의 정상거래가격"이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.
[4] 토지수용 보상액을 산정함에 있어 인근 유사토지의 정상거래가격으로 볼 수 없는 매매대금을 참작하였다 하여 원심을 파기한 사례.
참조조문
[1] 토지수용법 제46조 제2항 , 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제10조 , 감정평가에관한규칙 제17조 제1항 , 제6항 [2] 토지수용법 제46조 제2항 , 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제10조 , 감정평가에관한규칙 제17조 제1항 , 제6항 [3] 토지수용법 제46조 제2항 , 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제10조 , 감정평가에관한규칙 제17조 제1항 , 제6항
원고,피상고인
원고
피고,상고인
중앙토지수용위원회 외 2인 (피고들 소송대리인 변호사 김수룡)
주문
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 제1점에 대하여
토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다 (당원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결, 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 각 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가는 이 사건 수용대상 토지들과 그 비교표준지와의 개별요인 품등비교를 함에 있어서 그 비준치의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 비준치를 나열하거나 위와 같은 구체적인 이유 설시를 하지 아니한 사실을 인정한 다음, 위 각 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없어 위법하다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위와 같은 인정·판단은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 법리오해 등의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
2. 제2점에 대하여
현행 토지수용법 제46조 제2항, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이다 (당원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결 참조). 현행 토지수용법 하에서는 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 보상액 산정에 참작하여서는 아니 된다고 하는 논지는 독단적인 견해에 불과하여 받아들일 수 없다. 논지는 이유 없다.
3. 제3점에 대하여
토지수용의 손실보상액을 산정함에 있어서 참작할 수 있는 "인근 유사토지의 정상거래가격"이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근 지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다 고 할 것이다(당원 1993. 6. 22. 선고 92누19521 판결, 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 수용대상 토지들에 대한 손실보상액 산정에 있어, 이 사건 수용대상 토지들과 인접한 서울 서대문구 홍제동 105의 116 대 13㎡와 같은 동 105의 125 대 26㎡에 대한 매매사례를 인근 유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 인정하여 이를 이 사건 손실보상액을 산정함에 있어 참작하면서, 구체적인 산정근거는 원심감정인의 감정평가에 따른다고 하여 위 감정평가를 기초로 정당한 보상가액을 산출하였다.
그런데 원심감정인의 감정평가서에 의하면 위 감정인은, 위 인근 유사토지의 정상거래사례로 참작한 매매에 있어서의 매매대금은 매매사례 토지들의 면적이 작은 점, 인근 지가수준 등을 종합 고려하여 볼 때 재개발사업의 원활한 진행 등으로 인하여 약 60% 정도 고가로 거래된 것으로 사료된다 하여, 그 금액에 사정보정률 60%를 적용하고, 지가변동률을 공제하며 지역요인과 개별요인의 비교치를 산정·적용하여 금액을 산출한 뒤 이를 이 사건 보상액 산정에 참작하고 있는바, 위 감정평가서 자체에 의하더라도 위 매매대금액은 통상적인 거래가격이 아니라 재개발사업의 원활한 진행을 위하여 통상의 거래가격보다 현저히 고가로 정해진 금액임을 알 수 있으므로 위와 같은 매매사례는 인근 유사토지의 정상거래사례로 삼기에 부적절하다고 할 것이고, 그 거래사례에 대하여 통상의 거래가격보다 고가로 평가된 부분과 지가변동률을 공제하고, 지역요인과 개별요인의 비교치를 산출·적용하여 보정한 가격을 산출하였다 하더라도, 그와 같은 여러 요인의 비교치의 객관적이고도 적정한 산출이 담보된다고 할 수 없으므로 역시 마찬가지로 보아야 할 것이다 .
그럼에도 불구하고 원심은 인근 유사토지의 정상거래가격이라고 볼 수 없는 위 매매대금을 인근 유사토지의 정상거래가격이라고 보아 이를 참작하여 이 사건 정당한 손실보상액을 산정하였으니, 원심에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 손실보상액 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.