이 사건 토지의 실지취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 계산하여 과세한 처분의 당부

이 사건 교환계약은 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하여 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보고 그 취득가액을 환산가액으로 인정하여 한 이 사건 처분은 적법함

소득세법 제97조 양도소득의 필요경비 계산

2017구단68731 양도소득세부과처분취소청구

오AA

HH세무서장

2018. 04. 03.

2018. 05. 01.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 201X. XX. XX. 원고에 대하여 한 201X년 귀속 양도소득세 ,000,000원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지 기재 처분일자 '201X. X. X.'는 '201X.XX.

XX.'의 오기로 보인다).

1. 처분의 경위

가. 원고는 200X. X. XX. 유BB로부터 강원 OO군 OO면 OO리 000 전 0,000㎡(이하 '이 사건 쟁점 토지'라 한다)를 취득하였고, 이 사건 쟁점 토지에 관하여 201X. X.XX. OO지방법원 OO지원 201XOOXXXX호로 임의경매가 개시되었으며, 위 경매절차에서201X. XX. XX. 이 사건 쟁점 토지가 현CC에게 000,000,000원에 매각되었다.

나. 원고는 이 사건 쟁점 토지가 위와 같이 경매로 매각되었음에도 양도소득세를신고하지 아니하였고, 이에 피고는 이 사건 쟁점 토지의 양도가액을 000,000,000원, 취득 가액을 00,000,000원[환산가액 = 양도가액 × (취득 당시 공시지가/양도 당시 공시지가)1)]으로 하여, 201X. XX. XX. 원고에 대하여 201X년 귀속 양도소득세 00,000,000원(가산세 포함)을 결정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 201X. X. X. 조세심판원에 심판청구를 하였으나,

조세심판원은 20XX. X. XX. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고의 배우자 이DD는 200X. X. X. 자신이 운영하던 주식회사 EEEE(이하 '소외 법인'이라 한다)의 운영권을 000,000,000원(= 임대차보증금 000,000,000원 + 시설장치비 000,000,000원 + 재고자산 000,000,000원)으로 계산하여 유BB 소유의 이 사건 쟁점 토지 및 OO OO군 OO면 OO리 XXX 대 000㎡(201X. X. XX. 지목이 '도로'로 변경되었다), 같은 리 XXX 답 0,000㎡, 같은 리 XXX 답 0,000㎡(이하 위 각 토지를 통틀어 '이 사건 전체 토지'라 한다)와 교환하기로 하는 계약을 원고 명의로 체결하였고, 유BB는 위 계약에 따라 원고에게 이 사건 전체 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 것인 바, 위 계약에서 정한 가액 000,000,000원이 곧 이 사건 전체 토지의 실지취득가액이므로, 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액은 위 금액을 기준시가 비율로 안분하여 계산한 00,000,000원이 된다. 이와 달리 이 사건 쟁점 토지의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없음을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

가) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호는 양도소득세 산정시 양도가액에서 공제될 필요경비로서의 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하여야 하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개

정되기 전의 것) 제163조 제12항, 제176조의2 제2, 3항에 따르면, 위 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 ① 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, ② 위 기간 이내에 당해 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액, ③ 아래 산식에 따라 계산한 환산 취득가액, ④ 기준시가의 순서대로 적용한 취득가액을 인정하여야 한다.

나) 한편, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는

거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조). 또한 취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지취득가격을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없고(대법원 2013. 10. 24.선고 2013두11680 판결 등 참조), 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

2) 이 사건의 검토

위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 갑 제3호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고와 유BB 사이에 20XX. X. X.자로 '소외 법인의 운영권'과 '이 사건 전체 토지'를 교환하되, '소외 법인의 운영권'을 '매장 임대차보증금 000,000,000원, 매장 시설장치비・권리비 000,000,000원, 재고자산 000,000,000원 합계 000,000,000원'으로 평가하고, 이 사건 전체 토지에 설정된 채권최고액 000,000,000원의 근저당권(근저당권자 OO새마을금고, 이하 '이 사건 근저당권'이라 한다)의 피담보채무와 그 연체이자, 제세금은 원고가 이를 승계하며, 소외 법인의 매장에 대한 임차료, 전기료, 관리비, 직

원 급여, 기타 제세공과금은 원고가 정산하기로 하는 내용의 교환계약서가 작성된 사실(이하 '이 사건 교환계약'이라 한다)은 인정된다.

그러나 한편 위 인정사실에다가 을 제14호증의 기재, 증인 김FF, 송GG의 각 증언과 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사정들에 비추어 보면, 피고가 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보고 그 취득가액을 환산가액으로 인정하여 한 이 사건 처분에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다. 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

가) 원고는 이 사건 전체 토지에 대한 취득세 신고 당시 그 매매대금을 총 000,000,000원으로 신고하였다.

나) 이 사건 교환계약 당시 이 사건 전체 토지에 대한 시가감정을 거치지 아니한 사실은 원고도 이를 다투지 아니하고, 비록 계약서상 '소외 법인의 운영권'에 대하여 그 평가액이 '000,000,000원'으로 명시되어 있기는 하나, 원고는 그 평가액에 관한 객관적인 산정내역을 제출하지 못하고 있는바, 이는 교환계약 당사자들이 임의로 평가한 것에 불과하다고 보이며, 달리 '소외 법인의 운영권'이나 '이 사건 전체 토지'의 객관적 인 금전가치에 대한 평가가 있었다고 볼 자료가 없다.

다) 이 사건 교환계약은 '소외 법인의 운영권'과 '이 사건 전체 토지'에 대한 객관적인 가치평가가 아니라 등가적 교환에 중점을 둔 것으로서, 이 사건 교환계약상의 합의는 각 교환대상물의 상대적 가치에 관한 합의일 뿐, 목적물의 '객관적인 금전가치'를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 것으로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 교환계약은 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당한다.

라) 위와 같이 이 사건 쟁점 토지의 실지취득가액을 알 수 없고, 달리 이 사건 쟁점 토지의 취득일인 20XX. X. XX. 전후 각 3개월 이내에 위 토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이나 같은 기간 이내에 위 토지에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있다고 볼 아무런 자료가 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.