서울고등법원2010누9794 (2010.11.10)

조심2008서1661 (2009.05.25)

신고한 실지거래가액이 실지가액으로 확인되지 아니하는 경우 기준시가로 산정하여야 함

양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 것이고 양도가액이나 취득가액을 추계조사하여 결정할 것은 아님

소득세법 제114조양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지

2010두27592 양도소득세등부과처분취소

강AA

성동세무서장

서울고등법원 2010. 11. 10. 선고 2010누9794 판결

2012. 2. 9.

상고를 기각한다.

상고비용은 피고가 부담한다.

상고이유를 판단한다

1. 실지거래가액에 관한 법리오해 등의 점에 대하여

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반 하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의 에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결 등 참조). 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면, 원고가 2002. 5. 7. 조BB과 사이에, 2002. 1.경 취득한 OO 부동산을 OO 상가, OO 임야, OO 임야(이하 '제1교환 대상 부동산)를 교환하기로 하면서 OO동 부동산을 20억 5, 000만 원, 제1교환 대상 부동산을 18억 원으로 각 평가하여 그 교환차액 2억 5,000만 원을 지급받기로 하는 제1차 교환계약을 체결한 사실은 인정된다. 그러나 기록을 살펴보아도 위 교환이 교환대상 목적물의 객관적 가액평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것이라고 볼 수 있는 자료는 찾을 수 없으므로, 위 OO동 부동산의 양도는 그 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당 한다고 보아야 할 것이다. 따라서 원심이 같은 취지에서 제l차 교환계약은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 매매사례가액에 관한 법리오해 등의 점에 대하여

원심은, 제1차 교환계약 당시 원고가 양도한 원종동 부동산의 실지거래가액은 교환의 대가로 취득한 제1교환 대상 부동산의 매매사례가액 등에 의할 수 있다는 피고 주장에 대하여, 교환에 의한 부동산 양도의 경우 그 양도가액은 교환에 의하여 새로 취득하는 부동산이 아니라 양도되는 당해 부동산의 가액을 기준으로 하여야 할 것인 바, 피고가 내세우는 매매사례가액 등은 제1차 교환계약에 의하여 양도한 위 원종동 부동산이 아니라 상환으로 '취득'한 부동산의 가액에 불과하다는 이유를 들어, 피고의 위 주장을 배척하였다. 관련 법리 및 기록에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법은 없다.

3. 감정가액에 관한 법리오해 등의 접에 대하여

가. 먼저, 제1교환 대상 부동산에 관하여 원심에서 실시한 시가감정에 따른 감정가액에 의하여 제1차 교환계약의 양도가액을 추계할 수 있는지 여부에 관하여 본다. 원심은, 위 감정가액이 사후에 양도 당시로 소급하여 한 감정에 의한 감정가액 이라 하더라도 구 소득세법 시행령(2005.2.19.대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제3항 제2호 소정의 감정가액에 해당하므로 이를 적용하여 양도가액을 추계결정하여야 한다는 피고 주장에 대하여, 위 감정가액은 제1차 교환계약에 따라 '취득'한 부동산에 대한 감정가액에 불과하므로 그 가액에 의하여 LLL 부동산의 양도가액을 추계할 수는 없다는 이유로 그 주장을 배척하였다. 위와 같은 원심의 판단은 앞에서 본 바와 같은 이유에서 정당하다. 이에 관한 상고이유의 주장은, 원심이 위 감정가액을 양도가액 추계의 근거로 할 수 없다고 본 이유가 소급감정이기 때문이라고 본 것임을 전제로 하여 원심의 판단을 비난하는 것으로서 이는 원심의 판단근거를 오해한 데 지나지 않으므로 이유가 없다.

나. 다음으로 제2차 교환계약의 취득가액에 관한 상고이유의 주장과 관련하여, 피고는 이 역시 위 원심법원의 감정가액에 의하여 추계할 수 있다고 보아야 한다는 취지로 주장하는바, 그 주장의 당부에 대한 판단에 앞서 직권으로 본다. 구 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96 조 제1항 및 제97조 제1항 제1호 (가)목은, 같은 법 제94조 제l항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도 당시 및 취득 당시의 기준시가에 의하도록 규정하면서, 예외적으로 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 같은 법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 (가) 목 단서에서 '양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우'를 규정하고 었다. 한편 구 소득세법 제114 조 제4항은 "양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97 조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97 조 제1항 제1호 (가)목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다"라고 규정하고, 제5항은 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다"고 규정하고 있다. 위 각 규정의 내용과 취지를 종합하여 보면, 구 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서는 양도자가 기준시가에 의한 양도소득금액의 산정으로 말미암아 실지거래가액에 의할 때보다 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 기준시가과세원칙을 보완하는 취지에서 둔 규정으로 해석된다. 따라서, 실지거래가액이 확인 되지 않으면 원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정해야 할 것이나, 다만 같은 볍 제114조 제4항 단서는 양도자가 신고한 가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득 가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 규정하고 있으므로, 양도자가 신고한 가액과 달리 실지거래가액을 적용하는 것은 그 경우에 한정된다고 할 것이다. 다시 말해 구 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산을 양도한 양도자가 실지 거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우에는 그 실지의 양 도 및 취득가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 하나, 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 납세지 관할세무서장 등이 양도자가 신고한 가액과 다른 실지거래가액을 확인함에 따라 같은 법 제114조 제4항 단서가 적용되는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 것이고, 같은 법 제114조 제5항을 적용하여 양도가액이나 취득가액을 추계조사하여 결정할 것은 아니다. 원심판결 이유에 의하면, 원고가 제1차 교환계약에 따라 취득한 LLL 상가를 2004. 10. 26 전KK 소유의 대전 모텔과 교환하기로 하면서 시가감정 없이 LLL 상가를 25억 2, 000만 원, 대전 모텔을 30억 8, 000만 원으로 각 평가한 후 대출채무 및 임대차보증금반환채무 등을 위 각 평가액에서 공제한 LLL 상가 및 대전 모텔의 실가를 각 10억 3, 000만 원 및 9억 8, 000만 원으로 정 하여 교환하되 그 교환차액 5, 000 만 원을 지급받기로 하는 제2차 교환계약을 체결한 사실, 원고가 LLL 상가의 실지 양도가액을 25억 2, 000만 원, 실지취득가액을 24억 5, 000만 원으로 하여 2004년 귀속 양도소득세 예정신고를 한 사실을 알 수 있다. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 비록 원고가 제2차 교환계약에 따른 실지거래가액이라 하여 양도 및 취득가액을 신고하기는 하였으나 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한 경우 에 해당하므로 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하였어야 할 것이다. 그런데도 원심은, 제2차 교환계약은 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우로서 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하므로 감 정가액 등에 의하여 취득가액을 추계하여야 한다는 전제 아래 판단하고 있어서 그 부분은 잘못이라 할 것이나, 위 감정가액에 의하여 제2차 교환계약의 취득가액을 추계할 수 있다는 취지의 피고 주장을 배척한 결론에 있어서는 정당하다 따라서 원심판결에는 그 결과에 영향을 미친 위법은 없고, 결국 이 부분 상고이유의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

이상의 이유로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어, 주문과 같이 판결한다.