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판시사항
가. 농지매매계약체결 당시 소재지관서의 증명이 없는 경우 매매계약의 효력
나. 농지가 대지화되거나 도시계획구역 내에 포함된 경우 농지개혁법의 적용 여부다. 농지개혁법 제27조 제1호 소정 매매금지규정의 적용범위
판결요지
가. 농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지관서의 증명은 농지매매계약체결 당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결 당시 소재지관서의 증명이 없다 하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것은 아니다.
나. 농지가 대지화되었다거나 도시계획구역 내에 포함된 경우(다만 1991.12.14. 법률 제4427호로 개정된 도시계획법 제87조 제1항 제3호 단서에 의하면, 녹지지역 안의 농지로서 도시계획사업에 필요하지 아니한 경우는 제외된다) 농지개혁법의 적용이 배제되어 농지매매에 소재지관서의 증명은 필요 없다.
다. 농지개혁법 제27조 가 자경하지 않는 농지의 매매를 금지한다 함은 농지개혁법 공포 당시에 자경하지 않는 농지의 매매를 금지한다는 취지이고 위 법에 의하여 분배되어 상환완료하였거나 분배대상 농지에서 제외된 농지를 매매하는 경우에 적용되는 것은 아니다.
참조조문
가.나. 농지개혁법 제19조 제2항 나. 도시계획법 제87조 제1항 제3호 다. 제27조
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 정철섭
피고, 상고인
피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 조영황
주문
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 피고들의 상고이유 제2점 및 피고들 소송대리인의 상고이유 제1, 2점에 대하여
원심은, 부동산 중개업자인 소외 1이 원고를 대리하여 1983.1.8. 피고 1, 피고 2, 피고 3(이하 피고 1 등이라고 한다)으로부터 이 사건 토지를 매수하면서 다만 그 매매계약서상 매수인 명의는 가공인물인 "○○○"으로 기재한 사실을 인정하고 나서, 특단의 사정이 없는 한 피고 1 등은 매수인 본인인 원고에게 이 사건 토지에 대하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였는바, 기록을 살펴보면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 원고가 농민이 아니여서 당시 농지이던 이 사건 토지를 매수함에 있어 매수인 명의를 적당히 하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 원고가 이 사건 토지를 매수한 것이 사회질서에 반한다고 할 수는 없으므로, 원심판결에 증거없이 사실을 인정하거나 채증법칙에 위배하여 사실을 그릇 인정한 위법이나 매매와 대리행위의 효력, 채무의 본지 및 사회정의와 형평에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 소론 논지는 받아들일 수 없다.
2. 피고들의 상고이유 제1점 및 피고들 소송대리인의 상고이유 제3점에 대하여
농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지관서의 증명은 농지 매매계약체결 당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결 당시 소재지관서의 증명이 없다 하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것도 아니며 농지가 대지화되었다거나 도시계획구역 내에 포함된 경우(다만 1991.12.14. 법률 제4427호로 개정된 도시계획법 제87조 제1항 제3호 단서에 의하면, 녹지지역 안의 농지로서 도시계획사업에 필요하지 아니한 경우는 제외된다) 농지개혁법의 적용이 배제되어 농지매매에 소재지관서의 증명은 필요 없다고 할 것이다( 당원 1981.2.24. 선고 80다2518 판결 및 1990.11.6. 자 90마769 결정 참조).
그리고 농지개혁법 제27조 가 자경하지 않는 농지의 매매를 금지한다 함은 농지개혁법 공포 당시에 자경하지 않는 농지의 매매를 금지한다는 취지이고 위 법에 의하여 분배되어 상환완료 하였거나 분배대상 농지에서 제외된 농지를 매매하는 경우에 적용되는 것은 아니라고 할 것이다.
원심이 확정한 사실에 의하면, 이 사건 토지는 분배되어 상환완료 하였거나 분배대상 농지에서 제외되어 위 매매계약 당시 피고 1 등이 자경하고 있던 농지로서, 그 후 피고 4의 형질변경으로 인하여 그 현상이 대지 내지 잡종지화되었으며, 현재 도시계획구역 내에 포함되어 그 용도가 자연녹지로 지정되어 있고, 앞으로도 실제 경작에 사용될 가능성은 거의 없다는 것이고, 또한 기록에 의하면 이 사건 토지는 부곡관광단지 내에 위치하고 있는데 다가 그 일부 지상에는 도시계획시설로서 도로가 설치되어 있음을 알 수 있어 이 사건 토지는 도시계획사업에 필요한 농지임을 짐작할 수 있으므로, 원심이 이 사건 토지에 대하여는 농지개혁법 제27조 의 적용이 없고, 위 매매계약에 관하여는 이제 소재지관서의 증명이 필요 없게 되었다고 판단한 것은 앞서 본 법리에 따른 것으로 정당하고 거기에 소론과 같은 농지개혁법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 판례는 이 사건에 대한 적절한 선례가 되지 못하고, 이 사건 토지의 형질변경에 관여하지 아니한 원고가 이 사건 토지가 더 이상 농지가 아님을 주장한다고 하여 신의칙에 위배된다고 할 수도 없다. 논지는 모두 이유 없다.
3. 피고들의 상고이유 제3, 4, 5점에 대하여
원심은 원고로부터 이 사건 토지의 매수대리권을 부여받은 위 소외 1에게 이 사건 토지의 처분대리권까지 있다고 볼 수는 없고, 그 판시와 같은 사정으로 보아 피고 4가 위 소외 1에게 처분권한이 있다고 믿은 데에 정당한 이유가 있다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 이는 당원의 환송판결의 취지에 따른 것으로 정당할 뿐만 아니라 환송 후 제출된 증거들을 함께 살펴보더라도 원심의 위와 같은 조치는 정당한 것으로 수긍이 간다.
그리고 위 '○○○'은 원고를 가리키는 것일 뿐 원고의 명의수탁자라고 할 수 없으며, 기록을 살펴보아도 원고의 이 사건 청구를 인용하는 것이 부동산투기자만을 보호하는 셈이 되어 신의성실의 원칙에 반하는 결과가 된다고는 보이지 아니한다.
결국 원심판결에 소론과 같은 심리미진, 표현대리나 명의신탁 및 신의칙위반에 관한 법리오해의 위법이 있다는 논지도 받아들일 수 없다.
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.