현대건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 소헌 담당변호사 남기룡 외 2인)

피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 최강 담당변호사 김기현)

2016. 4. 7.

1. 원고에게,

가. 피고 1은 342,225,761원 및 그 중 108,932,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 2016. 5. 19.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈과 233,293,761원에 대하여는 2015. 4. 30.부터 2015. 8. 19.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,

나. 피고 2는 340,954,359원 및 그 중 109,912,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 2016. 5. 19.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈과 231,042,359원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 2015. 6. 22.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

1. 피고 1은 원고에게 342,225,761원 및 그 중 108,932,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 15.96%의, 233,293,761원에 대하여는 2015. 4. 30.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 피고 2는 원고에게 340,954,359원 및 그 중 109,912,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 15.96%의, 231,042,359원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 당사자의 지위

원고는 인천 경제자유구역 내 중구 영종하늘도시 A45블럭 72,182.593㎡ 지상에 1,628세대 규모의 공동주택인 영종○○○○○ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축·분양하는 사업의 시행사 겸 시공사이고, 피고 1은 이 사건 아파트 △△△동 □□□□호에 관하여 원고와 분양계약을 체결한 수분양자이며, 피고 2는 2012. 11. 8. 이 사건 아파트 △△△동 ◇◇◇◇호의 수분양자 소외인으로부터 수분양자의 지위를 승계한 사람이다(이하 최초 수분양자들과 원고 사이의 분양계약을 ‘이 사건 분양계약’이라 한다).

나. 분양계약 및 옵션공사계약의 체결

1) 원고는 이 사건 아파트에 관하여 피고 1과 소외인 사이에 다음 [표Ⅰ] 기재와 같이 이 사건 분양계약을 체결하였다.

2) 이 사건 분양계약 체결일에 원고에게 계약금으로 피고 1은 32,650,000원을, 소외인은 32,990,000원을 각 지급하였고, 이후 중도금은 6차례에 걸쳐 지급하고, 잔금은 원고가 정하는 입주지정일에 지급하기로 약정하였다. 이 사건 분양계약서에 기재되어 있는 각 중도금, 잔금 및 그 지급기한은 다음 [표Ⅱ] 기재와 같다.

3) 피고 1과 소외인은 원고와 사이에 다음 [표Ⅲ] 기재와 같이 발코니 확장 옵션계약(이하 ‘이 사건 옵션공사계약’이라 한다)을 체결하였고, 원고에게 계약금을 지급하였다.

4) 피고 1과 소외인은 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약을 체결하면서 분양대금과 옵션공사대금 잔금의 지급을 지체할 경우 다음 [표Ⅳ] 기재와 같은 지연이율을 적용하여 지연손해금을 지급하기로 약정하였다.

다. 원고의 중도금 대출 알선 및 이자 선납

1) 이 사건 분양계약에서, 원고는 피고 1과 소외인이 중도금 대출을 받는 것을 알선하고, 사용검사일이 속한 월까지의 중도금 이자를 추후 정산을 조건으로 선납하여 주기로 약정하였고, 피고 1과 소외인은 그 이후의 이자를 직접 납부하고, 잔급 지급 시 원고에게 위 중도금 대납 이자를 합산하여 정산하여 주며, 입주 전까지 대출은행에 중도금 대출원리금을 상환하거나 담보대출로 전환하기로 약정하였다.

2) 피고 1과 소외인은 원고의 알선으로 구 주식회사 한국외환은행(주식회사 하나은행에 합병되었다. 이하 ‘외환은행’이라 한다)과 각 중도금 대출계약을 체결하였다. 중도금 대출금은 각 지급기일에 맞추어 원고의 계좌로 바로 입금되었다.

라. 원고의 입주안내문 송부와 피고들의 입주 거부

1) 원고는 2012. 10. 26. 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받고, 입주지정기간을 2012. 11. 3.부터 2012. 12. 31.까지로 정한 다음, 피고들에게 입주지정기간 동안 잔금 납부, 중도금대출 상환, 등기이전 등의 입주절차를 밟으라는 내용의 입주안내문을 송부하였다.

2) 피고들은 입주지정기간의 말일인 2012. 12. 31.이 경과하고, 원고가 소유권이전등기절차를 위한 이행의 제공을 다한 이후에도 입주를 하지 아니하고 분양대금 잔금 및 옵션공사대금 잔금을 지급하지 않았다.

마. 원고의 중도금 대출원리금 대위변제

1) 피고들은 정산기한인 입주지정기간 말일까지 원고에게 원고가 사용승인 월까지 외환은행에 대납하였던 중도금 이자를 정산하여 주지 않았고, 대출상환기일인 입주지정기간 말일까지 외환은행에 대출원금과 나머지 이자를 상환하지 않았다.

2) 이에 외환은행은 원고에게 피고들의 대출원리금 상환을 요청하였고 원고는 피고들이 변제하지 않은 중도금 원금 및 나머지 이자를 모두 대위변제하였다. 피고들의 중도금 대출원금, 피고들이 추후 정산하여 주는 조건으로 원고가 이 사건 아파트 사용승인 월까지 선납한 이자, 사용검사 익월부터 원고의 대위변제일까지 발생한 이자는 다음 [표Ⅴ] 기재와 같다.

주1) 대위변제일

주2) 이자

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 3, 갑 제2호증의 1, 3, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1, 3, 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 피고 1에 대한 청구에 관한 판단

가. 청구원인에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고 1은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약, 중도금 대출원리금 구상 및 정산채무에 기하여 342,225,761원(=분양대금 잔금 99,630,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원+중도금 대출 관련 정산금 및 구상금 합계 233,293,761원) 및 그 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 1의 주장에 관한 판단

1) 신의칙 위반 내지 권리남용 항변에 관한 판단

가) 피고 1의 주장

다음에서 살펴 볼 여러 사정을 고려할 때, 오직 계약의 구속력만을 내세우는 원고의 이 사건 청구는 신의성실의 원칙과 정의·공평의 관념에 현저히 반하는 권리남용이어서 허용되어서는 안 된다.

① 이 사건 분양계약 체결 당시 원고가 광고한 내용과 달리 영종하늘도시는 현재 교통이 현저히 불편하고, 다른 지역으로 통행하기 위해 살인적인 통행료를 부담해야 할 뿐만 아니라, 어린이집, 유치원, 학교, 학원, 병원, 약국, 치안시설, 종교시설 등 도시기반시설이 현저히 부족하여 입주가 곤란하다.

② 법원에서 허위·과장광고로 판단 받은 제3연륙교뿐만 아니라, 원고가 수분양자들의 청약과 계약을 유인하기 위해 대대적으로 광고한 이 사건 아파트 주변의 각종 개발 사업들이 모두 무산된 실정이어서 피고 1로서는 이 사건 분양계약이 사기분양이라는 인식을 갖기에 충분한 사정이 있었고, 이에 따라 관련 판결이 선고될 때까지 입주를 거부할 수밖에 없었다.

③ 제3연륙교는 영종도와 육지를 최단거리로 연결하는 구간에 설치되는 도로이고, 인천 경제자유구역과 인천지역 구도심을 최단거리로 연결하는 도로일 뿐만 아니라, 제1경인고속도로 직선화사업과 연계하여 서울을 최단거리 직선으로 연결하는 도로이기 때문에 영종도의 교통문제를 획기적으로 개선함은 물론이고, 인천 경제자유구역과 인천구도심, 서울지역과의 연계성 강화로 영종지구의 개발가능성을 현저히 높이는 핵심기반시설이다. 그런데 원고는 영종지구 택지를 공급받은 건설사들이 제3연륙교의 미착공을 이유로 택지공급계약의 해제 또는 해지를 요청하기도 하였음에도 이 사건 분양계약 체결 당시 제3연륙교에 관해 허위·과장광고를 하였다.

④ 원고는 영종도가 기초적인 도시 인프라 조성마저 현저히 지연되어 ‘사회기반시설도 전혀 없는 섬’이라는 인식을 스스로 갖고 있었음에도 불구하고 자신의 손실을 막기 위하여 이를 감수하고 분양에 나선 것이어서 이 사건 아파트가 준공되어 입주절차가 개시되더라도 수분양자들의 입주 거부 상황이 생길 것을 예견하였다.

⑤ 환경권, 주거권, 이동권 등 헌법상 보장된 기본권 침해와도 직결되는 유령도시로의 입주를 하지 않았다는 이유로 원고가 피고 1을 상대로 계약 위반을 주장하거나 연체이자를 청구하는 것은 허용되지 않는다.

나) 판단

권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로는 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 반한다고 볼 수 있어야 한다. 이러한 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사로 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다( 대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다5397 판결 등 참조). 그리고 민법상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다( 대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다6404 판결 등 참조).

살피건대, 다음에서 살펴 볼 여러 사정에 비추어 볼 때, 을가 제1 내지 23, 26 내지 36(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상만으로는 원고의 청구가 오직 피고 1에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 것으로서 사회질서에 반하는 권리남용에 해당한다거나, 정의 관념에 비추어 도저히 용인될 수 없는 것으로서 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 1의 위 항변은 받아들이지 아니한다.

① 이 사건 분양계약의 효력이 인정되는 이상[이 사건 아파트의 수분양자들은 원고를 상대로 하여 이 사건에서 피고 1이 주장하는 사유를 들어 원고와 체결한 분양계약을 취소 또는 해제한다면서 매매대금반환 청구 등의 소를 제기하였다. 그러나 수분양자들의 매매계약 취소 또는 해제 주장은 받아들여지지 않았다. 다만 제3연륙교가 2014년경 개통된다고 원고가 광고한 것은 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’이라 한다)이 정한 허위·과장 광고에 해당한다고 하여 원고의 수분양자들에 대한 손해배상의무가 인정되었다. 인천지방법원 2011가합20689 , 서울고등법원 2013나23688 , 대법원 2014다57228 , 서울고등법원 2015나16141(파기환송심) 판결 등 참조] 원고로서는 피고 1에게 이 사건 분양계약에 따른 권리를 행사할 수 있고, 이와 같은 원고의 청구가 오직 피고 1에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 것으로서 사회질서에 반한다고 볼 자료도 없다. 원고가 이 사건 분양계약과 관련하여 표시광고법에 따른 불법행위책임을 부담한다 하더라도, 피고 1이 이 사건 분양계약에 따른 각 의무의 이행을 거절하는 것이 정당화된다고 볼 수도 없다.

② 원고가 이 사건 분양계약에 앞서 제3연륙교을 비롯한 각종 개발사업에 관하여 광고하였다고 하여도, 원고가 광고한 위 개발사업들은 인천광역시의 도시계획이나 사업자의 사업계획 단계에 있었던 것으로 장래 실현 여부가 불확실한 것이어서 분양계약 당시 개발사업들이 무산되거나 변경될 수 있다는 사정은 수분양자들도 예견하고 있었거나 예견할 수 있었으므로, 원고가 피고 1에게 이 사건 분양계약에 따른 의무의 이행을 구한다고 하여 이를 신의칙에 반한다고 볼 수는 없다.

③ 광고 내용 중 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라, 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없다( 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 참조). 원고가 이 사건 분양계약 당시 제3연륙교와 같은 도시기반시설에 관하여 광고를 하였다고 하더라도, 그러한 광고는 이 사건 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라, 사회통념상 수분양자들 입장에서 분양자인 원고가 그 광고 내용을 직접 이행할 것을 기대할 수는 없는 사항으로서 그 내용이 이 사건 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수도 없다.

2) 제3자를 위한 계약인 업무협약을 위반이자 신의칙에 반하는 권리남용이라는 주장에 관한 판단

가) 피고 1의 주장

원고는 이 사건 업무협약 제3조에 기하여 수분양자가 중도금 대출금 변제를 지체할 경우, 즉시 이 사건 분양계약을 해제하고 수분양자로부터 이미 납부받은 계약금과 중도금으로 대출채권 변제에 우선 충당하여야 할 의무가 있다. 이 사건 업무협약은 제3자(수분양자들)를 위한 계약에 해당하고, 피고 1의 수익의 의사표시로 원고와 피고 1 사이에서도 구속력이 있으므로, 피고 1은 원고에 대하여 직접 이 사건 분양계약 해제 및 변제 충당을 주장할 수 있다. 그런데 피고 1이 분양대금 잔금이나 은행 대출금을 변제하지 않고 있는데도 원고는 이 사건 분양계약을 해제하지 않고 계약의 유지를 전제로 분양대금과 옵션공사대금 잔금을 구하고 있고, 피고 1이 이미 납입한 계약금과 중도금으로 대출원리금 변제에 충당하지 않으며, 별도의 자금으로 피고 1의 중도금대출 원리금을 대위변제한 후 구상금을 청구하고 있다. 피고 1은 이 사건 업무협약에 반하고, 신의성실의 원칙에 반하는 권리남용인 원고의 청구에 응할 수 없다.

나) 인정사실

① 이 사건 분양계약 및 피고 1과 외환은행 사이의 중도금 대출계약이 체결되기 전 원고와 외환은행은 이미 이 사건 아파트 중도금 대출에 관한 업무협약(이하 ‘이 사건 업무협약’이라 한다)을 체결한 상태였고, 이 사건 업무협약서의 주요 내용은 다음과 같다.

② 원고는 이 사건 업무협약 제9조에 기하여 외환은행에 피고 1의 대출원리금 채무를 대위변제하게 되었다.

[인정근거] 갑 제5호증의 2의 기재, 변론 전체의 취지

다) 판단

이 사건 업무협약 제3조 제2항은 “원고의 알선으로 중도금 대출을 받은 수분양자가 대출채무금 변제를 지체할 경우, 원고는 외환은행의 청구에 따라 즉시 분양계약을 해제하고(이 사건 업무협약이 해지라는 용어를 사용하고 있으나 이 사건 분양계약의 내용에 비추어 볼 때 이는 해제의 오기라고 보아야 한다) 수분양자가 이미 납부한 계약금과 중도금으로 대출채무금을 변제하여야 한다”고 정하고 있다. 위 조항은 원고가 분양계약을 해제할 경우 수분양자가 이미 납부한 분양대금을 원고로부터 반환받을 권리를 처분하는 내용을 포함하고 있다. 위 조항은 분양계약이 해제될 경우 협약당사자인 원고와 외환은행뿐만 아니라 수분양자를 포함한 3자 사이에 발생하는 채권채무관계를 포괄적으로 청산하기 위한 목적으로 마련된 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 업무협약은 제3자인 수분양자를 위한 계약으로 볼 여지가 있다.

그러나 이 사건 업무협약 제3조 제2항을 제3자를 위한 계약으로 본다고 하더라도, 이 사건 업무협약과 이 사건 분양계약을 종합적으로 볼 때 다음에서 살펴 볼 사정에 비추어 보면, 원고가 이 사건 업무협약 제3조 제2항에 따라 피고 1에 대하여 이 사건 분양계약을 해제할 의무를 부담한다고 볼 수 없고, 원고가 이 사건 분양계약을 해제하지 않고 원고의 자금으로 대위변제를 한 후 구상금을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 권리남용으로 볼 수 없다. 따라서 피고 1의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 이 사건 업무협약의 목적은 외환은행의 수분양자들에 대한 중도금 대출금채권의 보전을 위한 것으로서, 이 사건 업무협약 제3조 제2항에 의하면 외환은행이 원고에게 이 사건 분양계약의 해제를 요구할 경우 원고는 이에 응할 의무가 있고, 또한 이 사건 분양계약이 해제된 경우 원고는 수분양자가 반환받아야 할 분양대금을 외환은행의 대출금에 우선 상환하여야 할 의무를 부담한다고 할 것이나( 대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다48349 판결 참조), 이 사건에서 외환은행이 원고에게 이 사건 분양계약의 해제를 요구하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없다.

② 이 사건 아파트에 입주하기 전까지 외환은행에 중도금 대출원리금을 상환해야 하는 의무는 수분양자가 이 사건 분양계약에 따라 지는 당연한 의무이다. 그런데 외환은행에 중도금 대출원리금을 변제하지 않은 수분양자가 이 사건 업무협약 제3조 제2항에 따라 분양자인 원고에 대하여 이 사건 분양계약 해제를 주장할 수 있다고 하면, 분양계약에서 정한 의무를 이행하지 않은 수분양자가 분양계약의 유지를 원하는 분양자의 의사에 반하여 스스로 계약상 의무에서 벗어날 수 있도록 하는 결과가 되어 부당하다.

③ 원고가 이 사건 업무협약 제9조에 기하여 피고 1의 대출원리금 채무를 대위변제하고 그에 기한 구상금을 청구하는 것이 오직 피고 1에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 것으로서 사회질서에 반하는 권리남용에 해당한다거나, 정의 관념에 비추어 도저히 용인될 수 없는 것으로서 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

3) 원고가 이 사건 분양계약을 해제하지 않은 것이 권리남용이라는 주장에 관한 판단

피고 1은 원고가 장기간 이 사건 분양계약의 해제사유가 발생하였음에도 수분양자인 피고 1에게 계약 해제권을 행사하지 않는 것은 권리남용이라고 주장하나, 원고가 이 사건 분양계약을 해제하지 않은 것이 오직 피고 1에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 것으로서 사회질서에 반하는 권리남용에 해당한다거나, 정의 관념에 비추어 도저히 용인될 수 없는 것으로서 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고 1의 위 주장은 이유 없다.

4) 계약상 잔금에 대한 지연손해금에 관한 피고 1의 주장에 관한 판단

가) 지연손해금 이율의 적용에 관한 주장 부분

피고 1은, 원고가 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약상 잔금 지급 지체기간 전부에 관하여 ‘지체기간 181일 이상’에 해당하는 약정 지연이율인 연 15.96%를 적용한 지연손해금을 구하고 있는 것에 대하여, 연체기간 1일부터 30일까지는 연 10.96%, 31일부터 90일까지는 연 13.96%, 91일부터 180일까지는 연 14.96%, 181일 이후에는 연 15.96%로 나누어 지연이율을 적용하여야 한다고 주장한다.

그러나 갑 제1호증의 1, 3, 갑 제2호증의 1, 3의 각 기재에 의하면, 이 사건 분양계약 제5조 제2항이 “수분양자는 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일을 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 예금은행가중평균여신금리와 가계자금 대출시장 점유율 최상위은행이 정한 연체기간별 가산금리를 합산한 연체료율을 적용하여 산정된 연체료를 가산 납부하여야 한다”라고 정한 사실, 이 사건 옵션공사계약이 위 연체요율 규정을 준용하고 있는 사실이 인정된다. 위 약정을 문언대로 해석하면, 수분양자가 중도금 및 잔금 지급을 지연할 경우 중도금 및 잔금 지급의 경과일수를 분할하여 각각의 연체이율을 적용하여 산출한 연체료를 합산하는 방식으로 지연손해금을 산정하기로 한 것이 아니라, 경과일수 전부에 관하여 그 경과일수에 따라 달리 정한 하나의 연체요율을 적용하여 지연손해금을 산정하기로 한 것으로 보아야 한다. 따라서 피고 1의 위 주장은 이유 없다.

나) 감액에 관한 주장 부분

(1) 피고 1의 주장

이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약에서 정한 지연손해금은 피고 1이 계약대금 지급의무를 지체한 데 대한 손해배상액의 예정에 해당한다. 피고 1이 입주를 거부하게 된 과정, 원고가 허위·과장 광고를 하여 피고 1의 입주 거부 및 잔금 지급 지체 상황을 초래한 점 등 이 사건의 특수성과 오랜 시일이 경과하여 현재까지 발생한 약정 지연손해금의 총액이 매우 큰 점 등을 고려하면, 이 부분 지연손해금은 민법 제398조 제2항 의 규정에 따라 대폭 감액되어야 한다.

(2) 판단

민법 제398조 제2항 은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는, 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이며( 대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결 등 참조), 여기의 '손해배상의 예정액'이라 함은 문언상 배상비율 자체를 말하는 것이 아니라 그 비율에 따라 계산한 예정배상액의 총액을 의미한다고 해석하여야 할 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다11436 판결 참조).

또한, 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우에 이는 일종의 손해배상액의 예정으로서 민법 제398조 에 의한 감액의 대상이 된다( 대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결 참조).

살피건대, 다음의 각 사정들을 종합하여 보면, 이 사건에서 원고와 피고 1이 예정한 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약상 잔금에 관한 지연손해금을 감액하는 것이 타당하고, 그 감액은 약정 지연이율을 조정함으로써 전체로서의 예정배상액을 감액하는 방법으로 하기로 한다. 피고 1이 이 사건 분양계약 및 옵션공사계약을 체결하면서 잔금 지급을 181일 이상 연체할 경우 연 15.96%의 비율을 적용한 지연손해금을 지급하기로 약정한 사실은 앞에서 본 것과 같은바, 다음의 각 사정들과 상사 법정이율, 손해 분담의 공평성 등 제반 사정을 고려하여 피고 1의 계약상 잔금 지급 지연으로 인한 지연손해금율을 연 6%로 제한하는 방법으로 총 지연손해금을 감액한다.

① 을가 제1 내지 36호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상에 의하면, 이 사건 분양계약 체결 당시 원고가 광고하였던 영종도의 예정 개발 사업이 대부분 무산되어 이 사건 아파트의 기반시설이 취약하게 된 사정변경이 인정된다.

② 이 사건 아파트의 입주 시점에 이르러 피고 1을 포함한 이 사건 아파트 수분양자들은 이 사건 아파트의 기반 시설 문제로 분양계약이 기망 또는 착오로 취소·해제되어야 한다는 인식을 가지게 되었고, 피고 1을 포함한 대다수의 수분양자들이 분양계약의 효력을 다투는 오랜 법적 분쟁을 거치게 되었다. 위 법적 분쟁은 2015. 11. 6.에야 앞서 본 관련 판결이 확정됨으로써 종료되었다(다툼 없는 사실, 을가 제40호증의 기재, 변론 전체의 취지).

③ 위 관련 판결에서는 원고가 수분양자들과의 분양계약 체결 당시 제3연륙교에 관하여 구 표시광고법 소정의 ‘허위·과장의 광고’를 하였다는 사실이 인정되었고, 원고는 대다수의 이 사건 아파트 수분양자들(피고 1 포함)에게 ‘분양대금의 5%’에 해당하는 손해를 배상할 책임을 지게 되었다.

④ 위와 같은 사정에 비추어 보면, 위 관련 판결의 원고였던 피고 1은 비록 분양계약의 효력이 관련 판결에서 부정되지 않았다고 하더라도 위 법적 분쟁이 종료되기 전까지는 이 사건 분양계약의 효력에 관한 의심을 가질만한 사정이 있었고, 피고 1을 포함한 수분양자들의 대규모 잔금 지급 거부 사태에는 원고의 허위·과장 광고가 하나의 원인이 되었음을 부인할 수 없다.

⑤ 이 사건 변론종결일인 2016. 4. 7.을 기준으로 볼 때, ㉠ 피고 1의 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약상 잔금의 원금이 108,932,000원(=분양대금 잔금 99,630,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원)인 반면, 그에 대한 약정 지연손해금이 56,824,541원(=108,932,000원×15.96%×2013. 1. 1.부터 2016. 4. 7.까지 1,193일/365일, 원 미만 버림)에 이른다. 위 지연손해금은 원금의 52%를 초과하는 금액이고, 원고로부터 받을 손해배상금 원금 16,409,000원(=분양대금 328,180,000원×5%)보다도 훨씬 큰 금액이다.

⑥ 이 사건 분양계약상 지연손해금에 관한 약정(손해배상액의 예정)은 정상적인 분양 절차가 이루어진 것을 전제로 피고 1이 동의한 것으로 보아야 하고, 이 사건 분양계약 체결 과정에서 원고의 허위·과장 광고가 있었던 경우에까지 피고 1이 그와 같은 액수의 지연손해금을 예정하는 것에 동의하였다고 볼 수는 없다.

⑦ 수분양자들의 잔금 지급 연체로 인한 원고의 손해는 지연손해금율을 적정한 수준으로 조정하여도 보상될 수 있다고 할 것인데, 원고의 손해를 훨씬 초과하는 약정 지연손해금을 그대로 인정한다면 경제적 약자인 수분양자들의 잔금 채무 이행지체에 일정 부분 책임이 있는 원고가 수분양자들의 이행 지체에 기하여 부가적인 이익을 얻는 셈이어서 손해의 공평한 분담 측면에서 부당하다.

5) 정산금 및 구상금 청구에 대한 피고 1의 주장에 관한 판단

가) 피고 1의 주장

피고 1은 원고가 자신들의 외환은행에 대한 중도금 대출원리금을 대위변제하는 것에 대하여 동의한 바 없고, 피고 1로서는 원고가 이 사건 분양계약을 해제하고 피고 1이 이미 납부한 중도금 등으로 위 대출금 변제에 충당하는 것이 더 유리하다. 원고는 수탁보증인이 아니므로 피고 1의 구상범위는 축소되어야 한다. 상세한 내용은 다음과 같다.

① 원고는 민법 제444조 제2항 의 ‘주채무자의 의사에 반하여 보증인이 된 자’이므로 피고 1로서는 현존이익의 한도에서 배상하면 족하다. 피고 1은 중도금 대출금을 직접 수령한 적이 없고, 원고가 피고 1의 의사에 반하는 대위변제를 하지 않고 이 사건 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환자금으로 대위 상환하여 소멸시켰더라면 피고 1은 외환은행에 더 이상 대출원리금을 부담하지 않았을 것이기 때문에 피고 1의 현존이익이 없다. 따라서 원고의 구상금 청구에 응할 수 없다.

② 원고가 주채무자의 의사에 반하는 보증인이 아니라 하더라도 적어도 민법 제444조 제1항 의 ‘주채무자의 부탁 없이 보증인이 된 자’에 해당한다. 따라서 피고 1은 대위변제 당시 이익을 받은 한도에서 배상할 의무가 있고, 원고의 구상금 청구 중 원금 외에 면책된 날 이후의 법정이자와 지연손해금 청구 부분에는 응할 수 없다.

③ 구상금 채권은 이행기의 정함이 없는 채권이므로 채무자인 피고 1은 민법 제387조 제2항 에 따라 이행청구를 받은 때로부터 지체책임을 진다. 따라서 원고는 구상금 청구일 다음날부터 지연손해금을 구할 수 있을 뿐이고, 대위변제일부터 지연손해금을 구할 수는 없다.

나) 판단

원고가 수탁보증인인지, 민법 제444조 의 부탁 없는 보증인인지에 관하여 본다. 갑 제1호증의 1, 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, ① 원고는 수분양자들이 중도금 대출을 신청한 경우에 한하여 중도금 대출을 알선하였고, 이를 원하지 않는 수분양자들은 원고가 알선한 금융기관이 아닌 다른 금융기관을 통해 대출을 받거나 보유하고 있는 현금으로 중도금과 잔금을 지급할 수 있었던 사실, ② 원고는 위 집단 중도금 대출에 동의한 수분양자들에 한해 중도금대출금에 대한 대출이자에 관하여 추후 정산을 조건으로 선납하여 주는 편의를 제공한 사실이 인정된다. 위 인정사실에다가 거래관행상 은행이 대출채무자인 피고 1로부터 아무런 물적 담보도 없이 중도금 상당액을 대출해 주는 것은 매우 이례적이므로 연대보증인과 같은 인적 담보가 있는 것을 충분히 예상할 수 있으며, 그 연대보증인이 대출금 이자를 대위납부하기로 한 원고라는 것 또한 쉽게 예측할 수 있는 점까지 더하여 보면, 비록 이 사건 분양계약서에 원고가 피고 1의 중도금대출 원리금 채무를 연대보증한다는 명시적인 기재가 없다 하여도 피고 1이 원고의 제안을 받아들여 원고의 알선에 따라 외환은행으로부터 중도금 상당의 대출을 받은 이상 피고 1은 원고에게 중도금대출금 채무에 대한 연대보증을 부탁하는 의사를 표시한 것이라 보는 것이 타당하다. 이는 중도금 대출계약 체결 이후의 사정변경에 따라 결과적으로 원고의 연대보증이 피고 1의 의사에 반하게 되었다고 하여도 달리 볼 것은 아니다.

결국, 원고는 수탁보증인이라 할 것이고, 수탁보증인의 구상금 채권이 이행기의 정함 없는 채권이라 하더라도 수탁보증인은 민법 제441조 제2항 , 제425조 제2항 에 의하여 면책된 날 이후의 법정이자를 구할 수 있다고 할 것이니, 원고가 수탁보증인이 아닌 것을 전제로 하는 피고 1의 위 주장은 받아들이지 않는다.

다. 소결론

피고 1은 원고에게 342,225,761원(=분양대금 잔금 99,630,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원+중도금 대출 관련 정산금 및 구상금 합계 233,293,761원) 및 그 중 ① 108,932,000원(=분양대금 잔금 99,630,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원)에 대하여는 그 지급기한인 입주지정기간 말일의 다음날인 2013. 1. 1.부터 피고 1이 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁하는 것이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 5. 19.까지는 감경한 지연손해금율인 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금과 ② 중도금 대출 관련 정산금 및 구상금 합계 233,293,761원에 대하여는 원고의 최종 대위변제일로서 원고가 구하는 2015. 4. 30.부터 이 사건 지급명령 정본이 피고 1에게 송달된 날인 2015. 8. 19.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 , 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(이하 ‘특례규정’이라 한다) 부칙 제2조 제2항, 구 특례규정(2015. 9. 25. 대통령령 제26553호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 특례규정’이라 한다)이 정한 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

3. 원고의 피고 2에 대한 청구에 관한 판단

가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 아파트 △△△동 ◇◇◇◇호의 수분양자 지위를 승계한 피고 2는 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약, 중도금 대출원리금 구상 및 정산채무에 기하여 원고에게 340,954,359원(=분양대금 잔금 100,610,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원+중도금 대출 관련 정산금 및 구상금 합계 231,042,359원) 및 그에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고 2의 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약 잔금 지급 지체에 따른 지연손해금에 관하여 본다.

이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약에서 정한 위 지연손해금이 피고 2가 계약대금 지급의무를 지체한 데 대한 손해배상액의 예정에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같고, 손해배상액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있다( 대법원 2002. 12. 24. 선고 2000다54536 판결 등 참조).

앞서 본 2.의 나. 4)의 나)항에서 기재된 법리와 사정들에다가 이 사건 변론종결일인 2016. 4. 7.을 기준으로 볼 때 피고 2의 계약상 잔금의 원금이 109,912,000원(=분양대금 잔금 100,610,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원)인 반면, 그에 대한 약정 지연손해금이 57,335,760원(=109,912,000원×15.96%×2013. 1. 1.부터 2016. 4. 7.까지 1,193일/365일, 원 미만 버림)에 이르고, 이는 원금의 52%를 초과하는 금액인 점을 종합하면, 이 사건에서 원고와 피고 2가 예정한 이 사건 분양계약 및 이 사건 옵션공사계약상 잔금에 관한 지연손해금은 부당히 과다하여 이를 감액하는 것이 타당하다.

그 감액은 약정 지연손해금율을 조정함으로써 전체로서의 예정배상액을 감액하는 방법으로 하기로 한다. 이 사건 아파트 △△△동 ◇◇◇◇호에 관한 분양계약 및 옵션공사계약 체결 당시 잔금 지급을 181일 이상 연체할 경우 연 15.96%의 비율을 적용한 지연손해금을 지급하기로 약정한 사실은 앞에서 본 바와 같은바, 위에서 본 사정들과 상사 법정이율, 손해분담의 공평성 등 제반사정을 고려하여 피고 2의 계약상 잔금 지급 지연에 따른 지연손해금율을 연 6%로 제한하는 방법으로 총 지연손해금을 감액한다.

다. 따라서 피고 2는 원고에게 340,954,359원(=분양대금 잔금 100,610,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원+중도금 대출 관련 정산금 및 구상금 합계 231,042,359원) 및 그 중 ① 109,912,000원(=분양대금 잔금 100,610,000원+옵션공사대금 잔금 9,302,000원)에 대하여 그 지급기한인 입주지정기간 말일의 다음날인 2013. 1. 1.부터 피고 2가 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 항쟁하는 것이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 5. 19.까지는 감경한 지연손해금율인 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금과 ② 중도금 대출 관련 정산금 및 구상금 합계 231,042,359원에 대하여는 원고의 최종 대위변제일로서 원고가 구하는 2013. 9. 30.부터 이 사건 지급명령 정본이 피고 2에게 송달된 날인 2015. 6. 22.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 , 특례규정 부칙 제2조 제2항, 구 특례규정이 정한 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

주1) 최종 대위변제일이다.

주2) 원고가 사용검사일이 속한 달의 익월부터 대위변제일까지 발생한 연체료 등 비용이다.