조심-2013-서울청-2229 (2013.09.11)

부동산매매계약 후 합의해제된 경우 양도소득세를 부과처분할 수 없음

부동산매매계약 후 매매계약 해제합의서에 의하여 계약이 해제된 경우 기존 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀하므로 해제된 계약에 따른 피고의 처분은 위법함

소득세법 제88조 양도의 정의

서울행정법원-2013-구합-26866 양도소득세부과처분취소

박AA

mm세무서장

2014. 05. 01

1. 피고가 20OO. O. O. 원고에 대하여 한 20OO년 귀속 양도소득세 982,113,140원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

가. 원고와 윤BB 사이의 매매계약 및 건물 신축

1) 원고는 20OO. O. O. 윤BB과 사이에, 윤BB에게 '서울 은평구 OO동 OOO-OO 대 286㎡ 및 지상 5층 건물'(이하 '이 사건 토지 및 구 건물'이라 한다)을 매매대금 32억 원(계약금 3억 2,000만 원, 중도금 21억 8,000만 원, 잔금 7억 원)에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였다(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다). 원고는 계약 당일 윤BB로부터 O억 원을 지급받았다.

2) 이 사건 매매계약에서, 원고와 윤석열은, 윤석열이 이 사건 토지 및 구 건물을 담보로 대출을 받아 중도금을 원고에게 지급하기로 약정하였다. 이에 따라 원고는 20OO. O. O. 이 사건 토지 및 구 건물을 담보로 제공하여, 채권자 주식회사 kkcc 은행(이하 'cc은행'이라 한다), 채권최고액 19억 5,000만 원, 채무자 윤BB인 근저당권설정등기가, 채권자 주식회사ee상호저축은행(이하 '저축은행'이라 한다), 채권최고액 13억 4,400만 원, 채무자 윤BB인 근저당권설정등기가 각 마쳐졌다. 윤BB은 cc은행으로부터 15억 원을, 저축은행으로부터 9억 6,000만 원을 대출받았고(이하 '대출금'이라 한다), 원고에게 중도금 21억 8,000만 원을 지급하였다.

3) 원고가 윤BB로부터 이 사건 매매계약 상 매매대금을 지급받은 내역은 다음과 같다.

구분

수령일자

금액(원)

비고

계약금

20OO.O.O 500,000,000 계약금 320,000,000원+잔금 180,000,000원 중도금

20OO.O.O 2,180,000,000 대출금

잔금

20OO.O.O 300,000,000 OO빌 분양과 관련하여 윤BB에게 대여한 것으로 정리20OO.O.O〜O.OO 90,000,000 현금

20OO.O.OO 130,000,000 원고가 지정한 XX계좌에 입금 합계

3,200,000,000

4) 원고는 이 사건 매매계약에서, 윤BB의 소유권이전등기 전이라도 윤BB에게 건축허가에 필요한 서류 일체를 협조하여 주기로 약정하였다. 한편 윤BB은 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서, 황DD과 사이에, 윤석열이 이 사건 토지의 소유권을 취득하고, 황DD이 이 사건 토지 지상에 건물을 신축하기로 약정하였다.

5) 원고는 2008. 9. 1. 구 건물에 관하여 건축물 철거, 멸실 신고를 하였고, 같은 날 신 건물에 관하여 건축허가를 받았다. 신 건물에 관하여, 20OO. O. O. 착공신고가 되었고, 20OO. O. O. 황DD 명의로 건축주가 변경되었다. 황DD은 이 사건 토지 지상에 지하 4층 지상 2층 건물을 신축하고, 20OO. O. O. 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 원고와 윤BB 사이의 소송

1) 원고는 이 사건 매매계약이 해제되었다거나, 황DD 명의 소유권보존등기가 위조된 건축주명의변경동의서에 따른 것이라고 주장하며, 20OO. O. O. 윤BB 및 황DD을 상대로 신건물에 관한 황DD 명의 소유권보존등기 말소등기 청구의 소(서울중앙지방법원 20OO가합OOO)를 제기하였다. 원고는 20OO. O. O. 위 법원으로부터 윤BB에 대한 부분은 각하, 황DD에 대한 부분은 기각 판결을 선고받았다. 원고는 항소(서울고등법원 20OO나OOOOO), 상고(대법원 20OO다OOO)하였으나 20OO. O. O. 대법원에서 기각결정을 받아 1심 판결이 그대로 확정되었다.

2) 원고는 윤BB이 건축주명의변경동의서 등을 위조하였다고 주장하며 윤BB을 고소하였다. 윤BB은 20OO. O. O. 건축주명의변경동의서, 대지사용승낙서, 영수증 위조 및 위조사문서 행사로 기소(서울서부지방법원 20OO고단OO)되었으나, 20OO. O. O. 위 법원으로부터 무죄판결을 선고받고, 검사가 항소(서울서부지방법원 20OO노OO), 상고(대법원 20OO도OOO)하였으나, 20OO. O. O. 대법원에서 상고기각 판결을 선고받아 1심 판결이 그대로 확정되었다.

3) 윤BB은 20OO. O. O. 원고를 상대로 소유권이전등기 청구의 소(서울서부지방 법원 20OO가합OOO)를 제기하였고, 20OO. O. O. 위 법원으로부터 '원고는 윤BB에게 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라'는 판결을 선고받았다. 원고가 항소(서울고등법원 20OO나OOO), 상고(대법원 20OO 다OOO)하였으나, 20OO. O. O. 대법원에서 상고 기각 판결을 선고받아 1심 판결이 그대로 확정되었다. 윤BB은 위 판결에 따라 소유권이전등기를 신청하지는 않았다.다. 경매절차의 진행

1) 윤BB이 대출금의 이자를 지급하지 않자, 이 사건 토지에 관하여, 저축은행은 임의경매를 신청하여 20OO. O. O. 경매개시결정(서울서부지방법원 20OO타경OOO)을, 외환은행도 임의경매를 신청하여 20OO. O. O. 경매개시결정(서울서부지방법원 20OO타 경OOO)을 받았다.

2) 저축은행은 2009. 5. 18. 원고를 상대로, 근저당권자인 저축은행의 동의 없이 구 건물을 철거하고 신 건물을 신축하여 이 사건 토지의 담보가치를 감소시켰다는 이유로 손해배상청구의 소(서울중앙지방법원 20OO가합OOO)를 제기하였다. 저축은행은 20OO. O. O. 위 법원으로부터, 원고가 담보가치 감소와 관련하여 불법행위에 기한 손해배상책임을 진다는 이유로 '원고는 저축은행에 612,104,794원 및 이에 대하여 20OO. O. O.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라'는 판결을 선고받았다. 원고는 항소(서울고등법원 20OO나OOO)하였으나 저축은행은 20OO. O. O. 소를 취하하였다.

3) 원고는 20OO. O. O. 저축은행 및 cc은행에, 대출 원리금 및 비용 등으로 합계 27억 25,539,655원을 대위변제하였다. 저축은행 및 cc은행은 20OO. O. O. 이 사건 토지에 관한 경매신청을 취하하였다.

4) 원고는 대위변제를 원인으로 이 사건 토지에 관하여 임의경매를 신청하여, 20OO. O. O. 경매개시결정(서울서부지방법원 20OO타경OOO)을 받았다.

라. 합의해제

1) 원고는 경매절차 진행 중이던 20OO. O. O. 윤BB과 사이에, 다음과 같이 이 사건 매매계약을 합의해제하기로 약정하고 이를 공증하였다(이하 '이 사건 합의해제'라 한다).

매매계약해제합의서 매도인 원고와 매수인 윤BB은 20OO. O. O. 이 사건 토지 및 구 건물에 관하여 별첨 매매계약서와 같은 매매계약을 체결하였으나 그 간 당사자 사이의 수차에 걸쳐 매매계약에 관하여 분쟁이 있던 중 금일 그 매매계약을 모두 해제하고 매매계약이 없었던 상태로 되돌아가기로 합의하였으므로 다음과 같은 내용의 매매계약해제 합의서를 작성하는 바입니다.

1. 별첨 매매계약서에 따른 매매계약은 합의 해제하여 이를 무효화하고, 위 매매계약 및 그 간의 소송결과에 따른 매도인과 매수인 사이의 모든 권리, 의무는 소멸하였음을 확인한다.

1. 매수인이 지급하였던 매매대금, 매도인이 대위변제하였던 금융기관의 대출금에 대한 구상권 등 별첨 매매계약의 목적물이나 매매계약과 관련하여 발생한 모든 권리의무는 매도인과 매수인 사이에 적법하게 해결되었음을 쌍방이 이를 확인한다.

1. 차후, 별첨 매매계약과 관련하여 쌍방 아무런 권리의무가 없음을 확인한다.

2) 윤BB은 20OO. O. O. 원고에게, 이 사건 합의해제를 함에 있어서 다음과 같은 내용을 확인한다고 확인서를 작성하여 주었다.

1. 매수인은 대법원 20OO다OO 소유권이전등기절차이행의 소(서울고등법원 20OO나OO, 서울서부지방법원 20OO가합OOO)의 확정판결에 따른 소유권이전등기청구권을 포기하고, 위 판결에 따른 등기신청을 하지 아니하기로 한다.

2. 매수인은 매도인에 대하여 위 매매계약 해제 합의서에 따른 매매대금반환청구권을 포기한다. 3. 매수인은 위 부동산과 관련하여 매도인과 사이에 각종 소송에 따른 소송비용청구권을 모두 포기한다.

4. 매수인은 위 부동산과 관련하여 매도인과 사이에 모든 손해배상청구권을 포기한다.

3) 황DD은 20OO. OO. OO. 원고에게 다음과 같이 확인서를 작성하였다.

1. 본인은 원고와 윤BB 사이의 이 사건 매매계약의 합의해제에 따른 정산금조로, 20OO. O. O. 윤BB 대신 원고로부터 3억 원을 수표로 지급받은 사실이 있다.

2. 박YY와 본인 사이에 약속어음 공정증서(공증인가 법무법인 WWW 증서 2013년 제OO호)를 작성하게 된 이유는, 위 매매계약의 합의해제 따른 제1항의 정산금 O억 원에 대한 담보조로 작성한 것이고, 위 박YY가 본인에 대하여 별도의 채무가 있어서 작성한 것은 아니다.

4) 원고는 윤BB과 사이에, 이 사건 매매계약의 합의해제에 따라 기존에 지급받은 매매대금을 다음과 같이 반환하여 정산하였다. 구분

지급일자

금액(원)

비고

대위변제금

20OO.O.O 1,609,477,255 외환은행 대출금 대위변제금

20OO.O.O 1,116,062,400 저축은행 대출금 대여금

20OO.O.O 300,000,000 대여금을 매매대금 반환에 갈음함 정산금

20OO.O.OO 300,000,000 황DD에게 지급 합계

3,325,539,655

5) 원고는 20OO. O. O. 황DD과 사이에 신 건물에 관하여 매매계약을 체결하고, 2013. 8. 26. 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 양도소득세 부과처분

1) 피고는 20OO. O. O. 원고에게, 원고가 잔금을 지급받은 20OO. O. O.경 이 사건 토지 및 구 건물을 윤BB에게 양도하였다고 보아, 양도소득세 982,113,140원을 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

2) 원고는 불복하여 심판청구를 하였으나 20OO. O. OO. 기각결정을 받았다.

[인정근거] 갑 제1 내지 8호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 20OO. O. O. 이 사건 매매계약을 합의해제하여 자산의 양도가 없고, 대위변제 금 등을 포함하여 3,325,539,655원을 지급하여 양도소득이 없다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지. 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 소득세법은 자산의 '양도'란 '자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고(제88조 제1항), '양도소득'은 해당 과세기간에 발생한 토지 또는 건축물의 양도로 발생하는 소득을 말한다(제94조 제1항)고 규정하고 있다. 한편 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하고(소득세법 제98조), 이에 따라 같은 법 시행령 제162조는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 양도 또는 취득의 시기에 관하여 규정하고 있다.

계약의 합의해제는 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다71926

등 참조). 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어

양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고

볼 수 없다. 또한 그 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이

행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 그 부동

산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없다(대법원 1987. 5. 12. 선고 86누916 판결,

1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결 참조).

2) 이러한 법리에 따라 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에서 알 수 있는 다

음과 같은 사정을 고려하면, 이 사건 계약은 합의해제 되었고, 특별한 사유 없이 합의

해제가 되는 등 그 계약이 가장행위라고 볼 만한 사정도 없다. 따라서 이 사건 계약은

소급하여 소멸하였고, 원고가 이 사건 토지 및 구 건물을 양도하고 양도소득을 취득하

였다고 할 수 없으므로 양도소득이 존재함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

① 윤BB은 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마치지 않았다. 원고가 윤BB

로부터 20OO. O. O.경 매매대금을 일응 지급받았다고 하지만, 소유권이전등기가 되지

않아 이 사건 토지 및 구 건물의 소유권이 윤BB에게 이전되었다고 할 수 없다. 즉

이 사건 매매계약의 이행이 완료되지 않아 자산의 이전이 있었다거나, 자산의 이전에

따른 양도소득이 확정되었다고 할 수 없다.

② 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조는 자산의 유상양도가 이루어진 경우에

그 양도차익의 계산에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하고, 대금

이 전혀 지급되지 않았거나 그후 매매계약이 해제되었는데도 양도가 있은 것으로 의제

하는 규정은 아니므로 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지

급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있다(대법원

1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결 참조).

원고는 대출원리금 27억 25,539,655원을 대위변제하고, 이 사건 합의해제에 따른 원상

회복으로 방법으로 신 건물을 취득하는 대신 황DD에게 O억 원을 추가로 지급하였다.

원고가 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 대부분을 지급받았다고 할 수 없다.

③ 이 사건 합의해제를 통해 이 사건 매매계약은 소급하여 효력을 상실하였고, 당사자

사이에는 계약의 원상회복문제만 남게 되었다. 구 건물의 원상회복이 구 건물의 멸실

로 불가능하여 구 건물 멸실에 따른 시가 상당 손해배상채권을 상계처리함과 동시에

신 건물의 대가 중 부족분을 황DD에게 지급하였다. 이는 원상회복을 위한 계약관계

일 뿐 원상회복이 불가능하게 되었다고 하여 기존 계약이 계속 유효하다고 할 수 없

다.

④ 원고는 20OO. O. O.경 윤BB로부터 매매대금을 일응 지급받았다. 그런데 윤BB은

이 사건 토지 및 구 건물을 담보로 대출받은 대출금의 이자를 지급하지 않고, 소유권

이전등기도 마치지 않은 채 황DD과 별도 약정에 기하여, 이 사건 토지 지상에 신 건

물을 신축하였다. 원고는 신 건물이 신축된 이후인 2009년 4월경부터 신 건물 신축과

관련하여 이 사건 매매계약의 효력을 다투는 소송을 제기하거나, 윤BB을 형사 고소

하는 등 소송이 계속되었다. 또한 20OO. O. O. 이 사건 토지에 관한 경매개시결정이

이루어지고, 20OO. O. O. 저축은행이 원고를 상대로 손해배상청구소송을 제기함으로써

윤BB이 이 사건 매매계약을 제대로 이행하지 못하였다는 사정이 발생하였으므로 피

고가 양도소득세 납부기한이라고 주장하는 20OO.O.O.까지 원고에게 계약이 이행되었

음을 전제로 양도소득세를 신고・납부할 의무가 있다고 기대하기는 사회통념상 불가능

하다. 그 후 원고와 윤BB 사이에 20OO. O. O.경에야 비로소 합의해제가 이루어진 것

은, 윤BB이 대출금과 관련하여 이자 등을 제대로 지급하지 못하면서 원고가 손해배

상책임을 지는 등 매매대금이 제대로 정산되지 못하여 분쟁이 계속되었기 때문에 소송

관계가 종결되면서 합의해제가 이루어진 것이다. 윤BB도 매매대금도 제대로 지급하

지 못한 채 이 사건 토지에 관하여 아무런 제한 없는 소유권이전등기도 마쳐주지 못하

여 황DD과 사이에 신 건물에 관한 권리관계가 불분명해질 우려가 있어 합의해제를

통해 법률관계를 정리할 필요가 있었다. 요컨대 이 사건 합의해제가 매매계약 이후 5

년 정도 지나 이루어졌다고 하지만, 이 사건 합의해제는 이 사건 매매계약의 이행과

관련하여 원고, 윤BB, 황DD 사이의 법률관계를 정리하기 위한 계약으로 유효하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.