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사건
2011구합3876건축허가 취소처분취소등
원고
주식회사 이☆☆
서울 성동구O○동2가 333-16
대표이사 최★★
소송대리인 법무법인 디엘에스
담당변호사 이O0
피고
광주광역시 ·. 청장
소송대리인법무법인 혜안
담당변호사 이O0
소송대리인 변호사공◇◇
변론종결
2012. 5. 10.
판결선고
2012. 6. 14.
주문
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2011. 8. 23. 원고에게 한 건축허가사항 변경허가신청 반려처분과 건축허가 취 소처분을 각 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 대형☆☆ 경영 등을 목적으로 하는 대형유통업체로서 광주 ●● 동 1- 5 외 12필지 8,969㎡ ( 이하 ' 이 사건 사업부지'라고 한다) 중 자연녹지지역에 지하 4 층, 지상 4층의 판매시설 1동( 이하 ' 이 사건 판매시설동'이라 한다 ) 과 그 일부 옥상에 철 골 조립식 주차장( 이하 ' 이 사건 주차장'이라 한다 )을, 제2종 일반주거지역에 지상 3층의 제1, 2종 근린생활시설 1동( 이하 '이 사건 근린생활시설동'이라 한다 )을 각 신축하고자 하는 회사이고 ( 이하 이 사건 판매시설동과 근린생활시설동을 합하여 이 사건 각 건물' 이 라 한다), 피고는 그에 대한 허가권자이다.
나. 당초 이 사건 사업부지의 소유권자이던 샹젤리제코리아 주식회사(이하 '소외 회 사'라고 한다 )는 2009. 12. 29. 피고에게 이 사건 각 건물의 입지, 규모 등의 사전결정을 신청하였고, 광주광역시 ●● 건축위원회는 2010. 1. 21. 교통사고 예방을 위한 진출입 구 시야 확보 등 12개 항목의 개선필요사항을 포함하는 조건부 의결을 하였다.
다. 소외 회사는 2010. 2. 4. 위와 같이 지적된 개선필요사항을 반영하여 피고에게 이 사건 각 건물의 건축허가를 신청( 이하 '이 사건 건축허가 신청’이라 한다 )하였는데, 피고 는 같은 달 18. '대형할인점 입점은 지역 상권의 급격한 위축과 황폐화로 지역 영세상인, 중소유통업체, 재래시장 보호 등을 위한 소상공인들의 집단민원이 예상되고 지역 경제 활성화에 역행되어 재래시장 및 지역경제를 보호해야 할 중대한 공익상 목적이 있다'는 이유로 이 사건 건축허가 신청을 거부하였다.
라. 소외 회사는 2010. 3. 5. 이 법원 2010구합894호로 위 거부처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기하였고, 2010. 6. 10. 소외 회사의 청구를 인용하는 판결이 선고되었으 며, 피고의 항소로 계속된 광주고등법원 2010두1261호 항소심에서 피고의 항소가 기각 되어 위 판결이 2010. 9. 29. 확정되었다.
마 . 소외 회사는 2010. 10. 1. 다시 이 사건 각 건물의 건축허가를 신청하였는데, 피 고는 ‘ 이 사건 각 건물의 공사로 인한 안전피해가 우려되고 대형할인점 운영에 따른 소 음과 주변 교통량 증가로 인해 학생 통학 및 학습권의 피해가 예상되며, 주변 상인들의 재산상 피해와 지역경제의 위축이 예상된다' 는 이유로 위 신청을 재차 거부하였다.
바. 소외 회사는 2010. 10. 20. 위 확정판결의 취지에 따른 처분을 강제하기 위해 이 법원 2010아169호로 간접강제를 신청하였고, 같은 해 11. 17 . 법원의 간접강제결정이 내려졌으며, 이에 피고는 2010. 11. 30. 소외 회사에게 이 사건 각 건물의 건축을 허가 ( 이하 ' 이 사건 건축허가'라고 한다) 하는 한편, 소외 회사의 이 사건 주차장 축조신고를 수리하였다.
사. 그 후 이 사건 사업부지의 소유권은 샹젤리제코리아 주식회사에서 에스티에스도 시개발 주식회사로, 다시 에스티에스도시개발 주식회사에서 주식회사 신세계로 이전되었 으며, 주식회사 신세계는 2010. 12. 23. 피고에게 건축주변경신고를 하고, 2011. 4. 12 . 착공신고를 하였다.
아. 원고는 2011. 5. 3. 주식회사 신세계를 분할하여 설립되었다 .
자 . 광주광역시는 2011. 5. 12. 이 사건 건축허가에 대한 주민감사청구가 접수되자 2011. 6. 2.부터 같은 해 7. 21.까지 광주광역시 ●●청을 대상으로 감사를 실시하였으 며 , 2011. 7. 21. 아래와 같은 감사결과 및 결과조치를 공표하였다 .
차 . 이에 따라 피고는 2011. 8. 5. 원고에게 이 사건 각 건물이 건축법에 위반되어 허 가를 취소하고자 2011. 8. 18.에 청문을 실시할 예정임을 통지하였다.
카. 원고는 2011. 8. 17. 위 감사결과에 따라 이 사건 판매시설동과 이 사건 근린생활 시설동 사이의 성토부분을 제거하고, 기초와 벽체, 보를 분리하며, 연결통로의 폭을 줄이 고, 계획지표면의 고도를 낮추며, 철골조립식 주차장의 높이를 낮추는 등으로 이 사건 건 축허가사항에 대한 변경허가 신청 ( 이하 '이 사건 변경허가 신청’ 이라 한다 )을 하였다.
타 . 피고는 2011. 8. 18. 청문을 실시한 후, 2011. 8. 23. 아래와 같은 사유를 들어 이 사건 변경허가 신청에 대한 반려처분( 이하 ' 이 사건 반려처분'이라 한다 ) 을 하고 , 동시에 광주광역시의 감사결과가 잘못되었다고 반증할 만한 내용이 없고, 건축허가 취소에 따른 원고의 재산상 손실이 위법한 설계도서 제출로 허가를 득한 위반건축물을 바로잡는 건축 행정질서 확립, 대형☆☆ 입점에 반대하는 지역주민과 시민단체의 여론, 지역 영세상인 및 인근학교의 학습권 보호 등의 공익에 우선하지 않음을 이유로 이 사건 건축허가의 취 소처분 (이하 ' 이 사건 취소처분'이라한다)을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 16, 19호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전 체의 취지
2 . 처분의 적법 여부
가 . 원고 주장의 요지
1 ) 이 사건 취소처분의 위법성
이 사건 건축허가에 대한광주광역시의감사결과는 건축 법령에 대한 해석이 나 관점의 차이에서 비롯된 것일 뿐, 이 사건 건축허가가 법령에 위반하여 이루어졌다 . 고 볼 수는 없고, 설령 건축법상 허가요건에 위반된 하자가 있더라도 설계변경에 의해 치유가 가능한 점 , 이 사건 취소처분으로 인하여 원고가 막대한 손해를 입게 되는 점 , 피고가 내세우는 공익상의 필요가 원고의 불이익을 정당화할 만큼 큰 경우가 아닌 점 등에 비추어 원고가 이 사건 변경허가 신청을 통한 보완이 가능함에도 시정조치를 취 함이 없이 곧바로 건축허가를 취소한 것은 비례의 원칙에 반한다.
2 ) 이 사건 반려처분의 위법성
반려사유 중 이 사건건축허가에 대하여 취소절차가 진행 중이라는 사정은 「민원사무처리에 관한 법률 시행령」 제15조 제1항이나 그 밖에 일반적으로 인정되는 민원 반려사유 중 어디에도 해당하지 않으며, 이 사건 변경허가 신청은 건축허가사항 의 변경을 구하는 것으로서 건축허가 절차에 준하여 처리되어야 하므로 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는다면 중대한 공익상의 필요가 없는 한 관계 법령 에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 거부할 수는 없다. 그리고 다른 반려사유인 신청 도서상 부적합한 사항이 있어 보완이 필요하다는 점도 보완을 요구하지 아니한 채 곧바로 반려처분을 한 것이어서 재량권의 범위를 벗 어난 것이다.
나 . 관계 법령
별지와 같다.
다. 인정사실
1) 주식회사 종합건축사사무소 류가람건축 소속 류◎◎, 박●●, 이인엔지니어링 종합건축사사무소 주식회사 소속 김☆☆ ( 이하 위 건축사들을 통틀어 ' 이 사건 설계자들’ 이라 한다 ) 이 설계한 이 사건 각 건물 및 이 사건 주차장의 주요 설계 내용은 다음과 같 다 .
○이 사건사업부지는해발고도가 약39.08m에서50.57m까지인 경사지이 고 , 동측 35m 도로, 남측 12m도로와 접하고 있다 .
○이 사건 근린생활시설동은지반고와 계획고에 거의차이가 없는반면, 이 사건 판매시설동은 그 계획고가 해발고도 31.1m( 지하 3층 바닥), 또는 25.96m (지하 4 층 바닥)로서 지반고보다 낮다.
○이사건 각건물은 자연녹지지역과제2종일반주거지역의 경계를 사이에 두고 2.5m 떨어져 있으며, 이 사건 근린생활시설동의 1층 내지 3층과 이 사건 판매시 설동의 지하 2층 내지 지상 1층을 연결하는 너비 8m, 높이 4.0 ~5.4m의 통로가 각 층 마다 2개씩 설치되어 있다 .
○이 사건 근린생활시설동의 기초는 이 사건판매시설동의 지하2층바닥 과 1개의 콘크리트 매트로 연결되어 있고, 이 사건 근린생활시설동의 옥상은 이 사건 판매시설동의 지상 2층 바닥과 10개의 보 및 1개의 슬래브로 연결되어 있다 .
○이 사건판매시설동에는 대형☆☆와주차장등이 설치되고, 이 사건 근린 생활시설동에는 소매점, 학원 등이 입점할 계획이다.
○이 사건 각 건물 사이의 폭2.5m의 공간은 높이 15.7m의 콘크리트 벽체 (건축구조옹벽) 와 슬래브 지붕으로 마감처리되었으며, 연결통로를 제외한 그 내부의 빈 공간에는 흙이 채워졌다.
○이 사건판매시설동중 지하 1층의 옥상부분에 설치되는 이 사건 주차 장은 바닥 기초부터 옥상 바닥면까지의 높이가 0.6m이고, 옥상 바닥부터 철골 상단까 지의 높이가 7.6m이다.
2 ) 이 사건 설계자들은 이 사건 각 건물이 별개의 건물이고, 이 사건 건축허가로 의제된 토지형질변경 허가사항 중에 이 사건 판매시설동의 완공 후 인접 토지를 해발고 도 47.36m로 부지정지하는 내용이포함되었다는 전제 하에, 그 특정 높이를 지표면으로 삼아 그로부터 지상 1m보다 아래에 있는 건물 부분을 건축면적에서 제외하는 방식으로 건폐율을 산정하였고, 그 결과 이 사건 판매시설동 지하 1층의 수평투영면적은 건축면적 에서 제외되게 되었다.
3) 또한, 이 사건 설계자들은 이 사건 건축허가로 의제된 토지형질변경 허가사항 중에 이 사건 각 건물 사이의 흙채움에 의한 성토가 포함되었다는 전제 하에, 이 사건 판 매시설동 중 성토된 부지와 접한 부분은 그 흙채움 상단 높이를 지표면으로 삼고, 나머지 부분은 이 사건 사업부지의 지반고를 지표면으로 삼아 지하층 여부를 판단하는 방식으로 용적률을 산정하였고 , 그 결과 흙채움을 반영하지 않고 지하층 여부를 판단하였더라면 지상층으로 인정되었을 이 사건 판매시설동 지하 1층이 지하층으로 판정되어 연면적에 서 제외되게 되었다 .
4 ) 소외 회사는 2010. 2. 4. 피고에게 이 사건 건축허가 신청을 하면서 그 신청서 에 이 사건 각 건물을 별개의 건물로 표시하였다. 또한, 피고를 대행하여 이 사건 각 건 물의 현장조사·검사 및 확인업무를 수행한 이 사건 설계자들도 그 무렵 피고에게, 이 사 건 각 건물이 별개의 건물임을 전제로 ① 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축 제한에 적합하고, ② 건폐율이 18.65 % 로서 허용한도인 20 % 이내이며, ③ 용적률이 58.65 % 로 서 허용한도인 60 % 이내인 등으로 건축허가 요건에 적합하게 설계되었다는 내용으로 건 축허가조사 및 검사조서를 작성하여 제출하였다( 이후 피고가 이 사건 건축허가 신청을 거부하는 처분을 하였고, 그 거부처분의 취소를 명하는 판결이 확정되었음은 앞서 본 바 와 같은바, 그에 따른 소외 회사의 2010. 10. 1.자 건축허가 재신청에 있어서도 동일한 내용의 건축허가신청서 , 건축허가조사 및 검사조서가 작성·제출되었다).
5) 소외 회사의 이 사건 건축허가 신청에 따라 건축복합민원 일괄협의회가 개최 되어 건축허가시 의제되는 사항에 대한 관계부서의 협의가 이루어졌고, 그 결과 토지형 질변경과 관련하여서는 ‘모든 공사는 신청시 제출한 설계도서와 같이 시공하여야 하며, 변경사항 발생시는 사전에 변경승인을 득한 후 추진하여야 한다는 것을 조건으로 한 개 발행위허가가 이 사건 건축허가시 의제되었다 .
6) 이 사건 설계자들에 대한 건축허가조사 및 검사조서 허위 기재로 인한 각 건 축법 위반 혐의에 대하여 광주지방검찰청은 2012. 2. 16. 이 사건 설계자들이 하나의 건 축물을 설계하면서 두 개의 건축물인 것처럼 허위로 건축도면을 작성하였다거나 설계도 면에 지표면의 높이를 사실과 달리 거짓으로 표시하지 아니한 이상 건축허가조사 및 검 사조서상를 허위로 작성하였다고 볼 수 없다고 보아 '혐의없음(범죄인정안됨)' 처분을 하 였고, 이에 대하여 피고가 항고하였으나, 2012. 4. 19. 기각되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제16 내지 21, 26, 31호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재( 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
라. 이 사건 취소처분의 위법성 판단
1) 처분사유의 존재 여부
가) 용도지역제한 위반
살피건대, 이 사건 근린생활시설동의 기초와 이 사건 판매시설동의 지 하 2층 바닥은 1개의 콘크리트 매트로 연결되어 있고, 이 사건 근린생활시설동의 옥상 과 이 사건 판매시설동의 지상 2층 바닥은 10개의 보 및 1개의 슬래브로 연결되어 있 으며, 이 사건 판매시설동의 지하 2층 내지 지상 1층과 이 사건 근린생활시설동의 1층 내지 3층 사이에 각 층마다 연결통로가 설치되어 서로 이어져 있고, 이 사건 각 건물 사이의 공간을 콘크리트 벽체와 슬래브 지붕으로 마감처리하여 외관상 전혀 분리됨이 없으며, 이 사건 판매시설동에는 대형☆☆가, 이 사건 근린생활시설동에는 대형☆☆의 판매를 지원하기 위한 소매점, 학원 등이 각 입점될 예정으로서 상호간에 기능상 밀접 한 관련이 있음은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 각 건물은 그 구조, 기능 및 형태에 비추어 볼 때 별개의 건물이 아니라 1개의 건물이라고 봄이 상당하다.
그런데 구 건축법(2009.12.29. 법률제9858호로 개정되기 전의 것, 이 하 같다 ) 제54조 제3항 본문은 '대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸 치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적 용한다'고 규정하고 있고, 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 (2010 . 5. 31. 법률 제10331호로 개정되기 전의 것 , 이하 ‘국토계획법’이라 한다 ) 제84조 제3항 본문도 같 은 취지이므로 자연녹지지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 축조되는 건물의 경우에는 그 용도가 자연녹지지역 및 제2종 일반주거지역의 각 요건에 모두 적합해야 하는 한 편 , 판매시설은 국토계획법 제76조 제1항, 같은 법 시행령(2011. 3. 9. 대통령령 제 22703호로 개정되기 전의 것, 이하 같다 ) 제71조 제1항 제4호 [별표 5] 에 따른 제2종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물에 해당하지 않는다 .
따라서 판매시설 용도를포함하는 이 사건 각 건물은 자연녹지지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 1개의 건물로 축조하는 것이 허용되지 않으므로, 결국 이 사건 건축허가는 용도지역 제한에 위반한 하자가 있다고 할 것이다 .
이에 대하여원고는, 건축법 제2조 제2항 제7호,6. 같은 법 시행령 제3조 의4 [별표 1] 제7호 나목에서 판매시설의 유형 중 하나로 소매시장을 열거하면서 ‘유통 산업발전법 제2조 제3호에 따른 대규모점포, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며 그 안 에 있는 근린생활시설을 포함한다' 고 규정하고 있고, 구 유통산업발전법(2011. 4. 14 . 법률 제10599호로 개정되기 전의 것, 이하 '개정 전 유통산업발전법' 이라 한다 ) 제2조 제3호, 같은 법 시행령(2010. 12. 31. 대통령령 제22597호로 개정되기 전의 것 ) 제3 조 제1항 [별표 1] 제1호는 대규모점포의 종류 중 하나로서 대형☆☆를 '용역의 제공 장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 식품·가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단으로 규 정하고 있는바, 이 사건 근린생활시설동 내에 위치한 매장은 대규모점포( 대형☆☆) 에 포함되는 개념이 아닐 뿐더러 이 사건 판매시설동과 구역이 명확히 구분되도록 설계된 이상 대규모점포 안에 있는 것으로 볼 수도 없으므로, 이 사건 근린생활시설동은 판매 시설의 일부가 아니라 독립된 근린생활시설로 보아야 하고, 그와 같이 용도가 구별되 어 자연녹지지역에는 판매시설만이, 제2종 일반주거지역에는 근린생활시설만이 위치하 고 있다면, 설령 이 사건 각 건물을 1개의 건물로 보더라도 용도지역에 위반한 것으로 볼 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 자연녹지지역과 제2종 일반 주거지역에 걸친 대지에는 판매시설이 들어설 수 없는 것이고, 원고 주장대로 이 사건 각 건물의 용도가 판매시설과 근린생활시설로 구분되며 판매시설은 자연녹지지역에만 위치하는 경우라고 하더라도 달리 볼 것은 아니므로 원고의 위 주장은 이유 없다 .
나) 용적률 제한 위반
(1) 건축법 제56조,국토계획법제78조 제1항제1호 라목, 제2항, 같은 법 시행령 제85조 제1항 제16호, 광주광역시 도시계획조례 (2010. 1. 1. 조례 제3763호, 이 하 같다 ) 제72조 제1항 제16호에 따르면 , 자연녹지지역의 용적률은 60 % 이하로 제한된 다 . 그리고 구 건축법 시행령(2010. 12. 13. 대통령령 제22526호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제119조 제1항 제4호 가목에 의하여 지하층 면적은 용적률 산정을 위한 연 면적에서 제외되는데, 건축법 제2조 제1항 제5호는 지하층을 '건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것으로, 같은 법 시행령 제119조 제1항 제10호는 지하층의 지표면을 ‘각 층의 주위가 접 하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수 평면’으로 각 규정하고 있으며, 여기서 지표면이란 건물 외벽이 지표와 접하는 부분으로 서 토지형질변경허가를 받아 조성된 대지면도 포함한다.
이 사건에 관하여 보건대, 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 1개의 건물인 이 사건 각 건물의 이 사건 판매시설동 지하 1층 및 이 사건 근 린생활시설 3층이 지상층에 해당되는 사실이 인정되는바, 이에 따르면 해당 바닥면적 중 상당 부분이 연면적에 포함되므로, 결국 이 사건 각 건물은 용적률 기준( 60 % 이하 ) 을 초과하게 된다.
(2) 한편, 이 사건 설계자둘은 이 사건 각 건물을 별개의건물이라는 전제 하에, 이 사건 판매시설동 중 성토된 부지와 접한 부분은 그 흙채움 상단 높이를 지표면 으로 삼고, 나머지 부분은 이 사건 사업부지의 지반고를 지표면으로 삼아 지하층 여부를 판단하는 방식으로 용적률을 산정하였음은 앞서 본 바와 같은바, 그 적법 여부에 관하여 본다( 이는 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 건축허가가 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청에 기인한 것인지 여부를 판단함에 있어 고려 요소가 된다).
그러므로 이 사건 판매시설동의 경우 이 사건근린생활시설동과 사 이의 공간에 흙채움을 하는 것에 대하여 토지형질변경허가( 개발행위허가) 가 이루어졌 는지 여부에 관하여 보건대, 소외 회사가 이 사건 건축허가 신청시 피고에게 제출한 설계도면대로 개발행위허가가 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제16호증의 기 재에 의하면 A - 321 종단면도, C - 008, 009 도면 등에 흙채움이 표현되어 있는 사실이 인정되나, 한편 갑 제8, 16호증, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 점들, 즉 이 사건 건축허가 신청시 제출된 설계도면 중 흙채움이 표현되어 있는 것은 일부에 국한되고, 표현의 방식 또한 성토된 부지임이 명 백하게 표시 기재된 것이 아니라 그 상단에 실선만 긋거나 이에 더하여 내부를 음영처 리한 것에 불과한 점, 이 사건 각 건물 사이에 흙채움이 반드시 필요하다고 보이지 않 고 , 오히려 흙채움으로 인해 인접한 벽과 기둥에 작용하는 토압이 설계시 제대로 반영 되지 않은 것으로 보이는바, 그럼에도 불구하고 피고가 흙채움에 대해 실질적으로 검 토하였다고 볼만한 자료가 전혀 없는 점 등에 비추어 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 흙채움에 대하여 토지형질변경허가가 이루어졌다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증 거가 없으며, 한편 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 흙채움을 배제하 고 지표면을 산정할 경우 이 사건 판매시설동 지하 1층이 지상층에 해당하는 사실이 인정된다.
결국 이 사건설계자들은 이 사건 판매시설동의용적률을 산정함에 있어 지표면으로 삼을 수 없는 흙채움 상단을 지표면으로 삼아 지하층 여부를 판단함 으로써 원래는 지상층인 이 사건 판매시설동 지하 1층을 지하층으로 인정하여 그 바닥 면적 중 주차시설을 뺀 1,732.07m² 상당을 연면적 산정시 제외시킨 것이고, 그 결과 이 사건 판매시설동의 실제 용적률은 법정 한도인 60 % 를 초과함에도 법정 한도 내인 58.65% 로 산정되도록 하여 이 사건 건축허가 설계도면, 건축허가조사 및 검사조서에 기재한 것이다.
다) 건폐율 제한 위반
(1) 건축법 제55조,국토계획법 제77조 제1항 제1호 라목, 제2항, 같은 법 시행령 제84조 제1항 제16호, 광주광역시 도시계획조례 제67조 제1항 제16호에 따르면, 자연녹지지역의 건폐율은 20 % 이하로 제한된다. 그리고 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호 다목의 1), 제2항에 따르면, 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분은 건축면적에 산입되지 않으며, 건축물의 면적 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축 물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평 균한 높이의 수평면을 지표면으로 보되, 그 고저차가 3m를 넘는 경우에는 그 고저차 3m 이내의 부분마다 그 지표면을 정하도록 되어있다. 또한 토지형질변경허가를 받아 조성된 대지면도 위 규정에서 말하는 지표면에 해당한다고 할 것이나, 그 조성된 대지면의 고저 차가 3m를 넘는 경우에는 위 규정에 따라 그 고저차 3m 이내의 부분마다 그 지표면을 정하여야 할 것이다.
이 사건에 관하여 보건대, 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 , 1개의 건물로서 지표면의 고저차가 3m를 넘는 이 사건 각 건물의 지표면을 위 규정에 따라 3m마다 나누어 정하는 방식으로 건폐율을 산정하면, 이 사건 판매시설 동 지하 1층 및 이 사건 근린생활시설 3층 부분이 건축면적에 포함되는 사실이 인정되 고, 그 결과 이 사건 각 건물은 건폐율 기준(20 % 이하)을 초과하게 된다.
(2) 한편, 이 사건설계자들은 이 사건 각 건물이 별개의건물이라는 전제 하에, 이 사건 건축허가로 의제된 토지형질변경 허가사항 중에 이 사건 판매시설동의 완 공 후 인접 토지를 해발고도 47.36m로 부지 정지하는 내용이 포함되었다고 보고 이를 지 표면으로 삼아 그로부터 지상 1m보다 아래에 있는 건물 부분을 건축면적에서 제외하는 방식으로 이 사건 판매시설동의 건폐율을 산정하였음은 앞서 본 바와 같은바, 그 적법 여 부에 관하여 본다( 이 부분 또한 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 건축허가가 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청에 기인한 것인지 여부를 판단함에 있어 고려 요소가 된 다 ).
살피건대, 소외회사가 이 사건건축허가 신청시피고에게제출한 설 계도면대로 개발행위허가가 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제16호증의 기재 에 의하면 C -008, 009 각 횡단면도상 해발고도 47.36m를 지나는 지반고가 실선으로 표시되어 있으며, A -321 종단면도, A -322 횡단면도에도 비슷한 형태의 점선이 표시되 어 있는 사실이 인정되나, 설령 원고 주장과 같이 그 실선 내지 점선이 계획지표면으 로서 그에 대한 토지형질변경허가가 이루어진 것으로 보더라도 그 높이는 해발고도 47.36m로 일정한 것이 아니라 3m 이상의 고저차가 있음이 분명하므로 건축법 시행령 제119조 제2항에 따라 3m 이내의 부분마다 각각 지표면을 계산하고 각 지표면으로부 터 높이 1m를 초과하는 부분이 있는지를 따져 건폐율을 산정하여야 하는 것이지 임의 로 특정 높이를 지표면으로 삼을 수는 없다고 할 것인데, 이 사건 설계자들은 이 사건 판매시설동이 접하는 지표면이 고저차 없이 해발고도 47.36m로 일정한 경우에나 가능 한 방식으로 건폐율을 산정하였고, 그 결과 적법한 방식으로 산정하였더라면 이 사건 판매시설동의 지하 1층 건축면적 6,151.61㎡ 중 상당부분이 바닥면적에 포함되어 그 건폐율이 법정 한도인 20 % 를 초과하게 됨에도, 법정 한도 내인 18.65 % 로 산정되도록 하여 이 사건 건축허가 설계도면, 건축허가조사 및 검사조서에 표시한 것이다.
라) 연결통로 규격 위반
건축법 제59조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제81조 제5항제4호에 따 르면, 인근 건축물과 이어지는 연결통로의 너비와 높이는 각 5m 이하로 하되, 허가권 자가 필요하다고 인정하는 경우 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화하여 적 용할 수 있고, 이는 구 광주광역시 건축조례(2009. 7. 1. 조례 제3714호 ) 제8조 제2호 아목의 ‘ 그 밖에 법령 등 다른 법령에 의하여 심의를 받도록 규정한 심의사항'으로서 광주광역시 ●● 건축위원회의 소관 사항에 속한다.
그런데 이 사건 각 건물사이의 연결통로가 너비 8m, 높이4.0~5.4m 로 건축허가된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 그에 대한 광주광역시 ●● 건축위원회의 심의가 이루어졌는지 보건대, 갑 제17호증의 기재에 의하면 이 사건 건축허가에 관하 여 2010. 1. 21. 광주광역시 ●● 건축위원회의 심의가 개최되었고, 심의된 설계도면 에 연결통로의 너비가 8m로 표시된 사실은 인정되나 , 더 나아가 위 심의 당시 이 사 건 각 건물의 연결통로의 너비·높이 기준을 완화하는 내용이 안건으로 부의되어 심의 가 이루어졌음을 인정할 아무런 증거가 없는바, 앞서 인정한 사실만으로는 위 연결통 로의 건축허가가 광주광역시 ●● 건축위원회의 심의를 거친 것으로 인정하기에 부족 하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 이 사건 건축허가는 연결통로의 크기제한에 관한 건축법령을 위반한 하자가 있다.
마) 주차장 높이 위반
건축법 제83조 제1항, 같은 법 시행령 제118조 제1항 제8호에 의하면, 외벽이 없는 철골 조립식 주차장으로서 건축법상 신고 대상이 되는 공작물은 높이 8m 이하의 것으로 한정된다. 그리고 공작물의 높이 산정에 대하여는 건축법 제83조 제2항 에 의해 건축물의 높이 등의 산정방법에 관한 같은 법 제84조가 준용되는데, 건축법 제84조로부터 위임받은 같은 법 시행령 제119조 제1항 제5호는 건축물의 높이를 '지표 면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이로 한다' 고 규정하고 있으므로, 공작물이 지표 면에 접한 경우에는 지표면에서부터 높이를 산정하며, 균형상 공작물이 건물 옥상에 건축되는 경우에는 옥상 바닥면에서부터 높이를 산정하는 것으로 해석함이 상당하다.
이 사건 주차장의 경우 옥상바닥부터철골 상단까지의 높이가 7.6m이 고, 옥상 바닥 아래의 기초 높이가 0.6m인 사실은 앞서 본 바와 같은바, 위 법리에 비 추어 이 사건 주차장의 높이는 옥상 바닥부터 철골 상단까지의 높이인 7.6m로 보아야 하고, 따라서 이 사건 취소처분의 사유 중 이 사건 주차장이 공작물 기준인 높이 8m를 초과하여 허가되었다는 부분은 적법한 처분사유가 될 수 없다.
바) 소결
위에서 본 바와 같이 이 사건건축허가는 용도지역제한, 용적 률과 건 폐율의 각 산정방법, 연결통로의 규격에 관한 건축 관계 법령을 위반한 하자가 인정되 므로, 일응 취소사유에 해당한다고 할 것이다.
2 ) 처분의 적법 여부
행정행위를 한 처분청은 그 행위에 하자가 있는경우 에는별도의 법적 근거 가 없더라도 스스로 이를 취소할 수 있고, 다만 수익적 행정처분을 취소할 때에는 이 를 취소하여야 할 공익상의 필요와 그 취소로 인하여 당사자가 입게 될 기득권과 신뢰 보호 및 법률생활 안정의 침해 등 불이익을 비교·교량한 후 공익상의 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 취소할 수 있다 . 그런데 수익적 행 정처분의 하자가 당사자의 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청행위에 기인한 것 이라면, 당사자는 처분에 의한 이익을 위법하게 취득하였음을 알아 취소가능성도 예상 하고 있었을 것이므로, 그 자신이 처분에 관한 신뢰이익을 원용할 수 없음은 물론, 행 정청이 이를 고려하지 않았다 하여도 재량권의 남용이 되지 아니한다(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008두8628 판결).
그런데 앞서 본 바와 같이 소외 회사는 구조·기능·형태 등에 비추어 1개외 건물인 이 사건 각 건물이 마치 별개의 건물인 것처럼 설계도면과 신청서를 작성하여 건축허가를 신청하였을 뿐만 아니라 이를 전제로 용적률 건폐율을 자의적으로 산정하 여 실제로는 이 사건 각 건물이 법령상 제한되는 용적률 건폐율 요건을 충족하지 못하 였음에도 적합하게 설계된 것처럼 표시하였고 , 이 사건 각 건물 사이의 연결통로에 관 하여 광주광역시 ●● 건축위원회의 심의를 거치지 않았음에도 임의로 규격을 완화하 였으며, 피고의 현장조사 ·검사 및 확인업무를 대행한 이 사건 설계자들은 이에 더하여 이 사건 각 건물이 건축법령에 적합하게 설계된 것으로 건축허가조사 및 검사조서를 허위로 작성하여 제출하였던바, 그에 따르면 이 사건 건축허가는 소외 회사 및 이 사 건 설계자들의 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청행위에 기인한 것이라고 보기 에 충분하다.
따라서 소외 회사로부터 건축주의 지위를 승계받은원고로서는 이 사건 건 축허가 처분에 의한 이익을 위법하게 취득하였음을 알아 취소가능성도 예상하고 있었 을 것이므로 이 사건 취소처분을 함에 있어 원고의 신뢰이익을 고려할 필요가 없고, 이 사건 건축허가에 기한 공사가 착공신고 단계에서 중단되어 이 사건 건축허가 처분 으로 형성된 법률관계가 크지 아니한 반면, 이 사건 건축허가의 하자는 소외 회사 및 이 사건 설계자들의 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청행위에 기인한 것으로 그 하자의 정도가 중대한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 취소처분으로 원고가 입게 되 는 불이익이 그를 통해 달성하고자 하는 공익보다 결코 크다고 할 수 없으므로 이 사 건 취소처분은 재량권의 범위 내에서 이루어진 적법한 처분이라고 할 것이다.
원고는 이 사건건축허가에 하자가 있더라도 시정할 기회를 주지 않은 채 곧바로 허가를 취소하는 것은 위법하다고 주장한다. 그런데 행정소송에서 행정처분의 위법 여부는 행정처분이 있을 때의 법령과 사실상태를 기준으로 하여 판단하여야 하 고, 처분 후 법령의 개폐나 사실상태의 변동에 의하여 영향을 받지는 않는다고 할 것 이며, 흠이 있는 행정행위의 치유는 행정행위의 성질이나 법치주의 관점에서 볼 때 원 칙적으로 허용될 수 없는 것이고, 예외적으로 행정행위의 무용한 반복을 피하고 당사 자의 법적 안정성을 위해 이를 허용하는 때에도 국민의 권리나 이익을 침해하지 않는 범위에서 구체적 사정에 따라 합목적적으로 인정하여야 할 것이다( 대법원 2010. 8. 26 . 선고 2010두2579 판결).
이 사건에 관하여 보건대, 이 사건건축허가의 하자는 소외 회사 및 이 사건 설계자들의 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청행위에 기인한 것이고, 그 하자 의 정도도 중대하다고 보일 뿐만 아니라 이 사건 건축허가 이후 유통산업발전법 제13 조의3 제1항의 개정으로 대규모점포의 등록이 제한되는 전통상업보존구역의 지정범위 가 확대됨에 따라 이 사건 사업부지가 전통상업보존구역에 편입된 점 등을 감안하면 , 이 사건 건축허가를 취소하고 법령에 적합하게 건축허가를 다시 신청하도록 하는 것이 행정행위의 무용한 반복에 해당한다거나 이 사건 건축허가의 이해관계인들의 권리 이 익을 침해하지 않는 경우에 해당한다고 단정할 수 없으므로 원고의 위 주장과 같이 이 사건 건축허가상의 하자가 설계변경을 통해 보완이 가능하다고 하여 이 사건 취소처분 이 위법하다고 할 수 없다.
3) 소결
따라서 이 사건 건축허가 처분에하자가 있음을 이유로 이를취소한 이 사 건 취소처분은 적법하다.
마. 이 사건 반려처분의 위법성 판단
구 「민원사무처리에 관한 법률 시행령」 (2011. 12. 21. 대통령령 제23383호로 개정되기 전의 것 ) 제15조 제1항은 보완의 미이행을 민원 반려사유로 규정하고 있는 데, 그 외에 민원이 현실적으로 실현불가능한 경우도 반려사유에 해당한다고 봄이 상 당하다 .
그런데 피고가 2011. 8. 23. 이 사건 건축허가의 취소절차가 진행 중임을 이유 로 원고의 이 사건 변경허가 신청을 반려하고, 같은 날 이 사건 건축허가를 취소한 사 실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 변경허가 신청은 같은 날 이 사건 건축허가가 취 소됨으로써 현실적으로 실현이 불가능한 민원에 해당하게 되었고, 따라서 그러한 취지 에서 이루어진 이 사건 반려처분은 그 밖의 다른 처분사유에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 적법하다고 할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 각 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주 문과 같이 판결한다.
판사
김재영 (재판장)
김경윤
백경현
별지
관계 법령
제2조(정의)
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2 . "건축물" 이란 토지에 정착(定着) 하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架) 의 공작물에 설치하는 사무소· 공연장 · 점포 · 차고 · 창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다 .
3. "건축물의 용도" 란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다. 5. "지하층" 이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의2분의 1 이상인 것을 말한다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
7. 판매시설
제4조 (건축위원회)
① 국토해양부장관, 시 · 도지사 및 시장 · 군수· 구청장은 다음 각 호의 사항을 조사· 심의· 조정 또는 재 정 ( 이하 이 조에서 “심의등” 이라 한다)하기 위하여 각각 건축위원회를 두어야 한다. 1. 이 법과 조례의 시행에 관한 중요 사항
2 . 건축물의 건축등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정에 관한 사항. 다만, 시장 · 군수· 구청장이 두는 건축 위원회는 제외한다 .
13. 다른 법령에서 건축위원회의 심의를 받도록 규정한 사항
4. 다른 법령에서 그 법령에 따른 심의를 갈음하여 건축위원회의 심의를 받을 수 있도록 규정한 경우 그 법령에 따라 건축위원회의 심의를 요청한 사항 .
⑤ 제1항에 따른 각 건축위원회의 조직 · 운영, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국 토해양부령이나 해당 지방자치단체의 조례(자치구의 경우에는 특별시나 광역시의 조례를 말한다. 이하 같 다 ) 로 정한다.
제11조(건축허가)
① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장· 군수 · 구청장의 허가를 받아야 한 다 . 다만 , 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축 하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다 .
⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2와 제14조에 따라 관련 법률의 인 ·허가 등이나 허가등을 받은 것으로 본다.
3 . 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
⑥ 허가권자는 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 다른 행정기관의 권한에 속하면 그 행정기관의 장과 미리 협의하여야 하며, 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 요청을 받은 날부터 15일 이내에 의 견을 제출하여야 한다. 이 경우 관계 행정기관의 장은 제8항에 따른 처리기준이 아닌 사유를 이유로 협의 를 거부할 수 없다.
제12조(건축복합민원 일괄협의회)
① 허가권자는 제11조에 따라 허가를 하려면 해당 용도 · 규모 또는 형태의 건축물을 건축하려는 대지에 건 축하는 것이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조 , 제56조부터 제62조까지 및 제76조부터 제82조 까지의 규정과 그 밖에 대통령령으로 정하는 관계 법령의 규정에 맞는지를 확인하고 , 제10조제6항 각 호와 같은 조 제7항 또는 제11조제5항 각 호와 같은 조 제6항의 사항을 처리하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축복합민원 일괄협의회를 개최하여야 한다 .
제27조 ( 현장조사 · 검사 및 확인업무의 대행)
① 허가권자는 이 법에 따른 현장조사 · 검사 및 확인업무(신고 대상 건축물에 대한 현장조사 · 검사 및 확 인업무는 제외한다 ) 를 대통령령으로 정하는 바에 따라 「건축사법」 에 따라 건축사 업무신고를 한 자에게 대행하게 할 수 있다.
② 제1항에 따라 업무를 대행하는 자는 현장조사 · 검사 또는 확인결과를 국토해양부령으로 정하는 바에 따 라 허가권자에게 서면으로 보고하여야 한다.
제54조(건축물의 대지가 지역· 지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치 )
③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역 · 지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역 · 지구 또는 구역 안의 건 축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 미관지구나 방화지구에 걸치 는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다.
제55조 (건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면 적의 합계로 한다) 의 비율( 이하 "건폐율" 이라 한다) 의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다 ) 의 비율( 이하 "용적률" 이라 한다 ) 의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 에 따른 용적률의 기준에 따른다 .
제58조 (대지 안의 공지) 건축물을 건축하거나 용도변경하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법 률 」 에 따른 용도지역 · 용도지구 , 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6 미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄 워야 한다.
제59조 (맞벽 건축과 연결복도)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제58조, 제61조 및 「민법 」 제242조를 적용하지 아니한 다 .
2. 대통령령으로 정하는 기준에 따라 인근 건축물과 이어지는 연결복도나 연결통로를 설치하는 경우 ② 제1항 각 호에 따른 맞벽 , 연결복도, 연결통로의 구조· 크기 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등 )
① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또 는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주 · 공사시공자 · 현장관리인 · 소유자 · 관리자 또는 점유자( 이하 " 건축주등" 이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거· 개축· 증축 · 수선 · 용도변경· 사용금지· 사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다 . 제83조(옹벽 등의 공작물에의 준용 )
① 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조(高架水槽), 지하 대피호, 그 밖에 이와 유사한 것 으로서 대통령령으로 정하는 공작물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치도지사 또 는 시장 · 군수 · 구청장에게 신고하여야 한다.
② 제14조 , 제21조 제3항, 제29조, 제35조제1항 , 제40조제4항, 제41조 , 제47조, 제48조 , 제55조, 제58조 , 제60조, 제61조, 제79조, 제81조 , 제84조, 제85조, 제87조와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항의 경우에 준용한다.
제84조 (면적 · 높이 및 층수의 산정 ) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층 수의 산정방법은 대통령령으로 정한다 .
제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다 . 제5조(건축위원회)
④ 법 제4조에 따라 다음 각 호의 사항을 조사 ·심의· 조정 또는 재정하기 위하여 특별시 · 광역시 · 도 · 특 별자치도( 이하 " 시 · 도 " 라 한다) 및 시 · 군 · 구 (자치구를 말한다. 이하 같다) 에 지방건축위원회를 둔다. 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물( 이하 "다중이용 건축물" 이라 한다 ) 의 건축에 관한 사항 가. 문화 및 집회시설(전시장 및 동 · 식물원은 제외한다 ), 종교시설, 판매시설 , 운수시설 (여객용 시설만 해당한다), 의료시설 중 종합병원 및 숙박시설 중 관광숙박시설의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제 곱미터 이상인 건축물
7. 다른 법령에 따라 건축위원회의 심의를 하는 경우 해당 법령에서 규정한 심의사항 ⑤ 제4항제4호에 따른 다중이용 건축물 중 16층 이상 또는 연면적 3만제곱미터 이상인 다중이용 건축물의 건축에 관한 사항은 시 · 도의 조례로 정하는 바에 따라 시 ·도에 설치된 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있다 .
제20조(현장조사 ·검사 및 확인업무의 대행)
① 허가권자는 법 제27조제1항에 따라 허가 대상 건축물 중 건축조례로 정하는 건축물의 건축허가, 사용승 인 및 임시사용승인과 관련되는 현장조사 · 검사 및 확인업무를 건축사로 하여금 대행하게 할 수 있다. 이 경우 허가권자는 건축물의 사용승인 및 임시사용승인과 관련된 현장조사 · 검사 및 확인업무를 대행할 건축 사를 다음 각 호의 기준에 따라 선정하여야 한다.
1. 해당 건축물의 설계자들은 또는 공사감리자가 아닐 것
2. 건축주의 추천을 받지 아니하고 직접 선정할 것
② 제1항에 따른 업무대행자의 업무범위와 업무대행절차 등에 관하여 필요한 사항은 건축조례로 정한다 . 제81조 (맞벽건축 및 연결복도)
⑤ 법 제59조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 기준" 이란 다음 각 호의 기준을 말한다. 4. 너비 및 높이가 각각 50미터 이하일 것 . 다만, 허가권자가 건축물의 용도나 규모 등을 고려할 때 원활한 통행을 위하여 필요하다고 인정하면 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화하여 적용할 수 있다 . 제118조(옹벽 등의 공작물에의 준용)
① 법 제83조제1항에 따라 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다 ) 할 때 특별자치도지사 또는 시장 · 군수· 구청장에게 신고를 하여야 하는 공작물은 다음 각 호와 같다. 8. 높이 80미터(위험을 방지하기 위한 난간의 높이는 제외한다 ) 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차 장 (바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함한다)으로서 외벽이 없는 것
제119조 (면적 등의 산정방법 )
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적 ·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다 . 2 . 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다) 의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만 , 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
다 . 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 아니한다.
1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분
3 . 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 , 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸 인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하 바 에 때 따른다 .
4 . 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하 는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사 용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다) 가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이] 로 한다 . 9. 층수: 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평 투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1( 「 주택법 」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층 수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이4미터마다. 하나의 층으 로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
10. 지하층의 지표면: 법 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부 분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정한다. ② 제1항 각 호(제10호는 제외한다 ) 에 따른 기준에 따라 건축물의 면적· 높이 및 층수 등을 산정할 때 지 표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평 거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다 . 이 경우 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 30미터 이내의 부분마다. 그 지표면을 정한다 .
[별표 1] 용도별 건축물의 종류( 제3조의4 관련 )
7. 판매시설
나 . 소매시장( 「 유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모점포, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다 )
▣ 건축법시행규칙 (2011. 1. 6. 국토해양부령 제321호로 개정되기 전의 것 ) 제21조(현장조사·검사업무의 대행 )
① 법 제27조제2항에 따라 현장조사 · 검사 또는 확인업무를 대행하는 자는 허가권자에게 별지 제23호서식 의 건축허가조사 및 검사조서 또는 별지 제24호서식의 사용승인조사 및 검사조서를 제출하여야 한다. ② 허가권자는 제1항에 따라 건축허가 또는 사용승인을 하는 것이 적합한 것으로 표시된 건축허가조사 및 검사조서 또는 사용승인조사 및 검사조서를 받은 때에는 지체 없이 건축허가서 또는 사용승인서를 교부하 여야 한다. 다만, 법 제11조제2항에 따라 건축허가를 할 때 도지사의 승인이 필요한 건축물인 경우에는 미 리 도지사의 승인을 받아 건축허가서를 발급하여야 한다.
▣ 광주광역시 건축조례(2009. 7. 1. 조례 제3714호)
제6조(설치) 법 제4조 및 영 제5조제4항에 따라 광주광역시건축위원회( 이하 “시위원회” 라 한다) 와 해당 자치구건축위원회( 이하 “구위원회” 라 하며, 시위원회· 구위원회를 통칭하여 “위원회” 라 한다. 이하 같 다 )를 둔다.
제8조(기능)
① 영 제5조제4항에 따라 위원회의 심의사항은 다음과 같다.
1. 시위원회의 심의사항은 다음과 같다 .
다 . 영 제5조제5항에 따른 심의대상 건축물은 다음 어느 하나와 같다.
2) 다중이용건축물 중 바닥면적의 합계가 3만 제곱미터 이상인 건축물
2. 구위원회의 심의사항은 다음과 같다 .
다 . 영 제5조제4항제3호에 따른 다중이용건축물로서 제1호다목에 해당하지 아니하는 건축물의 건축에 관한 사항
아. 그 밖에 법령 등 및 다른 법령에 의하여 심의를 받도록 규정한 심의사항과 구청장이 구위원회의 자문 이 필요하다고 인정하여 부의하는 사항
제23조(현장조사 · 검사 및 확인업무의 대행 등 ) ① 법 제27조제1항 및 영 제20조제2항에 따라 허가권자가 현장조사 · 검사 및 확인업무( 이하 “현장조사업무” 라 한다 )를 건축사에게 대행하게 하는 경우에는 허가대 상 건축물은 해당 건축물의 설계건축사에게, 사용승인 및 임시사용승인 대상은 당해 공사의 설계자들은 또 는 공사감리자가 아닌 건축사( 이하 “업무대행건축사” 라 한다) 로 하여금 대행하게 하여야 하며, 그 대행 업무의 범위는 다음 각 호의 어느 하나와 같다.
1. 법 제11조에 따른 건축허가( 법 제29조에 따른 협의대상 건축물을 포함한다. 이하 같다)대상 건축물 제32조( 대지안의 공지) 법 제58조 및 영 제80조의2에 따라 건축선 및 인접대지 경계선으로 건축물의 각 부 분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 4와 같다.
[별표 4] 대지 안의 공지 기준(제32조 관련)
1. 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위( 이하 "개발행위" 라 한다 ) 를 하 려는 자는 특별시장 · 광역시장 · 시장 또는 군수의 허가( 이하 "개발행위허가" 라 한다) 를 받아야 한다. 다 만 , 도시계획사업에 의한 행위는 그러하지 아니하다.
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 토지의 형질 변경은 제외한다 )
제76조 (용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등 )
① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한에 관 한 사항은 대통령령으로 정한다.
② 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도 · 종류 및 규모 등의 제한에 관 한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특 별시· 광역시· 시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.
③ 제1항과 제2항에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도· 종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역과 용 도지구의 지정목적에 적합하여야 한다.
④ 건축물이나 그 밖의 시설의 용도 · 종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시 설의 용도 · 종류 및 규모 등은 제1항과 제2항에 맞아야 한다.
제77조 (용도지역의 건폐율 )
① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시· 시 또는 군 의 조례로 정한다.
1. 도시지역
가 . 주거지역: 70퍼센트 이하
라 . 녹지지역: 20퍼센트 이하
② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으 로 따로 정한다.
제78조 ( 용도지역에서의 용적률)
① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시· 광역시 · 시 또는 군 의 조례로 정한다.
1. 도시지역
가. 주거지역: 500퍼센트 이하
라 . 녹지지역: 100퍼센트 이하
② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으 로 따로 정한다.
제84조( 둘 이상의 용도지역 · 용도지구 · 용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준 ) ③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역· 용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 - 불구하고 각각의 용도지역 · 용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹독 지지역의 건축물이 미관지구· 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른 다.
▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 (2011. 3. 9. 대통령령 제22703호로 개정되기 전의 것) 제51조(개발행위허가의 대상) 법 제56조제1항에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같 다 .
3. 토지의 형질변경 : 절토· 성토 · 정지 ·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)
제71조(용도지역안에서의 건축제한 )
① 법 제76조제1항의 규정에 의한 용도지역안에서의 건축물의 용도· 종류 및 규모 등의 제한(이하 "건축제 한" 이라 한다 )은 다음 각호와 같다.
4. 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 5에 규정된 건축물 16. 자연녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 17에 규정된 건축물 제84조(용도지역안에서의 건폐율 )
① 법 제77조제1항 및 제2항의 규정에 의한 건폐율은 다음 각호의 범위안에서 특별시· 광역시 · 시 또는 군 의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
제85조(용도지역 안에서의 용적률)
① 법 제78조제1항 및 제2항의 규정에 의한 용적률은 다음 각호의 범위안에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시· 광역시· 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여 서는 아니된다.
4. 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
[별표 5] 제2종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물( 제71조 제1항 제4호 관련 ) 1. 건축할 수 있는 건축물[18층 이하(2개 이상의 건축물을 함께 건축하는 경우에는 그 건축물의 평균 층수 가 18층 이하인 경우를 말하며, 건축물을 건축할 때 지구단위계획 등 별도의 계획 수립이 필요한 경우에는 해당 계획구역에서 건축하는 건축물의 평균 층수가 18층 이하인 경우를 말한다. 이하 같다 ) 의 건축물로 한 정한다 . 다만 , 도시계획조례로 18층 이하의 범위에서 따로 층수를 정하거나 구역별로 층수를 세분하여 정 하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물로 한정한다 ]
다 . 「건축법 시행령 」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설
2. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(18층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 도시 계획조례로 18층 이하의 범위안에서 따로 층수를 정하거나 구역별로 층수를 세분하여 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다 )
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점 및 안마시술소를 제외한다 ) [별표 17] 자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물( 제71조 제1항 제16호 관련 ) 2. 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이 하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다 ) 다. 「건축법 시행령 」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 동호 나목에 해당하는 것과 일반음식점 및 안마시술소
마 . 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것 (3) 지식경제부장관이 관계중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 대형할인점 및 중소기업 공동판매시설 ▣ 광주광역시 도시계획조례(2010. 1. 1. 조례 제3763호)
제39조 (용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물) 영 제71조, 제78조제1항 규정에 의하여 용도지역 및 자연 취락지구 안에서의 건축할 수 있는 건축물은 다음 각호와 같다.
16. 자연녹지지역 : 별표 16에 규정된 건축물
제67조(용도지역안에서의 건폐율) ① 법 제77조 및 영 제84조제1항의 규정에 의하여 용도지역안에서의 건 폐율은 다음 각호와 같다.
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
제72조(용도지역안에서의 용적률) ① 법 제78조제1항 및 영 제85조제1항의 규정에 의하여 용도지역안에서 의 용적률은 다음 각호와 같다.
4. 제2종일반주거지역: 200퍼센트 이하( 「도시 및 주거환경정비법」 에 의하여 시행하는 주거환경개선사업 및 주택재개발사업지구에 대하여는 220퍼센트 이하 )
16. 자연녹지지역 : 60퍼센트 이하
[별표 16] 자연녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 ( 제39조 제16호 관련 : 4층 이하의 건축물에 한한 다)
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "매장" 이라 함은 상품의 판매와 이를 지원하는 용역의 제공에 직접 사용되는 장소를 말한다. 이 경우 매장에 포함되는 용역의 제공장소의 범위는 대통령령으로 정한다.
3 . "대규모점포" 라 함은 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 대통령령이 정 하는 것을 말한다.
가. 하나 또는 대통령령이 정하는 2 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러개로 나누어 설치되는 매장일 것
나 . 상시 운영되는 매장일 것
다. 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상일 것
제13조의3(전통상업보존구역의 지정 )
① 시장· 군수· 구청장은 지역 유통산업의 전통과 역사를 보존하기 위하여 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 에 따른 전통시장이나 중소기업청장이 정하는 전통상점가의 경계로부터 5000미터 이내의 범위 에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역을 전통상업보존구역으로 지정할 수 있다. ▣ 유통산업발전법
제13조의3(전통상업보존구역의 지정)
① 시장 · 군수 · 구청장은 지역 유통산업의 전통과 역사를 보존하기 위하여 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 에 따른 전통시장이나 중소기업청장이 정하는 전통상점가의 경계로부터 1킬로미터 이내의 범 위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역을 전통상업보존구역으로 지정할 수 있다. <개정 2011.6.30>
▣ 유통산업발전법 시행령 (2010. 12. 31. 대통령령 제22597호로 개정되기 전의 것 ) 제2조 (용역제공장소의 범위) 「 유통산업발전법」 ( 이하 "법" 이라 한다) 제2조제2호 후단에 따라 매장에 포 함되는 용역의 제공장소는 다음 각 호의 어느 하나에해당하는 시설이 설치되는 장소로 한다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1(이하 이 조에서 "같은 표 " 라 한다) 제3호나목부터 마목까지의 규정에 따른 제1종 근린생활시설
2. 같은 표 제4호에 따른 제2종 근린생활시설
3. 같은 표 제5호에 따른 문화 및 집회시설
4. 같은 표 제13호에 따른 운동시설
5. 같은 표 제14호나목에 따른 일반업무시설( 오피스텔은 제외한다 )
제3조 (대규모점포의 종류 등 )
① 법 제2조제3호 각 목 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 것" 이라 함은 별표 1 각 호의 어느 하나에 해 당하는 것을 말한다.
② 법 제2조제3호 가목에서 "대통령령이 정하는 2 이상의 연접되어 있는 건물" 이라 함은 건물간의 가장 가 까운 거리가 50미터 이내이고 소비자가 통행할 수 있는 지하도 또는 지상통로가 설치되어 있어 하나의 대 규모점포로 기능할 수 있는 것을 말한다 .
[별표 1] 대규모점포의 종류 (제3조 제1항 관련 )
1. 대형☆☆
제2조에 따른 용역의 제공장소( 이하 “용역의 제공장소” 라 한다 ) 를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미 터 이상인 점포의 집단으로서 식품 · 가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단
① 민원실등의 장은 민원인이 제14조에 따른 기간 내에 민원서류를 보완하지 아니한 때에는 그 이유를 명 시하여 접수된 민원서류를 되돌려 보낼 수 있다. 끝 .