조심 2015-부-4922・4923 (2015.12.22)

아무런 약정없이 채 매매계약을 해제하기만 하는 것은 해제로 볼 수 없음

매매계약을 합의해제하는 경우에 이미 지급된 계약금 등에 고나하여는 아무런 약정도 하지 아니한 채 매매계약을 해제하기만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례적이므로 해제로 볼 수 없음

소득세법 제88조 양도의 정의

2016구합21245(양도소득세부과처분취소)

□□□외 1

수영세무서장

2016.10. 21.

2016. 11. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 6. 5. 원고 □□□에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 302,670,380원의부과처분 및 2015. 5. 12. 원고 △△△에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 314,672,790원의 부과처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 광주 ○구 ○○동 대 1091.6㎡ 및 그 지상 건물 280㎡, 같은 동 1283-11 대 496.2㎡(이하 '광주 부동산'이라 한다), 전주시 ○○구 ○○동 대 666.8㎡, 같은 동 356-7 대 296.5㎡ 및 집합건물 중 1층 내지 4층, 옥탑층(5층 제외)부분(이하 '전주부동산'이라 한다)의 각 1/2 지분을 소유하고 있던 자이다.

나. 원고들은 2009. 10. 1. 이AA의 입회 아래 박AA, 박BB, 박CC와 등기상 명의는 박AA, 박BB 및 박CC의 공유로 되어 있으나 이AA이 처분권을 보유하고 있는 부산 수영구 ○○동 대 515.1㎡ 및 그 지상 건물 3,251.2㎡(이하 '부산 부동산'이라 한다)와 광주부동산의 1/2 지분, 전주부동산의 가치를 아래 표와 같이 평가하여 서로 교환하되 원고 □□□이 추가금 1억 5천만 원을 지급하는 내용의 교환계약(이하 '이 사건 교환계약'이라 한다)을 체결하였고, 원고들은 2009. 11. 6.까지 이 사건 교환계약의 추가금 1억 5천만 원을 모두 지급하였다.

대상물건

전주부동산

광주부동산(1/2)

부산부동산

소유자

원고들

원고들

박AA 등(이AA)

평가액(원)

2,070,000,000

1,500,000,000

5,000,000,000

승계

채무액(원)

은행대출

1,180,000,000

800,000,000(은행)

100,000,000(캐피탈)

3,200,000,000

임차보증금

20,000,000

-

180,000,000

순자산가액(원)

870,000,000

600,000,000

1,620,000,000

1,470,000,000

교환차액(원)

150,000,000

다. 피고는 원고들에 대한 양도소득세 조사 결과 원고들이 이 사건 교환계약 이후 양도소득세를 신고하지 않았다는 이유로 2015. 5. 12. 원고 △△△에게, 2015. 6. 5. 원고 □□□에게 각 2009년 귀속 양도소득세 467,931,090원을 결정, 고지하고 원고들의 부산 부동산 양도에 대하여 2011년 귀속 양도소득세를 0원으로 각 경정하였다(재경정에서 감액된 금액을 이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고들은 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였는데, 그 과정에서 피고는 2015.10. 7. 원고 □□□의 양도소득세를 302,670,380원으로, 원고 △△△의 양도소득세를 314,672,790원으로 각 재경정하였고, 조세심판원은 2015. 12. 22. 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4호증, 을 제1, 2, 3, 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

① 이 사건 교환계약 체결 후 이AA이 부산부동산의 가치가 낮게 평가되었다고 주장하여 원고들과 이AA은 광주부동산의 1/2지분을 교환대상에서 제외하고, 동시에 이AA이 원고들로부터 4억 4,100만 원을 받기로 합의하였다가, 원고들이 부산부동산의 감정평가액이 낮게 평가되어 대출금 7억 원을 변제하여야 하는 상황이 되자, 원고들과 이AA은 이 사건 교환계약을 해제하기로 합의하였다. 결국 이 사건 교환계약이 합의해제되어 자산의 양도가 있었다고 보기 어려우므로 원고들에 대하여 양도소득세를 부과할 수 없다.

② 만약 과세가 가능하다고 하더라도, 이 사건 교환계약에서는 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 추계조사에 따라 세액을 결정하여야 할 것임에도 피고는 이 사건 교환계약서상 각 부동산의 평가액을 근거로 양도소득세를 부과하여 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 위반하였다.

③ 원고들은 이 사건 교환계약이 해제되었다고 보고 양도소득세 신고를 하지 아니한 것으로, 적극적으로 과세관청을 기망한 적이 없어, 원고들이 사기 그 밖의 부정한 행위를 하였다고 볼 수 없다. 그럼에도 피고는 부당무신고로 인한 가산세를 부과하였으므로 이는 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 합의해제 여부

양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세하는 것으로서, 그 매매계약이 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없는 것이다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92누9944 판결).

계약의 합의해제 또는 해제계약이라 함은 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것(합의)을 그 요건으로 하는바, 이와 같은 합의가 성립하기 위하여는 쌍방당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 되는 것이다. 물론 계약을 합의해제할 때에 원상회복에 관하여 반드시 약정을 하여야 하는 것은 아니지만, 매매계약을 합의해제하는 경우에 이미 지급된 계약금, 중도금의 반환 및 손해배상금에 관하여는 아무런 약정도 하지 아니한 채 매매계약을 해제하기만 하는 것은 우리의 경험칙에 비추어 이례에 속하는 일이다(대법원 2007.11. 29. 선고 2006다2490 판결).

이 사건 교환계약이 이후 합의해제 되었는지에 관하여 살피건대, 앞에서 든 증거, 갑제6호증, 을 제5, 6, 8호증의 각 기재, 수영세무서에 대한 과세정보회신에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실, 이AA의 아들인 이BB은 광주부동산 중 대지 부분에 관하여 2009. 11. 10. 설정계약을 원인으로 하여 2009. 12. 1. 채권최고액 441,000,000원, 채무자 원고들, 근저당권자 이종준으로 하는 근저당권 설정등기를 마쳤다가 2010. 12. 14. 이를 해제한 사실, 유한회사 △△은 광주부동산에 관하여 2011. 3.18. 매매를 원인으로 하여 2011. 3. 31. 소유권이전등기를 마쳤고, 주식회사 □□□메디칼은 전주부동산에 관하여 2010. 12. 8. 매매를 원인으로 하여 2010. 12.14. 소유권이전등기를 마쳤으며, ○○신탁 주식회사는 2010. 10. 12. 같은 날 신탁을 원인으로 하여 부산부동산에 관하여 신탁등기를 마쳤다가, 2010. 11. 16. 신탁등기를 말소하였으며, 이후 주식회사 △△에너지가 부산부동산에 관하여 2011. 2. 10. 매매를 원인으로 2011. 2. 24. 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 교환계약 제2조 제1항은 "갑과 을은 교환대금의 잔금수령과 동시에 위 자신의 표시 부동산의 이전등기에 필요한 모든 서류를 상대방에게 넘겨주고, 위 상대방 표시의 부동산을 각각 인수한다. 단, 갑과 을은 쌍방이 양해할 경우 매매예약가등기(소유권이전청구권가등기)로 대신할 수 있다", 특약사항 제7조 제2항은 "교환인 을의 명의는 을이 지정하는 제3자로 변경될 수 있다"고 규정하고 있는 사실, 부산부동산의 관리계좌에서 아래 표와 같은 입금과 출금이 이루어진 사실, 원고들은 부산부동산이 매각된 후 교환차액금, 임대보증금 반환금, 건물수리비 등의 명목으로 3억 8천만 원을 지급받은 사실 및 원고들은 부산부동산의 가치가 낮게 평가되었다는 이유로 광주부동산의 1/2지분이 교환대상에서 제외되었다고 주장하나, 교환대상의 가치에 불균형이 있다면 교환의 목적물을 추가하거나 가치하락 분만큼 추가금을 지급하는 것이 일반적인 점, 이 사건 교환계약의 합의해제에 관한 객관적인 자료가 없는 점, 오히려 이BB이 광주부동산에 관하여 담보를 설정한 사실이나 원고들이나 원고 □□□의 아버지인 유□□이 이 사건 교환계약 체결 후 부산부동산을 관리한 사실은 교환계약의 이행으로 해석할 수 있는 점, 이 사건 교환계약은 미등기 권리이전이나 제3자로의 권리이전을 예정하고 있는 점, 원고들이 부산부동산 매각 이전까지 교환차액금을 돌려받은 적이 없는 점, 이AA이 과거 미등기 교환계약을 체결하였던 점, 이AA이 2010. 12. 8. 전주부동산 양도시 2009. 11. 1.부터 2010. 12. 31.까지 체납된 국세, 지방세, 공과금, 직원급여 등을 연대하여 지급하기로 각서한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 교환계약이 합의해제 되었다고 보기 어렵다.

(2) 양도가액 산정의 위법 여부

양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결).

그리고 과세관청이 과세표준과 세액을 산출 결정하는 과정에서 잘못을 저질러 과세처분이 위법한 것으로 판단되는 경우라도 그와 같이 하여 부과고지 된 세액이 정당한 산출세액의 범위를 넘지 아니하고 그 잘못된 방식이 과세단위와 처분사유의 범위를 달리하는 정도의 것이 아니라면 그 정당세액 범위 내의 부과고지처분이 위법하다 하여 취소할 것은 아니라 할 것이다(대법원 1993. 9. 28. 선고 92누10180 판결).

살피건대, 을 제7, 9호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 심판청구 제기 후 재경정을 하면서 양도가액을 교환계약상 전주부동산과광주부동산 1/2지분의 평가가액인 3,570,000,000원(전주 2,070,000,000원 + 광주1,500,000,000원)으로, 취득가액은 실거래가 신고자료를 기초로 2,812,050,885원(전주1,449,000,000원 + 광주 1,363,050,885원)으로 결정한 사실이 인정되는바, 이 사건 교환계약에서 전주부동산과 광주부동산, 부산부동산의 평가액과 채무액을 두루 감안하여 순가액을 정하고, 순가액의 차이에 따라 교환대금을 정하여 정산을 한 점에 비추어 이 사건 교환계약의 평가액이 허위라고 보기 어려우므로 이를 실지거래가액이라고 봄이 타당하고, 나라감정평가법인이 이 사건 교환계약 시점에 인접한 2010. 1. 25. 제출한 감정평가서의 부산부동산의 가치가 4,572,363,200원인 점을 감안하면, 추계조사를 하더라도 광주부동산, 전주부동산의 감정평가액이 피고가 산정한 양도가액 보다 더 크게 나올 것으로 보이므로 피고의 양도가액 산정이 위법하다고 볼 수 없다.

(3) 가산세 부과의 위법 여부

구 국세기본법(2010. 1. 1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것) 제47조의2에 의

하면, 부당한 방법으로 세금을 신고하지 아니하는 경우 가산세를 부과하도록 규정하고 있고, 구 국세기본법 시행령(2009. 12. 31. 대통령령 제21937호로 개정되기 전의 것) 제27조 제2항은 부당한 방법의 예를 규정하고 있는바, 원고들은 위 시행령 제27조 제2항 제5호에 따라 거래를 은폐한 경우에 해당하여 가산세 부과대상이므로 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

따라서 원고들의 청구는 이유 없으므로 모두 기각한다.