조심2010중2152 (2010.12.28)

단순 교환에 불과하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 취득가액을 환산가액으로 한 처분은 적법함

교환계약을 체결하면서 시가감정을 거치지 않았고, 교환계약의 당사자들이 조사당시 교환계약서에 쌍방 당사자가 임의로 책정한 가액을 기재하였다고 진술한 점, 법원의 감정결과 교환계약 당시 부동산의 가치와 계약서상 가액에 큰 차이가 있는 점 등에 비추어 실지취득가액으로 볼 수 없고 단순한 교환에 불과함

2011구단790 양도소득세부과처분취소

김AA

남양주세무서장

2012. 11. 19.

2012. 12. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 3. 4. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 10. 3. 백BB 소유의 고양시 일산동구 OOO동 000 소재 OO광장 빌딩 000호(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)를 원고 소유의 춘천시 남면 OO리 000， 0000 번지 소재 토지와 건물(이하 '교환부동산'이라고 한다)과 교환하여(이하 '이 사건 교환계약'이라고 한다) 취득한 후 등기를 하지 아니한 채 보유하던 중 2008. 1. 30. 문CC에게 양도하였다.

나. 중부지방국세청장은 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 이 사건 부동산의 양도가액은 000원으로 취득가액은 환산가액인 000원으로 각 결정하여 원고에게 세무조사결과를 통지하였고，원고는 이에 대하여 과세전적부심사청구를 제기하였으며 그 결과 재조사 결정이 되었다.

다. 이에 따라 중부지방국세청장은 위 양도소득세에 대한 재조사를 실시하였고，그 결과 환산가액을 취득가액으로 결정한 당초의 처분이 정당하다고 결정되었다. 이에 따 라 피고는 2010. 3. 4. 원고에게 2008년 귀속 양도소득세 000원을 결정・고지 (이하 '이 사건 처분'이라고 한다)하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2010. 6. 4. 조세심판원에 심판청구를 제기하였 으나， 조세심판원은 2010. 12. 28. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1， 2， 4 내지 7호증， 을 제1 내지 3호증(가지번호 포 함)의 각 기재， 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고와 백BB은 이 사건 부동산을 000원으로， 교환부동산을 000원으로 각 평가하여 이 사건 교환계약을 체결하였고， 그 뒤 이 사건 부동산과 교환부동산의 차액에 대한 정산을 마쳤다. 따라서 이 사건 부동산의 실지취득가액이 확인됨에도 이와 다른 전제에서 환산가액을 적용하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 법리

양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 참조)， 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 청산절차를 수반하는 풍의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만， 그렇 지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다 (대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결， 대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).

(2) 인정사실

(가) 원고를 대리한 김DD은 유EE， 이FF를 대리한 백BB과 사이에 2006. 10. 3. 아래와 같은 내용으로 이 사건 교환계약을 체결하였다.

(체결내용 생략)

(나) 김DD은 2007. 10. 6. 문CC에게 이 사건 부동산을 000원에 매도하기로 매매계약을 체결하였고， 문GG은 2008. 1. 30. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.

(다) 사건 교환계약을 체결하면서 이 사건 부동산과 교환부동산에 대한 시가 감정을 하지는 아니하였다.

(라) 백BB은 2009. 6. 11. 중부지방국세청에서 이 사건 부동산의 양도과정에 대한 조사를 받으면서 이 사건 교환계약서에 교환부동산과 이 사건 부동산에 대한 교환 가액이 기재되어 있으나 이에 대한 산출 근거는 없고， 이 사건 부동산의 가치가 000원이 되지 않는다는 취지로 진술하였으며，김DD 역시 2009. 6. 23. 중부지방국세청에서 조사받으면서 이 사건 교환계약을 체결할 당시 교환부동산과 이 사건 부동산에 대한 시가 감정을 한 적은 없고 이 사건 교환계약서에 쌍방 당사자가 임의로 책정한 가액을 기재하였다고 진술하였다.

(마) 이 법원의 시가감정촉탁결과 감정인 임HH은 이 사건 교환계약 당시 이 사건 부동산의 가치가 000원으로 평가된다는 의견을 제시하였다.

[인정근거] 갑 제4， 5호증， 을 제4， 5호증의 각 기재， 이 법원의 주식회사 OO감정평가 법인 북부지사에 대한 감정촉탁결과， 변론 전체의 취지

(3) 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

위에서 살펴본 법리와 인정사실에 비추어 살피건대 이 사건 교환계약을 체결하면서 이 사건 부동산 및 교환부동산에 대한 시가감정을 거치지 않았고， 이 사건 교환 계약의 실질적인 당사자인 백BB과 김DD은 중부지방국세청에서 조사받으면서 이 사건 교환계약서에 쌍방 당사자가 임의로 책정한 가액을 기채하였다고 진술하였으며，이 법원의 감정결과에 의하면 이 사건 교환계약 당시의 이 사건 부동산의 가치가 0000 원으로서 이 사건 교환계약서에 기재되어 있는 000원과 큰 차이가 있는바，이러한 사정들에 비추어 보면 이 사건 교환계약서에 기재되어 있는 이 사건 부동산의 가액인 000원을 이 사건 부동산의 실지취득가액으로 볼 수 없고 이 사건 교환계약 은 단순한 교환에 불과하여 이 사건 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 야한다. 따라서 이 사건 부동산에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액은 소득세법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 일부개정되기 전의 것) 제114조 제7항， 같은 법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 일부개정되기 전의 것) 제176조의2 제3항의 규정에 의하여 추계결정함이 상당하다고 할 것인바， 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는，① 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액，② 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액，③ 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액，④ 기준시가의 순서대로 적용하여 산정한 가액에 의하여 양도소득세를 추계결정 하여야 한다. 이 사건에 관하여 보건대， 이 사건 부동산의 양도일 전후 3개월 이내에 이 사건 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있다거나， 양도일 전후 3개월 이내에 이 사건 부동산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있다고 볼 아무런 증거가 없다. 원고는 소득세법 시행령 제176조의2 제3항에서 규정하고 있는 감정가액에 이 법원의 시가감정결과도 포함된다는 취지로 주장하나， 소득세법 제176조의2 제3항 각 호는 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 적용되는 가액에 관하여 한정적인 열거 형식으로 규정하고 있을 뿐만 아니라 원고가 주장하는 바와 같이 과세처분 취소소송 과정에서 나온 소급감정 결과를 양도소득세 산정의 기초로 하는 것을 제한 없이 허용하면 감정가액이 과세관청이 인정한 양도가액과 일치하지 않는 이상 과세관청으로서는 감정결과에 따라 양도소득세를 경정해야 하므로 법적안정성을 현저히 해치는 결과가 되는 점까지 고려하면， 위 시행령 규정에서 추계결정의 근거가 될 수 있는 감정가액은 '양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것'에 한정된다고 할 것이므로， 이에 반하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 따라서 이 사건 부동산의 실지취득가액이 인정되지 않는 이상 소득세법령의 규정에 의한 환산가액을 이 사건 부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세액을 산출한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면， 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.