토지 매매대금 외 지장물의 매매대금을 별도로 정하여 거래한 것으로 인정하기 어려움

매매계약서가 수회에 걸쳐 작성되었고 각 매매계약서에 지장물이 매매의 대상으로 기재되어 있지 아니하거나 지장물의 철거의무만 기재된 점에 비추어 매매계약은 토지만을 대상으로 체결한 것으로 보이고 매매대금 감액계약서는 양도소득세 신고를 위하여 작성된 것으로 실제 감액계약을 한 것으로 인정하기 어려움

소득세법 제96조

2011구합486 양도소득세부과처분취소

이AA

춘천세무서장

2012. 3. 23.

2012. 4. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 12. 3. 원고에게 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1979. 5. 21. 춘천시 OO동 00-0 임야 19，736㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)의 지분 전부를 취득하였다가, 2008. 9. 11. 이 사건 토지 일대에서 주택개발 사업을 추진하고 있던 DD씨티빌 주식회사(이하 'DD씨티빌'이라 한다)에게 이 사건 토지를 2008. 8. 11.자 매매계약에 따라 양도하고, 양도가액을 000원, 취득가액을 000원, 양도차익을 000원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 000원으로 신고, 납부하였다.

나. 피고는 2009. 9. 7.부터 2009. 9. 25.까지 원고의 위 양도소득세를 조사한 결과 위와 같이 원고가 신고한 매매계약서를 허위계약서로 보고, 2009. 12. 3. 원고에게 이 사건 토지의 양도가액을 000원, 취득가액을 000원, 양도차익을 000원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 000원으로 경정하여 부과 하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

다. 원고는 2010. 2. 25. 이의신청을 거쳐 2010. 4. 15. 조세심판원에 행정심판을 청구하였으나, 2010. 12. 13. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고와 DD씨티빌 사이에 체결된 매매계약의 매매대금 000원 중 이 사건 토지의 매매대금은 000원이고, 나머지 000원은 이 사건 토지 지상에 있는 과수 등의 지장물(이하 '이 사건 지장물'이라 한다)에 관한 것임에도 불구하고, 피고가 이 사건 지장물의 매매대금을 이 사건 토지의 매매대금에 포함하여 양도 소득세를 산정한 것은 사실을 오인한 것으로 위법하고, 이 사건 지장물이 과세대상임을 인정할 근거 없이 과세한 것으로 조세법률주의에 위반된다.

2) DD씨티벌은 원고와 DD씨티빌 사이에 체결된 총 매매대금 000원의 2007. 3. 29.자 매매계약이 양 당사자 사이에 이 사건 지장물의 대가를 000원 으로 감액하기로 합의한 2008. 8. 11.자 매매계약에 따라 무효라고 주장하며 춘천지방법원 2011가합000호 채무부존재확인의 소를 제기하였다가 DD씨티빌의 미지급 잔존 채무를 000원으로 하는 화해권고결정이 확정되었는바, 이에 따라 이 사건 토지의 양도가액은 000원으로, 이 사건 지장물의 양도가액은 000원 으로 각 확정되었으므로, 이와 다른 전제에선 이 사건 처분은 위법하다.

3) 원고가 실제 지급받은 대금 중 2006. 2. 15.자 매매계약의 계약금 명목으로 지급받은 000원은 잔금 지급의무 불이행에 따라 몰취된 해약계약금으로써 '기타 소득'으로 과세될 것이므로, 이를 이 사건 토지의 양도가액에 포함시킨 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 기초사실

갑 제4호증의 1 내지 4, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제12, 13호증, 을 제2호증의 1 내지 4, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 DD씨티빌 사이 에 이 사건 토지에 관하여 매매계약이 체결된 사실(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다), 원고는 DD씨티빌로부터 2005. 8. 5. 000원, 2006. 2. 10. 000원, 2006. 2. 17. 000원, 2007. 4. 3. 4，000원, 2008. 9. 11. 000원 합계 000원을 지급받은 사실, DD씨티빌은 2008. 9. 11. 이 사건 토지에 관하여 2008. 8. 11. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마친 사실, 원고와 DD씨티빌 사이의 위와 같은 매매계약의 과정에서 2005. 8. 1.경부터 2008년경까지 아래의 계약서 목록과 같이 약 7회에 걸쳐 계약서가 작성된 사실, DD씨티빌이 추진하는 주택개발사업은 자금문제, 경쟁 업체와의 분쟁 등의 사정으로 현재까지 지연되고 있는 사실 등을 인정 할 수 있다.

라.판단

1) 위 가의 1)항 주장에 관하여

살피건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 2005. 8. 1.자 각 매매계약서와 2007. 4. 3.자 매매계약서에는 지장물이 매매의 대상으로 기재되어 있지 아 니하고, 오히려 "기타 지장물 일체(미등기건물, 부속건물, 분묘, 재배농작물, 지하매설물 등 일체)를 공부상 및 현실로 멸실, 철거하여야 한다"라고 기재되어 있는 사실，② 2006. 2. 15.자 매매계약서와 2007년 월일 불상의 매매계약서에는 매매대금이 토지와 지장물로 구분되어 기재되어 있기는 하나, 어떠한 지장물을 매매의 대상으로 하고 있는 것인지와 그 가액을 산정한 근거가 전혀 기재되어 있지 아니하고, 오히려 위 계약서들과 동일하게 "기타 지장물 일체(미등기건물, 부속건물, 분묘, 재배농작물, 지하매설물 등 일체)를 공부상 및 현실로 멸실, 철거하여야 한다"라고 기재되어 있는 등 철거의무만 매매계약의 내용에 포함되어 있으며, 위 2007년 월일 불상의 매매계약서는 매매 대금이 토지와 지장물로 구분되어 있지 아니한 2007. 4. 3.자 계약서와 그 내용이 거의 유사한 사실，③ 이 사건 매매계약이 체결되던 시기인 2006년경에는 관계 법령의 개정으로 인하여 양도소득세의 부과 기준이 원칙적으로 양도 당시의 기준시가에서 실제로 거래한 가액으로 변경되어 원고로서는 이 사건 토지의 매도 시기가 변경됨으로 인하여 양도소득세의 부담이 현저히 늘어난 사실，④ DD씨티벌이 제기한 소송(춘천지방법원 2011가합000)의 소장에서도 DD씨티빌은 2007. 3. 29. 토지와 지장물을 합하여 전체 매매대금 000원으로 매매계약이 성립되었음을 전제로 이후에 감액되었다고 주장하였던 사실，⑤ 원고가 DD씨티빌측으로부터 실제로 지급받은 금원이 합계 000원에 이르러 이미 원고가 주장하는 이 사건 토지의 매매대금 000원을 상당히 초과한 사실 등을 인정할 수 있다. 위 각 인정사실에 의하면, i) 원고와 DD씨티빌 사이의 이 사건 매매계약은 이 사건 토지만을 매매의 대상으로 체결한 것이지 별도로 이 사건 지장물을 매매계약의 대상으로 하면서 그 대금으로 000원 또는 000원을 지급하는 계약을 체결한 것이라고 보기 어렵고, ii) 오히려, 처음 이 사건 매매계약이 체결되고 DD씨티빌의 사업이 지연되던 중 원고의 양도소득세 부담이 증가하고 다른 업체와의 토지 확보 경쟁이 심해지자 이 사건 토지를 확보하기 위하여 매매대금을 증액하여 변경 계약하게 된 것으로 보이며, iii) 2008년 작성된 월일 불상의 각 계약서는 동일한 내용의 계약서가 2회 작성되고, 이미 지급받은 금원보다 낮은 매매대금을 정하고 있으며, 인쇄된 출력물에 도장만 날인하는 등 2008. 9. 11. 소유권이전등기 이후 양도소득세를 자진 신고하기 위하여 작성된 것으로 보일 뿐 실제로 감액 계약을 한 것으로 보기 어려운 바, 피고가 원고가 이 사건 토지를 매도한 양도가액을 000원으로 보고 이 사건 처분을 한 것은 적법하고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 위 가의 2)항 주장에 관하여

살피건대, 앞서 든 증거와 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2011. 3. 11 이 사건 소송이 제기되기 바로 전인 2011. 3. 2. DD씨티빌이 원고를 상대로 매매대금이 000원을 초과하여 존재하지 않는다는 채무부존재확인의 소를 제기한 사실, DD씨티빌과 원고는 소장과 답변서만을 제출한 상태에서 별다른 공방없이 1회 변론기일 이후인 2011. 6. 28. 이 사건 매매계약에 따른 매매대금채무는 기지급 000원 외에 000원이 추가로 잔존한다는 내용의 화해 권고결정이 발송되어 그 무렵 확정된 사실을 인정할 수 있다. 이 사건 매매계약은 매매대금 000원으로 이 사건 토지만을 대상으로 하는 것이지 별도로 이 사건 지장물에 관하여 매매대금을 정한 것이 아니고, 2008. 월 일 불상경 작성된 각 매매계약서는 매매대금을 감액하기 위해서 진정으로 작성된 것이 아니라 양도소득세 신고를 위하여 작성된 것으로 봄이 상당함은 앞서 본 바와 같고, 위 인정사실과 같이 이와 다른 전제(이 사건 토지의 매매대금이 000원 또는 000원이고, 지장물의 매매대금을 별도로 정하였다)에서 제기된 위 소송에서 별다른 공방없이 1회 변론 기일 만에 화해권고결정이 이루어진 것에 비추어 보면, 이 사건 토지의 매매대금이 000원으로 감액되었다는 원고의 주장은 인정하기 어려우므로, 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다{가사, 이 사건 매매계약의 대금이 실제로 감액되었다고 하더라도 이는 납세의무가 성립되어 확정된지 약 1년 6개월 이후의 당사자 사이에 발생한 사정변경으로 이미 확정된 조세 채권에 영향을 마친다고 보기 어렵다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87누607 판결, 대법원 1987. 12. 22. 선고 87누684 판결 등 참조)}.

3) 위 가의 3)항 주장에 관하여

살피건대, 위 각 인정사실에 의하면, 원고와 DD씨티빌 사이의 이 사건 매매계약은 매매대금 등의 일부 계약 조건에 대한 변경이 있었을 뿐 2005. 8. 1.자 매매계약이 해제되었다거나 원고가 지급받은 000원이 몰취된 해약계약금이라고 보기 어려우므로, 이를 고려하지 아니한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.