개별공시지가가 동일 또는 유사한 인근 토지들에 비하여 현저히 불합리한지 여부

비교 대상 토지들의 지가상승률의 폭의 차이는 있으나 모두 상승하고 있는 추세였고, 개별공시지가가 주변 토지나 표준지의 공시지가와 비교하여 다소 높은 편에 속하다고 하여 이 사건 정도의 차이만으로는 현저히 불합리하였다고 보기 어려움

소득세법 제96조 [양도가액]

소득세법 시행령 제164조 [토지·건물의 기준시가 산정]

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 원고들에 대하여 별지 2. [경정거부처분] 목록 기재 각 경정거부처분일에 한 각 양도소득세 경정거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 남양주시 ○○면 소재 택지개발지구로 지정된 원고들 소유의 각 토지들은 소외 한국토지공사에게 각 양도하였고, 2005. 1. 1. 기준으로 하여 개별공시지가를 적용하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 한 후 그 세액을 자진납부하였는바, 원고별로 양도한 토지, 각 양도일, 신고납부액은 별지 1. [양도소득세 부과] 목록의 해당한 기재와 같다.

나. 원고들은 '○○면 소재 토지의 지가가 실제로는 상승하지 않았는데도 2003년 개별공시지가보다 급격하게 상승된 가격으로 결정된 2005년도 개별공시지가 기준으로 과세표준을 산정한 것은 잘못되었다'는 이유로 피고에게 각 경정청구를 하였으나, 피고는 이를 각 거부하였고(이하 '이 사건 각 처분'이라고 한다), 각 경정청구일, 거부처분일은 별지 2. [경정거부처분] 목록 해당란 기재와 같다.

다. 원고들은 2007. 2. 2. 심사청구하였으나 같은 해 3. 21. 기각결정을 받아 같은해 6. 19. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 갑1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 쌍방의 주장

가. 원고들

이 사건 각 처분에 적용된 2005년도의 개별공시지가 결정에는, ① 토지 현상, 이용 상황이 전혀 변경된 바가 없고, 수용지구에 포함됨으로써 아무런 거래행위를 할 수 없었는데도, 단지 수용지구에 포함되었다는 점만으로 토지 시세가 상승되었으리라는 막연한 추측에 근거하여 오히려 수용지구 인접토지의 공시지가 평균상승률보다도 훨씬 더 높은 비율로 상승한 가격으로 시가를 결정하고, ② 표준지 지가산정에 있어 평가방식인 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 중 어느 하나의 방식을 채택하여 산정하지 아니하고 아무런 근거없이 평가한 위법이 있으며, 또한 ③ 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지 특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정을 종합하면, 이 사건 각 토지의 개별토지가격은 현저히 불합리하여 위법하다.

따라서 이 사건 각 토지의 양도로 인한 양도소득은 2005년도 개별공시지가가 아닌, 2004년도 개별공시지가를 기준으로 부과되어야 함에도 불구하고, 원고들의 경정청구를 거부한 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 피고

1) 원고들은 이 사건에서 개별공시지가 결정의 위법을 다투고 있으나, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 개별공시지가에 대한 이의신청제도를 통하여 이를 타두어야 할 것이므로, 개별공시지가에 따라 행해진 이 사건 각 처분의 취소를 구하면서 개별공시지가 결정의 위법을 취소사유로 주장하는 것은 부당하다.

2) 설령 이 사건 각 처분의 취소사유로 개별공시지가 결정의 위법을 다툴 수 있다 하더라도, 개별공시지가 결정은 관계 법령인 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 및 개별공시지가의 조사ㆍ산정지침에 따라 이루어진 것으로서 적법하므로 이에 근거한 이 사건 각 처분 도한 적법하다.

3. 관계 법령

생략

4. 판단

가. 이 사건 각 처분에 있어 적용될 기준시가

소득세법 제96조 제2항은 양도소득세 대상이 되는 자산을 2006. 12. 31.가지 양도하는 경우에 양도가액을 산정함에 있어서 '당해 자산의 양도 당시의 기준시가'를 기준으로 하되 당해 자산이 토지인 경우 그 기준시가는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가'에 의하도록 하고 있으므로, 2006. 12. 31.이전에 양도된 이 사건 각 토지의 양도가액을 산정하기 위해서는 이 사건 각 토지의 양도 당시(2006. 1. 및 2.)인 2006년도 개별공시지가를 기준으로 하여야 할 것이나, 다만, 위 각 양도 시기가 2006년도 개별공시지가의 결정ㆍ공시(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제20조에 따르면 개별공시지가의 결정ㆍ공시기준일은 매년 5. 31.이다) 이전이므로, 이러한 경우에는 소득세법 시행령 제164조 제4항에 따라 직전의 기준시가인 2005년도 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산정하여야 할 것이다.

나. 이 사건 각 처분의 취소를 구하면서 개별공시지가 결정의 위법을 다툴 수 있는지 여부

개별공시지가 결정은 이를 기초로 한 과세처분 등과는 별개의 독립된 처분으로서 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 것이나, 개별공시지가는 이를 토지소유자나 이해관계인에게 반드시 개별적으로 통지하도록 되어 있는 것이 아니어서 토지소유자 등이 개별공시지가 결정 내용을 알고 있었다고 전제하기도 곤란할 뿐만 아니라, 설령 토지소유자 등이 개별통지받은 경우라 하더라도 결정된 개별공시지가가 자신에게 유리하게 작용될 것인지 또는 불이익하게 작용될 것인지 여부를 쉽사리 예견할 수 있는 것도 아니며, 더욱이 장차 어떠한 과세처분 등 구체적인 불이익이 현실적으로 나타나게 되었을 경우에 비로소 권리구제의 길을 찾는 것이 우리 국민의 권리의식임을 감안하여 볼 때 토지소유자 등으로 하여금 결정된 개별공시지가를 기초로 하여 장차 과세처분 등이 이루어질 것에 대비하여 영상 토지의 가격을 주시하고 개별공시지가 결정이 잘못된 경우 정해진 시정절차를 통하여 이를 시정하도록 요구하는 것은 부당하게 높은 주의의무를 지우는 것이라고 아니할 수 없고, 위법한 개별공시지가 결정에 대하여 그 정해진 시정절차를 통하여 시정하도록 요구하지 아니하였다는 이유로 위법한 개별공시지가를 기초로 한 과세처분 등 후행 행정처분에서 개별공시지가 결정의 위법을 주장할 수 없도록 하는 것은 수인한도를 넘는 불이익을 강요하는 것으로서 국민의 재산권과 재판받을 권리를 보장한 헌법의 이념에도 부합하는 것이 아니라고 할 것이므로, 개별공시지가 결정에 위법이 있는 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론 이를 기초로 한 과세처분 등 행정처분의 취소를 구하는 행정소송에서도 선행처분인 개별공시지가 결정의 위법을 독립된 위법사유로 주장할 수 있다고 해석함이 타당하다 할 것이다(대법원 1994. 1. 25. 선고 93누8542 판결 참조)

따라서 다음에서 개별공시지가 결정의 적법 여부를 살펴보기로 한다.

다. 개별공시지가 결정의 적법 여부

1) 개별토지가격 결정의 적법 여부는 원칙적으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정되기 전의 것)과 개별공시지가의 조사ㆍ산정지침에 규정된 절차와 방법에 의거하여 이루어진 것인지의 여부에 따라 결정될 것이고, 당해 토지의 시가와 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 설령 개별토지가격이 시가와 차이가 있다거나 그 변동과 다르게 결정되었다고 하더라도 단지 이러한 사유만으로 그 가격 결정이 위법하다고 할 수는 없다(대법원 1996. 7. 12. 선고 93누13056 판결 등 참조)

원고들이 주장하는 위법사유 중 ①, ③의 점은 이 사건 각 토지의 개별공시지가 결정은 근거없이 이 사건 각 토지의 실제 시가 또는 주변 토지의 개별공시지가보다 월등히 높게 결정되었고, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지의 사정을 참작하여 볼 때 이 사건 각 토지의 개별토지가격이 현저히 불합리하여 위법하다는 취지인데, 단순히 시가와의 비교로 개별토지가격 결정의 위법을 다투는 주장 부분은 위에서 살펴본 법리에 비추어 보면 이유 없고, 한편 갑6호증의 기재 및 이 법원의 남양주시장에 대한 2007. 12. 3.자 사실조회 결과에 의하면, 2003년 대비 2004년 개별공시지가 상승률 및 2004년 대비 2005년 개별공시지가 상승률이 남양주시 ○○동 47.8%, 49.8%, ○○면 전체는 40.1%, 42.5%, ○○읍은 25.5%, 40.6%, ○○읍은 36.0%, 42,8%, ○○리는 22.8%, 47.3%, 남양주시 ○○면 ○○지구(이 사건 각 토지들 포함)인 ○○리는 36.5%, 56.2%, ○○리는 45.3%, 55.7%, ○○리는 57.3%, 59.2%인 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 각 토지와 비교하여 위 비교대상 토지들은 지가상승률의 폭에 차이는 있으나 그 지가가 모두 상승하고 있는 점, 이 사건 각 토지들의 인근에 있는 표준지들의 2004년 대비 2005년 공시지가 상승률을 보면 그 대부분이 50~75%에 달하고 있는 점(다만 표준지 중 ○○리 ○○○-3, ○○리 17의 경우 2003년 대비 2005년 공시지가 상승률만이 나타나 있는바 이는 각각 280%, 136%에 달한다)을 인정할 수 있는바, 설령 이 사건 각 토지의 양도소득세 과세표준 산정시 그 기초가 된 개별공시지가가 주변 토지나 표준지의 공시지가와 비교하여 다소 높은 편에 속한다고 하더라도, 위와 같은 정도의 차이만으로는 그것이 현저하게 불합리하거나 형평을 잃은 것이라고 보기는 어렵다.

따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

2) 원고들이 주장하는 위법사유 중 ②의 점은 표준지 공시지가의 가격이 적법한 평가방법에 따르지 않고 근거없이 지나치게 높게 결정되었음을 전제로 개별공시지가 결정의 위법을 다투는 것인바, 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 대하여 불복하기 위하여는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 그 공시지가 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이지, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 개별토지가격 결정을 다투는 소송에서 그 개별토지가격 산정의 기초가 된 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수는 없다 할 것이다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조).

라. 결국 2005년도 개별공시지가를 기준으로 이 사건 각 토지의 양도소득세를 산정한 이 사건 각 처분은 적법하다.

5. 결 론

그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각한다.