택지개발지구로 지정된 이후 지가상승을 예상한 공시지가는 부당하다는 주장의 당부

표준지로 선정된 토지의 공시지가에 대하여 불복하기 위해서는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이지, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 조세소송에서 바로 그 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수 없는 것임

소득세법 제88조(양도의 정의)

소득세법시행령 제164조(토지건물의 기준시가 산정)

1. 원고의 청구를 기각한다

2. 소송비용은 원고가 부담한다

피고가 2007. 2.13. 원고에 대하여 한 양도소득세 경정거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

갑 제1,2호증, 을 제1 내지 3호증, 을 제14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실을 인정할 수 있다.

가. 원고는 2006.1.13. 그 소유의 ○○○시 ○○면 ○○리 184-31 토지 382㎡(이하 이 사건 토지 라 한다)를 한국토지공사에게 양도하고 그 무렵 대금을 지급받은 후, 2006. 3. 27. 이 사건 토지의 2005년도 개별공시지가(㎡당 307,000원)를 적용하여 양도가액(117,274,000원)을 산정하고 그에 따라 산출된 세액인 17,923,580원을 이 사건 토지에 대한 양도소득세로 신고ㆍ납부하였다.

나. 그 후 원고는 2006. 12. 13. 피고에게 이 사건 토지에 대한 양도소득세액을 2004년도 개별공시지가를 적용하여 산출된 6,680,170원으로 경정하여 달라는 취지로 과세표준 및 세액의 경정을 청구하였으나, 이에 대하여 피고는 국세기본법 제45조의2 제3항 소정의 통지기간인 2월 이내에 원고의 위 경정청구에 대하여 아무런 통지를 하지 아니하였다{피고로서는 국세기본법 제45조의2 제3항에 의하여 경정청구를 받은 날로부터 2개월 이내에 원고에게 원고의 감액경정청구 내용을 받아들여 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 통지하여야 하나, 위 법정기한 내에 아무런 통지를 하지 아니하는 경우에 원고로서는 피고가 경정청구를 거부한 처분으로 보아 이에 대한 항고소송을 제기할 수 있다고 할 것인바(대법원 2003. 6. 27. 선고 2001두10639 판결 등 참조), 이에 따라 원고의 위 경정청구에 대한 피고의 거부처분이 있는 것으로 볼 것이고, 이하 이를 '이사건 처분'이라고 한다}

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가.원고의 주장요지

이 사건 토지에 대한 양도소득세액의 산출근거가 된 2005년도 개별공시지가는 2004. 2. 15. 택지개발지구로 지정된 이후 매매 등의 거래가 거의 없어 지가상승이 없었음에도 후속 지가상승을 예상하여 자의적으로 높게 산정된 것이므로, 이 사건 토지의 양도로 인한 양도소득세는 2005년도 개별공시지가가 아니라 2004년도 개별공시지가를 기준으로 부과되어야 한다. 따라서 원고의 위와 같은 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

○ 구 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 1. 제89조제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세자 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류 보유기간 보유수(수) 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 구 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제99조(기준시가의 산정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조(토지 건물의 기준시가 산정)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

○ 구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)제3조(표준지공시지가의 조사 평가 및 공시)

① 건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연석ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사 평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

○ 구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)제8조(표준지공시지가에 대한 이의신청)

① 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 건설교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

② 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의 신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 건설교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조 및 제5조의 규정에 따라 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시 하여야 한다.

③제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

○ 구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)제11조(개별공시지가의 결정 공시 등)

① 시장군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시 군 구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정 공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정 공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 표지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

③ 시장 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정 공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

○ 구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)제11조(개별공시지가의 결정 공시 등)

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하"개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개벽공시지가로 본다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이요가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

○ 부동산 가격공시 및 간정평가에 관한 법률 시행령제20조 (개별공시지가의 결정 및 공시)

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정 공시하여야 한다.

다. 판단

(1) 구 소득세법 제96조 제2항 및 제99조 제1항에서는 양도소득세 대상이 되는 자산을 2006. 12. 31.까지 양도하는 경우에 양도가액을 산정함에 있어서 '당해 자산의 양도 당시의 기준시가'를 기준으로 하되 그 기준시가는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가'에 의하도록 규정하고 있으므로, 2006. 12. 31. 이전에 양도된 이 사건 토지의 양도가액을 산정하기 위해서는 이 사건 토지의 양도당시(2006. 1. 13.)인 2006년도 개별공시지가를 기준으로 하여야 할 것이나, 위 양도시기가 2006년도 개별공시지가의 결정ㆍ공시(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제20조에 따르면 개별공시지가의 결정ㆍ공시기준일은 매년 5. 31.이다) 이전이므로 이러한 경우에 관하여 규정한 소득세법 시행령 제164조 제3항에 따라 직전의 기준시가인 2005년도 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산정하여야 할 것이다.

(2) 그런데, 개별공시지가 결정의 적법 여부는 원칙적으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률과 개별공시지가 조사ㆍ산정지침에 규정된 절차와 방법에 의거하여 이루어진 것인지에 따라 결정될 것이고, 당해 토지의 시가와 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로, 개별토지가격이 시가와 차이가 있다거나 그 변동과 다르게 결정되었다고 하더라도 단지 이러한 사유만으로 그 가격 결정이 위법하다고 할 수 없는바(대법원 1996. 7. 12. 선고 93누13056 판결 등 참조), 이 사건 토지에 대한 비교표준지의 선택이나 가격 배율 결정 과정 등에 어떠한 잘못이 있었다는 점에 관한 아무런 주장도 없는 이 사건에 있어 단지 매매 등의 거래가 없어 실제 거래상 지가상승이 없었다는 사유만으로 개별공시지가의 가격결정이 위법하다고 볼 수 없다.

(3) 또한, 원고는 개별공시지가의 기초가 된 표준지 공시지가 자체가 과도하게 높게 결정되어 이 사건 토지의 2005년도 개별공시지가가 부당하게 산정되었다는 취지로 주장하나, 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 대하여 불복하기 위해서는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이지, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 조세소송에서 바로 그 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수 없는 것이므로(대법원 1995. 11. 10. 선고 93누16468 판결 참조), 설사 원고의 주장과 같이 표준지 공시지가 산정에 있어서 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 이 사건 처분에 승계된다고 볼 수도 없다.

(4) 결국 원고의 주장은 이유 없고, 2005년도 개별공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 양도소득세를 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.