토지를 취득할 수 있는 권리의 평가방법

피고가 이 사건 토지의 분양경위, 대금납입상황 및 증여의 시기 등을 고려하여 개별공시지가로 산정한 이 사건 토지의 가액에서 원고가 위 증여일 이후에 납입한 대금을 공제하여 증여가액을 산정한 것은 그 시가에 갈음하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 부과처분의 경위

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1, 4, 5, 6호증, 갑제2호증의 1, 2, 3, 갑제3, 7호증의 각 1, 2, 을제1호증의 1, 2, 을제2호증의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 원고의 부친인 소외 김ㅇㅇ은 1991. 8. 6. ㅇㅇ공사로부터 이주택지인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대 231평방미터(토지구획정리사업의 시행 후 같은 동 ㅇㅇ번지로 지번이 변경됨, 이하 이 사건 토지라 한다)를 대금 35,805,000원에 매수하고 그 대금을 3년간 12회에 걸쳐 분할납부하기로 하여 9회분의 대금 28,60,000원을 납부하였는데, 1993. 12. 1. 위 김ㅇㅇ, 원고 및 ㅇㅇ공사와 사이에 원고가 위 김ㅇㅇ의 이 사건 토지에 대한 매수인으로서의 지위를 승계하기로 약정하였고, 이에 따라 원고는 나머지 3회분의 대금7,800,000원을 납부하고 1995. 10. 7. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였으나 이에 대한 증여세를 신고・납부하지 아니하였다.

나. 피고는 1993. 12. 11. ㅇㅇ공사로부터 이 사건 토지의 매수인 명의가 위와 같이 변경되었다는 통보를 받고, 원고가 그 부친인 위 김ㅇㅇ으로부터 이 사건 토지를 증여받은 것으로 보고 이 사건 토지에 대한 1993년도 개별공시지가를 적용하여 그 증여 가액을 산정한 후, 1996. 8. 1. 원고에 대하여 증여세(가산세 포함) 금71,719,500원을 부과・고지하였고, 이에 대한 심사절차에서 국세청장은 1996. 11.경 원고가 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리를 증여받은 것으로 보고 그 시가의 산정이 곤란하므로 위 개별공시지가를 적용하여 산정한 이 사건 토지의 가액에서 원고가 납입한 취득대금 7,800,000원을 공제한 나머지 금액을 증여가액으로 하여 과세표준과 세액을 산정하도록 하는 경정결정을 하였으며, 이에 따라 피고는 위 증여세액을 청구취지 기재의 금액으로 감액하는 결정(이하 이 사건 과세처분이라 한다)을 하였다.

2. 이 사건 과세처분의 적법여부

가. 당사자의 주장

피고는 위 처분사유와 관련법령을 들어 이 사건 과세처분이 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는 그가 증여받은 것은 이 사건 토지가 아니라 이를 취득할 수 있는 권리에 불과하므로 그 증여가액은 증여일까지의 납입금액과 프리미엄을 합한 금액임에도 공지지가로 산정한 이 사건 토지의 가액을 증여가액으로하여 이루어진 이 사건 과세처분은 위법하다고 주장하며 그 취소를 구한다.

나. 관련법령과그 해석

(1) 상속세법(1993. 12. 31. 법률 제4283호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 상속재산의 가액,상속재산의 가액에 가산할 증여의가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고 있고, 상속세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항은 법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다고 규정하고 있으며. 같은 조 제2항은 유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다고 규정하고, 제1호의 가.목은 토지의 평가에 있어 나.목의 경우를 제외하고는 시장・군수・구청장이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 개별공시지가라 한다)에 의하고, 다만 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 상속세법 시행규칙(1994. 2. 17. 재무부령 제1962호로 개정되기 전의 것) 제5조 제11항은 영 제5조 제2항 제1호 가.목에서 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액이라 함은 당해 토지와 지목 이용상황 등 지가형성요인이유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말하고, 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다고 규정하고 있으며, 상속세법 기본통칙 38의 (9)는 영 제5조 제1항에서 시가 라 함은 과세시기(상속, 유증 또는 증여로 인하여 취득한 날 또는 법규정에 의거 증여로 간주되는 재산의 취득일을 말한다)에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다고 규정하고 있다.

한편, 상속세법 제34조의 7은 상속세법 제9조의 규정을, 상속세법 시행령 제42조 제1항은 제5조의 규정을, 상속세법 시행규칙 제13조는 제5조의 규정을 각 증여세에 준용한다고 규정하고 있다.

(2) 위 관련규정에 의하면 증여재산의 가액을 평가하는 경우에 증여 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적으로 위 시행령 제5조 제2항 내지 제5항에 규정된 방법에 의하도록 되어 있으므로 위 시가를 알 수 있을 때에는 그에 따라 상속재산 가액을 산정하여야 할 것이고 이 가액은 원칙적으로 교환가치인 시가를 의미하지만 그 시가를 산정하기 어려운 때에는 그에 갈음하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 그 시가로 보아야 하고(대법원 1989. 12. 12. 선고 88누9145 판결 참조), 다만 위 시행령 제5조 제2항 내지 5항에 규정하는 방법에 의한 증여재산의 평가는 증여 당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 비로소 택할 수 있는 보충적인 평가방법이고, 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수 밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에게 있다 할 것이다(대법원 1995. 6. 13. 선고 95누23 판결참조)

다. 인정사실 및 판단

앞서 든 증거들에 의하면, 위 김ㅇㅇ이 ㅇㅇ공사로부터 구획정리사업이 시행중인 이 사건 토지를 이주택지로 분양받아 그 대금의 대부분을 납입한 상태인 1993. 12. 1. 아들인 원고에게 매수인으로서의 권리의무를 양도한 사실, 이에 따라 원고는 그 나머지 대금을 완납하고 1995. 10. 7. 그 앞으로 소유권이전등기를 경료한 이래 이 사건 토지를 그대로 보유하고 있는 사실 및 이 사건 토지와 그 주변 토지들은 모두 이주택지로서 분양되어 그 일반분양가액을 알 수 없을 뿐만 아니라 이를 취득할 수 있는 권리의 거래가액이나 공신력있는 감정기관의 감정가액을 찾아 볼 수 없고, 그 밖에 이 사건 토지와 개별요인에 있어 차이가 없는 인근토지의 매매실례에 관한 자료도 찾아 볼 수 없으며, 다만 ㅇㅇ구청장이 가지번이 부여된 이 사건 토지의 개별공시지가를 1993. 5. 22.자로 고시한 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리를 증여받았다 할 것이고 그 증여가액은 당시의 현황에 따른 거래가액 즉 위 김ㅇㅇ이 그때까지 납입한 대금과 당시의 일반분양가액에서 이주택지분양가액을 공제한 금액을 합산한 가액이 된다 할 것인데, 위와 같이 이 사건 토지의 일반분양가액, 증여일 전후의 거래가액 또는 공신력있는 감정기관의 감정가액 등에 의하여 그 시가를 산정할 수 없어 상속세법시행령 제5조 제1항 소정의 시가를 산정하기 어려운 때 에 해당하므로 위 보충적 평가방법에 의하여 그 증여가액을 산정할 수 있다 할 것이다.

따라서 피고가 이 사건 토지의 분양경위, 대금납입상황 및 증여의 시기 등을 고려하여 개별공시지가로 산정한 이 사건 토지의 가액에서 원고가 위 증여일 이후에 납입한 대금을 공제하여 증여가액을 산정한 것은 그 시가에 갈음하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 위 관련규정에 부합한다 할 것이므로 이를 기초로 한 이 사건 과세처분은 적법하다 할 것이고, 결국 원고의 주장은 이유없다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 과세처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.