2010다36261 표준임대차계약서 ( 약관 ) 일부조항무효확인

원고 ( 선정당사자 ) 1 외 4인

원고들 소송대리인 변호사 황상현 외 2인

대한주택공사의 소송수계인 한국토지주택공사

소송대리인 법무법인 오늘

담당변호사 최종갑 외 8인

서울고등법원 2010. 4. 8. 선고 2009나64965 판결

2012. 7. 12 .

상고를 모두 기각한다 .

상고비용은 원고 ( 선정당사자 ) 들이 부담한다 .

상고이유 ( 상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고보충이유서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서 ) 를 판단한다 .

1. 상고이유 제1점에 대하여

가. 구 약관의 규제에 관한 법률 ( 2007. 8. 3. 법률 제8632호로 개정되기 전의 것, 이하 같다 ) 제3조는 사업자는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 명시하고 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하며, 이에 위반하여 계약을 체결한 때에는 당해 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다고 규정하고 있다. 위와 같이 사업자에게 약관의 명시 · 설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있으므로, 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여까지 사업자에게 명시 · 설명의무가 있다고 할 수 없다 ( 대법원 2003. 5 .

30. 선고 2003다15556 판결 등 참조 ) .

나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 피고는 성남시 분당구 판교동에 있는 판교택 지개발지구 내 성남판교 10년 공공임대주택 ( 이하 ' 이 사건 아파트 ' 라 한다 ) 에 관하여 2006. 3. 24. 일간지와 피고의 인터넷 홈페이지를 통한 입주자모집공고를 하고, 2006 .

3. 29. 부터 같은 해 4. 13. 까지 인터넷 등을 통한 청약접수를 받은 다음 ( 청약자 중 84 %에 해당하는 4, 325명이 인터넷을 통하여 청약을 하였고, 15 % 에 해당하는 786명만이 현장에서 청약접수를 하였다 ), 2006. 5. 4. 당첨자를 발표하고, 2006. 5. 29. 부터 같은 해 6. 12. 까지 사이에 당첨자인 원고 ( 선정당사자 ) 들 및 나머지 선정자들 ( 이하 선정당사자와 선정자를 통틀어 ' 원고들 ' 이라 한다 ) 과 표준임대차계약서에 의한 임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 임대차계약 ' 이라 한다 ) 을 체결한 사실, ② 이 사건 아파트는 임대의무기간 경과 후 분양전환이 가능하고 법령의 요건을 갖춘 임차인은 임차목적물인 아파트를 우선 분양받을 수 있는데, 이 사건 임대차계약에 이용된 표준임대차계약서 제12조 제2호 ( 이하 ' 이 사건 계약조항 ' 이라 한다 ) 에는 " 임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환 당시의 감정평가금액으로 한다. " 고 규정되어 있는 사실, ③ 구 임대주택법 시행규칙 ( 2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것, 이하 같다 ) 제3조의3 관련 [ 별표1 ] 제1항 가목은 " 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다. " 고 규정하고, 구 임대주택법 시행규칙 제2조의3 제3호는 이 사건 아파트와 같은 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 입주자모집공고에 포함하도록 규정하였는데, 피고는 이러한 법령의 취지와 내용을 반영하여 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정기준을 정한 다음 그 내용을 입주자모집공고에 포함하고 그 공고 내용 중 일부를 이 사건 계약조항으로 정리하여 표준임대차계약서에 넣은 사실, ④ 이 사건 아파트의 입주자모집공고를 전후하여 각종 언론매체는 당시 판교 지역 아파트에 대한 전국 민적 관심을 반영하여 ' 이 사건 아파트와 같은 10년 공공임대주택의 경우에는 분양환 시점의 감정평가액에 따라 분양전환이 이루어진다 ' 는 내용과 아울러 판교 공공임대 주택을 분양받아서는 시세차익을 기대하기 어렵다는 부동산 전문가들의 의견 등을 연일 보도한 사실, ⑤ 분양전환이 가능한 임대주택의 경우 분양전환시기 및 분양전환가격 산정기준은 임대보증금이나 임대료 등에 관한 사항 못지않게 청약자들이 관심을 기울이는 사항으로서 위와 같은 분양전환 임대주택에 관한 임대차계약서에는 통상적으로 분양전환시기 및 분양전환조건에 관한 사항이 기재되어 있는 사실을 알 수 있다 .

다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 이 사건 계약조항은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항으로서 피고가 이 사건 계약조항을 원고들에게 명시 · 설명하지 않더라도 이 사건 임대차계약의 내용으로 주장할 수 있다고 판단한 것은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하고 심리를 다하지 아니하거나 약관의 명시 · 설명의무에 관한 법리를 오해한 위법이 없다 .

2. 상고이유 제2점에 대하여

가. 구 약관의 규제에 관한 법률 제6조에 의하면, 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이고, ' 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항 ', ' 고객이 계약의 거래형태 등 제반 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항 ', ' 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항 ' 은 공정을 잃은 것으로 추정되는데, 불공정 약관에 해당하는지 여부를 심사할 때에는 문제되는 조항만을 따로 떼어서 보지 말고 전체 약관내용을 종합적으로 고찰한 후에 판단하여야 하고, 그 약관이 사용되는 거래분야의 통상적인 거래관행, 거래대상인 상품이나 용역의 특성 등을 함께 고려하여 판단하여야 한다 ( 대법원 2010. 10. 14. 선고 2008두23184 판결 등 참조 ) .

나. ( 1 ) 원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 임차인은 분양전환을 통해 임대주택을 매수할 의무는 없으므로 임대기간 만료 후 분양전환가격이 예상보다 높으면 분양전환을 포기할 수 있고, ② 분양전환 당시의 감정평가액을 기준으로 분양전환가격을 정하는 경우, 주택가격 상승기에는 사업자인 피고에게 이익이 되지만, 주택가격 하락기에는 고객인 원고들에게 이익이 되며, ③ 임차인은 이 사건 임대차계약에 따라 10년이라는 장기간에 걸쳐 주변시세에 비해 저렴한 임대보증금과 임대료를 지불하면서 주택에서 거주한 다음 통상적으로 시가보다는 낮은 수준에서 결정되는 감정평가액에 따른 대금을 지급하고 당해 주택을 취득할 수 있고, ④ 임차인이 이 사건 아파트에 대한 청약 및 계약체결로 인해 다른 분양주택에 청약할 자격을 일정기간 상실한다고 하더라도 , 정부가 추진하고 있는 바와 같이 주택에 관한 인식을 소유 개념에서 거주 개념으로 전환한다면 10년이라는 장기간 안정된 주거를 보장받고 주택시장의 상황 변화에 따른 자산평가 손실의 위험을 줄일 수 있다는 것만으로도 분양주택 청약 및 매수에 상당하는 기회를 부여받은 것으로 볼 수 있으며, ⑤ 10년 공공임대주택의 분양전환가격 산정기준이 5년 공공임대주택의 경우에 비하여 상대적으로 임차인에게 불리하다고 하더라도 , 이는 재화의 성격이 다르고 그 재화의 공급에 따른 수익성에 차이가 있다는 점에서 비롯된 것이므로 그러한 상대적 유 · 불리를 이유로 이 사건 계약조항 자체가 고객에게 절대적으로 불리하고 사업자에게 절대적으로 유리한 조항이라고 할 수는 없고, ⑥ 감정평가액이 통상적으로 시가에 미치지 않는 수준에서 결정되고, 주택시장 상승기에는 그 상승정도에 따라 실제 거래가격보다 감정평가액이 상당히 낮은 현상이 발생할 수도 있으므로, 감정평가액을 분양전환가격의 상한으로 규정한 것이 임차인에게 별다른 이익이 되지 않는다고 할 수는 없는 사정 등을 알 수 있으므로, 이러한 사정들에 비추어 보면 원고들이 상고이유로 주장하는 사유들을 참작한다 하더라도 이 사건 계약조항이 고객에게 심히 불리한 조항이라고 보기는 어렵다. ( 2 ) 또한 이 사건 계약조항은 관련 법령의 내용을 구체화한 것에 불과하고 분양전환 임대주택에 관한 임대차계약서에는 통상적으로 분양전환가격 산정기준에 관한 조항이 포함되므로, 이 사건 계약조항이 일반적으로 고객이 예상하기 어려운 조항이라고 보기도 어렵다. ( 3 ) 나아가 분양전환 당시의 감정평가액을 분양전환가격으로 정한다고 하여 분양전환 임대주택의 임대차계약에 따른 임차인의 본질적 권리, 즉 임대의무기간 동안 주택을 주거로 사용하고 임대의무기간 경과 후에 분양전환을 통해 주택을 소유할 수 있는 권리를 사실상 박탈하는 결과를 초래하지는 않으며, 정부가 10년 공공임대주택을 도입한 취지는 현재 시점에서 자력으로 주택을 취득할 수 없는 수요자에게 상당한 기간 저렴한 주거비용으로 안정적인 생활을 하면서 재산을 형성할 수 있는 기회를 제공하는 것이지 일정 기간 경과 후 주택 소유를 보장해 주는 것이 아니라는 점을 고려하면, 이 사건 계약조항이 계약에 따르는 임차인의 본질적 권리를 제한하는 조항이라고 할 수 없다. ( 4 ) 그 밖에 이 사건 계약조항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항이라고 볼 만한 사정은 없다 .

다. 원심이 같은 취지에서 이 사건 계약조항이 불공정 약관에 해당하지 않는다고 판단한 것은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 불공정 약관에 관한 법리를 오해한 위법이 없다 .

3. 상고이유 제3점에 대하여 헌법 제75조는 " 대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위하여 필요한 사항에 관하여 대통령령을 발할 수 있다. " 고 규정하고 있으므로, 법률의 위임은 반드시 구체적으로 한정된 사항에 대하여 개별적으로 행하여져야 할 것이다. 여기에서 구체적인 위임의 범위는 규제하고자 하는 대상의 종류와 성격에 따라 달라지는 것이어서 일률적 기준을 정할 수는 없더라도 적어도 위임명령에 규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적으로 규정되어 있어서 누구라도 당해 법률로부터 위임명령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 하나, 이 경우 그 예측가능성의 유무는 당해 위임조항 하나만을 가지고 판단할 것이 아니라 그 위임조항이 속한 법률의 전반적인 체계와 취지 및 목적, 당해 위임조항의 규정 형식과 내용 및 관련 법규를 유기적 · 체계적으로 종합하여 판단하여야 하며, 나아가 각 규제대상의 성질에 따라

구체적 개별적으로 검토하여야 한다 ( 대법원 2010. 6. 10. 선고 2010두3473 판결 등 참조 ). 또한, 법률에서 위임받은 사항을 전혀 규정하지 않고 재위임하는 것은 복위임금지의 법리에 반할 뿐 아니라 수권법의 내용변경을 초래하므로 허용되지 아니한다 할 것이나, 위임받은 사항에 관하여 대강을 정하고 그 중의 특정사항을 범위를 정하여 하위 법령에 다시 위임하는 경우에는 재위임이 허용된다 ( 대법원 2006. 4. 14. 선고 2004두14793 판결 등 참조 ) .

구 임대주택법 ( 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다 ) 은 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설한 소정의 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선분양전환하여야 하고, 그 분양전환의 방법 · 절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다 ( 제15조 제1항, 제3항 ). 이에 따라

구 임대주택법 시행령 ( 2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다 ) 제13조 제3항은 " 법 제15조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택 ( 제9조 제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다 ) 을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다. " 고 규정하고, 나아가 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항은 " 영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환 가격의 산정기준은 [ 별표1 ] 과 같다. " 고 규정하면서 그 [ 별표1 ] ' 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준 ' 에서 분양전환가격의 산정기준에 관하여 매우 상세하게 규정하고 있다 .

한편, 구 임대주택법 시행령 제9조 제5항은 ' 국가 · 지방자치단체 대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택, 위 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택, 국가 · 지방자치단체 대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 ' 을 제외한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준을 건설교통부령으로 정하도록 규정하고 있다 .

구 임대주택법은 임대주택의 건설 · 공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 데에 목적이 있으며 ( 제1조 ), 이러한 입법목적을 달성하기 위해서는 주택공급 상황, 주택가격 동향 , 사회 전반의 경제사정, 임대주택의 공급주체, 임대기간 등 임대주택의 공급과 분양전환에 영향을 미치는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여야 하고 그 과정에서 전문적 · 기술적 능력과 정책적 고려가 요구되므로, 국회가 임대주택의 공급과 분양전환에 관한 세부적 사항을 일일이 법률로 규정하기는 어렵고 법률에 비하여 탄력적인 행정입법에 위임할 필요가 인정된다. 또한, 구 임대주택법 제15조 제3항은 분양전환의 방법 절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항이라고 하여 위임의 범위를 구체적으로 정하고 있을 뿐 아니라, 앞서 본 바와 같은 구 임대주택법의 입법목적과 적과 관련 관련 조항의 조항의 내용을 내용을 종합 종합적으로 고려하면 임대주택의 원활한 공급을 위하여 임대사업자의 수익을 보장하면서도 법에서 규정한 임차인의 우선분양전환권이 침해되지 아니하는 합리적인 수준에서 분양전환가격이 결정될 수 있게 하는 내용이 하위법령에 규정될 것이라는 점을 예측할 수 있고, 실제로 구 임대주택법 시행령 및 시행규칙에서 일정 유형의 임대주택에 대하여 분양전환가격 산정기준을 규정한 취지는 원래 임대사업자와 임차인의 합의에 의하여 자율적으로 결정되어야 할 분양전환가격에 일정한 제한을 설정하여 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하기 위한 것임을 참작하여 보면 ( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조 ), 위 위임규정이 포괄위임입법금지원칙에 반하는 위헌규 정이라고 할 수 없다. 나아가 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항, 제9조 제5항은 일정 유형의 임대주택을 분양전환가격 산정기준 설정 대상에서 제외함으로써 임대사업자가 자율적으로 분양전환가격을 결정할 수 있도록 한 다음, 그 외의 공공건설임대주택에 한하여 다시 분양전환가격 산정기준에 관한 세부적 사항을 시행규칙에 위임하였으므로, 백지재위임에 해당한다고 볼 수 없다 .

원심이 같은 취지에서 위 법령들의 포괄위임입법금지원칙 위반 등에 관한 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없4. 상고이유 제4점에 대하여 구 주택법 ( 2006. 5. 24. 법률 제7959호로 개정되기 전의 것, 이하 같다 ) 제6조 제1항 은 " 임대주택의 건설 · 공급 및 관리에 관하여 임대주택법으로 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다. " 고 규정하고, 구 임대주택법 제3조는 " 임대주택의 건설 · 공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보 호법을 적용한다. " 고 규정하고 있으며, 앞서 본 바와 같이 구 임대주택법 제15조 제3항, 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항, 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 등은 이 사건 아파트와 같은 공공임대주택의 분양전환가격에 관하여 상세히 규정하고 있다. 이러한 법령의 내용에 비추어 보면, 이 사건 아파트에 대해서는 구 주택법 제38조의2 제1항에서 정한 분양가 상한제가 적용되지 않는다고 할 것이다 .

같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 특별

법에 관한 법리나 위 구 주택법 규정에서 정한 분양가 상한제에 관한 법리를 오해한 위법이 없다 .

5. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다 .

재판장 대법관 양창수

대법관이상훈

주 심 대법관 김용덕