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판시사항
[1] 구 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우, 분양가격의 결정 권한과 기준
[2] 위 [1]항의 경우 임대인이 결정한 분양가격에 합리성이 있다고 한 원심판결을 수긍한 사례
판결요지
[1] 구 임대주택건설촉진법(1993. 12. 27. 법률 제4629호 임대주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 은 임대주택의 분양 조건, 방법 및 절차에 관하여는 건설부령이 정하는 바에 의한다고 규정하고, 같은법시행규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제568호 임대주택법시행규칙으로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 은 임대인이 임대주택을 분양하고자 하는 경우에는 분양 당시의 임차인에게 우선적으로 분양하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 그 분양가격의 타당성 여부에 대한 별도의 제한규정이 마련되어 있지 아니하며, 임대인과 임차인들 사이에 체결된 임대차계약서 제14조 제2항은 임차인은 임대인이 정하는 아파트 가격 및 대금납부 등 임대인이 제시하는 조건에 의하여 분양받아야 한다고 규정하고 있으므로, 임대인이 임대주택을 분양 당시의 임차인들에게 분양하는 경우 분양가격은 임대인이 임의로 정할 수 있다고 보아야 할 것이고, 다만 그 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 그 시행규칙 제10조 제2항 에 위배되어 허용될 수 없다.
[2] 위 [1]항의 경우, 임대인이 건설부장관이 통보한 '민간임대주택의 분양전환가격 중재기준'에 따라 원가연동제에 의한 가격을 산정하여 분양가격을 결정한 것은 합리성 있고, 임대인이 결정한 분양가격이 지나치게 고액이어서 임차인들의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이른다고 볼 수 없다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.
원고,상고인
원고 1 외 6인 (원고들 소송대리인 법무법인 광명 담당변호사 한기찬 외 2인)
피고,피상고인
서울특별시 도시개발공사 (소송대리인 변호사 김봉환)
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.
이유
1. 먼저 원고 1, 원고 2, 원고 3의 상고를 본다.
원고들의 소송대리인이 제출한 상고이유서에 위 원고들에 대한 부분에 관하여는 아무런 상고이유를 내세우고 있지 아니하고, 또한 상고장에도 그 기재가 없다.
2. 나머지 원고들의 상고이유를 본다.
(1) 제1, 2점에 대하여
구 임대주택건설촉진법(1993. 12. 27. 법률 제4629호 임대주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 은 임대주택의 분양 조건, 방법 및 절차에 관하여는 건설부령이 정하는 바에 의한다고 규정하고, 같은법시행규칙(1994. 11. 2. 건설부령 제568호 임대주택법시행규칙으로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 은 임대인이 임대주택을 분양하고자 하는 경우에는 분양 당시의 임차인에게 우선적으로 분양하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 그 분양가격의 타당성 여부에 대한 별도의 제한규정이 마련되어 있지 아니하며, 이 사건에서 피고와 임차인들 사이에 체결된 임대차계약서 제14조 제2항은 임차인은 피고가 정하는 아파트 가격 및 대금납부 등 피고가 제시하는 조건에 의하여 분양받아야 한다고 규정하고 있으므로, 임대인인 피고가 임대주택을 분양 당시의 임차인인 위 원고들에게 분양하는 경우 분양가격은 피고가 임의로 정할 수 있다고 보아야 할 것이고, 다만 그 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 위 시행규칙 제10조 제2항 에 위배되어 허용될 수 없다 고 할 것이다( 대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 참조).
원심은, 피고는 1987. 5.경부터 임대중이던 서울 양천구의 목동신시가지 임대아파트를 분양전환함에 있어 1992. 11. 28. 그 분양가격을 국민주택 규모 이하는 평당 금 1,375,000원, 국민주택 규모 초과는 평당 금 1,588,000원으로 결정하여 공고한 사실, 당시 위 법에 따라 분양 조건을 규정한 건설부령이 마련되어 있지 아니하였으므로 피고는 건설부장관이 1990. 10. 13. 통보한 '민간임대주택의 분양전환가격 중재기준'을 그대로 수용하여 위 분양가격을 결정하였는바, 위 중재기준에 의하면 분양가격은 건설원가와 감정평가가격의 산술평균가격으로 함을 원칙으로 하되, 다만 이 경우에도 분양가 원가연동제에 의한 분양가격에서 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없도록 되어 있으며, 한편 분양가 원가연동제는 원래 민간업체가 건설한 아파트의 분양에 관하여 그 분양가격을 택지비와 건축비에 연계시켜 결정하도록 한 것으로서, 위 중재기준에 따라 산정한 이 사건 아파트의 분양가격은 위 산술평균가격의 원칙에 의하면 평당 금 2,610,000원인 반면, 위 단서에 정한 원가연동제를 적용하면 위 공고된 금액에 불과하여 이에 따라 분양가격이 결정된 사실, 이 사건 아파트는 건설비로 평당 금 1,034,000원이 투입되었으며, 1992. 5.을 기준으로 한 감정가격은 평당 금 3,930,000원 내지 5,130,000원 정도이고, 1993. 2.경의 실제 거래가격은 평당 금 5,000,000원이 넘는 사실, 한편 대한주택공사가 1992년 및 1993년에 분양전환한 인천, 안성, 성남, 광명, 서울 상계, 평택, 의정부 등지의 임대아파트의 분양가격은 최저 평당 금 1,030,000원에서 최고 평당 금 1,379,000원이었던 사실 등을 확정한 다음, 그 판시와 같은 사정에 비추어 보면 피고가 건설부장관의 위 중재기준에 따라 원가연동제에 의한 가격을 산정하여 분양가격을 결정한 것은 합리성이 있을 뿐 아니라 피고가 결정한 분양가격이 지나치게 고액이어서 임차인들의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이른다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같은 위 중재기준 및 분양가 원가연동제나 임차인의 우선분양권에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으며, 이 사건 분양가격의 결정은 건설부장관의 위 중재기준 및 분양가 원가연동제가 적용되어야 하는 범위에 포함되지 아니함을 들어 원심판결을 공격하는 논지는 위 결정된 분양가격의 합리성에 관한 원심판결의 취지를 잘못 이해한 데에서 나온 것에 불과하다.
(2) 제3점에 대하여
소론이 지적하는 점들에 관하여 기록상 나타난 사정을 참작하여 보더라도, 원심이 그 판시와 같은 인정사실에 기초하여, 피고측이 이 사건 아파트에 관한 임대차계약 당시 장차 분양전환이 될 경우 분양가격은 임대차 당시의 분양가격과 동일할 것이라는 신뢰를 위 원고들에게 제공하였다고 볼 수 없다는 등의 이유로, 피고가 위와 같이 이 사건 분양가격을 결정한 것은 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 판단한 조치는 정당한 것으로 여겨지고, 거기에 신의성실의 원칙에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
(3) 제4점에 대하여
민법 제104조 에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저히 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 한하여 성립하는 것인바, 원심이 확정한 사실관계에 의하여 살펴볼 때, 위의 분양가격에 따라 체결된 이 사건 분양계약에서 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다고 볼 수 없을 뿐더러 그것이 위 원고들의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 행위라고도 볼 수 없다고 하여, 위 계약이 폭리행위에 해당한다는 위 원고들의 주장을 배척한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 폭리행위에 관한 법리오해의 위법이 없다. 논지는 모두 이유 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.