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판시사항
가. 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는 경우
나. 위 "가"항의 임대주택의 분양제한 기간이 만료되고 임대인이 분양을 원하는 경우 임대차계약을 해지하거나 갱신 거절을 할 수 있는지 여부
다. 임대인이 위 "가"항의 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우 주택공급에관한규칙의 적용 여부
판결요지
가. 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택은 같은법시행규칙 제9조 제1호 내지 제6호 중의 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대계약의 갱신을 거절할 수 없고, 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 한다.
나. 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한 기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한 기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한하고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한 기간이 만료되고 임차인의 우선분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다.
다. 임대주택건설촉진법 제10조 제2항 , 같은법시행규칙 제10조 제1항 , 제2항 의 각 규정의 취지는 주택공급에관한규칙이 20호 이상의 주택을 공급하는 경우에만 적용되는 것과의 균형을 고려하여 임대주택을 분양하는 경우에 있어서도 분양 당시의 임차인이 분양받기를 희망하지 아니하여 분양 당시의 임차인이 아닌 사람에게 20호 이상의 주택을 분양하는 때에는 주택공급에관한규칙의 적용을 받도록 하되, 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우나 분양 당시의 임차인이 아닌 사람에게 분양하더라도 그 분양호수가 20호 미만인 경우에는 그 적용을 받지 않도록 한 것으로 보여지므로, 임대인이 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 원칙적으로 주택공급에관한규칙의 적용을 받지 아니하고 그 분양가격은 임대인이 임의로 정할 수 있다고 보아야 하고, 다만 그 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 임대주택건설촉진법시행규칙 제10조 제2항에 위배되어 허용될 수 없다.
참조조문
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 이규영
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
제1점에 대하여
1. 원심이 취사한 증거들을 기록에 비추어 보면 원심의 사실인정은 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 같은법시행령 제6조 제1항 제2호 에 의하면, 임차인이 그 1 내지 6호의 1에 해당하는 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있으므로, 같은 법의 적용을 받는 임대주택은 그 중의 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대계약의 갱신을 거절할 수 없고. 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 할 것이다 ( 당원 1991.10.22. 선고 91다22902 판결 참조).
그러나 한편으로 같은 법 제10조 제1항 은 임대주택은 대통령령으로 정하는 기간이 경과하지 아니하면 이를 분양할 수 없다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제6조 제1항 제2호 는 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사가 정부의 예산으로 건설하는 임대주택등을 제외한 임대주택의 분양제한 기간은 5년으로 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제10조 제2항 은 임대인이 임대주택을 분양하고자 하는 경우에는 분양 당시의 임차인에게 우선적으로 분양하여야 한다고 규정되어 있는바, 그 규정의 취지에 비추어 보면 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한 기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한 기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한한다 할 것이고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한 기간이 만료되고 임차인의 우선분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다.
3. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 1990.11.24.경 임대주택건설촉진법에 정해진 분양제한 기간이 만료되자 이 사건 임대주택을 평당 1,350,000원에 분양하기로 하고, 임차인들에 대하여 그들이 임대받은 아파트에 관하여 분양계약을 체결할 것을 통고하고, 같은 해 12.20. 같은법시행규칙 제10조 제1항에 의하여 그 분양계획서를 대구직할시 동구청장에게 제출하였으나, 이 사건 임대주택의 임차인들이 원고가 통고한 분양가격이 부당하게 책정되었다고 주장하면서 진정을 하는 등 분양가격을 둘러싸고 원고와 임차인들 사이에 분쟁이 일어나자, 원고는 임차인들의 의견을 일부 받아들여 평당 분양가격을 금 1,250,000원으로 재조정한 후 1991.1.16. 재조정된 분양가격으로 분양계약을 체결할 것을 임차인들에게 통고하고 아울러 분양을 원하지 아니하는 임차인에 대하여는 현시세에 따라 임대료를 재조정한 다음 계속하여 임대하겠다고 통고하였고, 이 사건 임대주택의 임차인 230명 중 180여 명은 원고가 재조정한 분양가격에 따라 분양계약을 체결하였으나, 피고를 비롯한 일부 임차인들은 재조정된 분양가격도 부당하다고 주장하면서 분양계약을 체결하지 아니하고 새로운 임대차계약도 체결하지 아니하자, 원고는 1991.4.17. 분양계약을 체결하지 아니한 임차인들에 대하여 같은 해 4.30.까지 분양계약을 체결할 것을 재차 촉구하였고, 이에 응하지 아니한 피고를 비롯한 일부 임차인들에 대하여 같은 해 5.31. 임대기간이 만료되었다는 이유로 그들에 대한 임대차계약의 해지를 통고한 사실을 인정하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 이와 같은 사실인정은 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 어기거나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없고, 기록에 의하면, 그리고 증인 소외인의 증언, 갑 제10호증(당초의 분양계획서) 대구직할시 동구청장에 대한 기록송부촉탁에 의해 송부된 기록에 비추어 보면, 원고가 1990.12.20. 분양계획서를 대구직할시 동구청장에게 제출하였으나, 이 사건 임대주택의 분양가격을 둘러싸고 원고와 임차인들 사이에 분쟁이 계속되자 대구직할시 동구청장이 분양계획서를 보완 제출할 것을 원고에게 요청하였고, 원고가 이에 응하지 아니하자 그 분양계획서를 반려하였다가 1991.5.7. 재조정된 분양가격에 의한 분양계획서를 원고로부터 제출받은 사실을 인정한 원심의 조처도 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기거나 심리를 미진한 위법이 있다고 할 수 없다.
그리고 사실이 그와 같다면 원고가 분양제한 기간이 만료된 이 사건 임대주택을 분양함에 있어 분양 당시의 임차인인 피고에게 그 임대주택에 관하여 분양계약을 체결하도록 촉구하였음에도 불구하고, 피고가 그 분양계약의 체결을 거절하고 새로운 임대차계약도 체결하지 않는 상황에서 원고는 이를 다른 사람에게 분양하기 위하여 위 임대차계약을 해지할 수 있다고 본 원심의 조처도 정당하다.
4. 논지는 갑 제5호증의 1 내지 4(각 내용증명), 갑 제16호증의 5(분양통지서), 을 제1호증의 1(분양통지서)의 각 기재를 들어 원고가 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양할 의도가 있었던 것이 아니라 임대료를 인상하여 계속 임대할 의도를 가지고 있었던 것이므로 원고의 피고에 대한 임대차계약해지의 통고는 무효라고 주장하는 것이나, 원고가 분양계약의 체결을 임차인들에게 통고하는 과정에서 분양을 원하지 아니하는 임차인에 대하여는 임대료를 재조정한 다음 계속하여 임대하겠다고 통고한 사실이 있음은 원심이 인정하는 바이나, 피고가 그러한 통고에도 불구하고 분양계약의 체결은 물론 새로운 임대차계약의 체결에도 응하지 아니하였다면 원고로서는 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양할 것을 의도할 수 있고, 이는 원고의 의사에 일임되어 있다고 보아야 할 것이므로, 위의 통고 후에 이루어진 피고에 대한 임대차계약해지의 통고가 무효라고 할 수는 없을 것이다.
따라서 논지는 이유 없다.
제2점에 대하여
1. 주택건설촉진법 제32조 제1항 에 의하면, 같은 법에 의하여 주택건설사업을 시행하는 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건, 방법 및 절차등에 따라 주택을 건설, 공급하여야 한다고 되어 있고, 그에 따라 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정한 주택공급에관한규칙 제3조 , 제8조, 제9조의 규정에 의하면 같은 규칙은 주로 단독주택은 20호 이상, 공동주택은 20세대 이상의 주택을 공급하는 경우에 이를 적용하되, 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 입주자 모집공고안등 일정서류를 갖추어 시장 또는 군수의 승인을 얻어야 하고, 시장 또는 군수는 사업주체로부터 입주자 모집공고의 승인신청이 있을 때에는 분양가격등의 내용이 포함된 입주자 모집공고 안의 타당성 여부 등을 확인하여 그 승인 여부를 결정하도록 규정되어 있어 행정당국이 주택의 분양가격을 합리적이고 타당한 범위 내로 제한할 수 있도록 하고 있음에 반하여, 임대주택건설촉진법 제10조 제2항 은 임대주택의 분양조건, 방법 및 절차에 관여하는 건설부령이 정하는 바에 의한다고 규정하고, 같은법시행규칙 제10조 제1항 은 임대인이 임대주택을 분양하고자 할 때에는 미리 별지 제1호 서식의 분양계획서를 관할시장, 군수에게 제출하여야 한다고 규정하고, 그 제2항 은 임대인이 임대주택을 분양하고자 하는 경우에는 분양 당시의 임차인에게 우선적으로 분양하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐 그 분양가격의 타당성 여부에 대한 행정당국의 승인을 받아야 한다는 등의 제한규정이 마련되어 있지 아니하고, 다만 위 제2항 단서에는 분양 당시의 임차인이 분양받기를 희망하지 아니하는 임대주택의 수가 20호 이상인 경우에는 그 주택은 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 의하여 분양하여야 한다고 규정되어 있는바, 그 규정의 취지는 주택공급에관한규칙이 20호 이상의 주택을 공급하는 경우에만 적용되는 것과의 균형을 고려하여 임대주택을 분양하는 경우에 있어서도 분양 당시의 임차인이 분양받기를 희망하지 아니하여 분양 당시의 임차인이 아닌 사람에게 20호 이상의 주택을 분양하는 때에는 주택공급에관한규칙의 적용을 받도록 하되, 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우나 분양 당시의 임차인이 아닌 사람에게 분양하더라도 그 분양호수가 20호 미만인 경우에는 그 적용을 받지 않도록 한 것으로 보여지므로, 임대인이 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 원칙적으로 주택공급에관한규칙의 적용을 받지 아니하고 그 분양가격은 임대인이 임의로 정할 수 있다고 보아야 할 것이고, 다만 그 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 임대주택건설촉진법시행규칙 제10조 제2항에 위배되어 허용될 수 없다고 할 것이다.
2. 따라서 주택건설업자가 주택건설촉진법에 의한 국민주택기금의 자금지원을 받아 임대주택을 건설하였다고 하더라도 이를 분양함에 있어 그 분양가격의 책정에 관한 제한규정이 마련되어 있지 아니한 이상 그 분양가격을 일응 주택건설업자가 자유로이 책정할 수밖에 없다고 본 원심의 조처는 정당한 것으로 수긍이 되고, 사실이 원심이 인정한 바와 같아서 이 사건 임대주택이 분양될 무렵인 1991.3.7.경의 이 사건 임대주택의 감정가격은 원고가 책정한 평당분양가격 금 1,250,000원의 2배에 가까운 평당 금 2,472,685원에 이르고, 1992.3.3.경의 감정가격은 평당 금 2,780,000원에 이르며, 건설부가 마련한 민간 임대주택의 분양전환가격 중재기준에 따른 이 사건 임대주택의 분양가격도 원고가 책정한 분양가격보다 높은 평당 금 1,543,671원에 이르고, 이 사건 임대주택이 분양된 지 불과 1년 후인 1992.3.경 대구시내 민영주택의 평당 분양가격은 금 2,800,000원 정도라면 이 사건 임대주택의 분양가격이 지나치게 높아 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이른 것으로 볼 수도 없으므로 임차인에게 부여된 우선분양권을 박탈한 것이라는 피고의 주장을 배척한 원심의 조처도 정당하고, 거기에 임대주택건설촉진법의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 논지는 임대주택건설촉진법시행규칙 제4조 제3항 을 들어 임대주택의 분양가격이 주택건설촉진법 제33조 의 규정에 의하여 승인된 사업비에 적정이윤을 더한 금액을 초과할 수 없다는 것이나, 위의 규정은 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등의 기준을 정하는 규정이지 분양가격의 기준을 정하는 규정으로 볼 수 없으므로 받아들일 수 없다.
논지도 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.