beta
판시사항
구 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 우선 분양하는 경우, 분양가격의 결정 권한과 기준
판결요지
구 임대주택건설촉진법 제10조 제2항, 같은법시행규칙 제10조 제1항, 제2항의 각 규정들의 취지는 주택공급에관한규칙이 20호 이상의 주택을 공급하는 경우에만 적용되는 것과의 균형을 고려하여 임대주택을 분양하는 경우에 있어서도 분양 당시의 임차인이 분양받기를 희망하지 아니하여 분양 당시의 임차인이 아닌 다른 사람에게 20호 이상의 주택을 분양하는 때에는 주택공급에관한규칙의 적용을 받도록 하되, 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 그 적용을 받지 않도록 한 것으로 보이므로, 임대인이 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 원칙적으로 주택공급에관한규칙의 적용을 받지 아니하고 그 분양가격은 임대인이 임의로 정할 수 있다고 보아야 하고, 다만 그 임대주택의 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 같은법시행규칙 제10조 제2항에 위배되어 허용될 수 없다.
원고(반소피고),피상고인
무학건설 주식회사 (소송대리인 변호사 박채규)
피고(반소원고),상고인
피고(반소원고) 1 외 20인 {피고(반소원고)들 소송대리인 변호사 서예교}
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)들의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
1. 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 이 사건 각 임대차가 종료되고 그 판시 각 분양계약이 해제된 것으로 판단한 조치를 정당한 것으로 수긍할 수 있다.
그리고, 이 사건 임대차계약서의 각 조항 가운데 임대기간이 1년으로 되어 있는 조항이 있기는 하나 원심은 주택임대차보호법 제4조 제1항을 적용하여 그 임대기간을 2년으로 인정하고 있는 터이고, 위의 임대기간을 제외한 나머지 각 조항이 신의성실의 원칙이나 약관의규제에관한법률에 위반하여 무효라고 보이지도 아니하며, 위 계약 중에 그 주장과 같은, "원고가 이 사건 임대아파트를 분양 전환할 경우 임대차기간 만료 전이라도 언제든지 임대차계약을 해지하고 분양계약을 체결하기로 한다."는 내용의 조항이 들어 있지 아니할 뿐 아니라, 그 주장의 분양계약이 무효인 임대차계약에 근거하여 강제로 체결된 것이라고 보이지도 아니하며, 나아가 임대인이 임차인들에게 각 해당 임대주택에 관한 분양계약을 체결할 것을 통고한 것이 이 사건 임대주택의 분양제한기간이 경과한 후이고 분양계약을 체결하지 않더라도 바로 임대차가 종료하지 아니하고 위와 같이 2년의 임대기간은 보장되고 있는 사정이라면 그 통고가 임대기간 중에 이루어졌다고 하여 위법하다고 할 수 없다.
따라서 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해나, 석명권 불행사, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 구 임대주택건설촉진법시행규칙 제10조 제2항 은 임대인이 임대주택을 분양하고자 하는 경우 분양 당시의 임차인에게 우선적으로 분양하여야 한다고 규정하고 있으므로 임대주택이 분양될 당시의 임차인은 당해 임대주택을 다른 사람에 우선하여 분양받을 수 있는 지위를 가지게 된다고 할 것이나, 한편 구 임대주택건설촉진법 제10조 제2항에는 임대주택의 분양 조건·방법 및 절차에 관하여는 같은법시행규칙이 정하는 바에 의한다고 규정되어 있고, 구 임대주택건설촉진법시행규칙 제10조 제1항에는 임대인이 임대주택을 분양하고자 할 때에는 미리 분양계획서를 관할 시장·군수에게 제출하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐 임대인이 분양 당시의 임차인에게 그 임대주택을 분양하는 경우 그 분양가격을 책정함에 있어 정부가 정하는 기준에 따라야 한다든지 임차인과의 협의를 거쳐야 한다는 등의 제한 규정이 마련되어 있지 아니한바, 위 규정들의 취지는 주택공급에관한규칙이 20호 이상의 주택을 공급하는 경우에만 적용되는 것과의 균형을 고려하여 임대주택을 분양하는 경우에 있어서도 분양 당시의 임차인이 분양받기를 희망하지 아니하여 분양 당시의 임차인이 아닌 다른 사람에게 20호 이상의 주택을 분양하는 때에는 주택공급에관한규칙의 적용을 받도록 하되, 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 그 적용을 받지 않도록 한 것으로 보이므로, 임대인이 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 원칙적으로 주택공급에관한규칙의 적용을 받지 아니하고 그 분양가격은 임대인이 임의로 정할 수 있다고 보아야 하고, 다만 그 임대주택의 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 같은법시행규칙 제10조 제2항에 위배되어 허용될 수 없다 고 할 것이다( 대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 , 1996. 8. 23. 선고 95다38110 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같이 피고들이 분양 당시의 임차인들이고, 피고들이 입주하기 이전에 이루어진 1차, 2차 분양시의 분양가격은 창원시에 제출한 1차, 2차 분양계획서대로 18.30평형의 경우 1층, 5층은 평당 금 1,437,978원으로 한 금 26,315,000원, 2층, 3층, 4층은 평당 금 1,463,989원으로 한 금 26,791,000원, 18.28평형의 경우 1층, 5층은 평당 금 1,475,984원으로 한 금 26,981,000원, 2층, 3층, 4층은 평당 금 1,501,969원으로 한 금 27,456,000원인 사실, 이 사건 아파트의 1994. 1.경 감정시가는 1층, 5층이 금 45,000,000원, 2층, 3층, 4층이 금 46,000,000원인 사실, 100세대를 분양하기로 한 이번 3차 분양시 피고들을 제외한 임차인들 중 대부분은 원고가 제시한 분양가격으로 분양을 받은 사실, 한편 1993. 2.부터 1994. 2.까지 사이에 창원 지역에서 분양 전환된 타회사 임대아파트의 분양가격은 평당 금 1,110,000원 내지 1,490,000원인 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 비추어 보면, 원고가 피고들에게 이 사건 아파트에 관하여 제시한 분양가격인 금 33,818,000원 내지 금 35,646,000원이 원고가 창원시에 제출한 분양가격이나 그 무렵 분양된 다른 임대아파트의 분양가격보다 다소 높은 것은 사실이나 위 제시 가격이 지나치게 높아서 피고들의 우선 분양받을 수 있는 지위를 박탈하였다고는 보기 어렵고, 이 사건 아파트에 대하여 원고가 피고들에게 제시한 분양가격이 창원시에 신고되지 않은 것임은 인정되나, 원고는 앞서 본 바와 같이 1차, 2차 분양시 이 사건 아파트를 포함하여 구 임대주택건설촉진법시행규칙 제10조 제1항 에 의한 임대주택분양계획서를 창원시에 제출하였음을 알 수 있는바, 위 계획서상의 분양가격이 원고를 구속하는 효력을 지닌다고 보기는 어려우므로 원고가 위 계획서상의 분양가격이 아닌 새로운 분양가격을 피고들에게 제시하였다 하더라도 그 분양가격이 지나치게 높아서 피고들의 우선 분양받을 수 있는 지위를 박탈하는 정도가 아닌 이상 그 자체로서 피고들의 우선 분양받을 수 있는 지위를 침해하는 것이라고 할 수 없다고 판단하였다.
기록과 위의 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.