조심2014부3116(2014.9.30)

소급감정가액은 양도소득세 취득가액이 될 수 없음

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 할 수 있으나 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내가 아니라면 취득가액으로 볼 수는 없다.

소득세법 제97조

2014구합674양도소득세부과처분취소

AAA

00세무서장

2015. 09. 02.

2015. 10. 14.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 0000. 00. 00. 원고에게 한 0000년 과세연도 양도소득세 부과처분을 취소한다

(원고는 청구취지에 처분일을 000. 11. 7.로 기재하였으나, 이는 오기임이 분명하다).

1. 기초 사실

가. 원고는 2004. 7. 26. 00시 0동 000 대지 257.1㎡ 및 위 지상 숙박시설 000㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 취득하여 2012. 9. 4. 양도하면서 취득가액을 2,449,546,500원, 양도가액을 25억 원으로 하여 2012. 11. 27. 양도소득세를 신고하고,7,048,880원을 냈다.

나. 피고는 2013년 9월경 원고의 양도소득세 신고내용이 적정한지를 조사하여 이 사건 부동산에 대한 실제 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액 2,138,615,709원으로 하여, 2013. 11. 20. 원고에게 2012년 귀속 양도소득세 104,455,190원을 경정하여 고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 원고는 이에 불복하여 2014. 2. 17. 이의신청을 거쳐 조세심판원에 국세심판청구를 제기하였으나, 2014. 9. 30. 기각되었다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산을 25억 원에 취득하여 25억 원에 양도하였다. 그럼에도 피고는 이 사건 부동산에 대한 실제 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액 2,138,615,709원으로 하여 양도소득세를 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 이 사건 처분은 이처럼 취득가액을 잘못 산정하여 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정 사실

1) 원고는 이 법원에 원고와 AAA 사이에 작성된 2004. 7. 15.자 이 사건 부동산의매매대금을 24억 원으로 하는 매매계약서(을 제1호증의 2)와 2004. 7. 15.자 이 사건 부동산의 매매대금을 25억 원으로 하는 매매계약서(갑 제2호증)를 제출하였다.

2) 감정인 BBB의 문서감정 결과에 따르면 매매대금을 25억 원으로 하는 2014. 7.15.자 매매계약서(갑 제2호증)는 최근에 작성된 문서가 아니라 2004년경에 작성된 것으로 추정된다.

3) 시가감정 결과

가) 동아감정평가법인이 2004. 7. 20. 00중앙회 000지점의 의뢰로 가격시점을 2004. 7. 19.로 하여 이 사건 부동산의 시가를 감정한 결과에 따르면 이 사건 토지는273,811,000원, 건물은 2,147,938,000원으로서 합계 2,421,749,000원이다.

나) 00감정평가법인이 2014. 5. 20. 원고의 의뢰로 가격시점을 2004. 7. 19.로 하여 이 사건 부동산의 시가를 감정한 결과에 따르면 이 사건 토지는 277,668,000원,건물은 2,114,218,920원으로서 합계 2,391,886,920원이다.

다) 00감정평가법인이 2014. 5. 20. 원고의 의뢰로 가격시점을 2014. 7. 19.로 하여 이 사건 부동산의 시가를 감정한 결과에 따르면 이 사건 토지는 275,097,000원,건물은 2,147,938,520원으로서 합계 2,423,035,520원이다.

라) 한국감정원이 2003. 3. 10. 농협중앙회 연북로지점장의 의뢰로 가격시점을 2003. 3. 7.로 하여 이 사건 부동산의 시가를 감정한 결과에 따르면 이 사건 토지는269,955,000원, 건물은 1,989,987,400원으로서 합계 2,259,942,400원이다.

4) 이 사건 토지의 1㎡당 개별공시지가의 변동 추이는 다음과 같다.

5) AAA은 2004. 8. 31.을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산의 가격을1,229,274,239원(토지 230,000,000원, 건물 999,274,239원)으로 계상하였고, 원고는 2004.12. 31을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산을 1,665,466,811원(토지649,255,721원, 건물 1,016,211,090원)으로 계상하였다.

6) 이 사건 부동산에 관하여 2003. 3. 14. 채권자를 농업협동조합중앙회, 채무자를 AAA의 아내 NNN로 하는 채권최고액 2,340,000,000원의 근저당권설정등기가 마쳐져있다. 이후 위 부동산에 관하여 2004. 7. 26. 계약인수를 원인으로 하여 채무자를 김00로 하는 내용의 근저당권변경의 부기등기가 마쳐져 있고, 2005. 11. 8. 계약인수를 원인으로 하여 채무자를 원고로 하는 내용의 근저당권변경의 부기등기가 마쳐져 있다.

라. 판단

1) 소득세법 제97조 제1항 제1호는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있다. 한편 소득세법 제114조는 납세지 관할세무서장 등이 양도소득세 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 하면서 그 취득가액을 실지거래가액에 의하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액‧매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에의하여 추계조사하여 결정・경정할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것, 이하 '소득세법 시행령'이라 한다) 제176조의2에 따르면 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우(제1호),장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우(제2호)에 매매사례가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), 감정가액(취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액), 환산가액(양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 곱하고 다시 양도당시의 기준시가로 나눈 것), 기준시가의 순으로 순차 그 취득가액을 정하도록 하고 있다.

2) 피고는 원고가 제시한 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다는 이유로 환산가액을 취득가액으로 보아 이를 근거로 이 사건 처분을 하였다. 이하에서는 원고가 제시한 취득가액 25억 원을 인정하거나 확인할 수 있는지, 만약 가능하지 않다면 환산가액을 취득가액으로 정한 것이 정당하였는지에 관하여 살펴본다.

3) 취득가액을 25억 원으로 인정하거나 확인할 수 있는지에 관하여

가) 위 인정 사실에 나타난 사정은 다음과 같다.

① 원고와 AAA은 2004. 7. 15.에 이 사건 부동산의 매매대금을 24억 원으로 하는매매계약서(을 제1호증의 2)와 매매대금을 25억 원으로 하는 매매계약서(갑 제2호증)를 작성하였다. 이와 같이 같은 날 매매대금이 다른 계약서를 작성하는 것은 대단히 이례적이다. 특히 원고는 당초 피고에게 매매대금을 24억 원으로 하는 매매계약서를 작성하였다가 피고가 위 매매계약서의 진정성을 의심하자 그때서야 매매대금을 25억 원으로 하는 매매계약서를 제출하였는데, 이러한 과정에 비추어 보면 위 매매계약서의 기재 내용에 의심을 가질 수밖에 없어 보인다. 다만 감정인 BBB의 문서감정 결과에 따르면 매매대금을 25억 원으로 하는 2014. 7. 15.자 매매계약서(갑 제2호증)가 2004년경에 작성된 것으로 추정되기는 하나, 이러한 사실만으로 그 기재 내용의 진정성까지 확인되는 것은 아니다.

② 원고는 AAA에게 매매대금 25억 원을 지급하기로 하면서 그 중 18억 원은 AAA이 기존에 농협에서 대출받은 18억 원의 채무를 인수하고(18억 원 중 1억 6,000만원은 원고가 농협에 직접 상환하였다), 7억 원은 원고가 제3자에 대하여 가지고 있는 채권을 AAA에게 양도하여 위 제3자가 AAA에게 7억 원을 직접 지급하기로 하였다는취지로 주장한다. 그런데 위와 같은 매매대금 지급 방법은 매수인이 매도인에게 매매대금을 전액 지급하는 방법에 비해 이례적임에도 그 내용이 매매계약서에 전혀 기재되어 있지 않다. 또한 위 매매대금 중 7억 원은 원고가 제3자에 대한 7억 원의 채권을 가지고 있다해서 그 채권확보가 가능한지 불투명한 상황에서 그 채권액 그대로를 매매대금 명목으로 양도한다는 것은 상식적으로 이해하기 어려울 뿐만 아니라 실제 원고가 제3자에 대한 채권을 가지고 있었는지, 그 채권을 AAA에게 양도하였는지, AAA이 제3자로부터 7억 원을 지급받았는지가 전혀 확인되지 않는다.

③ 앞서 살펴 본 2004년경부터 2012년경까지 이 사건 토지의 공시지가가 상승 추세에 있었고, 이 사건 부동산의 위치, 구조 등에 비추어 보면 이 사건 건물을 포함한 전체 부동산의 가격도 상승 추세에 있었을 것으로 보이는데, 2004년경 25억 원에 취득한 부동산을 8년 후인 2012년에 매도하면서 같은 가격인 25억 원에 매도한다는 것은 매우 이례적이다.

④ 한편 원고는 2004. 12. 31을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산을1,665,466,811원(토지 649,255,721원, 건물 1,016,211,090원)으로 계상하였고, AAA은 2004. 8. 31.을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산의 가격을 1,229,274,239원(토지 230,000,000원, 건물 999,274,239원)으로 계상하였음 앞서 인정한 바와 같다. 이처럼 원고가 주장하는 취득가액과 위 대차대조표에 원고 및 AAA이 계산한 금액에 상당한 차이가 남에도 원고는 이러한 차이가 나게 된 원인에 대한 해명을 하지 못하고 있다.

나) 위와 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고가 제출한 매매계약서로는 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없고, 달리 위 실지거래가액을인정 또는 확인할 수 있는 자료도 없다. 따라서 피고가 원고가 제시한 취득가액 25억 원을 인정 또는 확인할 수 없다고 판단한 것은 정당하다.

4) 환산가액을 취득가액으로 정한 것이 정당하였는지에 관하여

가) 소득세법 시행령 제176조의2 제3항은 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액,감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 정하는 구체적인 방법을 정하고 있는데, 그 중 제2호는 감정가액의 산정 방법으로 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하도록 정하고 있다.

나) 이러한 소득세법 시행령 규정은 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 상황에서 매매사례가액을 확인할 수 없는 경우 예외적으로 감정 결과를 통해 취득가액을 인정할 수 있도록 하면서도 감정평가 시점(감정 기간과 감정평가서 작성일자)과 감정평가기준일(이른바 가격시점)을 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내로 한정하고, 여기에 더하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 감정 결과로만 감정가액을 산정하도록 하여 최대한 실제 거래가격을 반영하도록 함으로써 실질과세의 원칙을 실현하기 위한 것으로 이해된다. 이와 같은 입법목적 및 규정취지에 비추어 보면,감정평가 시점과 감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내가 아니라면 그 감정평가서를 근거로 감정가액을 산정하여 취득가액으로 볼 수는 없다.

다) 그런데 원고가 제출한 감정평가서 중 00감정평가법인과 00감정평가법인이 작성한 감정평가서는 가격시점을 2004. 7. 19.로 하고 있기는 하나 그 평가일이 2014. 5.20.(평가서 작성일)로서 감정평가 시점이 취득일로부터 거의 10년이 지난 후여서 위 기준에 위배되고, 한국감정원이 작성한 감정평가서 역시 2003. 3. 10. 가격시점을 2003. 3. 7.로 하여 작성된 것이어서 위 기준을 충족하지 못한다.

라) 반면 동아감정평가법인이 2004. 7. 20. 농협중앙회 연북로지점의 의뢰로 가격시점을 2004. 7. 19.로 하여 이 사건 부동산의 시가를 감정한 결과는 위 기준을 충족하고있기는 하나, 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 가액을 근거로 감정가액을 산정하도록하는 위 소득세법 시행령의 규정에 비추어 위 감정 결과를 그대로 감정가액으로 인정할 수는 없다.

마) 위에서 살펴 본 바와 같이 원고가 제출한 감정 결과들은 소득세법 시행령 제176조의2 제2항이 제시하고 있는 감정가액 평가 기준에 위반되므로 위 감정 결과를 가지고 감정가액을 산정할 수 없다. 따라서 피고가 소득세법 제176조의2 제2항이 정한 바에따라 환산한 가액을 취득가액으로 인정한 것은 정당하다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.