[1] 토지의 평가에 있어서 표준지의 선정 기준

[2] 평가대상 토지가 감정평가 기준시점 당시 용도지역이 경지지역 및 산림보존지역, 지목이 전·답이고 현황은 공장설립공사를 진행중인 상태에 있는 경우, 용도지역 및 지목이 동일한 표준지를 선정한 뒤 형질변경허가를 받은 점을 개별요인으로 참작하여 감정평가한 것이 합리성과 적정성을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부(적극)

[1] 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제22조, 구 감정평가에관한규칙(1994. 3. 24. 건설부령 제460호로 개정되기 전의 것) 제17조에 의하면, 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 할 것이므로, 평가대상 토지에 대한 표준지를 선정함에 있어 인근에 용도·지목·주변환경 등이 동일한 표준지가 있으면 이를 표준지로 할 것이지만, 그렇지 아니하는 경우에는 용도지역이 같은 표준지를 선정함이 상당하다 할 것이고, 그 경우 표준지와 당해 수용대상 토지의 위치·이용상황·주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역 요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다.

[2] 비상장주식의 인수로 인한 이익의 증여의제 당시 평가대상 토지의 용도지역은 경지지역 및 산림보존지역이었고 지목은 전 및 답이었으며, 그 현황은 공장설립공사를 진행중인 상태인 경우, 감정평가가 지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관계 법령이 정한 감정평가의 기준에 따라 평가대상 토지와 용도지역 및 지목이 동일한 표준지를 선정한 뒤 여기에 공장부지로 전용가능한 형질변경허가를 얻은 토지라는 점을 개별요인으로 참작하여 평가대상 토지의 시가를 평가하고 그 평가기준과 방법을 감정평가서에 명시하였다면 이는 합리성과 적정성을 갖춘 감정평가라고 할 수 있다.

[1] 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제22조 , 구 감정평가에관한규칙(1994. 3. 24. 건설부령 제460호로 개정되기 전의 것) 제17조 [2] 구 상속세법(1993. 12. 31. 법률 제4662호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 (현행 상속세및증여세법 제60조 제1항 참조) , 제4항 (현행 상속세및증여세법 제66조 참조), 제34조의5 (현행 상속세및증여세법 제39조 참조) , 제34조의7 (현행 상속세및증여세법 제60조 참조) , 구 상속세법시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14082호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항 (현행 상속세및증여세법 제60조 제3항 참조) , 제6항 제1호 (나)목, (다)목 (현행 상속세및증여세법시행령 제64조 참조), 제5조의2 (현행 상속세및증여세법시행령 제63조 참조) , 제41조의4 제1항 (현행 상속세및증여세법시행령 제29조 제2항 참조) , 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조 , 제22조 , 구 감정평가에관한규칙(1994. 3. 24. 건설부령 제460호로 개정되기 전의 것) 제17조

[1] 대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결(공1992, 2905) 대법원 1993. 3. 12. 선고 92누10616 판결, 대법원 1993. 11. 12. 선고 93누8344 판결(공1994상, 104)

원고 (소송대리인 변호사 윤경현)

금정세무서장

부산고법 1998. 7. 8. 선고 97구10857 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유 제1, 2점을 함께 본다.

1. 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조, 제22조, 구 감정평가에관한규칙(1994. 3. 24. 건설부령 제460호로 개정되기 전의 것) 제17조에 의하면, 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 할 것이므로, 평가대상 토지에 대한 표준지를 선정함에 있어 인근에 용도·지목·주변환경 등이 동일한 표준지가 있으면 이를 표준지로 할 것이지만, 그렇지 아니하는 경우에는 용도지역이 같은 표준지를 선정함이 상당하다 할 것이고, 그 경우 표준지와 당해 수용대상 토지의 위치·이용상황·주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역 요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다 할 것이다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8722 판결, 1993. 3. 12. 선고 92누10616 판결, 1993. 11. 12. 선고 93누8344 판결 등 참조).

2. 이 사건 기록에 의하면, 이 사건 비상장주식의 인수로 인한 이익의 증여의제 당시 이 사건 제1토지의 용도지역은 경지지역 및 산림보존지역이었고 지목은 전 및 답이었으며, 그 현황은 소외 대일산업 주식회사가 공장설립공사를 진행중인 상태였음을 알 수 있는데, 피고가 이 사건 과세처분의 기초로 삼은 태평양 감정평가법인의 감정평가서(갑 제5호증의 2)는 이 사건 제1토지를 모두 공장용지로 봄으로써 용도지역을 달리하는 표준지를 선정한 것으로 보일 뿐만 아니라 선정된 표준지를 감정평가서상 구체적으로 특정하지 아니하는 등 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관련 법령이 정한 감정평가의 기준에 따르지 아니한 것으로서 합리성과 적성성을 갖추었다고 보기 어려운 반면, 원심 감정인 경일 감정평가법인의 감정 결과는 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관계 법령이 정한 감정평가의 기준에 따라 이 사건 제1토지와 용도지역 및 지목이 동일한 표준지를 선정한 뒤 여기에 공장부지로 전용가능한 형질변경허가를 얻은 토지라는 점을 개별요인으로 참작하여 이 사건 제1토지의 시가를 평가하고 그 평가기준과 방법을 감정평가서에 명시한 것으로서 합리성과 적정성을 갖춘 감정평가라고 할 수 있다 .

따라서, 원심이, 이 사건 주식 자체에 저당권 또는 질권이 설정된 바 없음이 들어 구 상속세법(1993. 12. 31. 법률 제4662호로 개정되기 전의 것) 제9조 제4항에 의하여 소외 대일산업 주식회사의 이 사건 제1토지에 근저당권을 설정할 당시에 평가한 태평양 감정평가법인의 감정가액을 기초로 위 토지의 가액을 산정하고 이에 터잡아 이 사건 주식의 1주당 가액을 평가한 것은 위법하다고 판단하면서, 그 판시와 같이 위 각 감정가액 산정의 기초가 된 사정을 확정한 뒤 위 각 감정가액 중 원심 감정인 경일 감정평가법인의 감정 결과를 채택하여 이를 기초로 산정한 1주당 가액을 원고의 인수가액과 비교·판단한 것은 정당하고, 거기에 이 사건 제1토지에 근저당권을 설정하면서 감정평가한 가액이 시가에 해당하는지를 묻지 않고 당연히 배제된다고 단정하였다거나 감정평가서의 기재를 배척하는 합리적 이유를 명시하지 아니한 잘못이 있다고 할 수 없으며, 위 감정평가가 이 사건 증여의제의 시기 이후 상당기간 경과 후에 이루어진 소급감정이라 하여 달리 볼 것은 아니므로, 원심판결에 피고가 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다 할 것이다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.