토지의 평가에 있어서 표준지의 선정 기준

토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도.지목 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 지가변동률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하며 인근에 용도.지목 등이 동일한 표준지가 없으면 용도지역이 같은 표준지를 선정함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 1995.10.1. 원고에 대하여 한 1993년 귀속 증여세 금 228,078,020원의 부과처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 처분의 경위

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제5호증의 2, 을 제1호증의 1 내지 5, 을 제2호증의 1 내지 6, 을 제3호증의 1 내지 8, 을 제4호증, 을 제5호증의 1 내지 11의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 비상장법인인 소외 ㅇㅇ산업 주식회사(이하 소외 회사라 한다)의 주주인데, 소외 회사가 1993.10.26. 유상증자를 실시함에 있어, 소외 회사의 주주인 소외 최ㅇㅇ가 신주인수를 포기한 실권주 8,200주, 주주인 소외 최ㅇㅇ이 포기한 실권주 12,140주, 주주인 소외 최ㅇㅇ이 포기한 실권주 8,200주, 주주인 소외 최ㅇㅇ이 포기한 실권주 12,300주, 주주인 소외 최ㅇㅇ가 포기한 실권주 4,100주 합계 44,940주를 그 액면가액인 1주당 금 10,000원에 인수하였는데, 위 소외인들 중 소외 최ㅇㅇ는 원고의 사위이고, 나머지 소외인들은 원고의 자녀들이다.

나. 피고는, 원고가 위 신주인수권을 포기한 주주들과의 사이에 특수관계가 있다고 하여 구 상속세법(1993.12.31. 법률 제4662호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제34조의5 , 같은 법 시행령(1993.12.31. 대통령령 제14082호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조의4 제1항, 제5조 제6항 제1호 나목 및 다목 , 같은 법 제9조 제4항 및 같은 법 시행령 제5조의2 를 각 적용하여, 유상증자 당시의 소외 회사의 순자산 가액에 의하여 평가한 주식의 가액(1주당 금 23,678원)과 액면 가액과의 차액을 증여받은 것으로 의제하여, 1995.10.1. 원고에 대하여 1993년 귀속 증여세 금 228,078,020원을 결정, 부과(이하 이 사건 과세처분이라 한다)하였다.

2. 이 사건 과세처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고는 위 처분사유와 적용법조를 들어 이 사건 과세처분이 적법하다고 주장하고, 이에 대하여, 원고는, 상속세법 제34조의5 에서 증여세에 준용되는 같은 법 제9조 제4항 이 적용되는 것은 증여재산 그 자체에 저당권 또는 질권이 설정된 경우이고 증여재산가액을 산정하기 위한 기초로 되는 다른 재산에 저당권 등이 설정되어 있는 경우에까지 같은 법 제9조 제4항 과 같은 법 시행령 제5조의2 를 적용하여 그 재산을 평가하고 이에 터잡아 증여재산 가액을 산정하여서는 아니됨에도 불구하고, 피고가 이 사건 과세처분을 함에 있어 소외 회사의 순자산 가액 계산시 소외 회사 소유의 부동산에 대하여 근저당권 설정시 감정가액을 기초로 1주당 가액을 산정한 것은 증여재산의 평가방법을 그르친 것으로 위법하다고 주장한다.

나. 관계법령

"구 상속세법 제34조의5 제1항 은, 제32조 , 제32조의2 , 제33조 , 제34조 , 제34조의2 내지 제34조의4 의 경우를 제외하고 다음 각 호의 1에 해당하는 이익을 받은 자는 당해 이익을 받은 때에 그 이익에 상당하는 금액을 증여 받은 것으로 본다고 하면서, 그 제1호에서는, 법인의 자본 또는 출자액을 증가시키기 위하여 새로운 주식 또는 지분(이하신주'라 한다)을 배정함에 있어서 당해 법인의 주주가 신주를 배정 받을 수 있는 권리의 전부 또는 일부를 포기함으로 인하여 그 포기한 신주를 다시 배정하는 경우에 당해 신주배정을 포기한 주주와 특수관계에 있는 자가 그 포기한 신주를 배정 받음으로써 얻은 이익 중 대통령령이 정하는 이익을 들고 있고, 같은 조 제3항은, 제1항 각 호에 규정된 특수관계에 있는 자의 범위에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제41조의4 제1항 은, 법 제34조의5 제1항 제1호 에서 대통령령이 정하는 이익 이라 함은, (신주발행 후 1주당 평균가액 - 1주당 인수가액) × 균등한 조건에 의하여 배정받을 신주수를 초과하여 배정 받은 자의 그 초과부분의 신주수 ×(수증자와 특수관계에 있는 자가 포기한 신주 ÷ 포기한 신주의 총수)의 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다고 규정하고 있고, 같은 령 제41조 제2항 은, 양도자 등의 친족을 특수관계에 있는 자의 하나로 들고 있다.",한편 증여재산의 가액평가 방법에 관하여, 같은 법 제34조의7 에 의하여 증여세에 준용되는 같은 법 제9조 제1항 은, 상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제5조 제1항 은, 법 제9조 제1항 의 규정에 의한 상속 개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다고 하면서, 제2항에서는 토지의 경우에는 원칙적으로 개별공시지가에 의하도록 하고, 유가증권의 평가에 관하여 제6항 제1호 나목에서는, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분은 다음 (1) 및 (2)에 의하여 계산한 가액 중 낮은 가액에 의하되, 다만 사업개시전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인과 휴업・폐업 또는 청산중에 있는 법인에 대하여는 당해 법인의 순자산가액을 발행주식총수로 나눈 금액을 1주당 가액으로 한다고 규정하고, 같은 조 다목에서는, 나목의 순자산가액은 상속개시일 현재의 재산을 이 영이 정하는 바에 의하여 평가한 가액에서 부채를 공제한 것으로 하되, 그 평가는 공신력 있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있다고 규정하고 있다.

그런데, 같은 법 제9조 제4항은 , 다음 각 호의 1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하면서, 그 제1호에서는, 저당권 또는 질권이 설정된 재산을 들고 있고, 이를 이어받은 같은 법 시행령 제5조의2 는, 법 제9조 제4항 에서 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액 이라 함은 다음의 금액을 말한다고 하면서, 그 제3로, 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액을 규정하고 있다.

다. 판단

(1) 앞서 본 각 증거와 갑 제1, 2, 3호증의 각 1, 2, 갑 제4호증, 갑 제6, 7,호증, 갑 제8호증의 1 내지 17, 갑 제9호증의 1, 2, 3, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증, 갑 제12호증의 1, 2, 갑 제13호증, 갑 제14호증의 1 내지 5, 갑 제15호증의 각 기재, 증인 정ㅇㅇ의 증언 및 감정인 박ㅇㅇ의 시가감정결과에 변론의 전취지를 종합하면 아래의 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.

가. 소외 회사는 레미콘 제조 및 아스팔트제품의 제조를 주목적으로 하여 1991.3.13. 사업을 개시한 법인인데, 1991.6.18. ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지 임야 672㎡를 비롯하여 1992.10.경까지 인근의 임야와 전 등 17필지의 토지(이하 이 사건 제1토지라 한다) 및 같은 리 ㅇㅇ번지 전 60㎡ 등 12필지의 토지(이하 이 사건 제2토지라 한다)를 각 취득하였다.

나. 소외 회사는 1991.12.30. ㅇㅇ군으로부터 창업사업계획승인을 받아 이 사건 제1, 2토지 상에 레미콘제조 및 아스팔트제품제조를 위한 공장설립공사를 시작하여, 1994.5.경 공장설립을 완료하였는데, 그 공장설립공사가 진행되던 중인 1993.10.26. 82,000주(1주당 인수가액 금 10,000원)의 증자를 실시하여, 앞서 본 바와 같이 그중 실권주 44,940주를 원고가 인수하였다.

다. 한편 소외 회사는 위 공사가 진행중이던 1993.1.경 소외 ㅇㅇ리스 주식회사로부터 골재채석용 기계장치를 임차하기 위하여 ㅇㅇ감정평가법인에 이 사건 제1토지에 대한 감정을 의뢰하여, 이 사건 제1토지의 감정가격이 1993.1.18.을 기준으로 하여 금 2,010,745,000원(위 감정에는 소외 회사 소유가 아닌 토지가 5필지 포함되어 있으나 위 5필지 토지는 도로예정지로서 평가금액은 모두 0원이었으며, 이 사건 제1토지들은 공장설립공사가 진행중이라는 이유로 모두 공장용지로 보고 평가하였다)이라는 결과가 나온 후, 같은 해 8.20. 채권최고액 28억원의 근저당권을 소외 ㅇㅇ리스 주식회사 앞으로 경료해 주었으며, 이 사건 제1토지의 지목은 공장설립공사가 완료된 1994.5.16. 모두 공장용지로 변경되었다.

라. 피고는 위 유상증자 당시의 소외 회사의 순자산 가액을 평가함에 있어, 이 사건 제1토지의 가액을, 구소득세법시행령 제5조의2 에 의하여 그 개별공시지가의 합계액인 금 50,653,269원보다 큰 금액인 위 ㅇㅇ감정평가법인의 감정가액인 금 2,010,745,000원으로 평가하고, 여기에 이 사건 제2토지의 개별공시지가의 합계 금 26,042,237원을 합한 금 2,036,787,237원을 소외 회사의 토지의 가액으로 평가한 다음, 위 금액과 대차대조표상 토지가액과의 차액인 금 1,636,633,997원을 더한 소외 회사의 자산총계 금 8,067,763,256원(위 금 1,636,633,997원 + 대차대조표상 자산가액 금 6,432,153,379원 - 이연자산・환율조정차 금 1,024,120원)에서 대차대조표상 부채액 금 5,654,606,181원 및 제준비금 2,000,000원을 각 공제하여 소외 회사의 순자산가액을 금 2,414,157,075원으로 평가하고, 이를 소외 회사의 발행주식 총수 102,000주로 나누어 1주당 평가액을 금 23,678원으로 계산하였다.

마. 한편 위 유상증자 당시를 기준으로, 이 사건 제1토지의 공부상 지목에 의하여 공장부지로 전용가능한 형질변경허가를 얻은 토지로 본 상태에서의 시가는 합계 금 80,869,100원이다.

(2) 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 소외 회사의 주식 자체에 근저당권이 설정되어 있는 것이 아니라, 소외 회사 소유의 부동산인 이 사건 제1토지에 근저당권이 설정되어 있는데, 피고는 구상속세법 제34조의5 에서 증여세에 준용되는 같은 법 제9조 제4항 및 같은 법 시행령 제5조의2 를 적용하여 이 사건 제1토지의 가액을 평가하고, 이에 터잡아 소외 회사의 주식의 1주당 가액을 평가한 다음 이를 전제로 이 사건 과세처분을 하였음을 알 수 있는바, 구상속세법 제34조의5 에서 증여세에 준용되는 같은 법 제9조 제4항 이 적용되는 것은 증여재산 그 자체에 저당권, 질권 등이 설정된 경우 등이고, 증여재산가액을 산정하기 위한 기초로 되는 다른 재산에 저당권 등이 설정되어 있는 경우 등에까지 같은 법 제9조 제4항 과 같은 법 시행령 제5조의2 를 적용하여 그 재산을 평가하고 이에 터잡아 증여재산가액을 산정하여야 하는 것은 아니라 할 것이므로( 대법원 1994.8.23. 선고 94누4783 판결 및 1996.5.10. 선고 95누5301 판결 참조), 피고가 소외 회사 소유 부동산의 가액을 구상속세법 제9조 제4항 및 같은 법 시행령 제5조의2 의 방법으로 산정하여 이 사건 증여주식의 1주당 가액을 평가한 것은 위법하고, 같은 법 시행령 제5조 제6항 나목 및 다목 에 의하여 평가하여야 할 것인바, 이 사건 제1토지의 개별공시지가는 금 50,653,269원이고, 당원의 감정에 의한 위 유상증자 당시의 시가는 금 80,869,100원이므로, 위 각 금액과 피고의 평가금액 금 2,010,745,000원과의 차액(개별공시지가와의 차액: 금 1,960,091,731원, 위 감정시가와의 차액: 금 1,929,875,900원)을 감안하면, 소외 회사의 주식 1주당 가액{(금 2,415,157,075원 - 금 1,960,091,731원) ÷ 102,000주 = 4,461원, (금 2,415,157,075원 - 금 1,929,875,900원) ÷ 102,000주 = 금 4,757원)}은 모두 그 인수가액에 미달하고, 소외 회사의 대차대조표상 순자산가액에 의하여 1주당 가액(금 778,523,078원 ÷ 102,000주 = 금 7,632원)을 계산하더라도 인수가액에 미달하므로, 원고가 위 실권주를 인수함으로써 소외 회사의 순자산가액에 의한 1주당가액과 인수가액과의 차액 상당을 증여 받은 것으로 보아 과세한 이 사건 과세처분은 모두 위법하다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 과세처분은 위법하다고 할 것이므로, 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

1998. 7. 8.