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판시사항
가. 토지에 대한 적정한 수용보상액의 산정방법 및 감정평가서에 가격산정요인을 기술하여야 하는 정도
나. 당해 토지에 적용될 표준지를 선정하지 아니한 채 다른 토지를 비준지로 선정한 다음 그 비준지의 가격을 산정하여 당해 토지와 비준지의 우열을 비교하는 방법으로 당해 토지의 보상액을 산정하는 평가방법의 적부(소극)
다. 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 용도지역이 같은 토지를 표준지로 선정하여야 할 것인지 여부
라. 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있음에도 불구하고 용도지역이 다른 토지를 표준지로 선정한 감정인의 평가를 바탕으로 보상액을 정한 원심판결을 위법하다고 한 사례
판결요지
가. 토지에 대한 수용보상액을 산정함에 있어서는 공시지가를 기준으로 하되 토지수용법 및 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 소정의 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하는 것이고, 이 경우 비록 그 감정평가서에 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 그 평가의 기준과 정도에 따라서는 평가의 결과가 달라질 수 있으므로 적어도 그 가격산정요인들을 구체적으로 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 할 것이다.
나. 당해 토지에 적용될 표준지를 선정하지 아니한 채 다른 토지를 비준지로 선정한 다음 그 비준지의 가격을 산정하여 당해 토지와 비준지의 우열을 비교하는 방법으로 당해 토지의 보상액을 산정하는 것은 법령에 따른 적법한 평가방법이 될 수 없다.
다. 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 되는 것이다.
라. 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있음에도 불구하고 용도지역이 다른 토지를 표준지로 선정한 그릇된 감정평가방법에 의하여 보상액을 산정한 감정인의 평가를 바탕으로 하여 보상액을 정한 원심판결을 위법하다고 한 사례.
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 정만조
피고, 상고인
중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 안범수
주문
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
피고들 소송대리인의 상고이유에 대하여
1. 토지수용법 제46조 제2항(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 , 제10조 등에 의하면, 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어서는 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선정하여 그 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 공시지가의 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률, 도매물가상승율 기타 지가산정에 영향을 미치는 사항을 참작하고, 표준지와 당해 토지를 그 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 지역요인 및 개별요인에 따라 우열을 비교하는 방법으로 감정평가하도록 규정되어 있다. 이러한 규정들의 취지에 비추어 보면, 토지에 대한 수용보상액을 산정함에 있어서는 공시지가를 기준으로 하되 위 법령 소정의 모든 가격산정 요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하는 것이고, 이 경우 비록 그 감정평가서에 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 그 평가의 기준과 정도에 따라서는 평가의 결과가 달라질 수 있으므로 적어도 그 가격산정요인들을 구체적으로 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 할 것이며, 나아가 위와 같이 표준지의 공시지가를 기준으로 평가하도록 되어 있는 만큼 당해 토지에 적용될 표준지를 선정하지 아니 한 채 다른 토지를 비준지로 선정한 다음 그 비준지의 가격을 산정하여 당해 토지와 비준지의 우열을 비교하는 방법으로 당해 토지의 보상액을 산정함은 위 법령에 따른 적법한 평가방법이 될 수 없는 것이다.
원심은, 이 사건 이의재결에서 정한 보상금 산정의 기초가 된 ○○감정평가사합동사무소 및 △△감정평가사합동사무소의 각 감정평가방법에 의하면, 이 사건 토지 외에 다른 수용대상부동산을 일괄하여 평가하면서 그 표준지로 서울 영등포구 (주소 1 생략) 상업용대지와 (주소 2 생략) 주거용대지의 2필지의 토지를 선정한 뒤 위 각 표준지의 공시지가에 지가변동률, 개별요인, 기타 상승요인을 종합, 고려하여 먼저 이 사건 토지가 아닌 위 일괄하여 수용대상이 된 부동산 중 2필지의 가격을 산출하고 이 사건 토지에 대하여는 위 2필지의 부동산과 제반요인을 고려하여 비준결정한다면서 아무런 구체적인 근거도 없이 이 사건 토지의 가격을 산정하였다고 인정한 다음, 위 평가방법에 있어서는 이 사건 토지에 관하여 적용할 구체적인 표준지가 어느 것인지 명확하지 아니할 뿐만 아니라 이 사건 토지에 대한 표준지도 아닌 다른 수용대상부동산에 대한 보상가액을 먼저 산정한 후 구체적인 개별, 지역요인의 비교도 없이 이를 근거로 이 사건 토지와 비준하여 가액을 결정하였으니 이는 적법한 것이라 할 수 없다고 판시하였는 바, 앞서 설시한 법리에 비추어 보면 원심의 이와 같은 판단은 정당하고 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다할 수 없다. 논지는 이유 없다.
2. 원심은 원심감정인 소외인의 감정평가방법이 관계법령에 따른 적법한 것이라고 하면서 이를 기초로 하여 이 사건 토지에 대한 보상금을 정하였고, 위 감정인의 감정평가서에 의하면, 이 사건 토지에 적용될 표준지를 선정함에 있어 “토지의 현실이용상황, 지목, 주변환경, 위치적으로 근접한 (주소 1 생략)를 표준지로 정하였다”고 기재되어 있다. 기록에 의하면, 이 사건 토지에 인접하여 있는 표준지로는 위 토지 외에 (주소 2 생략) 및 (주소 3 생략) 등 수필지가 있는바, 이 사건 토지는 그 용도지역이 준주거지역인 대지로서 주택 및 소규모점포부지로 이용되고 있으며 폭 8미터의 도로에 접하여 있고, 위 (주소 1 생략) 토지는 일반상업지역내에 있는 대지로서 상업용건부지로 이용되고 있으며 폭 30미터의 도로에 접하여 있는 노선상가지대이고, 위 (주소 2 생략) 토지는 준주거지역 내에 있는 대지로서 주거용건부지로 이용되고 있고, 위 (주소 3 생략) 토지 역시 준주거지역 내에 있는 대지로서 상업용건부지로 이용되고 있으며 주택 및 상가지대로 되어 있음을 알 수 있다.
이 사건에서와 같이 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석등 품등비교에서 참작하면 되는 것이다.
이와 같이 이 사건 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있음에도 불구하고 위 감정인은 용도지역이 다른 토지를 표준지로 선정하였으며, 토지의 현실이용상황, 지목, 주변환경, 지리적인 근접도를 고려하여 위 (주소 1 생략) 토지를 표준지로 정하였다고 하나, 위 토지가 위 예시한 다른 표준지보다 이 사건 토지에 지리적으로 다소 근접하여 있다는 점 이외에는 달리 그 현실이용상황이나 지목(지목은 모두 같다), 주변환경에 있어 위 토지를 이 사건 토지의 표준지로 선정하여야 할 특별한 사정이 있음을 인정할 만한 자료도 없다. 따라서 위와 같은 그릇된 감정평가방법에 의하여 이 사건 토지의 보상액을 산정한 위 감정인의 평가가 정당한 것이라 하여 이를 바탕으로 이 사건 토지에 대한 보상액을 정한 원심판결은 위법하다 고 아니할 수 없다. 논지는 이유 있다.
이상과 같은 이유로 나머지 상고이유를 살펴 볼 필요없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.