대구고등법원 2015.5.1. 선고 2014누5119 판결

가. 원고들 : 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고들 패소부분을 취소한다. 피고는 원고들에게 각 97,240,000원 및 이에 대하여 2014. 11. 16.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

나. 피고 : 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.

이유

1. 기초사실

가. 피고는 2008. 2. 5. 대구광역시 달서구청장(이하 '달서구청장'이라 한다)으로부터 도시개발법 제11조, 제13조에 따라 대구 달서구 D 일원에서 도시개발사업을 시행하는 「C 도시개발사업」(이하 '이 사건 사업'이라 한다)의 사업시행자 지정 및 조합설립인가를 받았다.

나. 원고들은 이 사건 사업부지에 속하는 대구 달서구 E 대 136㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 지분을 1/2씩 소유한 공유자들이다.

다. 피고는 달서구청장으로부터 2008. 12. 31. 이 사건 사업의 실시계획변경인가를 받았고, 이어 2010. 5. 10. 도시개발법 제29조에 따른 환지계획인가를 받았다. 이후 피고는 2010. 5. 17․ 조합원들에게 도시개발법 제35조에 따라 환지예정지 지정을 위한 공람공고 및 환지예정지 지정공고를 하였다.

라. 그런데 이 사건 토지는 면적이 작은 과소(過小) 토지라는 이유로 도시개발법 제31조 및 피고의 정관 제30조 제7항에 따라 환지대상에서 제외되어 금전 청산대상 토지로 분류되어 있었다.

마. 피고는 2012. 5. 25. 프라임감정평가법인 주식회사(이하 '프라임감정평가법인'이라고 한다) 및 주식회사 중앙감정평가법인(이하 '중앙감정평가법인'이라고 한다)에 이 사건 토지 등에 대한 시가감정(이하 '조합 감정'이라고 한다)을 의뢰하였다.

바. 피고는 2012. 6. 28. 원고들에게 도시개발법 제41조 제2항 단서에 따라 이 사건 토지에 대하여 감보면적 43.3㎡, 권리면적 92.7㎡(136㎡ - 43.3㎡), 단가 3,107,000원/㎡으로 정하여 산정한 청산금 288,018,900원1)의 교부통지(지급기간: 2012. 7. 18. ~ 2012. 10. 17.)를 하였고, 2012. 10. 19. 원고들에게 제2차 청산금 교부통지(지급기간: 2012. 10. 23. ~ 2012. 11. 2.)를 하였다.

사. 원고들은 이 사건 토지의 청산금이 적정하지 아니하다고 주장하면서 지급기간 내에 청산금을 수령하지 아니하였고, 이에 피고는 2012. 11. 15. 도시개발법 제46조 제4항에 따라 원고들을 피공탁자로 하여 각 144,009,450원(합계 288,018,900원)의 청산금을 공탁(대구지방법원 서부지원 2012년 금제2579호)하였다. 원고들은 2012. 12. 4. 이의를 유보하고 위 공탁금 중 248,090,498원을 출급하였다.

아. 이 사건 사업지구는 2012. 5. 28. 부분준공검사가 완료되었다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제9호증의 각 기재, 당심 법원의 감정인 Q에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장 및 판단

가. 원고들의 주장

1) 피고가 청산금을 지급하고 이 사건 토지를 취득하는 것은 실질적으로 공익사업을 위한 수용이라고 할 것이다. 그러므로 피고는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'이 정한 절차를 준수하여야 할 것임에도, 청산금을 결정하는 과정에서 원고들과 협의를 하거나 원고들에게 사전통지하는 등의 절차를 거치지 아니하였으므로, 피고의 청산금 결정은 위법하다.

2) 피고는 원고들을 상대로 대구지방법원 서부지원 2011가단31151호로 이 사건 토지 지상 건물의 철거 등을 구하는 소(이하 '관련사건'이라고 한다)를 제기하여 그 소송과정에서 이 사건 토지에 대한 시가감정(이하 '관련사건 감정'이라 한다)이 이루어졌고, 당심에서도 시가감정(이하 '당심 감정'이라고 한다)을 하였다. 그런데 ① 관련사건 감정의 평가선례 대상기준지는 '대구 달서구 F 토지'로 비교표준지와 약 150m 떨어져 있을 뿐이나, 조합 감정의 평가선례 대상기준지는 '대구 달서구 G 토지'로 비교표준지와 약 1㎞ 떨어져 있는 점, ② 관련사건 감정 및 당심 감정은 법원을 통해 이루어진 것이어서 피고가 의뢰한 조합 감정보다 신뢰성이 더 높은 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 토지의 청산금은 조합 감정이 아니라 관련사건 감정에 따라 결정하여야 하고, 적어도 관련사건 감정과 당심 감정을 산술평균한 금액으로 산정하여야 한다.

3) 피고는 이 사건 토지에 대한 청산금을 산정하면서 감보율을 적용하였다. 그러나 감보율은 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우 공동시설 확보 및 공사비 충당 등을 위해 사업계획구역 내 구 토지의 소유자가 부담하는 토지비율을 말하는 것인 만큼, 환지로 새로운 토지를 부여받는 경우라면 감보율을 적용하는 것이 당연하지만, 환지예정지 지정 당시 이미 청산대상 토지로 분류된 이 사건 토지에 대하여 감보율을 적용하는 것은 부당하다.

4) 따라서 이 사건 토지의 가액은 617,032,000원(= 136㎡ × 관련사건 감정의 감정가 4,537,000원/㎡)이고, 피고가 원고들을 피공탁자로 하여 각 144,009,450원(합계 288,018,900원)을 공탁하였으므로, 피고는 원고들에게 나머지 청산금 각 164,506,550원[= (617,032,000원 - 288,018,900원) × 1/2 ] 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 청산대상 토지로 지정된 경위

원고들은 2009, 12. 19. 개최된 제5차 토지평가협의회에 참석하여 증환지를 요청하였으나 실제 서면으로 증환지 신청을 하지 아니하였다. 이에 피고와 이 사건 사업에 관한 협약을 체결한 주식회사 H의 대표이사 I이 원고들을 찾아가 그 의사를 확인하였는데, 원고들은 I에게 증환지 신청을 하지 않겠다고 하였다. 이에 따라 2010. 1. 7. 개최된 제6차 토지평가협의회에서 이 사건 토지가 청산대상 토지로 결정되었다.

2) 관련사건의 경과

가) 피고는 원고들과 사이에 이 사건 토지의 지장물에 관한 보상협의가 이루어지지 않자 수용재결을 신청하였고, 대구광역시지방토지수용위원회는 2010. 11. 25. 지장물 보상금을 39,742,400원으로 정하여 수용재결을 하였다. 원고들이 이의신청을 하였으나 중앙토지수용위원회는 2011. 4. 22. 기각재결을 하였고, 피고는 2011. 9. 7. 원고들의 수령거절을 이유로 원고들을 피공탁자로 하여 보상금 39,742,400원을 공탁(대구지방법원 서부지원 2011년 금 제2457호)하였다.

나) 피고는 2011. 11. 8. 원고들을 상대로 관련사건에 관한 소송을 제기하였고, 관련사건 감정이 실시되었다. 위 법원은 2012. 10. 26. '이 사건 원고들은 2013. 1. 31.까지 이 사건 피고에게 이 사건 토지 지상 조립식 판넬지붕 식당 85.96㎡ 및 조립식 판넬지붕 상가 54㎡를 각 인도한다'는 내용의 화해권고결정을 하였고, 위 결정은 2012. 11. 24. 확정되었다.

3) 이 사건 토지에 대한 각 감정

가) 관련사건 감정은 주식회사 미래새한감정평가법인(이하 '미래새한감정평가법인'이라 한다)이 가격시점을 '2012. 3. 14.', 비교표준지를 '대구 달서구 J 답 627㎡'로 정하여 실시하였다. 조합 감정은 프라임감정평가법인과 중앙감정평가법인이 가격시점을 '2012. 5. 31.', 비교표준지를 '대구 달서구 J 답 627㎡'로 정하여 실시하였다.

나) 원고들은 당심에 이르러 이 사건 토지에 대하여 가격시점을 '2012. 4. 13.'정하여 감정을 신청하였는데, 당심 감정의 비교표준지 역시 '대구 달서구 J 답 627㎡'이다.

다) 위 각 감정결과는 아래 표의 기재와 같다.

라) 위 각 감정에서 기타요인 보정치 산정을 위한 감정평가선례는 다음과 같다.

마) 피고는 조합 감정의 산술평균액인 3,107,000원/㎡{= (3,134,000 + 3,080,000) ÷ 2}에 감보면적을 43.3㎡으로 적용하여 이 사건 토지의 시가를 288,018,900원으로 평가하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1 내지 7, 11 내지 13, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재, 당심 법원의 감정인 Q에 대한 감정촉탁결과, 제1심 법원의 주식회사 중앙감정평가법인, 프라임감정평가법인 주식회사, 주식회사 미래새한 감정평가법인에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 첫째 주장에 관한 판단(절차위반 여부)

이 법원이 이 부분에 관하여 실시할 이유는 제1심 판결 이유의 해당 부분 기재(제1심 판결문 제7쪽 열넷째 줄부터 제8쪽 열셋째 줄까지)와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 원용한다.

2) 둘째 주장에 관한 판단(조합 감정의 적정 여부)

가) 청산금 산정의 기초가 된 감정기관의 감정평가와 법원이 선정한 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 개별요인비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 개별요인비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정 결과(수용대상토지의 보상평가액)에 차이가 생기게 된 경우 그 중 어느 감정평가의 개별요인비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 취신하여 정당보상가액으로 인정하는가 하는 것은 그것이 논리칙과 경험칙에 반하지 않는 이상 법원의 재량에 속한다(대법원 1993. 6. 29. 선고 92누14779 판결, 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 등 참조). 한편 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있는 것이나, 단순한 호가시세나 담보목적으로 평가한 가격에 불과한 것까지 참작할 것은 아니다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결, 대법원 2003. 2. 28. 선고 2001두3808 판결 등 참조).

나) 위 인정사실에 의하면 다음과 같은 각 사정을 인정할 수 있다.

① 피고는 조합 감정 시 도시개발법 및 정관의 규정에 따라 2개의 감정평가법인에 이 사건 토지에 대한 감정평가를 의뢰한 다음, 그 산술평균액을 감정가로 산정하였다.

② 조합감정과 관련사건 감정, 그리고 당심 감정은 모두 동일한 비교표준지를 선정하고, 동일한 공시기준일을 기준으로 공시지가를 적용하는 등 그 평가방법에 있어서는 별다른 차이가 없다. 그런데 관련사건 감정은 기타요인 보정치가 다른 감정들보다 월등히 높게 산정되었는데, 이는 다른 감정들과는 다른 평가선례를 기준으로 보정치를 산정하였기 때문이다. 즉 관련사건 감정에서 참조한 평가선례는 지목이 '전'이고 평가목적이 '담보'인 반면, 다른 감정들에서 참조한 평가선례는 지목이 '대'이고 평가목적이 '매매'이다. 청산대상 토지의 청산금을 산정함에 있어 '담보목적'으로 평가한 가격에 불과한 사례는 평가선례로 참작할 것이 아니다.

③ 조합 감정과 당심 감정은 시점수정(지가변동률) 및 개별요인 중 환경조건, 획지조건과 기타요인에 있어서만 근소한 차이를 보일 뿐, 다른 인자는 별다른 차이를 보이지 아니한다. 여기다 조합 감정에 따라 이미 청산한 다른 조합원들과의 형평성 및 가격시점(조합 감정의 가격시점이 당심 감정보다 청산금 결정일에 좀 더 가깝다)을 고려하면, 조합 감정 결과의 산술평균액을 감정가로 산정한 것은 적정한 것으로 보인다.

다) 위와 같은 여러 사정을 종합하면, 조합 감정이 다른 감정들보다 이 사건 토지의 위치, 형상, 환경 및 이용 상황 등을 더 적절하게 반영하였다고 봄이 상당하고, 원고들의 주장처럼 관련사건 감정에 따르거나 관련사건 감정과 당심 감정을 산술평균하여 청산금을 정할 것은 아니다. 따라서 원고들의 주장은 이유 없다.

3) 셋째 주장에 관한 판단(감보율의 적용 여부)

가) 도시개발법은 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 하고(제41조 제1항), 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 하되, 다만 제30조나 제31조에 따라 환지대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다(제41조 제2항)고 규정하고 있다. 또한 도시개발법은 조합이 그 사업에 필요한 비용을 조성하기 위하여 정관으로 정하는 바에 따라 조합원에게 경비를 부과·징수할 수 있다(제16조 제1항)고 규정하고, 피고의 정관은 전체사업비의 부족이 발생할 경우 부담금은 도시개발사업지구 내에 있는 정리 전 토지면적에 적정 감보를 가한 토지로 부담한다(제44조)고 정하면서, 감보율 산정 등에 관한 세부사항을 규율하기 위하여 'C 도시개발사업 환지 및 토지가격 세칙' 등을 두고 있다.

나) 위 인정사실 및 관계법령에 의하면 다음과 같은 각 사정을 인정할 수 있다.

① 피고는 원고들이 도시개발법 제30조 또는 제31조에 따른 금전 청산대상 토지 소유자들임을 전제로 같은 법 제41조 제2항 단서에 따라 청산금 교부를 결정하였다.

② 일반적으로 도시개발이 시행되면 도로, 공원 등 공공시설이 신설·확장되거나 보류지 등의 설정으로, 환지지정대상인 택지면적이 전체적으로 사업시행 전보다 감소하게 되는데, 토지 소유자가 부담하게 되는 이러한 면적의 감소비율을 감보율이라고 한다. 이러한 감보율은 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우 공동시설 확보 및 공사비 충당 등을 위해 사업계획구역 내 구 토지의 소유자가 부담하는 것이다.

③ 환지에 따른 청산금의 징수와 교부는 권리면적과 환지면적의 과부족으로 인하여 발생되는 불공평한 결과를 해소하기 위한 것이므로, 사업시행자는 감보율을 적용한 권리면적과 환지처분에 따라 결정된 실제 환지면적의 차액에 대하여 청산금의 교부 및 징수 여부를 결정하여야 한다. 도시개발법도 이러한 점에서 환지처분을 하는 때를 기준으로 청산금을 결정해야 한다고 정하고 있다.

④ 토지소유자가 환지를 받는 경우에는 감보율에 따라 택지면적이 감소하더라도 그 대신에 택지개량으로 인한 이용가치의 증대, 즉 개발이익의 형성으로 택지가액은 상승하여 감보로 인한 손실이 감쇄된다. 이에 반해 환지대상에서 제외된 토지의 소유자는 환지를 받지 못하기 때문에 장래의 가치상승을 기대할 수 없으므로, 환지대상에서 제외된 토지에 대하여도 감보율을 적용하는 것은 원칙적으로 불공평하고, 합리성과 타당성을 결여한 것이다.

⑤ 청산대상 토지에 대한 청산금은 청산금을 교부하는 때에 결정할 수 있는데 (도시개발법 제41조 제2항 단서), 이와 같은 경우 토지의 소유자는 장차 환지처분 시까지 발생하는 가치상승으로 인한 이익을 향유할 수 없으므로, 미리 산정된 감보율을 적용하여 청산금을 정할 것이 아니다.

⑥ 도시개발법 제41조와 규정내용이 거의 동일한 구 토지구획정리사업법(1980. 1. 4. 법률 제3255호로 개정된 것) 제52조에 관한 대법원 판례(대법원 1985. 7. 23. 선고 84다카2567 판결, 1990. 6. 12. 선고 89다카9552 판결 각 참조)도 환지계획에서 제외되어 전부 금전으로 청산되어야 하는 토지에 대하여는 감보율을 적용하지 않음을 분명하게 판시하고 있다.

다) 위와 같은 여러 사정들을 종합하면, 도시개발법 제30조 또는 제31조에 따라 환지대상에서 제외되어 청산대상으로 분류된 이 사건 토지에 대하여 같은 법 제41조 제2항 단서 소정의 청산금을 결정할 때는 감보율을 적용하지 않는 것이 타당하므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다.

4) 소결

결국 이 사건 토지에 대한 정당한 청산금은 422,552,000원(= 136㎡ × 3,107,000원/㎡)이므로, 피고는 원고들에게 각 67,266,550원[= 1/2 × (422,552,000원 - 288,018,900원)] 및 위 각 돈에 대하여 도시개발법 제41조 제2항 단서에 따른 청산금 교부일 다음 날인 2012. 11. 16.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 제1심 판결 선고일인 2014. 5. 30.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들과 피고의 각 항소는 모두 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.