부담부증여한 아파트의 양도가액 산정방법

부담부증여 자산에 대한 양도가액 계산시 실지거래가액으로 신고해야하는 지역으로 지정된 지역 안의 아파트인 경우 실지거래가액(감정가액)에 증여가액 중 채무액의 비율을 곱하여 산정한 처분은 적법함

소득세법 제88조 (양도의 정의)

소득세법 제89조 (비과세양도소득)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 10. 9. 원고에 대하여 한 2006년도 귀속 양도소득세 139,835,860원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 2. 11. 서울 ○○구 ○○동 ○○ ○○○○팰리스 C동 3605호(이하, '이 사건 아파트'라고 한다)를 8억 1,530만원에 취득한 후 2006. 1. 16. 정○진에게 은행채무 2억 7,000만원과 전세보증금반환채무 6억 5,000만원의 합계액 9억 2,000만원의 채무를 인수하는 조건으로 이 사건 아파트를 증여하였다.

나. 원고는 2006. 2. 28. 피고에게, 이 사건 아파트의 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분의 양도가액은 '이 사건 아파트의 양도당시의 기준시가(1,062,987,164원)에 증여가액 중 채무액의 비율(인수채무금 9억 6,800만원/부담부증여당시 감정가액 1,225,000,000원)을 곱한 금액'으로 보고, 취득가액은 '취득당시 기준시가 1,026,000,000원에 같은 증여가액 중 채무액의 비율을 곱한 금액'으로 하여 양도차익을 산정한 후, 2006년도 귀속 양도소득세로 1,082,210원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 원고는 2006. 4. 10. 피고에게 인수채무금이 9억 2,000만원이므로 당초 신고ㆍ납부한 양도소득세 1,082,210원을 972,760원으로 경정하여 차액인 109,450원을 환급해 달라는 내용으로 경정청구를 하였다.

라. 그런데, 피고는 2006. 10. 9. 원고에게, 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 하는 지역으로 지정된 지역 안에 있는 이 사건 아파트의 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분의 양도가액은 '인수채무금인 9억 2,000만원'이고 취득가액은 '취득당시의 실지거래가액(815,300,000원)에 증여가액 중 채무액의 비율(인수채무금 9억 2,000만원/부담부증여당시 감정가액 1,225,000,000원)을 곱한 금액'으로 산정한 다음 양도차익을 계산한 후 2006년 귀속 양도소득세로 139,835,860원을 추가로 납부할 것을 경정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1호증의 1, 2, 을1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

양도가액을 실지거래가액으로 해야 하는 부동산의 부담부증여에 있어서는 당해 자산의 양도가액은 그 양도당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항에 따라 기준시가에 의할 수 밖에 없다. 따라서, 이 사건 아파트 중 양도로 보는 부분의 양도가액은 '이 사건 아파트의 부담부증여당시의 기준시가에 증여가액 중 채무액의 비율을 곱한 금액'이 되고, 취득가액은 소득세법 제100조 제1항의 동일기준의 원칙에 따라 '취득당시 기준시가에 증여가액 중 채무액의 비율을 곱한 금액'이 된다. 따라서, 이와 달리 보고 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련법령

소득세법 제88조 (양도의 정의)

소득세법 제89조 (비과세양도소득)

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

소득세법 제163조 (양도자산의 필요경비)

소득세법 시행령 제159조 (부담부증여에 대한 양도차익의 계산)

소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

다. 판단

(1) 이 사건 아파트의 부담부증여당시 시행되던 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라고 한다) 제100조 제3항의 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법 시행령'이라고 한다) 제159조에서는, 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분의 취득가액 및 양도가액을 '구 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액'으로 하도록 규정하고 있다. 이 사건 아파트는 부담부증여당시 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 하는 지역으로 지정된 지역 안에 있었으므로 구 소득세법 제96조 제1항, 제2항 제7호에 따라 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여야 한다. 그런데, 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데, 자산을 증여받은 수증자가 증여자의 채무를 인수한 부담부증여의 경우 그 채무액은 당해 증여자산 전체 또는 증여자산 중 양도로 보는 부분에 대응하는 거래대금 그 자체나 급부의 대가라고 보기 어렵다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조). 따라서, 이 사건에서도 정○진이 인수한 채무액 9억 2,000만원을 곧바로 이 사건 아파트의 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분의 양도가액이라고 할 수는 없고 구 소득세법 시행령 제159조에서 규정한 방법에 의하여 산출하여야 한다.

(2) 구 소득세법 제114조 제5항, 구 소득세법 제176조의2 제1항, 제3항에서는 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 증빙서류가 없는 등의 사유로 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 순차적으로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하도록 규정하고 있고, 구 소득세법 제100조 제1항에서는 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 구 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의한 매매사례가액ㆍ감정가액을 실지거래가액에 포함되는 것으로 규정하고 있다. 위와 같은 규정을 종합하면, 거래대금이나 부담부증여의 대가인 실지거래가액이 존재하지 아니하는 부담부증여에 있어 양도로 보는 부분의 양도가액은 순차적으로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의할 수 있고, 그중 실지거래가액에 포함되는 것으로 보는 매매사례가액 또는 감정가액을 그 양도가액으로 하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도가액을 산정한 것으로 보아야 한다. 그렇다면, 이 사건 아파트의 부담부증여당시의 감정가액이 1,225,000,000원이므로 기준시가에 우선하여 감정가액을 적용하여 이 사건 아파트 중 양도로 보는 부분의 양도가액을 산출하여야 하고 그 금액은 '부담부증여당시의 감정가액 1,225,000,000원'에 '부담부증여당시의 감정가액 1,225,000,000원 중 인수채무금 9억 2,000만원이 차지하는 비율'을 곱한 9억 2,000만원(= 부담부증여당시 감정가액 1,225,000,000원 X 인수채무금 9억 2,000만원/부담부증여당시감정가액 1,225,000,000원)이 된다. 이 사건 아파트의 양도가액을 실지거래가액에 포함되는 감정가액에 의하여 산정한 이상 취득가액도 실지거래가액으로 해야 한다. 따라서, 이 사건 아파트의 취득가액은 '취득당시의 실지거래가액 815,300,000원'에 '부담부증여당시의 감정가액 1,225,000,000원 중 인수채무금 9억 2,000만원이 차지하는 비율'을 곱하여 산출한 금액(= 취득당시의 실지거래가액 815,300,000 X 인수채무금 9억 2,000/부담부증여당시 감정가액 1,225,000,000원)이 된다.

(3) 그렇다면, 이와 같은 방법 또는 금액으로 양도차익을 산정하여 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

따라서, 이 사건의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없으므로 기각한다.